Apa itu Housing Development Act (HDA) & bagaimana ia melindungi hak anda sebagai pembeli rumah?

Rata-rata pembeli rumah tidak menyedari bahawa kepentingan mereka dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA). Ini termasuk tempoh liabiliti kecacatan, pengurusan isu hakmilik strata serta perlindungan dari pemaju yang tidak bertanggungjawab.

Artikel ini diterjemah dari Housing Development Act (HDA): 6 Things Malaysian home buyers should know oleh Aiman A. Rahim.

Dalam artikel ini, kami menjawab pertanyaan yang sering diajukan mengenai HDA serta perlindungan yang ditawarkan kepada pembeli dalam situasi di luar jangkaan sepanjang tempoh pemilikan. Namun, tidak semua hartanah baharu dilindungi oleh HDA (lebih lanjut di bawah). Wabak Covid-19 yang berterusan juga telah mengakibatkan beberapa pindaan ke atas HDA yang akan kami terangkan.

1. Apakah itu Akta Pemajuan Perumahan (HDA)?

HDA melindungi kepentingan pembeli hartanah kediaman dalam pasaran utama dari pemaju untuk jangka masa tertentu. Sekiranya pembelian dibuat menerusi pemaju berlesen, anda akan berada di bawah perlindungan HDA. Selain itu, pembeli hartanah berstrata juga akan dilindungi di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013.

2. Apakah perlindungan pembeli rumah di bawah HDA?

Lesen Permit Pengiklanan Pemaju (APDL) mandatori

HDA memastikan bahawa hanya pemaju berlesen dibenarkan untuk mengiklankan hartanah mereka. Lesen Permit Pengiklanan Pemaju (APDL) adalah lesen pengiklanan yang diberikan oleh pihak berkuasa perumahan tempatan kepada pemaju. Dengan APDL, pemaju dipantau dengan teliti oleh pihak berkuasa bagi memastikan peraturan dipatuhi. Contohnya, mereka tidak dibenarkan membuat pengiklanan palsu. Memandangkan APDL juga memiliki maklumat mengenai pemaju, pembeli boleh membuat tindakan undang-undang terhadap pemaju sekiranya terdapat sebarang masalah dalam proses jual-beli.

Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)

Perlindungan lain adalah tempoh jaminan atau tempoh liabiliti kecacatan hartanah yang baru siap dibina. HDA memberikan tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan bermula dari tarikh anda menerima kunci. Jika terdapat sebarang keretakan, kebocoran atau kecacatan pada hartanah baharu anda, anda mempunyai sehingga dua tahun untuk melaporkannya kepada pemaju untuk diperbaiki tanpa sebarang caj.

Akaun Pemajuan Perumahan (Akaun HDA)

Pemaju harus memiliki akaun HDA bagi setiap pembangunan kediaman. Kenapa ini penting bagi pembeli? HDA memastikan pemaju menyalurkan bayaran yang diterima daripada pembeli ke dalam akaun HDA mereka. Wang tersebut kemudian digunakan untuk pembayaran seperti cukai tanah, cukai taksiran, caj pungutan, duti setem, premium insurans, yuran perunding dan kos pembinaan.

Ini bermakna pemaju tidak boleh mengenakan caj berasingan untuk perkara tersebut jika anda telahpun membuat pembayaran berjadual (berdasarkan Perjanjian Jual Beli) kepada pemaju.

Perlindungan lain

• Akta HDA melindungi kepentingan pembeli rumah, terutamanya mereka yang membeli hartanah kediaman pertama mereka.
• Pemaju dikehendaki mengikut mandat dan standard Perjanjian Jual Beli (SPA/ SNP Rumah) mereka supaya pembeli hartanah dapat memahami kontrak dengan mudah. Ia juga menggalakkan akauntabiliti dan ketelusan kerana semua butiran dinyatakan secara jelas dalam perjanjian tanpa ruang untuk disalahtafsir.
• Pembeli harta kediaman dilindungi oleh akta HDA. Ini memastikan pembina rumah mematuhi peraturan, atau Tribunal Pembeli Rumah akan memutuskan semua pertikaian, isu atau tuntutan berkaitan pembeli.

3. Apa yang perlu diperhatikan pembeli semasa Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)?

Setelah menerima kunci, periksa keseluruhan rumah untuk sebarang keretakan, kecacatan pada lekapan dalam rumah, jubin lantai, pintu dan tingkap, dan laporkan kepada pemaju secepat mungkin. Kecacatan yang dimaksudkan adalah situasi yang mampu menjejaskan struktur asas rumah, dan bukan sekadar permukaan.

