Pembelian rumah lelong adakalanya merumitkan. Kita perlu fahami semua ganjaran dan risiko yang terlibat. Walaupun anda boleh menemui permata tersembunyi, anda juga harus berwaspada mengenai kewujudan kos tersembunyi, pemindahan terus dan berganda, kos bil tertunggak, penyewa sedia ada dan sebagainya. Mari kita ketahui lebih lanjut di sini.
Artikel ini diterjemah dari Buying An Auction Property In Malaysia – What Are The Hidden Costs? oleh Ashraf Wahab.
Perintah berkurung yang terpaksa dihadapi oleh semua telah menjadikan kita lebih selesa dengan kegiatan pembelian dalam talian. Ini termasu kegiatan pembidaan rumah lelong secara dalam talian.
Ditambah pula dengan kadar faedah yang agak rendah serta kos bahan binaan dan pembinaan yang meningkat, ramai yang memilih pasaran rumah lelong di Malaysia.
Menurut pelelong Ng Chan Mau & Co Sdn Bhd, permintaan untuk rumah kediaman seperti pangsapuri, kondominium dan SOHO dalam lelongan bank telah mengalami peningkatan sewaktu musim pandemik yang lalu.
Terdapat trend turun naik untuk lelongan hartanah komersial seperti kilang dan gudang, dan bilangan yang tinggi untuk pejabat yang dilelong juga dapat diperhatikan.
Dalam lapan bulan pertama 2022, bilangan hartanah lelongan di Malaysia adalah 12% lebih tinggi daripada jumlah 20,285 lelongan pada keseluruhan tahun 2021, dan nilai ini tidak kembali ke tahap semasa sebelum pandemik.
Dalam tempoh lapan bulan tersebut, jumlah lelongan mencapai purata kira-kira 2,840 sebulan, berbanding purata 1,690 sebulan pada 2021. Ini adalah lonjakan sebanyak 68%, keuntungan terbesar dalam tempoh lima tahun, menurut data daripada LelongTips.com.my.
Dari 2017 hingga 2019, jumlah lelongan telah meningkat dari tahun ke tahun. 2019 merupakan tahun kemuncak, dengan purata 3,249 hartanah yang telah dilelong setiap bulan pada tahun tersebut.
Apa itu rumah lelong?
Kebiasaannya rumah diletakkan untuk lelongan apabila pemilik rumah gagal membayar pinjaman, dan ini kemudiannya mengakibatkan rumah tersebut dirampas oleh pihak bank.
Terdapat dua jenis lelongan rumah di Malaysia, iaitu:
1) Lelongan Perjanjian Pinjaman Dan Serah Hak (LACA, Loan Agreement Cum Assignment)
Ini untuk rumah yang tidak mempunyai hakmilik individu atau strata, juga dikenali sebagai “harta hak milik induk”, yang dilelong oleh bank atau pelelong berlesen yang dilantik oleh bank.
2) Lelongan Perjanjian Bukan Pinjaman Dan Serah Hak (non-LACA, Non-Loan Agreement Cum Assignment)
Ini untuk rumah yang mempunyai hak milik individu atau strata. Lelongan itu akan dijalankan oleh pihak berkuasa seperti Mahkamah Tinggi dan Pejabat Tanah.
Menurut pengarang, pelabur hartanah dan pengasas SuperMind Gym Club, Dr Peter Yee, lelongan n0n-LACA secara umumnya adalah kurang rumit berbanding hartanah lelongan LACA.
Apa akan terjadi sekiranya rumah tidak terjual semasa lelongan?
Semasa lelongan, orang ramai boleh membuat bidaan ke atas rumah dan pembida yang tertinggi akan menang. Anda layak untuk membeli rumah lelong sekiranya anda berumur 18 tahun ke atas dan berfikiran waras.
Tetapi apakah yang akan terjadi sekiranya rumah tersebut tidak terjual sewaktu lelongan? Dalam kes sebegini, harga rizab biasanya akan menjadi 10% lebih rendah daripada harga rizab pada pusingan sebelumnya dan akan ada lelongan lanjut selepas kira-kira sebulan.
Sebagai contoh, sekiranya sebuah rumah lelong berharga RM200,000 pada pusingan lelongan yang pertama, harga rumah tersebut akan turun sebanyak 10% kepada RM180,000 semasa pusingan kedua. Proses ini diulang sehingga rumah tersebut terjual.
