Pembeli rumah akan berhadapan dengan pelbagai dokumen undang-undang sepanjang proses pembelian dan penjualan hartanah. Antaranya adalah Surat Ikatan Penyerahan Hak juga dipanggil Deed of Assignment yang memudahkan pemindahan hartanah dan Geran Probet yang diperlukan untuk pentadbiran pusaka, iaitu melaksanakan wasiat seseorang yang telah meninggal dunia dengan meninggalkan harta.
Semasa proses pembelian rumah, anda pasti akan diminta menandatangani pelbagai dokumen. Bergantung pada status pemilikan sesebuah hartanah, anda mungkin akan diminta menandatangani Deed of Assignment. Atau semasa pencarian hak milik tanah, peguam anda menemui hartanah yang salah seorang pemiliknya telah meninggal dunia dan pemilik yang lain bercadang menjual. Peguam akan bertanya sama ada probet telah diambil bagi pihak pemilik yang telah meninggal dunia itu.
Kepentingan kedua-dua dokumen ini tidak harus dipandang remeh. Tanpanya, pembelian hartanah tidak dapat diteruskan.
Apakah itu Deed of Assigment (Surat Ikatan Penyerahan Hak)?
Dokumen ini merupakan satu dokumen undang-undang yang membolehkan pindah milik hartanah dibuat dari satu pihak ke pihak yang lain. Deed of Assignment boleh digunakan untuk pindah milik pelbagai jenis harta. Dalam undang-undang, harta ditakrifkan sebagai benda dan hak yang boleh dimiliki atau yang mempunyai nilai monetari. Ia juga boleh merujuk kepada kepentingan bermanfaat yang ada pada sesuatu benda. Antara jenis harta termasuk harta tanah, hasil kutipan sewa, syer dan harta intelek.
Apakah contoh jenis Deed of Assignment?
1. Deed of Assignment bagi Pindah Milik dan Pinjaman
Ini merupakan dua surat ikatan yang berasingan dan biasa digunakan dalam urusan hartanah. Assignemnt of Deed bagi pindah milik digunakan apabila hartanah terbabit dijual sebelum hak milik individu atau strata dikeluarkan. Penjual akan menyerahkan hak terhadap hartanah kepada pembeli, dengan itu memberi bukti pemilikan hartanah terbabit kepada pembeli.
Deed of Assigment bagi pinjaman pula digunakan oleh bank untuk membuatkan pemilik sebuah hartanah menyerahkan hak dan kepentingannya pada hartanah terbabit kepada bank sebagai cagaran pinjaman. Begitu juga bagi pembeli bersama yang membuat pinjaman bank. Setiap pembeli bersama akan menyerahkan kepada bank bahagian masing-masing pada hartanah terbabit. Sebagai contoh, jika dua orang membeli sebuah hartanah secara bersama dan membuat pinjaman bersama, kedua-dua peminjam akan menyerahkan hak dan kepentingan 50% mereka pada hartanah terbabit kepada bank.
Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai pinjaman bersama, baca panduan kami di sini.
2. Assignment of Deed bagi Penyewaan
Dalam sebilangan kes, penyewa menandatangani perjanjian penyewaan dengan tuan tanah untuk satu tempoh tertentu dan salah seorang penyewa tidak dapat meneruskan penyewaan sehingga tamat tempoh, tuan tanah boleh menandatangani satu Surat Penyewaan Deed of Assignment dengan penyewa tersebut dan penggantinya bagi menyerahkan kepentingan dan obligasinya kepada penyewa baharu.
Ini merupakan alternatif kepada perjanjian penyewaan yang baharu dan mewajibkan semua penyewa yang tinggal menandatanganinya.
BACA: 4 perkara yang perlu diperiksa sebelum menandatangani perjanjian penyewaan
3. Deed of Assignment bagi Hasil Kutipan Sewaan
Surat ikatan ini biasanya digunakan oleh bank apabila hartanah yang digunakan sebagai jaminan untuk pinjaman turut disewakan. Assignment of Deed bagi Hasil Kutipan Sewaan memberi hak kepada bank atas pendapatan (dari pajakan, sewaan dan sebagainya) yang diperoleh dari hartanah jika pemilik mungkir dalam pembayaran balik. Sebagai contoh, Syarikat A membuat pinjaman dengan Bank A. Sebagai cagaran, Syarikat A menggunakan premis kilangnya yang pada masa itu sedang disewa kepada Syarikat B di samping menandatangani satu Assigment of Deed bagi Hasil Kutipan Sewaan dengan Bank A. Beberapa bulan kemudian, Syarikat A tidak berupaya membuat bayaran ansuran bulanan dan mungkir dalam pinjaman ini. Bank A boleh menggunakan Assigment of Deed bagi Hasil Kutipan Sewaan yang telah ditandatangani untuk menggunakan bayaran sewa oleh Syarikat B sebagai timbal balas bayaran ansuran pinjaman di samping mengambil tindakan terhadap Syarikat A untuk baki pinjaman.