Pembeli tidak disarankan untuk melakukan pengubahsuaian selama tempoh liabiliti kecacatan kerana sebarang kecacatan boleh bertambah teruk dan pemaju tidak akan bertanggungjawab ke atasnya. Sekiranya penjualan hartanah dibuat dalam tempoh liabiliti kecacatan, penjual harus memindahkan hak tuntutan tempoh liabiliti kecacatan kepada pemilik baharu bagi membolehkan pemilik baharu memanfaatkannya.

BACA: Apa itu penilaian hartanah & 4 faktor yang mempengaruhi nilai sebuah rumah

4. Apa yang boleh dilakukan pemilik rumah jika pemaju enggan memperbaiki kecacatan semasa tempoh liabiliti?

Di bawah HDA, pemaju wajib menyediakan jumlah tahanan wang (retention sum) sebanyak 5% daripada harga Perjanjian Jual Beli (SPA/ SNP Rumah. Wang ini akan disimpan oleh firma guaman. Sekiranya pemaju gagal membaiki kecacatan dalam tempoh tertentu, wang tersebut boleh digunakan untuk tujuan ini.

Pembeli yang menghadapi masalah mendapatkan pemaju untuk membaiki rumah mereka harus mengemukakan tuntutan melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Tribunal ini telah ditubuhkan oleh kerajaan bagi membolehkan pembeli mendapatkan penyelesaian yang lebih cepat, lebih mudah dan lebih murah terhadap sebarang pertikaian dengan pemaju. Tribunal ini berurusan dengan tuntutan yang berkaitan dengan kecacatan hasil kerja, kelewatan serahan milikan kosong, pengembalian deposit dan pembayaran ganti rugi tetap (LAD).

Bagaimanapun, bidang kuasa tribunal terhad kepada pemberian tidak melebihi RM50,000. Dalam kebanyakan kes, jumlah ini tidak mencukupi berikutan kenaikan kos bahan dan tenaga kerja. Jika perlu, tribunal akan menghantar wakil untuk membuat penilaian kecacatan dan kos pembaikan hartanah tersebut.

Pembeli yang ingin membuat tuntutan terhadap pemaju boleh mendapatkan borang dan prosedur berkaitan di laman web Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Bagi hartanah strata, selain daripada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, pemilik juga boleh membuat tuntutan dengan Tribunal Pengurusan Strata melalui KPKT bagi masalah seperti kecacatan pada harta bersama atau kegagalan pemaju untuk membuat pemeriksaan lanjut. Kos pembaikan harta bersama boleh dituntut melalui jumlah tahanan wang di bawah HDA serta jumlah tahanan wang tambahan melalui Pesuruhjaya Bangunan.

5. Apa yang berlaku jika hartanah tidak dilindungi di bawah HDA?

Hartanah komersil seperti SoFos dan SoVos, unit pejabat, kedai dan perindustrian, serta hartanah pasaran sekunder tidak berada di bawah perlindungan HDA (cara mudah untuk mengenal pasti hartanah di bawah HDA adalah sekiranya ia menggunakan Perjanjian Jual Beli lazim – Jadual G untuk hartanah landed atau Jadual H untuk hartanah yang dipecah bahagi).

Namun, terdapat beberapa pengecualian. Walaupun apartment servis dan SoHos dibina di atas tanah komersil dan mempunyai status hakmilik komersil, hartanah ini dibangunkan atas tujuan penempatan maka dianggap sebagai kawasan kediaman. Meskipun berada di bawah perlindungan HDA, caj tertentu seperti cukai tanah, cukai pintu dan utiliti mungkin dikenakan pada kadar komersil, lantas menjadikannya lebih mahal jika dibandingkan dengan unit yang dibina di atas tanah perumahan.

Pembeli hartanah yang tidak dilindungi oleh HDA boleh mendapatkan penyelesaian dan perlindungan dari terma dan syarat dalam Perjanjian Jual Beli tidak lazim yang mengawal penjualan hartanah bukan di bawah HDA.

Pembeli hartanah bukan di bawah HDA disarankan untuk berunding dengan peguam mengenai Perjanjian Jual Beli. Pembeli boleh membawa pemaju atau penjual ke mahkamah untuk mendapatkan pampasan sekiranya berlaku sebarang kecacatan atau penyerahan lewat.

