Kadar sewa rumah yang berpatutan mampu menarik minat penyewa yang berkualiti serta menjamin pelaburan hartanah yang baik.
Sebagai seorang tuan rumah, sangat penting untuk tahu bahawa meletakkan kadar sewa rumah yang bukan sahaja memberi aliran tunai posifitif (positive cashflow) kepada anda, malah mampu menarik minat penyewa yang berkualiti.
Menentukan harga sewa rumah mungkin agak sukar, khususnya tuan rumah yang baru sahaja ingin sewakan rumah mereka. Anda mungkin lebih cenderung untuk mengenakan kadar sewa yang premium berbanding unit sama yang lain di kawasan tersebut. Tetapi meletakkan harga sewa rumah yang terlampau tinggi akan menyebabkan rumah sewa anda tidak berpenghuni dalam jangka masa yang panjang. Sebaliknya, meletakkan harga sewa yang rendah bakal merugikan pelaburan anda.
Di dalam artikel ini, anda akan pelajari bagaimana untuk tetapkan harga yang betul untuk rumah sewa anda, tips untuk dapatkan anggaran sewa yang baik, dan kepentingan untuk memasukkan segala kelebihan rumah sewa sebelum menetapkan kadar sewa rumah anda.
Kenapa anda perlu tetapkan harga sewa rumah yang berpatutan
Sebelum kita masuk lebih mendalam, mari kita bincangkan kenapa sangat penting bagi tuan rumah untuk menawarkan kadar sewa rumah yang sesuai.
-
Dapat penyewa rumah yang berkualiti
Sekiranya kadar sewa rumah anda sangat rendah di kawasan kejiranan rumah tersebut, anda mungkin tidak akan menarik minat penyewa yang ideal. Manakala, sekiranya kadar sewa anda terlampau tinggi, anda akan mempunyai masalah untuk dapatkan penyewa, dan juga menghadapi risiko untuk rugi setiap bulan.
Tugas anda sebagai pihak tuan rumah adalah untuk memposisikan kadar sewa rumah anda pada kadar yang optimum: tidak terlalu tinggi, dan tidak terlampau rendah. Namun, ia berbalik semula kepada nilai tambah yang anda berikan kepada penyewa dan bagaimana anda memposisikan rumah sewa anda.
Harga yang tinggi seharusnya didatangkan bersama -sama rumah sewa yang berkualiti tinggi. Ini secara tidak langsung akan menarik golongan tertentu untuk menyewa rumah anda. Sekiranya anda tidak ingin mempunyai masalah seperti penyewa lewat bayar sewa atau tidak membayar sewa, rumah sewa bersepah dan kotor, atau penyewa melanggar perjanjian sewa rumah, maka menarik minat penyewa yang berpendapatan tinggi dan stabil seharusnya menjadi tumpuan anda.
-
Membayar semula pinjaman bank
Rumah sewa anda adalah pelaburan anda. Sekiranya anda tidak boleh membayar semula pinjaman perumahan melalui pendapatan rumah sewa anda sahaja, ini bermakna anda belum lagi meletakkan harga sewa rumah pada kadar yang betul.
-
Mendapat keuntungan
Meletakkan harga sewa yang betul berpotensi untuk menjana aliran tunai positif pada pelaburan anda.
Macam mana nak tetapkan kadar sewa rumah yang sesuai
Anda mungkin sudah jelas dengan betapa pentingnya untuk menetapkan kadar harga sewa rumahyang betul. Tetapi, menentukan berapa kadar sewa yang anda ingin kenakan pada penyewa adalah mungkin sedikit rumit. Terdapat beberapa faktor yang anda perlu pertimbangkan sebelum anda menetapkan kadar sewa yang betul.
1. Kenali pesaing anda
Secara puratanya, kadar sewa akan meningkat setiap tahun khususnya di bandar-bandar besar. Jadi, sangat penting untuk anda ketahui berapakah nilai pasaran sewa di sekitar rumah sewa anda. Ambil tahu berapakah tuan rumah yang lain kenakan untuk jenis rumah yang sama, dan gunakan kadar sewa ini sebagai titik permulaan.
Semasa membuat penilaian pada kadar sewa rumah pesaing anda, pastikan anda ambil kira sama ada unit tersebut mempunyai ciri-ciri yang sama dengan rumah sewa anda seperti jenis rumah, saiz, kejiranan atau lokasi, dan keadaan rumah. Kaji nilai tambah yang mereka berikan seperti perabot, tempat letak kereta, tahap pengubahsuaian/ renovasi, dan lain-lain.
2. Nilai pinjaman perumahan anda
Seterusnya, setelah anda ketahui berapakah kadar sewa rumah yang pesaing anda kenakan, semak berapakah pinjaman bank yang perlu anda bayar. Betapa tinggi atau rendahnya pinjaman bank anda, penyewa tidak akan mengambilnya sebagai faktor yang utama. Penyewa hanya akan rujuk nilai pasaran berbanding apa yang anda bayar kepada bank.
Namun, sebagai seorang pelabur yang bijak, anda harus kurangkan kerugian dan tingkatkan keuntungan pelaburan anda dengan cara mengenakan kadar sewa sama, lebih kurang atau lebih tinggi dengan bayaran pinjaman bank anda.
