Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property

Kebocoran antara tingkat: Siapa bertanggungjawab dan bagaimana untuk elakkan kerosakan disebabkan air?

test

Tahukah anda, kebocoran antara tingkat merupakan aduan kedua paling popular yang diterima oleh Tribunal Pengurusan Strata di Malaysia. Lebih memburukkan lagi keadaan, kebocoran ini berlaku di bangunan strata kerana kemungkinan pemilik unit / petak di mana asal kebocoran ini bukanlah disengajakan oleh mereka dan unit mereka langsung tidak terjejas akibat kebocoran tersebut.

common-issues-in-strata-living
© Andriy Popov / 123RF

Untung bagi pemilik hartanah strata, Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015 (Penyelenggaraan dan Pengurusan) (SMR 2015) telah menetapkan prosedur operasi standard (SOP) untuk mengendalikan kebocoran air di kalangan petak strata. Sebarang pertikaian boleh diajukan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB), pegawai yang dilantik untuk mentadbir dan melaksanakan peruntukan dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA).

Dibawah SMR, kebocoran antara tingkat boleh didefinisikan sebagai “sebarang bukti basah, lembapan atau penembusan air di siling dan / atau sebarang bahan kelengkapan yang dipasang pada siling yang membentuk bahagian dalam petak, harta bersama atau harta bersama terhad“.

Kebocoran antara tingkat boleh menjadi masalah yang besar kepada semua pihak termasuklah mangsa, pengurusan bangunan dan jiran-jiran di tingkat atas. Proses pembaikan boleh menjadi mahal, malah kerja pembaikan boleh menimbulkan sedikit ketidakselesaan kepada pihak yang terlibat.

Mesti anda terfikir, bagaimanakah anda hendak meyakinkan jiran anda bahawa kebocoran air di unit anda adalah salah mereka? Anda bernasib baik kerana Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah mewujudkan suatu klausa di dalam Akta Pengurusan Strata 2013 tentang kebocoran antara tingkat, suatu masalah yang semakin meningkat dalam bangunan strata di seluruh Malaysia. Pengurus bangunan dan jiran yang tidak memberi kerjasama dalam proses siasatan dan pembaikan pada masa yang ditetapkan boleh dikenakan tindakan iaitu hukuman denda RM50,000.00 dan / atau 3 tahun penjara, jika disabitkan kesalahan.

Undang-undang yang ditetapkan ini memberikan sedikit kelegaan kepada pemilik rumah yang terkesan akibat kebocoran air dan kelembapan yang tinggi di unit mereka. Mari kita lihat soalan yang sering ditanya berkenaan kebocoran antara tingkat atau kerosakan disebabkan oleh air.

BACA: Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB)?

Kebocoran antara tingkat – Siapa perlu menanggung kos?

Bagi pemilik hartanah utama, mereka perlu memaklumkan sebarang kecacatan pada unit yang berlaku dalam waktu Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) atau dalam masa 24 bulan setelah Serahan Milikan Kosong (Vacant Posession) yang merupakan tanggungjawab pihak pemaju. Oleh kerana ini merupakan aduan di bawah DLP, pihak pemaju perlu menghantar kontraktor untuk menampal sebarang kebocoran air disebabkan oleh kecacatan pada binaan unit anda.

Bagi pemilik hartanah yang sudah lama atau rumah sekunder, pemilik di tingkat atas perlu bertanggungjawab bagi kebocoran jika tiada sebarang bukti sebaliknya. Ini bermaksud pemilik unit atas perlu membayar bil bagi sebarang kerja pembaikan.

Punca kebocoranSiapa bertanggungjawab
Kecacatan di mana-mana unit semasa Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)Pemaju
Kebocoran air dari unit atas selepas DLPPemilik hartanah unit atas
Kecacatan di hartanah bersama semasa DLPPemaju hartanah
Kecacatan di hartanah bersama selepas DLPPengurusan bangunan

Apakah yang perlu saya lakukan jika ada kebocoran pada unit atau bangunan saya?

JMB, MC, dan Sub-MC: Tanggungjawab dan tugas-tugas mereka dalam pembangunan strata
© KAZUMA SEKI/ 123RF

Apabila pemilik petak atau pengurusan mengenal pasti tanda-tanda kebasahan, kelembapan dan penembusan air pada siling hartanah bersama, harta bersama terhad atau dinding parti, aduan harus dibuat kepada pengurusan bangunan. Pihak pengurusan boleh menjadi pemaju, Badan Pengurusan Bersama (JMB), Perbadanan Pengurusan (MC) atau Sub-MC.