HDA vs non-HDA

Untuk membantu anda mengetahui perbezaan antara projek hartanah yang dilindungi oleh HDA dan yang tidak, kami ciptakan jadual ini sebagai rujukan:

	HDA	Bukan HDA
Perjanjian Jual Beli Rumah	Mempunyai format yang standard.	Tiada format standard. Setiap pembangun boleh mempunyai format kontrak mereka sendiri.
Pembayaran Progresif	Bank akan mengeluarkan bayaran semasa peringkat progresif akhir.	Bank akan mengeluarkan bayaran semasa peringkat progresif awal.
Tempoh Liabiliti Kecacatan	Pemaju dikehendaki menyediakan Tempoh Liabiliti Kecacatan selama 24 bulan bagi hak milik individu atau 36 bulan bagi hak milik strata bermula dari tarikh pembeli menerima kunci mereka.	Terpulang kepada pembangun untuk menyediakannya atau tidak, dan bagi tempoh berapa lama.
Cukai Tanah	Bayar berdasarkan kadar tetap yang dimandatkan untuk hartanah kediaman.	Bayar berdasarkan kadar yang lebih tinggi untuk hartanah komersial.
Hak Milik Strata	Kadangkala, ia mungkin datang dengan hak milik strata.	Anda perlu mendapatkan kelulusan daripada pembina rumah untuk mendapatkan hak milik strata. Biasanya, pembangun akan mengenakan caj 1% hingga 3% berdasarkan harga SPA.
Akaun 2 EPF	Jika pembeli tidak mempunyai wang yang mencukupi, mereka mempunyai pilihan untuk memanfaatkan simpanan mereka daripada Akaun 2 KWSP untuk membayar deposit.	Tiada pilihan sedemikian wujud.

6. Undang-undang baharu Covid-19 akan memperlihat pindaan dibuat ke atas HDA

Pelaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) pada 18 Mac 2020 telah menghentikan sektor pembinaan, secara langsung menjejaskan penyiapan serta penyerahan banyak projek perumahan baharu.

Menyedari kesannya terhadap pemaju dan pembeli, undang-undang baharu yang dinamakan Langkah-Langkah Sementara bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (COVID-19) 2020 telah diluluskan oleh Dewan Rakyat pada 25 Ogos 2020. Di bawah undang-undang ini, sebanyak 16 bahagian perundangan telah dipinda bagi memberikan bantuan sementara ketika wabak Covid-19. Ia masih perlu mendapatkan persetujuan daripada Dewan Negara, sebelum dirasmikan sebagai undang-undang. Ia dijangka akan dilaksanakan pada bulan Oktober.

Apa yang lebih penting buat pembeli rumah adalah undang-undang tersebut melarang pemaju daripada mengenakan caj pembayaran lewat bagi ansuran bulanan yang belum dijelaskan bermula dari 18 Mac hingga 31 Ogos 2020. Kerajaan turut merancang untuk mengarah pemaju melanjutkan tempoh ini sehingga 31 Disember 2020 jika ada tanda-tanda pembeli memerlukan lebih masa.

Undang-undang tersebut juga tidak mengambil kira tempoh 18 Mac-31 Ogos dalam pengiraan tempoh liabiliti kecacatan. Ini bermakna pembeli tidak boleh menuntut LAD bagi hartanah yang dijadualkan siap dalam tempoh tersebut. Bagi tuntutan liabiliti kecacatan yang dibuat sebelum 18 Mac, pemaju boleh menjalankan kerja pembaikan selepas 31 Ogos.

Walaupun ini telah memberikan kelegaan buat pembeli serta penangguhan sementara tempoh liabiliti kecacatan bagi memastikan ia tidak terjejas akibat PKP, realitinya adalah banyak penyiapan projek perumahan telah ditangguhkan dan ramai pembeli tidak dapat menerima kunci dan pemilikan kosong hartanah mereka pada masa yang ditetapkan.

Sejak 15 April lalu, pemaju hartanah yang telah mendapat kelulusan untuk menyambung semula kerja pembinaan, walaupun banyak yang membuat permohonan lanjutan tempoh masa (EOT) kepada KPKT atas alasan PKP. Secara amnya, projek perumahan yang sepatutnya diserahkan semasa tempoh PKP dan menerima Perakuan Penyiapan dan Pematuhan sebelum 30 September mungkin dijangkakan menerima lanjutan tempoh hingga 31 Disember 2020. Setelah diberikan, pembeli akan terhalang daripada menuntut LAD terhadap pemaju sehingga 31 Disember.

