Jaminan Pulangan Sewa (guaranteed rental returns atau GRR) sering kali timbul apabila pasaran hartanah berdepan dengan cabaran. Pelabur yang berkira-kira untuk membeli hartanah GRR yang menjanjikan pulangan sewa sepanjang tempoh tertentu perlu berwaspada kerana skim seperti ini tidak dikawal selia oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan).
Di kala pasaran hartanah suram di tengah-tengah pandemik Covid-19 ini, ada pemaju yang akan memberi ‘tawaran hebat’ skim GRR untuk menarik pembeli rumah yang naif dan pelabur yang tidak teliti. HBA telah beberapa kali mengingatkan pembeli rumah di Malaysia supaya berwaspada dengan projek hartanah yang menawarkan Jaminan Pulangan Sewa (GRR).
Berikut adalah beberapa perkara penting yang perlu diketahui oleh pelabur hartanah:
Apa itu skim Jaminan Pulangan Sewa?
Skim ini dikenali dengan pelbagai nama – leasebacks, buy-to-let, cash back, dan own-for-free. Sesetengah pemaju hartanah di Malaysia mencipta pelbagai cara kreatif untuk menarik pelabur dengan skim hartanah GRR yang belum lagi dibina. Menerusi skim ini, pemaju bersetuju membayar kepada pembeli sewa antara 8% ke 12% setahun atau sebahagian daripada harga belian untuk satu tempoh tertentu.
Pembelian seperti ini yang kian menjadi kebiasaan berdasarkan pelbagai penyenaraian hartanah di internet, pastinya kelihatan menarik bagi pelabur yang tidak berminat menguruskan sendiri pelaburan hartanah mereka. Hanya perlu beli hartanah, kemudian tunggu untuk mendapatkan pulangan sewa minimum.
Meskipun skim GRR nampak indah, para pelabur perlu tahu bahawa skim ini tidaklah semudah yang disangka, ibarat iklan yang menggoda kita untuk menang cabutan loteri, menurunkan berat badan dan menjadi kaya dengan skim cepat kaya.
Apakah risiko skim GRR?
Pulangan sewa yang mungkin tidak realistik
Dalam kes pemaju menawarkan skim GRR, pembeli hartanah tidak akan tahu sama ada unit kediaman yang ditawarkan akan laku di pasaran terbuka. Ada kemungkinan pemaju gagal memperoleh sewa yang dijamin atau lebih teruk lagi, langsung gagal mendapatkan penyewa dalam tempoh jaminan.
Skim GRR diwujudkan untuk satu tujuan iaitu menjual sebanyak mungkin unit kediaman di dalam pemajuan kepada pelabur. Maka dalam kebanyakan situasi, 500-700 unit kondominium atau apartment akan memasuki pasaran sewa dan bukannya diduduki oleh pemilik. Anda perlu sedar bahawa ratusan tuan tanah dengan hartanah yang sama akan bersaing merebut penyewa pada penghujung tempoh jaminan.
Di kawasan di mana persaingannya hebat, tuan tanah terpaksa mengurangkan sewa untuk menarik penyewa yang ada. Akibatnya, nilai pasaran hartanah ini akan turun, bukannya naik. Jika ingin menjual unit, calon pembeli anda akan terhad kepada pelabur hartanah. Penjual juga akan bersaing dengan pemaju yang menawarkan pulangan sewa lebih tinggi dengan pemajuan lebih baharu di kawasan yang sama.
BACA: Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB)?
Keuntungan yang tidak mampu bertahan
Ramai pelabur tertarik dengan skim GRR kerana dianggap “mudah”. Hakikatnya, terdapat beberapa isu yang perlu diketahui pembeli sebelum menandatangani perjanjian seperti ini. Tempoh kadar perjanjian pinjaman biasanya 25-30 tahun. Jika pulangan sewa anda dijamin hanya untuk 3 tahun, apa akan jadi pada baki 22-27 tahun itu? Jawapannya, andalah yang perlu menguruskan sendiri hartanah anda.
