Perbezaan antara Apartmen Servis dan Kondominium – Yang mana lebih baik?

Share

Kedua-dua hartanah kediaman ini popular di kalangan pembeli rumah kali pertama dan penyewa di kawasan bandar – siapa yang tidak suka tinggal di bangunan yang serba lengkap dan penuh dengan pelbagai kemudahan yang hebat? Mungkin ada ciri-ciri yang sama, tetapi sebenarnya ada perbezaan besar antara kondominium dan apartmen servis dari segi suasana, kadar cukai dan manfaat pemilikan rumah.

morpheuse | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari Condo vs Serviced Apartment in Malaysia: What’s the difference and which one is better? oleh Khairul Khalid.

Sekali pandang, apartmen servis seolah-olah seperti “adik” yang lebih bergaya berbanding kondominium. Mungkin persepsi ini ada yang betul . Walau bagaimanapun, tidak semua kediaman servis mempunyai ciri-ciri yang diharapkan oleh pembeli rumah. Terdapat beberapa aspek di mana kondominium lebih baik daripada unit apartmen servis. Dalam artikel ini, kami meninjau dengan lebih dekat kedua-dua jenis perumahan ini untuk membantu anda membuat pilihan yang sesuai:

Apakah Kondominium?

Kondominium adalah bangunan kediaman bertingkat yang dibina di atas tanah kediaman yang mempunyai hak milik – anggaplah unit ini sebagai suatu penaiktarafan daripada apartmen yang hanya menyediakan kemudahan asas. Unit-unit di kondominium ini dimiliki oleh individu-individu yang berlainan. Setiap pemilik unit  mempunyai sekurang-kurangnya satu ruang letak kereta yang diperuntukkan dan menikmati khidmat keselamatan siang dan malam. Kediaman ini biasanya menjadi pilihan di kalangan keluarga yang mahukan suasana privasi dan keselamatan yang disediakan.

Walaupun mempunyai hak milik individu, kondominium sentiasa rancak dengan semangat komuniti dan menawarkan pelbagai kemudahan umum. Kebanyakan kondominium mempunyai halaman senaman, taman berteres, kolam renang, bilik rekreasi, gimnasium, taman permainan dan tempat letak kereta yang diseliakan oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC).Sesetengah kondominium juga mempunyai kelab residen dan pusat penjagaan harian!

BACAAN POPULAR: 
🐱 Kondo mesra haiwan peliharaan di KL
🤔 Apa boleh berlaku jika tak bayar yuran penyelenggaraan kondo?

Apakah Apartmen Servis?

Apartmen servis ataupun serviced apartment dalam Bahasa Inggeris lazimnya dipasarkan sebagai unit yang lebih mewah dan eksklusif. Pada mulanya, ia dibina untuk memenuhi keperluan pelancong dan ahli perniagaan yang mahukan suasana yang lebih selesa daripada hotel. Unit-unit apartmen servis dilengkapi sepenuhnya dengan kemudahan yang sama taraf dengan hotel, kebanyakannya terletak di hab komersial yang sibuk. Ia biasanya sebahagian daripada pembangunan bersepadu atau bercampur yang mempunyai akses kepada pusat membeli-belah dan/atau pejabat.

Apartmen-apartmen servis adalah pilihan popular di kalangan mereka yang ingin bercuti atau menjalankan perniagaan mereka dalam suasana yang selesa sambil menikmati semua kemudahan yang ditawarkan di hotel. Maka tidak hairanlah apabila melihat banyak unit Airbnb di Lembah Klang, Pulau Pinang dan Johor lazimnya adalah apartmen servis.

Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna bahawa anda tidak boleh tinggal di unit ini untuk jangka masa panjang. Jika anda seorang yang mengutamakan kemudahan seperti akses ke pusat membeli-belah, kedai makan dan khidmat pengangkutan awam, apartmen servis amat sesuai dengan keperluan anda. Perlu diingat bahawa tidak semua apartmen servis boleh dijual kepada orang ramai – ada yang dimiliki oleh suatu perbadanan atau syarikat yang menguruskan hartanah tersebut, sama ada untuk pelabur hartanah atau bagi pihak pemaju.

