Apa berlaku jika penyewa rumah & perniagaan tidak dapat membayar sewa akibat COVID-19?

Artikel ini merungkai segala persoalan di minda penyewa dan tuan rumah atau premis mengenai kesahan dan pemansuhan perjanjian penyewaan mereka dalam tempoh Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) ini dan selepasnya.

AndreyPopov | Getty Images

Dengan penularan wabak COVID-19 yang menjejaskan mata pencarian ramai individu dan syarikat, satu persoalan yang timbul adalah bagaimana nak menunaikan kewajipan membayar sewa rumah atau premis perniagaan. Jika Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) ditamatkan pada 12 Mei sekalipun, kesan daripada wabak ini akan tetap terasa. Rakyat yang kehilangan mata pencarian atau mengalami kerugian akan menanggung beban kewangan selama enam bulan ke setahun. Akibatnya, mereka tidak mampu membayar sewa untuk jangka masa yang lama.

Sebelum kita pergi lebih lanjut, panduan ini hanya untuk perjanjian penyewaan yang sah di sisi undang-undang iaitu perjanjian bertulis yang ditandatangani kedua-dua penyewa dan tuan rumah, premis atau tanah, dan dicop duti setem oleh LHDN. Ini kerana dalam perjanjian yang sah, hak-hak dan dan kewajipan kedua-dua pihak dinyatakan dengan jelas. Biasanya perjanjian ini, sama ada untuk kediaman atau komersil, telah disediakan oleh ejen harta tanah atau peguam pihak terbabit.

Jika ada kaitan dengan anda yang menyewa rumah atau premis perniagaan, teruskan membaca untuk mengetahui apa yang boleh anda lakukan mengenai sewa anda dalam tempoh sukar ini.

Apakah hak-hak penyewa perniagaan semasa PKP?

© tktktk | 123rf

Selama tempoh PKP, kerajaan telah melaksanakan pelbagai langkah bagi meringankan beban kewangan rakyat termasuk pemberian bantuan tunai, diskaun ke atas bil elektrik dan moratorium pinjaman bank selama enam bulan. Jika anda layak menerima bantuan ini, tentulah ia membantu dalam pembayaran sewa bulanan anda. Tetapi jika tidak, apakah yang boleh anda lakukan sebagai penyewa?

Ia bergantung pada butir-butir perjanjian anda. Kebanyakan perjanjian penyewaan komersil atau perniagaan mengandungi klausa khusus yang boleh menerima kejadian force majeure dan membolehkan perjanjian tersebut dikesampingkan.

Apa itu klausa force majeure?

Klausa force majeure adalah peruntukan yang memberikan kebenaran kepada satu atau lebih pihak untuk tidak menjalankan kewajipan dalam kontrak disebabkan kejadian yang tidak dapat diramal seperti peperangan, rusuhan, mogok, tunjuk perasaan, bencana alam, epidemik dan campur tangan kerajaan.

Katakan anda mempunyai sebuah kedai bunga. Oleh kerana ia tidak termasuk dalam perniagaan perlu di bawah PKP, anda terpaksa menutup kedai. Dengan itu anda tidak mampu membayar sewa. Alasan anda iaitu kedai terpaksa ditutup adalah munasabah. Anda boleh menggunakan klausa force majeure di dalam perjanjian tersebut kerana mustahil bagi anda untuk menjalankan perniagaan semasa PKP.

Bilakah boleh anda gunakan klausa force majeure?

Perlu diingat bahawa penggunaan klausa force majeure boleh menyebabkan sama ada penamatan perjanjian, penggantungan sementara terma perjanjian atau penepian terma perjanjian. Semuanya bergantung kepada apa yang ada di dalam klausa force majeure perjanjian anda.

BACA: 25 soalan berkenaan penangguhan bayaran balik pinjaman oleh BNM

Apa berlaku jika perjanjian saya tidak mengandungi klausa force majeure?

Anda hanya boleh bergantung pada force majeure jika perjanjian anda mengandungi klausa ini. Jika tidak, anda boleh mencuba Doktrin Kekecewaan.

rental-tenant-agreement

© gettyimages

Apa itu Doktrin Kekecewaan?

Doktrin Kekecewaan (Doctrine of Frustration atau DOF) merujuk kepada situasi di mana satu pihak mendapati, disebabkan sesuatu kejadian yang bukan merupakan kesalahan mereka, mereka tidak dapat melaksanakan kewajipan dalam kontrak mereka kerana ia telah menjadi mustahil untuk dilaksanakan.

Di Malaysia, DOF terkandung dalam Seksyen 57(2) Akta Kontrak 1950 yang memperuntukkan Satu kontrak untuk melakukan sesuatu perbuatan yang kemudiannya menjadi mustahil atau menjadi tidak sah selepas kontrak dibuat, akibat daripada sesuatu kejadian yang tidak boleh dihalang oleh pembuat janji, maka kontrak itu menjadi mustahil dan tidak sah.” 

