Senarai dokumen yang diperlukan untuk beli rumah di Malaysia

Dalam artikel ini, kami terangkan pelbagai dokumen yang perlu diisi atau ditandatangani oleh pembeli apabila membeli rumah. Ini termasuk SNP rumah, MOT, MOC dan Deed of Assignment (DOA)

Artikel ini diterjemah dari List of legal documents required when buying a house in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim.

Membeli rumah pertama dengarnya macam seronok, bukan? Apatah lagi jika mampu memiliki rumah sendiri pada usia muda. Ia satu peristiwa yang cukup bermakna. Namun apabila pemaju atau ejen hartanah mula menghantar dokumen satu per satu untuk diselesaikan, ramai mula sedar proses pembelian rumah bukannya sesuatu yang mudah. Banyak dokumen diperlukan. Lambat-laun anda mula bimbang. Anda cuba membaca timbunan dokumen dan bertanya soalan untuk lebih faham, namun jawapan yang diperolehi hanya menambah kekusutan.

Apa sebenarnya yang perlu anda tahu mengenai dokumen pembelian rumah? Adakah terdapat dokumen tertentu yang perlu diberi perhatian? Bagaimana jika anda terlepas pandang terma atau syarat tertentu, tidakkah ini akan menyusahkan anda di kemudian hari?

Jangan bimbang. Di sini kami senaraikan dokumen berkaitan dan tekankan maklumat yang patut anda beri perhatian. Kami juga menyentuh mengenai dokumentasi pinjaman perumahan.

1. Surat Tawaran (LOA)

Sama ada hartanah yang dibeli adalah hartanah baru siap dari pemaju atau hartanah subsale dari pasaran sekunder, dokumen pertama yang perlu anda tandatangani adalah surat tawaran atau LOA (Letter of Offer).

Pemaju akan memberi surat tawaran menyatakan kesanggupan menjual rumah kepada anda dan anda pula menurunkan tanda tangan sebagai tanda penerimaan. Di peringkat ini, anda biasanya dikehendaki membayar wang cengkeram 2%. Jika membeli hartanah sukunder atau subsale, anda mungkin diberi borang ringkas yang disediakan oleh ejen hartanah. Kadangkala tiada surat tawaran pun.

Apakah yang terkandung dalam LOA

LOA mengandungi butiran seperti:

• Nama penjual hartanah dan pembeli
• Alamat hartanah
• Harga yang dipersetujui
• Jumlah deposit
• Apa-apa kelengkapan dan lekapan sedia ada di hartanah

LOA menetukan tarikh akhir pembeli perlu menandatangani Perjanjian Jual dan Beli atau SNP. Biasanya ini dalam tempoh 14 hari selepas tarikh LOA dikeluarkan.

2. Perjanjian Jual dan Beli (SNP Rumah)

Peringkat seterusnya adalah menandatangani SNP rumah. Ini biasanya dibuat di hadapan peguam pindah hak yang akan menerangkan terma-terma utama kontrak kepada anda. Dalam proses pembelian hartanah subsale, peguam kedua-dua pihak biasanya akan berbincang terma-terma perjanjian sehingga anda dan penjual bersetuju dengan terma kontrak akhir. Namun jika membeli rumah dari pemaju, SNP yang digunakan biasanya mengikut contoh yang ditetapkan dalam Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) Pindaan 2015.

Apa yang perlu anda kaji sebelum menandatangani SNP Rumah (SPA)

Dalam apa jenis perjanjian sekalipun, ada beberapa klausa penting yang perlu anda teliti atau rujuk dengan peguam anda.

Periksa hak milik hartanah

Perjanjian terbabit akan memberi butiran hakmilik rumah yang dibeli. Hakmilik amat penting dalam perjanjian kerana ia menerangkan sama ada penjual merupakan pemilik sebenar hartanah atau ia masih lagi digadai kepada mana-mana bank. Sebuah rumah masih digadai apabila ia digunakan sebagai sandaran untuk satu pinjaman.

Perjanjian ini juga sepatutnya mengandungi klausa yang mengatakan penjual berjanji untuk menyerahkan hakmilik kepada anda. Dengan kata lain, penjual berjanji untuk menyempurnakan pindah milik hartanah daripada namanya kepada nama anda sebaik sahaja selesai perjanjian.

Pastikan ia tiada bebanan

Ini bermaksud perlu ada klausa yang menjelaskan hartanah yang akan diserahkan kepada anda adalah bebas daripada sebarang tuntutan. Sebagai contoh, jika hartanah terbabit masih digadai, penjual perlu berjanji untuk menyelesaikan gadaian terlebih dahulu.

Serahan milikan kosong

Serahan milikan kosong adalah apabila anda diberi kunci rumah anda. Yang penting di sini bukan hanya tarikhnya. Anda juga perlu mengetahui bagaimana milikan kosong ini akan diserahkan. Antara syarat biasa penyerahan milikan kosong adalah rumah terbabit mestilah mempunyai sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance – CCC) yang memperakui bahawa rumah terbabit selamat untuk didiami dan dilengkapi sambungan air dan elektrik yang sepatutnya.

Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)

Tempoh Liabiliti Kecacatan atau DLP (Defect Liability Period) adalah satu jaminan untuk rumah anda. Dalam tempoh ini, jika berlaku kecacatan atau defect pada rumah anda, pemaju bertanggungjawab membaikinya. Tempoh DLP adalah 24 bulan selepas tarikh penyerahan kunci rumah. Ketahui apa yang boleh anda lakukan jika hartanah “baru” anda mengalami defect.

Lain pula halnya dengan rumah sekunder yang biasanya dijual secara seadanya (as-is). 

Caj pembayaran lewat dan Liquidated Ascertained Damages (LAD)

Caj pembayaran lewat merujuk kepada faedah yang akan dikenakan jika anda gagal membayar pemaju atau penjual dalam tempoh yang ditetapkan, manakala LAD pula adalah ganti rugi yang perlu dibayar oleh pemaju atau penjual kepada anda jika mereka gagal menyerahkan milikan kosong pada masa yang dipersetujui.

BACA: Bagaimana untuk membuat Tuntutan Ganti Rugi (LAD) kalau pemaju lambat serah kunci rumah?

Kawasan rumah

Ini mungkin kedengaran remeh namun kawasan rumah merupakan sesuatu yang amat perlu diberi perhatian apabila membeli hartanah baru siap. Tanpa disedari sesetengah pembeli, ukuran yang tertera pada jadual SPA sebenarnya tertakluk kepada ukuran akhir. Jika terdapat pengurangan saiz yang ketara, pemaju perlu membayar sejumlah wang pelarasan.

Bercakap tentang hal ini, anda juga sepatutnya meneliti pelan rumah yang boleh ditemui di bawah Jadual Pertama SPA untuk pembelian hartanah baru siap. Bahagian ini menunjukkan susun atur rumah anda dan reka bentuk yang berkaitan.

Jadual Bayaran Berperingkat

Jadual Bayaran Berperingkat biasanya ditemui dalam Jadual Ketiga SPA (untuk hartanah baru siap). Ia memperincikan bila anda perlu mula membayar ansuran pinjaman anda dan berapa yang perlu dibayar di setiap peringkat. Jika anda mendapat pinjaman perumahan 90%, anda tidak perlu risau kerana bank pemberi pinjam dan peguamnya akan menguruskan pembayaran. Sungguhpun begitu, adalah lebih baik anda tahu apa yang berlaku.

Sekiranya pemaju jatuh bankrap dan projek terbengkalai separuh jalan, ketahui apa yang boleh anda lakukan apabila projek perumahan anda bertukar milik.

3. Surat Cara Pemindahan (MOT)

Surat Cara Pemindahan atau MOT (Memorandum of Transfer) digunakan untuk memindah milik rumah daripada pemaju hartanah atau penjual kepada anda. Biasanya jika anda membuat pinjaman untuk membiayai pembelian rumah, MOT akan disediakan dan ditandatangani bersama-sama SNP rumah dan dokumen pinjaman.

Bagaimanapun untuk hartanah baru siap, perkara ini mungkin tidak berlaku pada waktu anda membeli rumah kerana hakmilik hartanah yang masih dalam pembinaan mungkin belum lagi dikeluarkan. Namun anda tidak perlu bimbang kerana apabila hakmilik dikeluarkan, pemaju akan menghubungi anda untuk menandatangani MOT.

Ketahui lebih lanjut mengenai MOT atau Borang 14.

4. Surat tawaran bank (LO)

Surat tawaran bank atau LO (Letter of Offer) adalah hampir serupa dengan surat tawaran pemaju. Ia dikeluarkan apabila bank meluluskan permohonan pinjaman perumahan anda dan menawarkan jumlah pinjaman tertentu, pada kadar faedah tertentu, untuk dilangsaikan dalam tempoh beberapa tahun tertentu.

5. Perjanjian Fasiliti (FA)

Perjanjian Fasiliti atau FA (Facilities Agreement) tiada kena-mengena dengan kemudahan yang akan anda perolehi di rumah baharu, sebaliknya adalah perjanjian pinjaman utama yang merujuk kepada dana yang akan dipinjamkan kepada anda oleh bank.

Kebanyakan terma FA tidak banyak berbeza dari seorang peminjam ke peminjam yang lain. Terma yang berbeza yang ada kaitan dengan pinjaman perumahan anda terkandung dalam surat tawaran yang dikepilkan bersama.

ARTIKEL MENARIK:
Apakah contoh jenis Surat Ikatan Penyerahan atau DOA? Ketahui di sini!
Cara beli rumah pertama dengan slip gaji kecil

6. Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA)

Surat Ikatan atau DOA (Deed of Assignment) merupakan satu dokumen yang menyerahkan hak dan kepentingan anda pada hartanah terbabit kepada pembiaya semasa tempoh pinjaman. Inilah dokumen yang menjelaskan konsep cagaran sebagai ganti pembayaran. Aspek wang ada pada FA manakala aspek cagaran ada pada DOA.