Apakah perbezaan di antara Kondominium dan Apartmen servis?

Hak milik tanah

Status tanah kondominum adalah “hak milik kediaman” sedangkan status tanah apartmen servis adalah “hak milik komersial.” Itulah sebabnya undang-undang, kadar cukai dan fungsi antara kedua-duanya sangat berbeza.

Caj utiliti

Jika anda tinggal di apartmen servis, tarif atau bil elektrik, kumbahan dan air anda akan jauh lebih tinggi daripada kadar yang yang dikenakan untuk kondominium. Ini kerana apartmen servis mengikut kadar utiliti komersial. Oleh kerana kondominium adalah ruang kediaman persendirian, ia tertakluk di bawah Tarif A – Tarif Domestik, manakala apartmen servis adalah bangunan komersial voltan rendah yang tertakluk di bawah Tarif B – Tarif Komersial Voltan Rendah.

Berikut adalah kadar tarif elektrik daripada Tenaga Nasional Berhad (TNB) untuk membantu anda membuat anggaran perbezaan kos elektrik antara kondominium dan apartmen servis.

Tariff A – Tarif Domestik (Kondominium)

Unit Caj Utiliti
Caj minimum bulanan = RM3.00
Untuk 200 kWh pertama sebulan sen/kWh 21.80
201 – 300 kWh sebulan sen/kWh 33.40
301 – 600 kWh sebulan sen/kWh 51.60
601 – 900 kWh sebulan sen/kWh 54.60
901 kWh atau lebih sebulan sen/kWh 57.10

Tarif B – Tarif Komersial Voltan Rendah (Apartmen Servis)

Minimum monthly charge = RM 7.20
For the first 200 kWh per month sen/kWh 43.50
201 kWh and above per month sen/kWh 50.9

Rujukam: TNB (Residential & Commercial)

Menurut Air Selangor, tarif bil air minimum bagi bangunan komersial seperti apartmen servis ialah RM36 manakala kadar domestik bagi kondominium dengan hak milik tanah hanya RM6 – iaitu 1/6 daripada apa yang anda bayar untuk unit apartmen servis!

Apakah cara untuk menukar caj utiliti komersial untuk apartmen servis kepada kadar utiliti kediaman?

Ini bergantung kepada pemaju hartanah anda. Kadang-kadang, pemaju apartmen servis boleh berunding dengan syarikat utiliti untuk mendapatkan caj yang lebih rendah. Sebelum anda membeli sebuah unit apartmen servis, lebih baik bertanya terlebih dahulu sama ada pertukaran caj sedemikian boleh dibuat. Ini boleh menjimatkan bil utiliti bulanan anda.

Cukai dan taksiran petak                              

Sebelum kita teruskan perbincangan ini, berikut adalah makna cukai dan taksiran petak.

krisanapong detraphiphat | 123rf

Cukai petak adalah sejenis cukai tanah yang dikhususkan untuk hartanah jenis strata dan tertakluk di bawah Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 dan Akta Hakmilik Strata (STA) 1985. Setiap pemilik petak (unit) akan dikenakan cukai petak untuk keseluruhan keluasan persegi bangunan tersebut. Sebelumnya, pemilik hartanag strata dikenakan cukai tanah. Ia telah digantikan dengan cukai petak mulai Jun 2018.

Cukai taksiran pula dikutip oleh pihak berkuasa tempatan (PBT) bagi membiayai pembinaan dan penyelenggaraan infrastruktur awam. Memandangkan apartmen servis lazimnya dibina di atas tanah komersial, kedua-dua cukai dan taksiran petak unit jenis ini lebih tinggi daripada unit kondominium.

Jadual berikut menunjukkan perbezaan antara caj cukai petak kondominium dan apartmen servis:

Kediaman  Komersial
Pegangan bebas RM 0.26 per meter persegi

(Terhad kepada minimum RM25/petak)

RM 1.27 per metre square

(Limited to a minimum of RM 55/parcel)

Pegangan pajak RM 0.19 per metre square

(Limited to a minimum of RM 20/parcel)

RM 1.21 per metre square

(Limited to a minimum of RM 50/parcel)

Source: Federal Territories Land and Mines Office 

Cukai taksiran adalah berdasarkan nilai sewa tahunan hartanah anda dengan anggaran 2-7%. Cukai ini juga berbeza berdasarkan saiz dan jenis harta. Memandangkan apartmen servis lazimnya dilengkapi dengan lebih banyak fasiliti dan kemudahan berbanding kondominium, cukai taksirannya juga lebih tinggi sedikit.