Bagaimanakah penyewa boleh membuktikan mereka mengalami kesukaran yang melayakkan mereka untuk DOF?

Bagi membuktikan satu kekecewaan (a frustrating event) telah berlaku, penyewa perlu menunjukkan tiga elemen berikut:

(a) kejadian yang disebut oleh penyewa sebagai telah menyebabkan kekecewaan terhadap perjanjian itu (dalam hal ini, PKP) mestilah sesuatu yang tiada peruntukan baginya di dalam perjanjian;
(b) kejadian yang disebut oleh penyewa itu mestilah sesuatu yang di luar kawalan penyewa; dan
(c) kejadian yang dikatakan membatalkan pelaksanaan itu (pelaksanaan dalam kes ini adalah kesediaan penyewa membayar amaun sewa penuh kepada tuan rumah) mestilah sesuatu yang menjadikan pelaksanaan tersebut berbeza sama sekali dengan apa yang telah dipersetujui di bawah perjanjian.

Berdasarkan elemen yang disebut di atas, seorang penyewa akan menghadapi kesukaran membuktikan kekecewaan telah berlaku kerana kesukaran membayar sewa bukan bermakna tidak boleh membayar sewa. Tambahan pula kesan daripada kekecewaan adalah perjanjian menjadi tidak sah atau tidak dapat dikuatkuasakan.

Kes Public Forest Industries Sdn Bhd & Anor vs Lin Wen-Chih & Anor (2009) juga memperuntukkan bahawa sesuatu kontrak tidak dikatakan mengalami kekecewaan jika ia menjadi sukar untuk dilaksanakan atau ditafsirkan.

Oleh yang demikian, penyewa yang perjanjian mereka tidak mengandungi klausa force majeure dan tidak boleh dikatakan mengalami kekecewaan perlu membayar sewa rumah bulanan secara penuh. Jika tidak, mereka boleh dikenakan tindakan undang-undang oleh tuan premis.

Namun ada satu berita baik iaitu penyewa berpeluang mendapat rebat sewa. Awal bulan ini, Perdana Menteri mengumumkan tuan premis perniagaan yang mengurangkan kadar sewa mereka sekurang-kurangnya 30% dari April ke Jun 2020 akan layak mendapat tambahan pengurangan cukai.

Bagaimana dengan penyewa kediaman, bolehkah mereka menggunakan force majeure?

Malangnya, perjanjian penyewaan kediaman tidak mengandungi klausa force majeure. Ini kerana tujuan perjanjian ini adalah untuk membolehkan penyewa tinggal di premis manakala perjanjian penyewaan komersil adalah untuk membolehkan penyewa menjalankan perniagaan di premis. PKP tidak menjejaskan penyewa kediaman seperti penyewa perniagaan. Penyewa kediaman diarahkan tinggal di rumah. Penyewa perniagaan mungkin tidak dapat menjalankan perniagaan mereka.

Tidak seperti penyewa perniagaan, penyewa kediaman tidak akan dapat menggunakan DOF dalam apa cara sekalipun. DOF kebanyakannya berkait dengan kontrak komersil atau kontrak yang melibatkan pertukaran perkhidmatan. Penyewaan kediaman melibatkan pembayaran amaun tertentu untuk dibenarkan tinggal di sebuah premis. Kecualilah jika bangunan terbabit runtuh dan mustahil untuk didiami, adalah amat sukar untuk mengatakan PKP suatu kejadian yang mengecewakan bagi seorang penyewa rumah.

Apakah jalan penyelesaian untuk penyewa kediaman?

Penyewa digesa berbincang dengan tuan rumah mereka. Kemungkinan besar tuan rumah tidak akan mengetepikan sewa sepanjang tempoh PKP. Namun atas dasar perikemanusiaan, tuan rumah mungkin akan memberi diskaun atau membenarkan pembayaran ditunda.

© Lily Oh | 123rf

Di samping itu, kebanyakan perjanjian memperuntukkan tempoh tangguh selama tujuh hari selepas pembayaran patut dibuat. Jika penangguhan tidak diberi sekalipun, penyewa boleh berbincang dengan tuan rumah untuk menolak wang deposit sebagai ganti sewa.

Tip berunding untuk penyewa

Jika rundingan anda dengan tuan rumah mencapai jalan buntu, anda boleh memilih untuk menggunakan wang deposit. Biasanya penyewa membayar sekurang-kurangnya dua bulan sewa sebagai deposit pada permulaan tempoh penyewaan. Anda boleh menawarkan wang ini sebagai ganti bayaran sewa kepada tuan rumah dan menggantikannya apabila kewangan anda kembali kukuh. Ini satu penyelesaian win-win bagi anda dan tuan rumah.