NOTA: Jika ada seorang peminjam dan dua pembeli, kedua-dua pembeli perlu menandatangani surat ikatan dan surat kuasa wakil. Anda mungkin tertanya-tanya mengapa isteri/suami/adik-beradik/pemilik bersama juga perlu menurunkan tanda tangan pada dokumen bank sedangkan anda yang membuat pinjaman perumahan? Adakah mereka akan turut dipertanggungjawabkan oleh bank?

Logiknya adalah, oleh kerana hartanah terbabit digunakan sebagai cagaran, semua pemilik hartanah mesti mengizinkan rumah terbabit digunakan sebagai cagaran dan bersetuju memindahkan hak dan kepentingan mereka pada hartanah itu kepada bank. Ini dikenali sebagai pinjaman pihak ketiga. Jika pembeli dan peminjam adalah orang yang sama, ia dipanggil pinjaman pihak pertama.

Rujuk contoh di bawah:

7. Surat Kuasa Wakil (PA)

Surat Kuasa Wakil (Power of Attorney – PA) secara asasnya adalah dokumen yang membolehkan bank menguruskan hartanah anda bagi pihak anda. Ini untuk memudahkan bank mempunyai cagaran sebagai ganti pinjaman perumahan yang disediakan untuk anda. Seperti surat ikatan, semua pembeli perlu menandatangani dokumen ini. 

8. Surat Cara Gadaian (MOC)

MOT yang disebut pada awal artikel ini ditandatangani hanya setelah hakmilik hartanah dikeluarkan. Begitu juga dengan Surat Cara Gadaian (Memorandum of Charge – MOC), sama ada dokumen ini ditandatangani semasa pembelian adalah bergantung pada adanya hakmilik hartanah. Jika hakmilik hartanah telah dikeluarkan, anda akan menandatangani satu MOC sebagai ganti surat ikatan dan surat kuasa wakil.

Secara asasnya, MOC mempunyai fungsi yang serupa dengan DOA dan PA, iaitu sebagai instrumen untuk anda menyediakan sandaran kepada bank. MOC digunakan untuk menggadai sesuatu hartanah kepada bank sebagai ganti dana yang diberi kepada anda.

Jika anda telah membaca sampai di sini, tahniah! Semua dokumen utama berkaitan penjualan tanah telah kami kongsikan. Sebelum masuk ke bahagian terakhir, berikut adalah ringkasan dokumen yang perlu anda tandatangani bersama-sama hakmilik dan tanpa hakmilik.

Dokumen yang ditandatangani bersama hakmilik hartanah

Dengan hakmilik hartanah, anda akan menandatangani kedua-dua surat tawaran, SNP rumah, DMC, MOT, FA dan MOC.

Dokumen yang ditandatangani tanpa hakmilik hartanah

Tanpa hakmilik hartanah, anda akan menandatangani kedua-dua surat tawaran, SNP rumah, DMC, FA, DOA dan PA. MOT dan MOC akan ditandatangani kemudian apabila hakmilik telah dikeluarkan.

9. Akuan berkanun

Dalam urusan pembelian dan membuat pinjaman, ada kemungkinan anda juga akan menandatangani beberapa akuan berkanun. Akuan berkanun adalah pengisytiharan rasmi yang lebih berpengaruh berbanding pengisytiharan biasa. Pengisytiharan yang biasa dibuat dalam urusan ini adalah bahawasanya anda tidak bankrap dan bahawasanya anda akan menggunakan hartanah terbabit untuk didiami.

10. Duti setem

Ini bukan dokumen untuk ditandatangani tetapi yang perlu anda bayar apabila dokumen anda ditera (dicop). Jangan keliru, duti setem tiada kena-mengena dengan setem yang anda tampal pada surat untuk diposkan.

Dokumen perlu ditera supaya jika berlaku pertikaian, dokumen tersebut boleh diterima sebagai bahan bukti di mahkamah. Jumlah yang perlu anda bayar untuk duti setem berbeza mengikut dokumen. Sebagai contoh, bayaran untuk akuan berkanun biasanya kecil sahaja manakala untuk perjanjian fasiliti, ia bergantung pada jumlah pinjaman perumahan.

Duti setem juga perlu dibayar semasa menandatangani MOT dan jumlah bayaran bergantung pada nilai rumah anda. Untuk maklumat lanjut mengenai bayaran duti setem, baca panduan terkini untuk rakyat Malaysia mengenai Duti Setem Hartanah.

Kesemua dokumen dan maklumat di atas perlu anda ketahui sebagai pembeli rumah di Malaysia. Jika ragu-ragu, rujuk dengan peguam pindah hak kerana mereka bertanggungjawab mengetengahkan dan menerangkan apa-apa klausa atau terma khusus dalam kontrak anda.

BACA LAGI ARTIKEL MENARIK DI SINI:
Hak milik strata, hak milik individu dan hak milik induk: Ketahui perbezaannya
 Kelebihan dan kekurangan suami isteri buat pinjaman perumahan bersama untuk beli rumah
Bolehkah anda membatalkan pembelian rumah selepas menandatangani SNP?