Samada anda seorang tuan rumah atau penyewa, surat perjanjian sewa rumah melindungi hak kedua-dua pihak. Dokumen ini mengandungi pelbagai istilah termasuk tempoh penyewaan; deposit dan kadar sewa; kaedah pembayaran; pilihan untuk membaharui perjanjian; tanggungjawab kedua-dua pihak; dan sesuatu yang ramai sering terlepas pandang iaitu klausa penamatan.
Artikel ini diterjemah dari Early termination of Tenancy Agreement in Malaysia and its consequences oleh Ridzwan Rahim.
Dalam perjanjian sewa rumah, hartanah sewa berkenaan biasanya dikenali sebagai harta demis (demised premises). Istilah undang-undang ini merujuk kepada sempadan fizikal hartanah yang disewakan. Seperti kontrak lain di Malaysia, perjanjian penyewaan tertakluk di bawah Akta Kontrak 1950 dan tidak boleh ditamatkan atau dibatalkan sesuka hati. Sebarang pelanggaran syarat perjanjian oleh mana-mana pihak ada akibatnya di segi undang-undang.
Perjanjian sewa rumah menjadi dokumen yang mengikat kedua-dua pihak setelah bayaran duti setem (yang ditanggung oleh penyewa) dibuat dan dokumen asal yang ditandatangani dicop oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN).
Apa itu surat perjanjian sewa rumah?
Perjanjian penyewaan ialah kontrak undang-undang, atau perjanjian, antara tuan tanah dan penyewa. Ia menggariskan terma dan syarat sewaan, termasuk siapa yang membayar untuk apa, dan apakah yuran yang dilindungi oleh tuan tanah.
Perjanjian penyewaan juga akan merangkumi maklumat bila sewa perlu dibayar, dan tempoh sewa rumah dan pilihan untuk panjangkan kontrak sewa. Kontrak biasanya akan menyertakan senarai perabot, lekapan dan kemudahan yang disediakan dalam rumah sewa tersebut.
Untuk mendapatkan idea yang lebih lengkap tentang perjanjian penyewaan di Malaysia, baca panduan tentang perjanjian sewa rumah di Malaysia.
Bolehkah tuan rumah menamatkan surat perjanjian sewa rumah lebih awal?
Seorang tuan rumah tidak boleh menamatkan perjanjian rumah sewa lebih awal kecuali ada klausa di dalam perjanjian penyewaan tersebut yang membenarkannya berbuat demikian. Jika penyewa lambat membayar sewa sekalipun, perjanjian masih berkuatkuasa dan tuan rumah perlu bertindak mengikut undang-undang untuk mengutip sewa yang tertunggak.
Tuan rumah perlu menghantar notis tuntutan kepada penyewa dan mendapatkan bukti penerimaan, biasanya dengan meminta penyewa menandatangani surat penerimaan. Jika penyewa masih enggan membayar tunggakan sewa, tuan rumah tidak boleh menghalaunya keluar menggunakan kekerasan. Sebaliknya, tuan rumah perlu melantik peguam untuk mendapatkan perintah mahkamah di bawah Akta Relif Spesifik 1950. Dengan perintah mahkamah, tuan rumah boleh membuat laporan polis untuk memasuki premis dengan iringan anggota polis.
Terdapat pelbagai contoh surat perjanjian sewa rumah. Klausa penamatan awal mungkin tidak dimasukkan di dalam perjanjian biasa. Perjanjian yang terperinci biasanya ada peruntukan untuk tuan rumah menamatkan perjanjian jika sewa tidak dibayar sebelum tarikh tertentu (biasanya 30 hari). Klausa penamatan awal ini merupakan sesuatu yang perlu dipersetujui oleh kedua-dua pihak dan dimasukkan ke dalam butir-butir perjanjian dari awal.
TOPIK HANGAT UNTUK PENYEWA:
4 perkara yang perlu diperiksa sebelum menandatangani perjanjian penyewaan
10 terma dan syarat dalam perjanjian sewa rumah yang anda perlu ambil perhatian
Dalam situasi bagaimanakah penamatan awal adalah wajar?
Terdapat beberapa situasi di mana anda boleh menamatkan penyewaan lebih awal. Sekali lagi, ia bergantung pada samada klausa khusus yang membenarkannya telah dimasukkan di dalam perjanjian rumah sewa.