Walau bagaimanapun, jangan tawar hati kerana kos tinggi yang ditanggung oleh penghuni apartmen servis. Anda biasanya menikmati pelbagai fasiliti dan kemudahan yang lebih baik daripada penghuni kondominium. Selain itu, sesetengah pemaju juga cuba mendapatkan cukai dan taksiran petak yang lebih rendah untuk apartmen servis jika ia boleh diklasifikasikan semula di bawah undang-undang zon. Untuk mengetahui lebih lanjut, baca cukai tanah, cukai petak dan cukai taksiran di Malaysia.

Apakah perbezaan kadar cukai antara kondominium dan apartmen servis?

Selain daripada cukai petak dan cukai taksiran, tiada perbezaan kadar cukai antara apartmen servis  dan kondominium.

Apakah perbezaan yuran penyelenggaraan antara kondominium and apartmen servis?

Yuran penyelenggaraan bagi unit apartmen servis adalah lebih tinggi daripada kondominium kerana ia berdasarkan kadar komersial dan bukannya kadar kediaman.

Persekitaran kehidupan

  • Kebanyakan kondominium adalah kediaman persendirian dengan sistem keselamatan untuk memantau siapa yang keluar masuk penginapan ini.
  • Kerana kebanyakan apartmen servis tersambung ke pusat membeli-belah atau kedai runcit, orang luar boleh memasuki perkarangan hartanah ini tanpa had akses. Walau bagaimanapun, kebanyakan kediaman berservis mempunyai pintu masuk yang berasingan untuk kegunaan penghuni demi privasi mereka.
  • Penghuni unit apartmen servis tidak boleh mengawal perniagaan di perkarangan pembangunan atau orang yang keluar masuk. Walau bagaimanapun, para penduduk kondominium lebih banyak hak dalam perkara itu kerana hartanah strata ini khusus untuk kegunaan kediaman.
  • Apabila menginap di unit apartmen servis, anda mempunyai akses mudah ke pelbagai restoran yang enak, kemudahan seperti dobi, kedai serbaneka dan panggung wayang. Sebaliknya, konominium tidak sentiasa mempunyai kemudahan yang serupa.
  • Jika anda lebih suka suasana yang aman dan tenang tetapi masih mahu tinggal di apartmen servis, anda juga boleh memilih unit yang tidak tersambung ke mana-mana pusat membeli-belah. Ini mungkin sukar dijumpai tetapi tidak mustahil.

BACA: Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia

Kepadatan Penduduk

© Muhammad Fikri Kassim / EyeEm | Getty Images

Kondominium dibina berdasarkan populasi atau kepadatan setiap saiz tanah. Pembangunan apartmen servis dalah berdasarkan nisbah plot yang merupakan jumlah keluasan binaan bagi setiap saiz tanah. Ini membolehkan pemaju meningkatkan unit maksimum yang dibenarkan di ruang tertentu berbanding dengan kondominium.

Sebagai contoh, jika anda dibenarkan membina kondominium dengan kepadatan 180 orang setiap ekar, dengan anggaran 3 orang tinggal di unit seluas 725 kaki persegi, maka anda boleh membina jumlah maksimum 60 unit.

Sebaliknya, jika anda membina apartmen servis, anda perlu mematuhi nisbah plot. Contohnya, pemaju dibenarkan membina apartmen servis pada nisbah plot 1:4. Oleh itu, jika anda mempunyai tanah seluas 1 ekar (43,560 kaki persegi), anda akan dapat membina sehingga 174,240 kaki persegi kawasan lantai. Ini bermakna anda boleh membina kira-kira 240 unit bersaiz 725 kaki persegi setiap satu dalam saiz tanah yang sama.

Akibatnya, kepadatan penduduk kondominium sering kurang daripada apartmen servis , memberikan mereka lebih banyak ruang dan keselesaan.