Lihat hartanah untuk dijual8 Kos dan Isu Tersembunyi Semasa Membeli Rumah Lelong
Pasaran rumah lelong biasanya dikuasai oleh pelabur berpengalaman. Jika anda baharu dalam pasaran rumah lelongan, pastikan anda mengambil semua langkah yang diperlukan untuk mengesan tanda-tanda bendera merah (red flags).
Ini boleh termasuk penyewa yang tidak mahu bekerjasama, tawaran yang terlalu bagus, bebanan dan harta tanah usang.
Anda perlu sentiasa mengambil kira yuran dan caj yang tertunggak, bagi memastikan pembelian hartanah lelong masih berbaloi dari sudut kewangan.
Berikut adalah 8 kemungkinan kos dan isu tersembunyi yang menjadikan pembelian rumah yang telah dirampas sesuatu yang berisiko di Malaysia:
1) Denda untuk lanjutan tempoh penyelesaian
Rumah lelong jenis LACA memerlukan deposit 5% dan baki harga pembelian biasanya diselesaikan dalam tempoh 90 hari.
Sementara itu, rumah lelong jenis non- LACA pula memerlukan 10% daripada harga rizab, dan baki harga belian biasanya diselesaikan dalam tempoh 120 hari selepas tawaran berjaya.
Sebarang lanjutan yang diberikan boleh dikenakan denda.
Selain itu, pembida perlu bersedia untuk membayar perbezaan nilai antara peratusan deposit yang diperlukan dengan peratusan deposit bagi harga jualan akhir sejurus selepas lelongan.
Sebagai contoh, anda perlu sediakan draf bank 10% daripada nilai harga rizab dan tambahkan nilai perbezaan antara jumlah tersebut dan 10% daripada harga jualan akhir. Maka, jika harga rizab ialah RM100,000 dan harga tawaran akhir ialah RM120,000, maka pembida yang berjaya perlu menambah nilai sebanyak RM2,000.
2) Kehilangan wang deposit
Terdapat juga risiko untuk anda kehilangan wang deposit sekiranya baki tidak dijelaskan dalam tempoh penyelesaian 90 atau 120 hari yang ditetapkan.
Menurut Yee, sebelum anda membeli rumah lelong, adalah lebih selamat untuk anda mempunyai kemudahan tunai dan/atau overdraf (OD) yang melebihi harga rizab rumah lelong tersebut.
“Jika anda tidak berjaya mendapatkan pinjaman dalam tempoh yang ditetapkan, anda boleh menggunakan wang tunai dan/atau OD anda untuk mengelakkan anda kehilangan wang deposit anda,” ujarnya.
BACA: Rumah lelong: Risiko, salah faham, dan apa yang patut anda ketahui
3) Pemindahan hak milik – pemindahan terus dan pemindahan berganda
Untuk rumah lelong jenis LACA, pemindahan hak milik boleh dilakukan melalui pemindahan terus (dengan kebenaran daripada pembangun) atau pemindahan berganda.
Untuk pemindahan terus, pemaju biasanya tidak memberikan persetujuan mereka melainkan semua caj perkhidmatan tertunggak telah dijelaskan.
Sekiranya pihak pembangun tidak membenarkan pemindahan terus, anda perlu melakukan pemindahan berganda, yang akan dikenakan duti setem dan yuran guaman tambahan yang kemudiannya akan melambatkan proses dan anda mungkin terlepas tarikh akhir penyelesaian.
Sekiranya anda terlepas tarik akhir penyelesaian, anda akan kehilangan wang deposit dan rumah tersebut akan diletakkan semula untuk lelongan.
Bagi mengelakkan ini berlaku, anda perlu membeli rumah lelong tersebut dengan wang tunai terlebih dahulu. Kemudiannya, anda boleh memilih untuk membiayai semula rumah tersebut apabila ia telah didaftarkan di bawah nama anda.
Bagi pemindahan berganda, anda perlu membayar duti setem untuk surat cara pemindahan sebanyak dua kali. Ini mungkin memakan kos yang tinggi, bergantung pada harga pembelian hartanah.
Sebagai contoh, anda adalah pembida yang berjaya mendapatkan rumah lelong pada nilai RM250,000*:
- Deposit 10%: RM25,000
- Yuran setem: RM100
- Yuran guaman untuk perjanjian pinjaman: RM2,300
- Yuran penilaian: RM1,300
- Duti setem untuk pinjaman: RM1,125
- Yuran guaman untuk pemindahan hak milik: RM2,700
- Duti setem untuk surat cara pindah milik (pindahan kedua): RM4,000
- Duti setem untuk surat cara pindah milik (pindahan pertama) berdasarkan SPA asal: RM7,000
Jumlah tunai yang diperlukan: RM43,535
*Nota: Ini adalah contoh semata-mata, tidak termasuk yuran lain seperti yuran tertunggak yang mungkin anda perlu bayar terlebih dahulu, dan seterusnya. Yuran guaman juga mungkin berbeza-beza.