Di dalam jadual pulangan yang ditunjukkan kepada bakal pembeli, biasanya ditunjukkan adanya pendapatan lebihan. Namun pelabur perlu juga mengambil kira kos penyelenggaraan hartanah. Ini termasuk cukai yang dikenakan kepada pemilik hartanah, kos penyelenggaraan gadai janji dan pelbagai bayaran yang berkaitan dengan pembelian hartanah seperti duti setem, bayaran guaman dan bayaran penilaian. Tambahan pula kebanyakan skim GRR memerlukan anda membeli pakej perabot bersama-sama apartment dan bertanggungjawab membayar yuran pengelenggaraan dan kumpulan wang pelepas bangunan, di samping cukai tanah dan cukai taksiran yang wajib dibayar.
ARTIKEL MENARIK:
?Anda pembeli rumah subsale? Buatlah pertukaran nama terhadap 3 perkara ini
?Nak untung dengan sewakan rumah anda? Jangan tinggalkan 5 perkara ini
Hartanah GRR selalunya terlalu mahal
Apabila penawaran hartanah mengatasi permintaan, pemaju akan mencari jalan untuk mengelak daripada terpaksa menurunkan harga hartanah. Kebanyakan hartanah GRR sebenarnya mempunyai harga jualan yang melambung (dalam Perjanjian Jual dan Beli atau SPA) sebagai penimbal. Jadi, meskipun GRR menawarkan pulangan menarik, kesan jangka panjangnya merugikan pembeli jika terpaksa membayar lebih untuk hartanah terbabit.
Suatu jaminan hanya laku jika penjaminnya bertanggungjawab. Jika pulangan yang dijamin nampak berpatutan dan ditawarkan dengan niat yang terpuji sekalipun, pelabur perlu pastikan pemaju mampu melunaskan pulangan sewa jikalau pasaran hartanah merudum. Jika pemaju mungkir melunaskan pulangan sewa, pembeli juga mungkin akan mungkir membayar ansuran pinjaman masing-masing. Rentetan peristiwa ini membawa kesan yang buruk.
Hartanah GRR tidak dikawal selia
Terma dan syarat di dalam perjanjian GRR tidak dilindungi di bawah undang-undang perumahan. SPA untuk urus niaga hartanah biasa dikawal selia oleh Akta Pemajuan Perumahan dan peraturannya, sedangkan skim GRR tidak. Pelabur yang kurang berpengalaman mungkin tidak tahu bahawa terma dan syarat perjanjian biasanya memberi kelebihan kepada penjamin. Contoh klausa seperti ini:
“Dengan tanpa bersyarat dan dengan ini dipersetujui di antara pihak-pihak yang berkontrak di sini bahawa Pemaju berhak menamatkan perjanjian GRR ini atas apa-apa alasan sekalipun dengan memberi notis bertulis dua bulan kepada Pembeli, dan jika berlaku demikian, kewajipan Pemaju untuk membayar pulangan yang dijamin kepada Pembeli akan terhenti dari tarikh penamatan tersebut. Notis ini dianggap telah diterima dalam tiga (3) hari dari tarikh pada surat.”
Pernahkah sesiapa mengalami pengalaman pahit dengan hartanah GRR?
Ya, HBA telah menerima banyak rungutan daripada pembeli rumah yang naif dan jahil berkenaan GRR. Sebagai contoh, kami pernah menerima satu e-mel daripada seorang pemerhati yang berada di pejabat sebuah pemaju. Beliau menceritakan satu insiden melibatkan seorang warga emas yang baru sahaja menerima milikan kosong unit-unit pelaburannya terdiri daripada empat buah apartment yang dibeli menerusi skim GRR. Warga emas tersebut menuntut supaya pemaju mengambil balik unit-unit tersebut dan memulangkan semula wangnya.