Apakah yang perlu dilakukan oleh pihak pengurusan bangunan

Kemudian, pihak pengurusan bangunan strata hendaklah menjalankan pemeriksaan secepat mungkin atau dalam tempoh tujuh (7) hari. Pemeriksaan berfungsi untuk mengenal pasti punca kebocoran atau kerosakan dinding parti dan siapa yang bertanggungjawab terhadap kerosakan tersebut.

Faktor yang perlu dipertimbangkan

Berikut adalah beberapa perkara yang JMB atau MC perlu pertimbangkan semasa menjalankan pemeriksaan:

  1. Terdapat anggapan yang sah bahawa air akan mengalir dari atas ke bawah disebabkan tarikan graviti
  2. Sebarang kecacatan utiliti yang hanya melibatkan satu unit (1) adalah kecacatan di bawah pemilik petak tersebut.
  3. Mana-mana kecacatan yang timbul di bawah Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) adalah di bawah tanggungjawab pihak pemaju.
  4. Sebarang kecacatan pada utiliti yang melibatkan lebih daripada satu unit (1) merupakan kecacatan di bawah harta bersama bangunan dan perlu dibaiki oleh pihak pengurusan.

Jika pengurus bangunan mendapati bahawa kebocoran utiliti tersebut bukanlah berpunca dari pihak pengadu, beliau akan mengeluarkan notis bertulis selama 7 hari kepada jiran yang berada di tingkat atas bagi melakukan pemeriksaan bersama. Sebarang keengganan untuk memberi akses bagi pemeriksaan dan pembaikan merupakan suatu kesalahan dan boleh disabitkan denda kurang dari RM 50,000 atau penjara kurang dari tiga (3) tahun, atau kedua-duanya sekali.

Bagi sebarang kes kecemasan di mana kebocoran yang berlaku boleh menyebabkan risiko banjir bagi penduduk lain dan di kawasan bangunan, kemasukan secara paksa mungkin terpaksa dijalankan. Walau bagaimanapun, lebih ramai saksi diperlukan bagi urusan kemasukan untuk mengelakkan salah faham sebarang tuduhan menceroboh atau mencuri sewaktu kerja pemeriksaan dan pembaikan dijalankan.

Apakah yang berlaku selepas pemeriksaan kebocoran air?

Langkah 1: Pengurus bangunan akan mengeluarkan Perakuan Pemeriksaan (Borang 28) dalam masa tujuh (7) hari bagi pihak pengadu dan pemilik yang berkaitan, menyatakan punca kebocoran dan pemilik petak atau pengurusan yang bertanggungjawab membaiki kebocoran tersebut..

Langkah 2: Satu salinan Borang 28 perlu diserahkan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) bagi rujukan.

Langkah 3: Jika pihak pemilik petak yang berkaitan gagal memulakan kerja-kerja pembaikian dalam masa tujuh (7) hari, pihak pengurusan perlu menjalankan kerja pembaikan kebocoran tersebut dengan segera dan mengenakan caj kepada pemilik akaun yang terlibat. Kegagalan membayar caj tersebut boleh membawa kepada kes pemungkir (defaulter).

Apa yang boleh saya lakukan sekiranya pemilik petak tidak mahu membaiki kebocoran air?

Jika terdapat sebarang keraguan pada Borang 28 atau sebarang bantahan oleh pihak yang bertanggungjawab untuk membaiki kebocoran, perkara ini boleh dirujuk ke COB bagi penyelesaian seterusnya. Pihak COB akan melantik mana-mana arkitek berdaftar, jurutera, juruukur bahan atau juruukur bangunan bagi membantu untuk menyiasat kes ini. Sebarang kos berkaitan akan dikenakan kepada pihak yang bertanggungjawab membaiki kebocoran tersebut (pemilik kepada petak yang menjadi punca kebocoran) .

Semua pihak perlu mematuhi keputusan yang telah ditetapkan oleh COB. Sebarang kegagalan mematuhi perkara ini akan dirujuk kepada Tribunal Pengurusan Strata.

Siapa yang perlu membaiki siling rosak atau sebarang kerosakan pada struktur bangunan di unit yang terjejas?

Kerja pembaikan kebocoran antara tingkat termasuk kerosakan yang diakibatkan oleh kebocoran air. Oleh itu, kos tersebut turut akan ditanggung oleh pemilik unit yang menjadi punca kebocoran tersebut.

Bolehkah bekalan air dihentikan oleh pihak pengurusan kondo?

Walaupun badan pengurusan kondominium dibenarkan memasuki unit anda secara paksa, mereka tidak dibenarkan memotong bekalan air anda. Sekiranya penamatan bekalan air boleh mengurangkan risiko banjir, bekalan air sementara mesti diberikan.