4) Yuran utiliti tertunggak dan caj lain
Ini melibatkan bil elektrik, air dan pembetungan serta yuran penyelenggaraan, sinking fund (dana wang pelepas), cukai taksiran, premium insurans, dan caj lewat.
Oleh itu, jangan lupa untuk semak Pengisytiharan Jualan* mengenai siapa yang perlu menanggung yuran-yuran tersebut. Adakah ia akan ditanggung oleh bank kepada peminjam asal yang ingkar atau oleh pembida yang berjaya, atau dikongsi oleh kedua-duanya?
*Nota: Apakah itu Pengisytiharan Jualan? Ia adalah dokumen dengan butiran rumah dan terma dan syarat lelongan.
Sebelum lelongan, anda perlu melawat pejabat utiliti yang berkaitan, seperti Tenaga Nasional Berhad, Syabas, dan pejabat pengurusan hartanah, dengan membawa salinan Pengisytiharan Jualan untuk menyemak bil tertunggak.
Ini membolehkan anda ketahui kos yang sebenar dan seterusnya menilai samada ia adalah pembelian yang berbaloi, ataupun untuk menentukan harga bidaan maksimum yang perlu anda tetapkan.
Anda juga harus menyemak Pengisytiharan Jualan dan Syarat-syarat Jualan samada anda boleh menuntut semula yuran tersebut.
Walaupun Pengisytiharan Jualan tersebut menyatakan bahawa bank akan menanggung semua yuran dan caj tertunggak, pembida yang berjaya perlu membayarnya terlebih dahulu dan dibayar balik oleh pihak bank pada suatu tarikh kemudian.
5) Batasan
Ambil maklum terhadap butiran-butiran seperti jenis lot (contohnya jika ia adalah Lot Bumiputera, di mana anda mungkin tidak dapat memindahkan harta tersebut kepada nama anda jika anda bukan Bumiputera), baki tempoh hartanah pegangan pajak (sesetengah bank tidak membiayai hartanah dengan baki 20 tahun tempoh pajakan), penggunaan harta yang dimaksudkan, sekatan ketinggian, nisbah plot, petak aksesori dan sebagainya.
6) Kaveat
Kaveat adalah notis undang-undang untuk menghentikan atau menggantung penjualan sesuatu hartanah. Contohnya, jika rumah yang dilelong dimiliki secara bersama oleh dua individu, maka salah seorang pemilik boleh meletakkan kaveat pada harta tersebut.
Contoh lain pula adalah seperti pemilik terdahulu yang telah bersetuju dengan pihak lain untuk menggunakan rumah tersebut sebagai cagaran.
Jika terdapat kaveat pada rumah tersebut, sesetengah bank tidak akan meluluskan pembiayaan, dan ini bermakna anda perlu membayar rumah tersebut secara tunai.
7) Penyewa yang degil
Sekiranya rumah lelong tersebut masih mempunyai penyewa, tanggungjawab untuk mengusir mereka terletak pada bahu pembeli.
Anda boleh melawat premis tersebut untuk memaklumkan kepada penyewa yang menghuninya bahawa anda adalah pembida yang berjaya dan anda boleh cadangkan mereka menandatangani perjanjian penyewaan yang baharu atau meminta mereka mengosongkan diri dalam jangka masa yang munasabah.
Sekiranya rumah tersebut didiami oleh pemilik yang terdahulu, berkomunikasilah dengannya secara baik.
Sekiranya mereka tidak memberikan kerjasama, anda perlu melantik peguam untuk mendapatkan arahan pengosongan. Prosiding undang-undang boleh mengambil masa berbulan-bulan, dan ini boleh mengakibatkan kos dan kerugian tambahan kepada anda.
BACA: Cara keluarkan pemilik lama rumah lelong yang enggan keluar
8) Keadaan luaran dan dalaman rumah
Apabila harga sebuah rumah lelong kelihatan seperti terlalu menarik untul tidak diambil, ini mungkin kerana ia dihujani pelbagai masalah.
Rumah lelong hanya boleh dilihat dari luar dan sebarang kecacatan hanya dapat diketahui setelah jualan dimuktamadkan.