Assignment of Deed bagi Hasil Kutipan Sewaan juga boleh digunakan dalam urusan antara dua individu atau syarikat yang melibatkan pinjaman.
Apa itu Geran Probet?
Secara ringkasnya, Geran Probet merupakan dokumen rasmi yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Malaya dan mengesahkan bahawa orang yang namanya ada pada dokumen ini (pentadbir) berhak untuk menguruskan pusaka, iaitu mengumpulkan semua aset, menjelaskan semua tanggungan dan hutang-piutang si mati, dan membahagikan baki pusaka kepada benefisiari.
Apakah beza antara wasiat dan probet?
Wasiat merupakan dokumen undang-undang yang memperincikan bagaimana harta anda seharusnya diuruskan setelah anda meninggal dunia, bersama apa-apa lagi hajat, manakala probet atau sijil pengesahan wasiat merupakan proses undang-undang yang memberi autoriti kepada individu atau satu kumpulan untuk menguruskan harta si mati. Proses menunaikan wasiat ini dikenali sebagai pentadbiran pusaka.
Ada tiga bentuk probet bergantung sama ada terdapat wasiat terakhir atau tidak.
a) Geran Probet
Bagi kes di mana terdapat surat wasiat terakhir yang sah dan wasi dinamakan, dan wasi pula sanggup mengambil tindakan, wasi tersebut perlu memohon Geran Probet wasiat di Mahkamah Tinggi seperti S.3 Akta Probet dan Pentadbiran 1959 (PAA 1959).
b) Surat Kuasa Mentadbir dengan wasiat terlampir
Jika ada surat wasiat terakhir yang sah tetapi wasi tiada kesanggupan, tidak mampu bertindak, atau tiada wasi yang dinamakan di dalam wasiat, individu yang ingin menjadi pentadbir perlu memohon geran Surat Kuasa Mentadbir dengan wasiat terlampir di Mahkamah Tinggi (S.16 PAA 1959).
c) Surat Kuasa Mentadbir (jika tiada wasiat)
Jika tiada surat wasiat terakhir yang sah kerana si mati meninggal dunia tanpa berwasiat, individu yang ingin menjadi pentadbir perlu memohon geran Surat Kuasa Mentadbir (S.30 PAA 1959).
BACA: Perbezaan antara Apartmen Servis dan Kondominium – Yang mana lebih baik?
Bagimanakah cara untuk memohon probet untuk tujuan pentadbiran pusaka?
1. Geran Probet
Untuk memohon geran di Mahkamah Tinggi, dokumen berikut diperlukan:
- Sijil kematian
- Kad pengenalan wasi
- Kad-kad pengenalan benefisiari
- Salinan asal wasiat terakhir si mati
- Hak milik tanah/bukti pegangan hartanah
- Penyata pinjaman perumahan (jika ada)
- Maklumat akaun bank si mati
- Dokumentasi apa-apa aset lain
- Dokumentasi apa-apa tanggungan atau hutang
Biasanya tempoh 3 – 6 bulan diperlukan untuk mendapatkan geran dari Mahkamah Tinggi. Meskipun begitu, mahkamah di Kuala Lumpur pernah mengeluarkan geran hanya sebulan selepas permohonan.
2. Surat Kuasa Mentadbir dengan wasiat terlampir
Proses permohonannya hampir serupa dengan proses mendapatkan Geran Probet di Mahkamah Tinggi. Bezanya, oleh kerana wasi tiada kesanggupan, tidak mampu atau tiada pentadbir yang dinamakan di dalam wasiat, menurut S.16 PAA 1959, individu-individu mengikut turutan berikut dibenarkan memohon dan akan diberi Surat Kuasa Mentadbir:
- Penerima legasi universal atau bakian;
- Wakil peribadi penerima legasi universal atau bakian yang telah meninggal dunia;
- Benefisiari atau sekumpulan benefisiari di dalam wasiat yang layak diberi geran Surat Kuasa Mentadbir jika si mati meninggal dunia tanpa berwasiat;
- Penerima legasi yang mempunyai kepentingan bermanfaat; dan
- Pemiutang si mati
3. Surat Kuasa Mentadbir
Mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir memakan masa dan kos yang tinggi berbanding mendapatkan Geran Probet. Biasanya ia mengambil masa antara 6 bulan ke lebih setahun.