Infografik: SOP Kebocoran Antara Tingkat di dalam SMR 2015

BACA: Apakah isu yang dihadapi dalam kehidupan strata dan cara menyelesaikannya?

Punca kebocoran air di hartanah strata

Leakage Of Water From Stainless Steel Pipe On Gray Background
© 123rf

Tiada penyelenggaraan berkala boleh menyebabkan tekanan air yang tinggi

Kebocoran pada paip domestik telah dikenal pasti sebagai salah satu punca utama kebocoran antara tingkat. Ia sering berlaku di bangunan yang menggunakan paip plastik dan paip besi lama yang mudah bocor di bawah tekanan air yang tinggi.

Water hammering pula adalah keadaan di mana air yang bergerak berhenti secara tiba-tiba dan mewujudkan tekanan yang mendadak di dalam dinding paip. Kedua, tiada atau kurang penyenggaraan terhadap Injap Pengurang Tekanan (Pressure Reducing Valve) dan komponen lain dalam sistem paip yang lain juga boleh menyebabkan tekanan air yang tinggi.

Seterusnya, punca yang lain pula ialah kegagalan waterproofing (kalis air) pada kawasan yang basah dan bumbung, dinding luar yang sudah retak, pelekat silikon atau sealant tingkap yang sudah lama dan sebagainya.

Kebasahan dan kelembapan dari wap air juga boleh menyebabkan proses kondensasi

Punca kebocoran boleh dijumpai pada paip tembaga yang tidak menggunakan penebat yang baik dan juga paip air yang telah terkondensasi dari sistem penghawa dingin. Kedua, di dalam bilik yang berhawa dingin sepenuhnya seperti bilik server dan juga beberapa kemudahan pembuatan, dinding yang tidak mempunyai penebat yang baik serta di bahagian bawah pintu gerbang juga akan mengalami kondensasi disebabkan kebocoran udara di mana udara yang lembap bertemu dengan permukaan yang sejuk. Ketiga, bangunan yang berada di tanah tinggi di kawasan tropika turut mengalami masalah kondensasi yang teruk.

Bagaimana untuk mengelakkan kebocoran air di bangunan?

Secara optimumnya, sebarang pencegahan kebocoran perlu dilakukan bermula dari fasa rekaan dan pembinaan. Walau bagaimanapun, masih terdapat beberapa langkah pencegahan yang boleh ditetapkan oleh jawatankuasa bagi hartanah strata. Berikut merupakan beberapa tips bagi pengurus bangunan yang boleh dilakukan bagi memastikan kejadian kebocoran antara tingkat di hartanah strata dan komersial boleh diminimakan sebanyak yang mungkin:

  1. Pengurusan tekanan air sangat penting bagi mengawal kebocoran air dari paip domestik. Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara (SPAN) telah menetapkan tekanan air yang selamat seperti berikut:
LokasiTekanan minimum
Meter petak bagi unit kediaman10m head (0.98 bar)
Flush valve (Injap pam)10.5m head (1.03 bar)
Sumber: Panduan Teknikal Seragam dalam Retikulasi Air dan Paip, Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara (SPAN)

*Kesemua pengagihan paip perlu berada di bawah  30m head (2.94 bar), atau Injap Pengurang Tekanan / Pressure Reducing Valve (PRV) perlu digunakan.

  1. Tekanan air perlu sentiasa diperiksa dan berada di dalam tekanan yang betul bagi mengelakkan sebarang kejadian paip domestik pecah. Pemeriksaan dan penyenggaraan secara berkala bagi injap pengurang tekanan atau pressure reducing valves amat penting bagi mengendalikan tekanan air.
  2. Water hammering yang merupakan salah satu punca paip pecah perlu dikurangkan dengan menggunakan water hammer arrestors. Pemilihan bahan paip yang tidak mudah terhakis, mekanisme penghubung yang kuat (seperti cantuman udara panas (hot air fusion) atau threading) dan kekuatan mekanikal yang tinggi sangat disarankan.
  3. Akhirnya, ventilasi sangat penting di laman bilik pam dan tangki air yang dipenuhi dengan lebihan gas klorin. Pengaliran ventilasi yang kurang akan menyebabkan pam dan komponen paip terhakis.
  4. Pemantauan secara berkala, merekod tekanan air dan sebarang pelan pembaharuan setelah tamat tempoh jangka hayat sistem (water transport & drainage) diperlukan bagi meminimakan gangguan disebabkan kebocoran pada bangunan dan kerosakan lain disebabkan oleh kebocoran tersebut.