Warga emas tersebut mendapat tahu empat buah unit yang dibelinya menerusi skim GRR pemaju itu telah susut nilai sebanyak 25%. Bukan itu sahaja, pemaju juga telah menamatkan skim GRR seperti yang dibenarkan dalam SPA. Kecewalah pembeli tadi kerana mendapat pelaburan yang gagal. Adakah pemaju yang “murah hati” memulangkan wangnya? Sudah tentu tidak.
Pemaju GRR tidak dikawal selia oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) Malaysia yang mengeluarkan lesen kepada pemaju perumahan. Bagi pihak kementerian, kontrak GRR ini adalah antara pembeli dan pemaju/ anak syarikatnya/ pengusaha hotel/ pembekal perkhidmatan, dan kementerian tidak terlibat dalam mengawal selia. Malah, pihak yang terkilan ini tidak dapat memfailkan kes mereka dengan Tribunal Perumahan kerana kes seperti ini bukan di bawah bidang kuasa Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.
Bolehkah saya menyaman pemaju jika gagal melunaskan bayaran GRR?
Jika jumlah yang terhutang itu cukup besar dan mewajarkan kes sivil terhadap pihak yang menawarkan skim GRR, maka pemaju boleh dibawa ke muka pengadilan.
Pernah berlaku kes di mana pelabur hartanah mengheret pemaju hartanah yang gagal menghormati perjanjian skim GRR ke mahkamah. Namun kes-kes ini tidak berbaloi diteruskan disebabkan kos guaman yang tinggi.
Selama ini ada beberapa kes. Namun, walaupun ada di antara individu ini yang menang di mahkamah, mereka hanya menang ke atas sebuah shell company (syarikat tidak aktif yang digunakan untuk muslihat kewangan). Ini bermakna pemilik hartanah ini hanya menang paper judgment (penghakiman yang tidak dapat dikuatkuasakan ke atas penghutang penghakiman). Dan, paper judgment tidak boleh ditolak cukai.
Ada pelabur yang mencuba nasib dengan Tribunal Tuntutan Pengguna. Namun, jumlah keseluruhan yang boleh dituntut dihadkan kepada RM25,000. Tribunal ini merupakan badan bebas yang ditubuh di bawah Akta Perlindungan Pengguna 1999 untuk mendengar dan mengadili tuntutan yang dibuat oleh pengguna di bawah akta ini.
Nasihat buat pelabur yang berkira-kira membeli hartanah GRR
Skim GRR yang ditawarkan kepada pelabur wajar diteliti dan dibandingkan dengan pasaran tempatan dan persaingan sedia ada. Tinjauan di lokasi boleh memberi pelabur gambaran yang baik mengenai keadaan pasaran tempatan. Jika harga pasaran lebih rendah daripada sewa yang dicadangkan dan pelbagai insentif dan diskaun ditawarkan untuk menarik pembeli, perkara ini perlu dipertimbangkan. Ini merupakan contoh klasik caveat emptor, di mana jaminan sewa tidak menjamin apa-apa, hanya menjamin pelabur mendapat derita.
Mereka yang berpengalaman dalam hartanah tahu sewa yang dijamin sebenarnya tidak wujud. Seperti jenis pelaburan yang lain, hartanah ada turun naiknya. Sesiapa yang mendakwa boleh meramal masa depan sebenarnya hanya memutar belit. Ekonomi kita melalui kitaran perubahan mengikut naik turun dan faktor luaran global yang lain. Unjuran pulangan yang tidak tentu wajar diragui.
Jika benar skim ini begitu menguntungkan, bukankah sepatutnya pemaju, pemegang taruh dan syarikat berkaitan mereka yang akan membolotnya sebelum dijual di pasaran? Mengapa ini tidak mereka lakukan? Pulangan yang dijamin perlu disertakan dengan keterangan akaun amanah, tidak lebih, tidak kurang.