Membeli hartanah lelong memang berbaloi, tetapi tahukah anda mengenai risiko-risiko yang mungkin anda hadapi?
Terdapat banyak pilihan rumah lelong yang ditawarkan di bawah nilai pasaran. Mengapa? Pembeli lebih berhati-hati dengan jualan lelong. Justeru, daripada membuat pembelian pada lelongan kedua atau ketiga, ramai yang lebih gemar menunggu lelongan keempat sebelum membuat pembelian. Harga bagi rumah yang tidak terjual setelah setiap lelongan akan jatuh lagi sebanyak 10%. Ya, harga hartanah lelong memang menarik!
Walau bagaimanapun, kita mesti berhati-hati akan risiko apabila membeli hartanah lelong. Tawaran harga yang menarik boleh menjadi untung besar buat pembeli. Namun, ia juga selalu datang dengan risiko yang besar. Di sini kami kumpulkan senarai perkara yang harus anda awasi apabila berurusan jual beli dalam pasaran lelong.
# 1 Pilihan yang salah
Kadangkala, kita boleh dikaburi dengan ‘diskaun’ yang besar. Sebuah hartanah kediaman di lokasi yang tidak menarik, dengan reka bentuk yang ketinggalan zaman, jika dijual pada harga pasaran mungkin tidak menarik minat pembeli. Tetapi jika harganya jatuh 30-40%, mungkin ada yang sanggup beli. Anda mungkin tertarik sehinggakan menutup sebelah mata dan mengetepikan sebarang cacat cela rumah tersebut. Namun, ini bukanlah pilihan yang bijak!
Anda harus menilai rumah lelong tersebut dengan teliti, sama seperti membeli rumah yang baru ataupun dari pasaran sekunder (subsale). Membeli hartanah kediaman yang salah hanya kerana diskaunnya yang menarik adalah ibarat membeli jaket musim sejuk untuk cuaca Malaysia, ia tidak akan berguna buat anda!
Sebelum membeli rumah, semak kelayakan pinjaman perumahan anda dengan LoanCare untuk mengira dan membandingkan pilihan pinjaman perumahan anda dengan 10 bank.
# 2 Periksa hartanah terlebih dahulu
Anda mungkin tidak dapat melihat keadaan unit sebenar sewaktu jualan lelong tersebut. Kerja-kerja baik pulih yang diperlukan juga tidak dapat dipastikan sepenuhnya. Walau bagaimanapun, sebelum tarikh lelongan, lawat hartanah itu untuk melihat keadaan luaran rumah.
Ini dapat memberikan anda gambaran kasar keadaan rumah itu. Pada hari tersebut, anda juga perlu ringan mulut berbual dengan jiran-jiran sekitar rumah itu. Ianya sukar untuk dianggarkan, namun boleh dikatakan bahawa jika anda memperolehi unit yang 30-40% di bawah nilai pasaran, kerja baik pulih akan menguntungkan anda di suatu masa kelak.
# 3 Kehilangan deposit anda
Pastikan anda mempunyai wang yang cukup untuk membayar baki daripada harga belian setelah deposit. Tiada jalan keluar daripada jual beli tersebut, walaupun pinjaman bank anda tidak diluluskan. Sekiranya anda ingin membatalkan pembelian, deposit anda akan hangus.
Terdapat dua jenis lelongan bagi hartanah yang dirampas di Malaysia: Lelongan Perjanjian Pinjaman selaku Surahikatan Penyerahhakkan atau Loan Agreement Cum Assignment (LACA) dan lelongan bukan LACA. Lelongan LACA dilakukan untuk hartanah tanpa gelaran individu atau strata dan biasanya, deposit pembidaan sebanyak 5% diperlukan. Lelongan ini dilakukan oleh bank.
Sebaliknya, lelongan bukan LACA dilakukan oleh Mahkamah Tinggi untuk hartanah yang mempunyai hak individu atau strata. Deposit pembidaan yang diperlukan pula adalah 10% daripada harga rizab.
BACA: Apakah beza antara ejen hartanah dan perunding hartanah?