Kebenaran untuk lanjutan tempoh masa akan ditentukan oleh Kementerian Perumahan secara berasingan dan notis kelewatan serahan akan dimaklumkan menerusi surat kepada pembeli.

Akta COVID-19 (Pindaan) 2021

Selaras dengan usaha kerajaan untuk mengurangkan kesan buruk wabak virus, penggubal undang-undang telah meminda Akta COVID-19 2020 pada suku keempat tahun sebelumnya.

Berhubung dengan akta HDA, seksyen 5 Akta Pindaan memasukkan Bahagian XIA baharu kepada Akta COVID-19 yang mengandungi enam peruntukan baharu, iaitu subseksyen 38A hingga 38F. Pengambilan utama peruntukan ini adalah seperti berikut:

Pada dasarnya, ss 38A hingga 38F baharu tentang isu caj pembayaran lewat yang perlu dibayar oleh pembeli sekiranya pembayaran ansuran lewat, masa untuk penghantaran milikan kosong (VP)/ penyiapan kemudahan bersama oleh pemaju perumahan, dan pengiraan kecacatan tempoh liabiliti (DLP) di bawah kontrak jualan yang ditetapkan dalam Jadual G, H, I dan J Peraturan-Peraturan Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 19892 (SPA).

Pengambilan utama daripada enam peruntukan baharu adalah seperti berikut:

(a) Caj pembayaran lewat

• Bagi SPA yang dimasukkan dengan pemaju sebelum 31 Mei 2021, pemaju tidak boleh mengenakan caj pembayaran lewat ke atas pembeli rumah untuk ansuran yang belum dibayar antara 1 Januari 2021 dan 31 Disember 2021 disebabkan oleh langkah-langkah yang ditetapkan, dibuat atau diambil di bawah Akta Pencegahan dan Pengawalan Penyakit Berjangkit 1988 (Langkah PCIDA 1988) seksyen 38B.

(b) Masa untuk penghantaran Pemilikan Kosong/ penyiapan kemudahan bersama

Bagi SPA yang dimasukkan dengan pemaju sebelum 31 Mei 2021, pemaju boleh memohon kepada Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) untuk sebarang tempoh antara 1 Januari 2021 dan 31 Disember 2021 (Tempoh Pelepasan Vacant Possession) untuk dikecualikan daripada mengira masa penghantaran milikan kosong atau penyiapan kemudahan bersama pembangunan perumahan.

Menteri yang sama boleh memberikan permohonan sedemikian jika dia berpuas hati bahawa pemaju tidak dapat menyerahkan milikan kosong atau kemudahan bersama yang lengkap disebabkan oleh Langkah-langkah PCIDA 1988. Dalam kes sedemikian, Tempoh Pelepasan Pemilikan Kosong tidak akan dimasukkan dalam pengiraan masa untuk penghantaran milikan kosong atau melengkapkan kemudahan biasa dan penilaian ganti rugi tercair (LAD) sekiranya lewat penghantaran milikan kosong/penyiapan kemudahan biasa.

Walau bagaimanapun, Menteri tidak akan mempertimbangkan sebarang permohonan yang dibuat selepas tamat had masa untuk penghantaran VP/ penyiapan kemudahan biasa yang ditetapkan dalam SPA di bawah seksyen 38C(3).

Pembina rumah tidak boleh menggunakan peruntukan yang dianggap biasa pada penghantaran VP jika pembeli, disebabkan oleh Langkah-langkah PCIDA 1988, tidak dapat memasuki pemilikan atau pendudukan harta itu dari tarikh penyampaian notis untuk mengambil milikan kosong dalam tempoh dari 1 Jun 2021 hingga 31 Oktober 2021 atau mana-mana Tempoh Pelepasan VP yang diberikan oleh Menteri bertanggungjawab.

(c) Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) 

Tempoh yang bermula dari 1 Jun 2021 hingga 31 Oktober 2021 dikecualikan daripada pengiraan:

• DLP selepas tarikh pembeli mengambil milikan kosong;
• DLP selepas tarikh siap kemudahan bersama;
• Dan masa untuk pembina rumah menjalankan pembaikan dan membaiki sebarang kecacatan, pengecutan dan kerosakan lain dalam pembangunan kediaman dan kemudahan biasa.

Jika panduan ini bermanfaat, baca artikel seterusnya: Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?