Selain itu, kebanyakan rumah lelong telah dibiarkan kosong untuk tempoh yang lama dan mungkin memerlukan jumlah kos yang besar bagi tujuan baik pulih.
4 Kesilapan Paling Kerap Berlaku Semasa Membeli Rumah Lelong
Berikut adalah 4 kesilapan paling kerap berlaku semasa membeli hartanah lelong di Malaysia, seperti yang dijelaskan oleh Yee.
1) Membuat bidaan terlalu tinggi akibat terlalu emosi atau tunduk kepada ego yang terlalu inginkan kemenangan.
2) Tidak boleh mendapatkan pinjaman dalam tempoh yang ditetapkan, iaitu 90 atau 120 hari apabila rumah lelong tersebut disertakan dengan kaveat. Oleh itu, deposit 5% atau 10% akan terbatal.
3) Memandang rendah kos baik pulih kerana rumah lelong dijual dalam keadaan semasa, di mana pembeli bertanggungjawab ke atasnya.
4) Kos tambahan untuk pengusiran sekiranya pemilik atau penyewa lama masih menghuni rumah tersebut.
Yee menambah, “Proses lelongan hartanah kediaman dan komersial adalah sama. Rumah lelong mempunyai lebih banyak isu pengusiran. Hartanah lelongan komersial pula mempunyai bil elektrik tertunggak yang lebih tinggi dan kos tersembunyi.”
Adakah Membeli Rumah Lelong Di Malaysia Bagus?
Walaupun harga rumah lelong jauh lebih rendah daripada harga di pasaran utama dan sekunder, ia datang dengan risiko mereka yang tersendiri.
Seperti biasa, adalah penting untuk anda menimbangkan semua kebaikan dan keburukan, memahami keseluruhan proses dan kos yang terlibat, serta mengetahui di mana anda boleh mencari rumah lelong (lelongan fizikal dan lelongan dalam talian).
“Pembelian rumah lelong tidak digalakkan untuk pembeli rumah kali pertama kerana terdapat banyak komplikasi dan kos tersembunyi, berbanding hartanah subsale yang bebas daripada bebanan dan arahan pemilikan kosong,” ujar Yee.
Ng Chan Mau & Co turut berkongsi, “Membeli rumah lelong tiada bezanya dengan membeli unit subsale atau terus daripada pemaju, cumanya anda akan membeli rumah tersebut sebagaimana adanya, dan biasanya tanpa arahan pemilikan kosong. Oleh itu, usaha wajar mesti dilakukan sebelum anda mengambil bahagian dalam bidaan.”
BACA LAGI
- Senarai dokumen yang diperlukan untuk beli rumah di Malaysia
- B40 dan M40: Adakah rumah lelong sesuai untuk anda?
- 6 perkara yang anda perlu tahu sebelum membeli hartanah lelong
Pemberitahuan: Semua maklumat yang diberikan di laman web ini disediakan atas dasar “sebagaimana adanya” dan “sebagaimana tersedia” dan anda bersetuju bahawa anda menggunakan maklumat tersebut sepenuhnya atas risiko anda sendiri.
Maklumat yang diberikan adalah untuk tujuan pendidikan sahaja, dan bukan merupakan nasihat undang-undang atau kewangan. iProperty Malaysia berhak untuk menukar mana-mana bahagian tanpa sebarang notis. Walaupun segala usaha telah dibuat untuk memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat, individu tidak boleh bergantung sepenuhnya pada maklumat untuk membuat keputusan undang-undang atau pelaburan. Sebelum membuat sebarang keputusan, berunding dengan profesional untuk mengambil kira situasi khusus anda dan keperluan individu.
Dalam apa jua keadaan, iProperty Malaysia dan pekerjanya tidak akan bertanggungjawab atau dipertanggungjawabkan dalam apa cara sekalipun untuk sebarang tuntutan, kerosakan, kerugian, perbelanjaan, kos atau liabiliti dalam apa jua keadaan (termasuk, tanpa had, sebarang kerosakan langsung atau tidak langsung untuk kehilangan keuntungan, gangguan perniagaan atau kehilangan maklumat) akibat atau timbul secara langsung atau tidak langsung daripada penggunaan atau ketidakupayaan anda untuk menggunakan laman web ini atau mana-mana tapak web yang dipautkan kepadanya, atau daripada pergantungan anda pada maklumat dan bahan di laman web ini, walaupun iProperty Malaysia telah dinasihatkan tentang kemungkinan itu. daripada kerosakan tersebut terlebih dahulu.