1. Apabila anda dipindahkan tempat kerja
Klausa berhemah ini biasa digunakan dalam berurusan dengan golongan ekspatriat yang menyewa di Malaysia kerana mereka mungkin dihantar pulang ke negara asal atau ke negara lain oleh majikan. Klausa keluar ini biasanya membenarkan penamatan dibuat setelah setahun hartanah berkenaan disewa namun boleh juga dirunding dengan tuan rumah.
2. Anda berjaya mendapatkan penyewa ganti
Biasanya penyewa boleh menamatkan sewa lebih awal jika berjaya mendapatkan penyewa ganti untuk tuan rumah. Dengan ini, tuan rumah tidak perlu menanggung apa-apa kos tambahan untuk mencari penyewa lain dengan sebab anda ingin menamatkan sewa lebih awal.
3. Pelanggaran syarat perjanjian sewa rumah
Jika tuan rumah atau penyewa melanggar mana-mana syarat perjanjian, pihak yang satu lagi dibenarkan oleh undang-undang untuk menamatkan kontrak. Contoh pelanggaran syarat adalah apabila tuan rumah mengubah terma pembayaran atau mengubahsuai hartanah. Penyewa pula akan melanggar syarat jika menyewakan hartanah kepada orang lain (sublet).
Terokai hartanah untuk disewaApa berlaku jika anda menamatkan surat perjanjian sewa rumah lebih awal?
Ada akibatnya jika anda menamatkan perjanjian sewa rumah lebih awal jika klausa penamatan tiada dinyatakan di dalam perjanjian.
- Kehilangan deposit sekuriti: Jika penyewa menamatkan perjanjian lebih awal, tuan rumah berhak mengambil deposit sekuriti yang biasanya bersamaan dua bulan sewa. Jika baki tempoh kontrak melebihi dua bulan, tuan rumah juga boleh menuntut supaya penyewa membayar jumlah sewa yang masih berbaki setelah ditolak deposit sekuriti.
- Tuntutan mahkamah:Kedua-dua tuan rumah dan penyewa boleh menyaman untuk mendapatkan ganti rugi jika pihak yang satu lagi mengambil keputusan menamatkan perjanjian awal. Tuan rumah boleh menyaman dengan alasan kehilangan pendapatan disebabkan pelanggaran syarat kontrak. Penyewa pula boleh cuba mendapatkan kos perpindahan atau dalam kes hartanah komersil, pengubahsuaian hartanah.
Dalam situasi luar biasa seperti semasa wabak COVID-19 melanda dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) dikuatkuasakan di Malaysia, surat perjanjian sewa rumah masih berjalan. Pada masa itu, pengecualian diberikan jika perjanjian penyewaan mempunyai klausa force majeure untuk penamatan kontrak jika berlaku peristiwa di luar jangkaan seperti bencana alam, pandemik atau peperangan tercetus.
Apa terjadi jika saya melanggar surat perjanjian sewa rumah?
Walaupun akta tuan tanah dan penyewa di Malaysia agak longgar, terdapat perjanjian dalam surat perjanjian sewa rumah yang akan melindungi tuan tanah jika anda melanggar surat perjanjian sewa rumah lebih awal.
Di bawah Akta Distres 1951 (Akta 255), sekiranya penyewa membuat keputusan untuk melanggar perjanjian sewa rumah, tuan rumah boleh berjumpa dengan Hakim atau Pendaftar, lalu mengeluarkan waran distres untuk mendapatkan semula sewa yang belum dibayar.
Senario terburuk yang boleh terjadi, sekiranya penyewa masih enggan membayar sewa mereka, tuan rumah mempunyai hak untuk mengusir penyewa berdasarkan Seksyen 7(2) Akta Pelepasan Spesifik 1950. Tuan rumah perlu memohon perintah mahkamah untuk menguatkuasakan pengusiran penyewa.
Bagaimanakah boleh saya tamatkan surat perjanjian sewa rumah di Malaysia?
Perjanjian sewa rumah biasanya dibatalkan dengan notis bertulis tidak kurang dari dua bulan sebelum tarikh penamatan. Jika penyewa perlu keluar serta-merta, penyewa biasanya perlu membayar nilai sewa bersamaan tempoh notis tersebut.