Mengapa kebocoran antara tingkat perlu dipandang serius?

Kesan terhadap kesihatan kepada penduduk

Antara kesan yang boleh berlaku disebabkan kebocoran antara tingkat ialah pencemaran biologikal dan mempercepatkan proses struktur dan bahan bangunan menjadi haus. Ia sudah dibuktikan secara saintifik oleh Institute of Medicine (USA), Centre of Disease Control and Prevention (USA) dan World Health Organization bahawa kelembapan boleh dikaitkan dengan kurang kebersihan, kualiti udara dalaman dan serangan kulat.

© Kuan You Wai

Kulat merupakan 100 hingga 500 kali lebih besar daripada bakteria dan ia membawa pencemaran biologikal – bayangkan satu batalion  bakteria, virus, protozoa, serangga dan mikroorganisma yang lain. Patogen dan spora ini sebenarnya sudah wujud dalam kuantiti yang kecil dalam habitat semula jadi kita, tetapi sistem imunisasi badan telah melindungi tubuh kita.

Apa yang menjadi masalah, kelembapan ini menggalakkan lagi pertumbuhan dan percambahan mereka. serpihan dan pencemaran kimia yang dikeluarkan oleh patogen ini ketika perebutan dengan mikroorganisma lain bagi makanan adalah beracun dan boleh menjejaskan kesihatan kita. Apabila kulat sudah jelas kelihatan di mana-mana, proses bagi menangani kulat ini termasuklah pengesanan kelembapan, rawatan pemulihan dan sanitasi diperlukan bagi kesihatan penduduk.

KETAHUI: Bagaimana untuk menghapuskan kulat dan kulapuk buat selama-lamanya

Kerosakan sekunder kepada bangunan (disebabkan kebocoran)

Air mengandungi dua molekul dengan 2 hidroksil radikal (elektron bebas) yang akan bergabung dengan molekul lain dan beroksidasi. Lebihan kelembapan dan air akan mempercepatkan proses bahan bangunan menjadi haus seperti pembengkakkan pada sebatian organik dan hakisan pada bahan besi.

Pendedahan kepada kelembapan secara berpanjangan pada struktur konkrit akan menyebabkan penghancuran dan pecahan melalui proses karbonasi. pH konkrit yang beralkali tinggi pada pH 13 dan 14 akan menyebabkan terbentuk lapisan filem yang melindungi dan mengukuhkan lagi  batang besi (rebars) daripada hakisan. Apabila air hujan larut dalam gas karbon dioksida, asid karbonik akan terbentuk.

Tahap asid di dalam air hujan pelindung filem pada konkrit akan pecah dan proses hakisan akan bermula. Rebars, sebagai contohnya batang besi yang digunakan bagi memberi sokongan tambahan kepada struktur konkrit – akan mengalami proses oksidasi yang menyebabkan pengembangan isipadu sehingga 6.5 kali apabila rebars telah terhakis sepenuhnya atau teroksida.

Proses seperti ini akan menyebabkan rekahan konkrit dari dalam dan secara materialnya akan mengurangkan keteguhan dan struktur integriti bangunan. Proses hakisan ini akan lebih dicepatkan dengan kehadiran ion klorida dari air laut atau air di dalam kolam renang.

Keasidan air hujan akan meneutralkan konkrit dan merendahkan lagi nilai pH. Apabila nilai pH mencecah 9, lapisan. Secara asasnya, kelembapan mempercepatkan lagi proses bangunan anda menjadi lusuh dan akan menimbulkan masalah lain seperti masalah plaster/ kertas dinding yang cepat lusuh dan juga retakan pada dinding dan siling!

Kesimpulannya, kebocoran antara tingkat bukanlah hanya masalah pemilik unit semata-mata, malah perlu dilihat kembali oleh pengurusan bangunan atau pesuruhjaya bangunan juga. Jika tidak ingin masalah ini berulang kembali, corak pemikiran perlu diadaptasi dan pihak pengurusan perlu menjalani pemeriksaan secara berkala.

Ini diperlukan bagi meminimakan risiko kerosakan disebabkan kebocoran, dan membawa bencana yang lebih teruk yang bukan sahaja berkaitan dengan bangunan yang makin haus tetapi pencemaran biologikal.

ARTIKEL TERBAIK UNTUK ANDA:
🚿Tangani kebocoran air di kondo anda: Tips daripada pemilik kondominium
🐛Halau serangga dan haiwan perosak di rumah: 15 petua mesra alam yang berkesan

Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.

Artikel Lain