Ada sesetengah tuan rumah yang memasuki pasaran sekunder (subsale) akan mengalami sedikit kesukaran untuk menyewakan rumah pada kadar yang jauh lebih tinggi berbanding bayaran pinjaman bank. Ini kerana nilai pasaran subsale dan bayaran bulanannya akan hampir sama dengan nilai pasaran sewa pada kawasan rumah tersebut.
Jadi, sekiranya anda tidak membeli rumah tersebut pada harga underconstruction (harga semasa rumah tersebut sedang dibina), maka anda boleh tetapkan kadar sewa yang berhampiran dengan nilai pasaran sewa.
Ia mungkin tidak akan memberi aliran kewangan yang positif serta merta, tetapi ia akan membantu anda membayar semula pinjaman bank anda. Ingat, nilai hartanah (bergantung pada lokasi) akan meningkat setiap tahun, begitu juga dengan kadar sewa.
Bergantung pada perjanjian pinjaman bank anda, kebiasaannya kadar bayaran pinjman perumahan adalah sama setiap bulan. Di sini, anda akan menjana keuntungan sebaik sahaja kadar sewa melepasi kadar bayaran pinjaman bank anda.
3. Bil utiliti
Bagi sesetengah tuan rumah, mereka ingin memberi nilai tambah kepada penyewa dengan memberi penyewa mereka tinggal di rumah sewa tanpa perlu membayar sebarang bil utiliti. Ini bermakna, penyewa mereka boleh menggunakan utiliti seperti elektrik dan air secara percuma.
Namun, ia bukanlah percuma secara langsung kerana tuan rumah sebenarnya telah memasukkan kadar purata bil bulanan tersebut ke dalam sewa bulanan penyewa. Meskipun ia kelihatan seperti suatu nilai tambah yang mampu menarik minat penyewa, tetapi anda harus ingat, nda akan mempunyai risiko untuk penyewa menggunakan utiliti secara berlebihan yang akhirnya berlaku pembaziran.
Di sini, anda sebagai tuan rumah harus menetapkan had penggunaan bil utiliti pada perjanjian sewa rumah anda dan sentiasa pantau penggunaan mereka.
4. Nilai tambah
Perbezaan harga hotel yang premium dan hotel yang bajet sangat mudah dilihat dari segi nilai tambah yang mereka berikan kepada pelanggan mereka. Tilam yang empuk, ruang bilik yang kondusif, tandas yang bersih dan pendingin hawa (aircond) yang berfungsi dengan baik adalah antara nilai tambah yang hotel premium tawarkan kepada pelanggan mereka. Hasilnya? Mereka boleh kenakan harga yang lebih tinggi berbanding hotel bajet meskipun kedua-duanya mempunyai saiz dan lokasi yang sama!
Tuan rumah perlu mempersiapkan rumah sewa seperti sebuah hotel supaya ia mampu menarik minat pelanggan yang berkualiti dan mampu meletakkan harga sewa rumah yang lebih tinggi. Renovasi, kelengkapan dapur, bilik tidur yang kemas, tandas yang bersih, barangan elektrik yang berfungsi dengan baik dan selamat untuk digunakan. Ini semua faktor yang boleh memberi nilai tambah kepada penyewa, dan seterusnya memberi anda ruang untuk meningkatkan kadar sewa rumah anda.
5. Fasiliti rumah sewa
Selain daripada nilai tambah yang anda berikan pada rumah sewa anda, fasiliti sekitar rumah sewa anda juga memainkan peranan yang penting dalam menentukan harga sewa yang sesuai.Faktor ini adalah secara khususnya tertumpu pada rumah sewa bertingkat tinggi (high-rise) seperti apartmen, kondominium dan bangunan yang seumpama dengannya.
Dua bangunan yang berbeza reka bentuknya meskipun pada lokasi yang sama akan mempunyai harga sewa yang berbeza. Sudah pasti, high-rise yang berbentuk kos rendah (low-cost) harganya berbeza dengan high-rise yang mempunyai pelbagai fasiliti yang premium. Begitu juga dengan rumah-rumah lain. Rumah teres kos rendah berbeza dengan rumah teres di dalam kejiranan berpagar.
Meskipun begitu, penetapan harga sewa rumah bukanlah semata-mata fasiliti yang ditawarkan. Tetapi, fasiliti yang mendapat permintaan ramai (segalanya berbalik kepada konsep Permintaan dan Penawaran (Supply and Demand). Kebiasaannya kadar sewa ditetapkan dengan kadar sewa tempatan pada bangunan tersebut.
Di sini, fasiliti hanyalah bertindak sebagai booster atau penarik kepada rumah sewa anda. Anda boleh gunakan segala fasiliti yang ada bukan semata-mata untuk menaikkan harga rumah sewa tersebut. Tetapi, sebagai nilai tambah yang anda boleh berikan kepada penyewa. Gunakannya di dalam copywriting pemasaran rumah sewa anda.
Penetapan harga sewa bergantung kepada pelbagai faktor dan anda harus berikan penilaian yang terbaik bagi memudahkan anda mendapat penyewa dan mengurangkan risiko dalam pelaburan anda. Dengan perkongsian kali ini, harapnya tuan rumah di luar sana semakin jelas akan cara untuk tentukan kadar sewa rumah yang berpatutan.
Disunting oleh Rebecca Hani Romeli
Artikel asal ini diterbitkan oleh dan ditulis oleh SEWANIFY.