Terma ini biasanya dimasukkan di dalam perjanjian. Sebagai contoh:
“Dalam situasi Penyewa dipindahkan ke negeri atau negara lain oleh majikannya, Penyewa berhak mengemukakan bukti bertulis mengenainya untuk memberi notis dua (2) bulan bagi maksud menamatkan perjanjian ini atau membayar kepada Tuan rumah dua (2) bulan sewa sebagai ganti notis tersebut.”
Surat penamatan daripada tuan rumah perlu memasukkan maklumat berikut:
- Niat untuk menamatkan perjanjian
- Tarikh penamatan
- Rujukan kepada klausa penamatan di dalam perjanjian penyewaan
- Sebab penamatan (jika melanggar kontrak)
- Tarikh penyerahan hartanah
- Pelunasan sebarang penalti
- Maklumat perhubungan
Surat penamatan daripada penyewa pula juga mempunyai kandungan yang sama dengan tambahan perkara berikut:
- Surat daripada majikan (jika dihantar ke luar negara)
- Maklumat mengenai penyewa ganti, jika ada
Terdapat banyak sebab mengapa penyewa mungkin ingin menamatkan penyewaan mereka lebih awal. Beberapa sebab yang sah untuk penyewa menamatkan surat perjanjian sewa rumah mereka lebih awal juga boleh termasuk:
- Penempatan kerja
- Penerimaan tawaran melanjutkan pelajaran ke luar negara
- Berpindah ke kampung halaman atas sebab peribadi
- Jika komersial: perniagaan yang lemah mengakibatkan penutupan perniagaan tersebut
Ini antara contoh surat penamatan perjanjian sewa rumah yang boleh anda gunakan sebagai panduan seperti contoh surat penamatan perjanjian penyewaan yang ditulis oleh penyewa ini dan templat penamatan sewa percuma ini.
Adakah saya akan kehilangan deposit saya jika melanggar perjanjian sewa rumah?
Ini bergantung kepada apa yang dinyatakan dalam surat perjanjian sewa rumah, tetapi secara amnya, jawapannya ialah ya. Anda akan kehilangan deposit keselamatan anda jika anda melanggar surat perjanjian sewa rumah anda.
Bukan itu sahaja – deposit keselamatan biasa ialah sewaan selama 2 bulan. Sekiranya anda melanggar perjanjian sewa rumah anda katakan 6 bulan sebelum kontrak tamat, anda bukan sahaja akan kehilangan deposit keselamatan anda – anda mungkin akan diminta untuk membayar baki 4 bulan sewa bergantung kepada apa yang telah dipersetujui dalam surat perjanjian sewa rumah anda.
Bolehkah anda mengenakan bayaran penamatan awal kepada penyewa?
Sekiranya anda memutuskan untuk menamatkan kontrak anda lebih awal, terdapat kemungkinan anda akan dikenakan bayaran penamatan awal bergantung kepada apa yang dinyatakan dalam perjanjian sewa rumah anda.
Biasanya, bergantung kepada berapa banyak lagi masa yang anda ada pada kontrak anda, tuan tanah anda boleh samada merampas deposit keselamatan anda atau meminta anda membayar sewa untuk baki bulan yang anda tinggalkan dalam kontrak anda.
Sebagai contoh, sekiranya anda mempunyai deposit keselamatan 2 bulan dan kontrak anda tamat pada bulan Julai tetapi anda memutuskan untuk keluar menjelang Mei, rampasan deposit keselamatan 2 bulan akan meliputi sewa 2 bulan.
Walau bagaimanapun, jika anda mempunyai baki 6 bulan pada kontrak anda apabila anda keluar, tuan rumah anda mungkin meminta anda membayar sewa untuk baki 6 bulan. Sekali lagi, ini bergantung kepada apa yang telah dipersetujui dalam perjanjian penyewaan anda.
Akhir kata, satu perjanjian sewa rumah boleh ditamatkan lebih awal hanya jika terdapat peruntukan mengenainya di dalam kontrak. Jika tidak, bersedialah untuk menghadapi tuntutan mahkamah jika anda ingin menamatkan kontrak sebelum habis tempoh yang dipersetujui.
Baca artikel ini untuk mengetahui cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa rumah di Malaysia.