Bergantung pada saiz pusaka si mati, terdapat beberapa cara bagi pentadbir untuk mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir.
- Bagi harta pusaka yang terdiri sepenuhnya atau sebahagiannya daripada harta tak alih (tanah, rumah, lot pejabat dan sebagainya) dan nilainya melebihi RM2 juta, pentadbir perlu mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir di Mahkamah Tinggi (S.30 PAA 1959). Di samping itu, jika nilai pusaka melebihi RM500,000, pentadbir perlu mengemukakan dua orang penjamin yang memiliki saiz aset setara dengan harta pusaka si mati sebagai cagaran bagi pentadbiran pusaka terbabit, kecuali jika mahkamah mengeluarkan perintah pengecualian. Penjamin juga perlu seorang yang bermastautin di Malaysia.
- Bagi harta pusaka yang terdiri sepenuhnya atau sebahagiannya daripada harta tak alih dan nilainya di bawah RM2 juta, pentadbir boleh membuat permohonan untuk pembahagian di bawah Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 (SEDA 1955). Permohonan boleh dibuat sama ada di Unit Pembahagian Pusaka Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG) atau di Pejabat Tanah yang relevan (S.4, SEDA 1955). Pembahagian harta pusaka kecil biasanya tidak terlalu mahal dan prosesnya lebih singkat berbanding mendapatkan Surat Kuasa Mentadbir.
Pentadbir harta pusaka perlu mengemukakan dokumen berikut:
- Borang A permohonan Pusaka Kecil
- Kad pengenalan atau surat beranak benefisiari
- Sijil perkahwinan si mati (jika ada)
- Sijil kematian
- Bukti aset
- Salinan yang diperakui hak milik tanah atau carian rasmi hak milik dari Pejabat Tanah
- Resit cukai tanah dan cukai taksiran
Jika permohonan berjaya, satu perbicaraan akan diadakan di Mahkamah Tinggi bagi menentukan pentadbiran pusaka. Pentadbir dan semua benefisiari perlu hadir semasa perbicaraan. Jika mahkamah berpuas hati bahawa maklumat permohonan adalah tepat, perintah pembahagian akan dikeluarkan.
- Bagi harta pusaka yang hanya terdiri daripada harta alih, bernilai kurang daripada RM600,000 dan tiada sesiapa pun berhak memohon Geran Probet atau Surat Kuasa Mentadbir, benefisiari yang mempunyai kepentingan boleh memohon pentadbiran terus (summary administration) menerusi Amanah Raya Berhad (S.17 Akta Perbadanan Amanah Raya 1995). Surat Kuasa Mentadbir yang dikeluarkan adalah dalam bentuk pengisytiharan butir-butir aset terbabit.
Umumnya, proses pentadbiran aset alih menerusi Amanah Rakyat Berhad akan mengambil masa 4 – 6 bulan.
Apa berlaku setelah Geran Probet / Surat Kuasa Mentadbir diperolehi?
Setelah Mahkamah mengeluarkan Probet atau Surat Kuasa Mentadbir, wasi atau pentadbir boleh melakukan perkara berikut:
- a) Mengumpul aset si mati
- Wasi atau pentadbir boleh meminta semua aset kewangan atau wang simpanan di bank dipindahkan ke satu akaun pewasian, kecuali wang KWSP dan pembayaran insurans kerana kedua-dua dana ini akan dimasukkan ke dalam akaun penama jika penamaan telah dibuat.
- b) Menyelesaikan hutang dan tanggungan si mati (jika ada)
- Wasi/pentadbir perlu melangsaikan apa-apa hutang atau cukai sebelum membahagikan pusaka. Ini termasuk baki pinjaman, bil dan cukai si mati
- c) Membahagikan harta pusaka mengikut wasiat terakhir si mati jika ada. Jika tiada, membahagikannya mengikut Akta Pembahagian 1958
- Wasi/pentadbir seharusnya menyediakan akaun pusaka dan merekod kesemua dokumen bagi menunjukkan cara harta dan wang dibahagikan. Dokumen ini seharusnya mengandungi:
- Resit pembayaran hutang dan cukai
- Resit bagi perbelanjaan berkaitan pengurusan pusaka
- Pengesahan bertulis dari benefisiari menyatakan mereka telah menerima bahagian pusaka mereka
Sebagai penutup, wajar bagi anda mengetahui segala dokumen yang akan anda hadapi semasa proses pembelian rumah. Jika ada sebarang keraguan, dapatkan penjelasan daripada peguam dan jangan sekali-kali menandatangani dokumen yang belum diterangkan kepada anda.
Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai proses conveyancing semasa pembelian rumah, rujuk panduan kami ini.