# 4 Hati-hati penyewa yang tidak diingini
Sama ada anda membeli rumah yang baru ataupun melalui subsale, anda pasti akan mendapat kunci untuk unit yang tidak didiami. Malangnya, ini tidak sama bagi hartanah lelong. Anda boleh meminta penyewa rumah tersebut keluar tetapi mestilah menurut undang-undang Malaysia. Untuk mengusir penghuni dari sebuah rumah secara sah (melalui prosiding mahkamah), anda mestilah terlebih dahulu menjadi pemilik hartanah tersebut.
Bagaimanapun, sebagai pembeli anda dilindungi secara sah. Anda boleh memohon untuk penghuni meninggalkan rumah tersebut melalui peguam terlebih dahulu, dan sekiranya gagal, menerusi perintah mahkamah. Proses ini boleh memakan masa sehingga 4 minggu atau lebih lama.
Anda juga dinasihatkan berbincang dengan pihak pengurusan perumahan strata untuk mengekalkan hubungan yang baik dengan mereka. Ini kerana pihak mereka mungkin dapat membantu meredakan sebarang situasi tegang, contohnya jika melibatkan penyewa/pemilik asal yang degil atau tidak berpuas hati. Sebagai alternatif, perunding hartanah juga boleh membantu kerana kadangkala mereka akan mendapat komisen dari pihak bank jika urusan jual beli rumah tersebut berjaya.
# 5 Sedia untuk melangsaikan bil tertunggak
Sesetengah pembeli hartanah lelong pasti akan terkejut apabila mendapati bil tertunggak seperti bil air, elektrik, penyelenggaraan, sewa keluar dan juga penilaian yang belum diselesaikan oleh penyewa/pemilik asal. Biasanya, bank akan menanggung bil tersebut tetapi ada kalanya tidak. Kosnya mungkin mencecah sehingga beribu-ribu ringgit. Anda disarankan melakukan pemeriksaan di pejabat utiliti yang berkenaan dan juga pihak pengurusan perumahan tersebut sebelum tarikh lelongan.
Anda hanya perlu membawa satu salinan Proclamation of Sale (POS), dokumen yang memperincikan terma dan syarat lelongan, termasuklah deposit yang perlu disediakan dan kos yang perlu anda tanggung.
Contoh POS untuk hartanah yang dilelong oleh Hong Leong Bank boleh didapati di sini.
# 6 Baca Syarat Jualan/Condition of Sale (COS) dengan teliti
Apabila membaca Syarat Jualan (COS) yang merupakan sebahagian daripada POS, teliti kaveat ke atas hartanah tersebut dan juga status hak miliknya. Contohnya, jika anda bukan seorang Bumiputera, mustahil untuk memindahkan lot Bumiputera kepada nama anda, walaupun anda memenangi lelongan tersebut.
Kaveat adalah notis undang-undang untuk menghentikan atau menghalang sebarang urusan penjualan hartanah daripada berlaku. Contohnya, jika satu rumah mempunyai lebih dari seorang pemilik tetapi mereka tidak sebulat suara untuk menjual/melelong rumah tersebut, kemungkinan besar salah seorang akan membuat kaveat untuk menghalang sebarang urusan jual beli. Lantik seorang peguam yang cekap untuk melakukan pemeriksaan ini untuk anda. Tidak mustahil untuk menghapuskan sesuatu kaveat, tetapi proses ini mungkin akan memakan masa.
Sebagai pelelong, saya masih menggalakkan orang ramai untuk mempertimbangkan hartanah lelong. Mustahil untuk membeli hartanah yang berharga 30-40% di bawah pasaran. Jika anda cukup bersedia menghadapi selok belok dan risiko hartanah lelong ini, ia adalah cara terbaik untuk mendapat ‘keuntungan’, bermula dari memenangi bidaan itu. Kebanyakan pembeli yang berjaya membeli rumah lelong akan sentiasa mencari lebih banyak tawaran seperti itu.
Malah, ada pembeli dari Johor sanggup memandu ke Kuala Lumpur untuk membida sebuah hartanah. Apalah sangat kos perjalanan itu jika dibandingkan dengan keuntungan yang bakal anda nikmati. Selamat memburu rumah impian anda!