KETAHUI: Cara mudah beli rumah di Malaysia

Adakah undang-undang perumahan berbeza antara kondominium dan apartmen servis?

Kedua-dua apartmen servis dan kondominium tertakluk di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA) 1966. Walaupun apartmen servis dibina di atas tanah komersial, jenis hartanah ini layak kerana ia sebahagiannya atau sepenuhnya digunakan untuk tujuan kediaman. Kedua-dua jenis hartanah mempunyai Perjanjian Jual Beli (SPA) standard dan berada di bawah bidang kuasa HDA.

Kekeliruan mengenai hak pemilik apartmen servis dan kondominium selalunya berpunca daripada salah faham bahawa hartanah jenis SoFo, SOVOs, SOHOs adalah apartmen servis. Sebenarnya, apartmen servis adalah lain dari semua jenis hartanah yang tersebut di atas.

Kadangkala, pemaju boleh menjual unit-unit ini sebagai apartmen servis. Oleh itu, pastikan anda menyemak cetakan halus risalah pemasaran kerana SoFo, SOVO atau Suite Flexi pada dasarnya dibuat untuk kegunaan pejabat / perniagaan dan bukan untuk tujuan kediaman. Pemaju SoFo dan SoVo tidak diwajibkan untuk mematuhi peraturan dan undang-undang di bawah HDA dan bebas untuk menetapkan sendiri semua terma di dalam SPA.

Terdapat pengecualian untuk Pejabat Kecil, Pejabat Rumah (SoHo). Ia boleh berfungsi sama ada sebagai rumah atau pejabat. Memandangkan SoHo dibina sebagai kediaman, ia dianggap sebagai  penginapan perumahan dan jatuh di bawah bidang kuasa Housing Development Act (HDA).

Adakah berbaloi membeli apartmen servis di Malaysia?

Ini terpulang kepada gaya hidup, hobi dan kepentingan anda. Adakah lokasi hebat suatu keutamaan? Adakah akses kepada kemudahan runcit dan komersial antara perkara paling penting?

Jika anda menjawab ya kepada semua soalan di atas, maka apartmen servis mungkin pilihan yang lebih sesuai untuk anda. Sebagai contoh, jika aspirasi anda adalah unit kediaman yang berkelengkapan penuh di tengah-tengah bandar Kuala Lumpur, anda boleh pertimbangkan Vortex Service Residence di KLCC atau M Vertica di Cheras. Kedua-duanya dibina di lokasi strategik dengan kemudahan pusat membeli-belah dan pelbagai khidmat pengangkutan seperti stesen LRT dan monorel berdekatan. Sky Park Residences di Bukit Jalil juga sesuai untuk golongan profesional dan ekspatriat yang bekerja di pusat bandar. Mencari lebih banyak opsyen untuk apartmen servis? Layari senarai hartanah menarik di sini!

Sekiranya anda lebih gemar unit yang lebih kondusif untuk anda dan keluarga, anda boleh memilih unit kondominium seperti Casa Green Condominium di Cheras atau Armanee di Damansara Damai kerana ia mempunyai susun atur luas yang luas dari 1,500 kaki persegi ke atas, lengkap dengan semua kemudahan impian untuk keluarga hanya di depan pintu rumah anda. Untuk lebih banyak pilihan kondominium, klik di sini.

Jika anda sedang mencari apartmen servis atau kondominium baharu di pasaran dengan tawaran yang hebat, pertimbangkan pelancaran baharu di bawah kempen “Great Property Deals”. Hartanah yang diketengahkan menawarkan diskaun HOC, yuran guaman percuma dan banyak lagi dengan harga bermula dari RM266,000 di pelbagai lokasi seperti Puchong, KL City, Subang Jaya, Kota Kemuning dan banyak tempat lagi.

Baca artikel inisetrusnya: HOC 2020 (Kempen Pemilikan Rumah) kini dilanjutkan sehingga 2021! Berikut apa yang perlu anda tahu.

ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:

🏢 Cabaran tinggal di hartanah strata (dan cara penyelesaiannya).
💡 Kepentingan hak milik strata. Jom baca dan fahamkan!
✊ Fahamkan hak anda sebagai tuan rumah dan akta-akta yang anda perlu tahu.


Share