Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property.

Pengiraan duti setem untuk perjanjian sewa rumah dan cara matikan setem di LHDN

test

Perjanjian sewa rumah yang terbaik bagi melindungi hak anda adalah perjanjian yang disediakan oleh pihak peguam yang bertauliah. Ia perlu dimatikan setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) bagi memastikan ia dokumen yang sah di sisi undang-undang. Bagi semua proses ini, anda perlu membayar duti setem serta yuran pengurusan atau guaman.

Panduan dan cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa rumah di Malaysia
© Roger Spooner/ GettyImages

Artikel ini diterjemah dari Stamp duty, administration and legal fees for a tenancy agreement in Malaysia oleh Nur Sabihah. 

Perjanjian sewa yang dirangka dengan baik akan melindungi bukan sahaja hak tuan rumah, malah hak penyewa itu sendiri. Ia akan mengelakkan berlaku perselisihan faham pada masa hadapan di antara kedua-dua belah pihak. Bagi memastikan dokumen perjanjian ini tidak tertinggal sebarang maklumat yang penting, tuan rumah dinasihati mendapatkan perkhidmatan peguam bagi merangka perjanjian sewa ini.

Bakal penyewa pula boleh berunding dengan peguam mereka bagi membuat penilaian terhadap perjanjian yang dirangka untuk membuat sebarang perubahan jika perlu sebelum mereka menandatangani perjanjian tersebut. Di Malaysia, yuran guaman bagi perjanjian sewa rumah telah ditetapkan dan diselaraskan.

Walau bagaimanapun, mendapatkan perkhidmatan peguam mungkin menelan belanja yang agak mahal bagi sesetengah orang. Oleh itu, tuan rumah boleh membuat pilihan untuk merangka perjanjian sewa sendiri dan seterusnya memastikan ia mendapat persetujuan daripada bakal penyewa. Bagi memastikan perjanjian sewa ini sah di sisi undang-undang serta mahkamah, ia perlu dimatikan setem oleh LHDN.

Selain itu, terdapat juga yuran pengurusan yang akan ditanggung oleh agensi hartanah atau tuan rumah. Seterusnya, sebelum anda pergi ke LHDN, tuan rumah perlu mendaftarkan maklumat berkaitan sewaan mereka melalui borang permohonan  PDS 1 dan PDS 49(a). Ini perlu dihantar ke pejabat LHDN yang terdekat.

1. Apa itu perjanjian sewa rumah? 

Perjanjian sewa rumah adalah kontrak antara penyewa dan tuan rumah. Perjanjian ini menyenaraikan perkara seperti alamat hartanah, tempoh penyewaan, sewa bulanan, jumlah deposit, cara pembayaran, inventori perabot (jika ada), klausa pembaharuan kontrak dan dan tanggungjawab kedua-dua pihak sepanjang penyewaan. Kontrak ini merupakan satu-satunya perkara yang boleh digunakan oleh tuan rumah dan penyewa jika berlaku pertikaian.

Oleh itu tuan rumah perlu memasukkan kesemua butiran penting dan penyewa perlu membaca kandungan kontrak dengan teliti sebelum menandatanganinya. Perjanjian sewa rumah perlu ditera (dicop) di LHDN dan bayaran duti setem perlu dibuat.

2. Apa itu duti setem? 

Di Malaysia, duti setem adalah cukai yang dikenakan ke atas mana-mana dokumen undang-undang, komersil atau kewangan.

3. Kos duti setem untuk perjanjian sewa rumah di Malaysia

Duti setem bagi perjanjian sewa di Malaysia dikira seperti yang berikut:

Perjanjian sewa selama 1 tahun

RM1 bagi setiap RM 250 daripada jumlah sewa tahunan sebanyak RM2,400. Duti setem ini percuma bagi sewa tahunan berjumlah RM2,400 ke bawah.

Perjanjian sewa di antara 1 hingga 3 tahun  

RM2 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan berjumlah RM 2,400. Duti setem ini percuma jika jumlah sewa tahunan di bawah RM2,400.

Perjanjian sewa lebih daripada 3 tahun

RM4 bagi setiap RM250 daripada sewa tahunan yang lebih daripada RM 2,400. Duti setem ini percuma sekiranya jumlah sewa tahunan di  bawah RM2,400.

Contoh pengiraan duti setem untuk perjanjian sewa:

  • Anda menyewakan unit anda dengan kadar sewa sebanyak RM1,700 setiap bulan. Maka jumlah sewa tahunan adalah sebanyak RM20,400 (RM1,700 setiap bulan x 12 bulan).
  • Memandangkan RM2,400 pertama akan dikecualikan daripada duti setem, jumlah sewa yang akan dikenakan cukai ialah RM20,000 (RM20,000– RM2,400).
  • Duti setem yang akan dikenakan bergantung kepada tempoh masa perjanjian (rujuk kepada amaun yang dinyatakan pada awal pengiraan ini).