Ambil perhatian bahawa kerajaan telah mengumumkan para penyewa Projek Perumahan Rakyat (PPR) akan mendapat penepian sewa untuk enam bulan.

BACA: 10 perkara yang perlu anda tahu sebelum menyewa rumah di Malaysia

Bagaimanakah cara untuk tuan rumah menangani penyewa bermasalah?

Bagi tuan rumah yang berdepan dengan penyewa degil yang enggan berunding atau cuba menyelesaikan isu sewa, mereka boleh memilih untuk menamatkan terus penyewaan. Jika tiada klausa penamatan di dalam sebuah perjanjian sekalipun, pemungkiran sewa merupakan satu bentuk pelanggaran kontrak asas yang memberi hak kepada tuan rumah untuk menamatkan perjanjian. Tuan rumah perlu memberi notis awal kepada penyewa mengenai penamatan tersebut dan memaklumkan tarikh penyewa perlu berpindah keluar dari premis. Tuan rumah juga berhak menyaman penyewa atas sewa yang tertunggak.

Bolehkah tuan rumah menguatkuasakan notis pengusiran semasa PKP?

Jika penyewa enggan berpindah keluar dari rumah sewa selepas tamat tempoh notis, tuan rumah boleh memfailkan kes sivil terhadap penyewa dan mendapatkan perintah pengusiran seperti yang diperuntukkan di bawah Akta Relif Spesifik 1950. Ini membolehkan tuan rumah menggunakan cara fizikal untuk mengeluarkan penyewa dari premis. Tuan rumah perlu membawa perintah pengusiran ke balai polis untuk membuat laporan. Kemudian, dengan diiringi pegawai polis, tuan rumah boleh memasuki rumah sewa secara sah untuk mengusir penyewa tadi.

Oleh kerana perintah mahkamah biasanya memakan masa untuk diperolehi, tuan rumah dibolehkan mengenakan sewa yang lebih tinggi kepada penyewa bermula dari tarikh tamat tempoh notis sehingga tarikh perintah mahkamah diperolehi sebagai ganti rugi.

Adakah lagi sebarang penyelesaian lain yang boleh membantu penyewa dan tuan rumah?

Singapura telah meluluskan Akta COVID-19 (Langkah Sementara) pada 7 April 2020 bagi membantu pihak-pihak dalam kontrak termasuk pajakan atau lesen harta tak alih bukan kediaman. Bermakna ia turut mencakupi penyewa premis di pusat membeli-belah.

© Adrian Yap

Di bawah akta ini, penyewa yang tidak berupaya melaksanakan kewajipan dalam kontrak mereka pada atau selepas 1 Februari 2020 di bawah pajakan atau lesen disebabkan COVID-19, dan telah menghantar Notification for Relief  kepada tuan premis, akan digantung buat sementara daripada melaksanakan kewajipan mereka selama enam bulan. Tempoh ini bagaimanapun boleh dilanjutkan atau dipendekkan oleh Menteri Undang-Undang.

Akta in juga memperuntukkan supaya tindakan undang-undang terhadap penyewa untuk perkara berikut ditangguhkan:

  1. Memulakan atau meneruskan prosiding mahkamah atau penimbangtaraan terhadap penyewa dan penjaminnya;
  2. Memasuki rumah sewa dan mengambil harta penyewa;
  3. Penguatkuasaan sebarang cagaran ke atas harta tak alih; dan
  4. Menggunakan hak memasuki semula hartanah atau perampasan yang termaktub dalam pajakan.

Jika tuan premis tidak bersetuju penyewa berhak mendapat bantuan di bawah akta ini, perkara ini boleh dirujuk kepada penaksir yang akan dilantik oleh Menteri Undang-Undang. Keputusan penaksir adalah muktamad dan mengikat semua pihak.

Malaysia boleh mendapat manfaat daripada satu akta COVID-19 kita sendiri. Buat masa ini, Malaysia belum lagi mempunyai satu undang-undang khusus untuk membantu penyewa atau rebat yang boleh membantu mereka yang berdepan dengan masalah kewangan. Mengambil contoh daripada jiran kita di seberang Tambak Johor, akta seperti ini boleh membebaskan penyewa yang terbeban daripada melaksanakan kewajipan dalam kontrak mereka tanpa bimbang akan akibatnya.

Dengan adanya akta COVID-19 kita sendiri bukan sahaja membantu pihak-pihak berkontrak tetapi juga memberi masa untuk ekonomi kita yang terjejas kembali pulih.

Untuk lebih banyak artikel mengenai kesan COVID-19 terhadap pasaran hartanah, klik di sini.

Disunting oleh Reena Kaur Bhatt

Share