Dalam contoh pengiraan ini (dengan jumlah sewa RM 1,700 setiap bulan), pengiraan jumlah setem duti ialah seperti berikut :

Dalam masa 1 tahun atau kurang:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM1 = RM72

Bagi proses ini, dua salinan dokumen perlu dimatikan setem, satu bagi pihak tuan rumah dan satu salinan lagi bagi pihak penyewa. Salinan tambahan bagi perjanjian sewa yang dimatikan setem ini akan dikenakan bayaran sebanyak RM10. Oleh itu, kos bagi perjanjian sewa dalam situasi ini ialah: RM72+ RM10 = RM82

Lebih dari 1 hingga 3 tahun:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM2 = RM144

Dua salinan dokumen perjanjian sewa: RM144+ RM10 = RM154

Lebih dari 3 tahun:

[(1700 x 12) – 2400]/ 250 x RM4 = RM288

Dua salinan perjanjian sewa: RM288+ RM10 = RM298

Selain itu, perlu diingatkan bahawa jika jumlah yang diperolehi selepas menolak pengecualian sebanyak RM 2,400 pertama daripada yuran tahunan BUKAN merupakan gandaan kepada 250, anda perlu membundarkan jumlah tersebut kepada jumlah amaun yang tertinggi dan terdekat dengan gandaan 250.

BACA: 4 perkara yang perlu diperiksa sebelum menandatangani perjanjian penyewaan

4. Siapakah yang bertanggungjawab membayar duti setem?

Jadual Ketiga Akta Setem 1949 menyatakan jenis surat cara dan orang yang bertanggungjawab membayar duti setem. Liabiliti untuk pembayaran duti setem diperuntukkan di bawah seksyen 33 Akta Setem 1949. Seksyen 33 menyatakan:

Perbelanjaan untuk duti setem sepatutnya ditanggung:
(a) dalam hal instrumen yang diperihalkan dalam ruang pertama Jadual Ketiga – oleh pihak yang disebut dalam ruang kedua Jadual itu;
(b) untuk hal tiap-tiap instrumen lain – oleh pihak yang membuat atau melaksanakan instrumen itu.

Ini bermakna penyewa harus membayar duti setem.

5. Berapakah jumlah yuran pengurusan?

Yuran pengurusan perjanjian sewa di Malaysia pula dikira seperti berikut:

  • RM100 bagi sewa bulanan RM1,000 dan ke bawah
  • RM150 bagi sewa bulanan RM1,001 hingga RM2,000
  • RM200 bagi sewa bulanan RM2,001 hingga RM3,000
  • RM250 bagi sewa bulanan dari RM3,001 hingga RM4,000
  • RM300 bagi sewa bulanan RM4,001 dan ke atas

Pengiraan bagi yuran pengurusan ini lebih mudah dan ringkas. Dengan  mengambil kira contoh pengiraan tadi dengan sewa bulanan sebanyak  RM1,700, yuran pengurusan yang akan dikenakan berjumlah RM150. Oleh itu, bagi perjanjian sewa selama setahun atau kurang, jumlah yang perlu dibayar (duti setem dan yuran pengurusan) ialah: (RM82+ RM150) = RM232.

6. Berapakah jumlah yuran guaman bagi perjanjian sewa?

Seperti yang telah dinyatakan sebelum ini, yuran guaman bagi perjanjian sewa telah ditetapkan dan diselaraskan. Jumlah caj yang akan dikenakan adalah seperti berikut:

Jumlah sewaCaj
RM10,000 yang pertama25% dari sewa bulanan
RM90,000 yang seterusnya20% dari sewa bulanan
Lebih daripada RM100,000Berdasarkan rundingan

Yuran guaman bagi perjanjian sewa lebih dari 3 tahun:

Jumlah sewaCaj
RM10,000 yang pertama50% dari sewa bulanan
RM90,000 yang seterusnya20% dari sewa bulanan
Lebih daripada RM100,000Berdasarkan rundingan

7. Bagaimanakah untuk matikan duti setem di LHDN? 

Warganegara Malaysia dan pemastautin tetap yang mempunyai nombor cukai pendapatan boleh membuat permohonan dan bayaran duti setem secara dalam talian di Sistem Taksiran dan Pembayaran Duti Setem LHDN atau STAMPS

Caranya:

1.    Daftarkan akaun di laman web STAMPS LHDN dengan mengklik “Daftar di sini”.

2.    Masukkan butir-butir peribadi dan klik “Hantar”. Satu emel pengesahan akan dihantar kepada anda mengandungi pautan pengaktifan akaun.

3.    Setelah anda log masuk, pilih “Penyeteman”, kemudian “Sewa/Pajakan”.

4.    Masukkan butir-butir yang diperlukan seperti maklumat tuan rumah, penyewa dan hartanah sewa.

5.    Muat naik satu salinan perjanjian.

6.    Setelah permohonan anda diterima, cari dokumen anda menggunakan adjudikasi, kemudian buat pembayaran dengan mengklik “Bayaran Online (FPX)”.

7.    Anda boleh mencetak sijil setem yang akan dikepil bersama perjanjian asal sebagai bukti bayaran duti setem telah dibuat.

8.    Jika anda memilih untuk ke cawangan LHDN untuk mendapatkan cop duti setem, anda masih perlu menggunakan sistem STAMPS untuk menghantar maklumat peribadi dan butiran perjanjian sewa rumah sebelum ke cawangan berkenaan.

Baca artikel ini seterusnya: Cukai pendapatan sewa di Malaysia dan pelepasan cukai untuk tuan rumah 2022 (YA 2021)

Artikel Lain