Apa itu conveyancing dan kepentingan untuk membeli rumah di Malaysia

Share

Berikut adalah panduan asas dalam urusan pemindahan hak milik hartanah yang meliputi penjualan hartanah hingga ke perjanjian jual dan beli (SPA). Ia merupakan sesuatu yang anda boleh lakukan sendiri.

conveyancing-process-in-malaysia

© bacho12345 | 123rf

Artikel ini diterjemah dari What is the conveyancing process when buying a house in Malaysia oleh Ridzwan A. Rahim.

Bagi kebanyakan kita yang tidak begitu mahir dalam sistem perundangan dengan segala macam istilahnya, mendapatkan khidmat peguam untuk membeli rumah adalah jalan yang lebih mudah. Conveyancing atau urusan pemindahan hak milih hartanah merupakan proses penting yang biasanya memerlukan nasihat peguam. Ia boleh menjadi penentu sama ada anda berjaya membeli rumah idaman atau menjual harta tanah, atau sebaliknya.

Apa itu conveyancing atau pemindahan hakmilik tanah?

Conveyancing bermaksud urusan pemindahan hak milik tanah dari satu pemilik ke pemilik hartanah yang lain. Proses yang melibatkan pembeli dan penjual hartanah ini merupakan langkah penting dalam pemerolehan atau penjualan hartanah.

Secara ringkasnya, ia melibatkan dua peringkat iaitu penyediaan kontrak dan penyempurnaan yang melibatkan tandatangan pada dokumen pinjaman, penyerahan hartanah terbabit dan pengesahan pembelian.

Bukankah ini tugas peguam? Apakah tugas peguam hartanah?

Sebenarnya kedua-dua pembeli dan penjual boleh memilih sama ada untuk melantik peguam hartanah untuk menguruskan proses pindah hak milik, atau melakukannya sendiri. Namun pilihan kedua ini mungkin panjang dan sukar kerana memerlukan pengetahuan luas dalam sistem perundangan dan undang-undang tanah.

Seorang peguam hartanah membantu menyelesaikan proses pemindahan dengan memastikan dua perkara. Pertama, anda memenuhi kesemua obligasi undang-undang. Kedua, hak anda dilindungi semasa urus niaga. Peguam akan menyediakan segala dokumentasi undang-undang dan pinjaman yang diperlukan dalam urus niaga hartanah, memberi nasihat undang-undang, membantu anda membuat keputusan dan menyiapkan perincian penyelesaian.

Apakah proses yang terlibat dalam urusan pemindahan hak milik hartanah? 

Langkah seterusnya adalah menghubungi peguam atau peguam cara hartanah berlesen bagi melaksanakan proses pindah milik. Jika anda membeli rumah baharu dari pemaju, besar kemungkinan pemaju telah pun mempunyai panel firma guaman yang boleh anda hubungi. Anda juga boleh mencari di internet, bertanya dengan orang yang anda percayai atau merujuk dengan bank.

Setelah pilihan dibuat, peguam cara yang anda lantik akan mendraf dokumen undang-undang iaitu perjanjian jual dan beli (sales and purchase agreement atau SPA) yang memuatkan butir-butir komprehensif mengenai urus niaga pembelian yang dipersetujui oleh pembeli dan penjual seperti harga belian, terma pembayaran, keadaan hartanah, perincian pinjaman dan maklumat lain berkaitan hartanah terbabit.

Peguam cara anda juga akan membantu menyelidik latar belakang hartanah terbabit. Ini penting jika anda membeli hartanah di pasaran sekunder.

Apabila draf siap, peguam cara pembeli dan penjual akan memeriksa dokumentasi undang-undang dan pinjaman. Penting bagi kedua-dua pihak membaca dokumen dengan teliti dan menyuarakan sebarang persoalan atau perubahan yang diperlukan pada dokumen tersebut.

Apabila kedua-dua pembeli dan penjual bersetuju dengan butir-butir draf akhir, peguam akan membuat SPA untuk ditandatangani.

Berapakah bayaran yang akan dikenakan oleh peguam untuk menyediakan SPA?

Bayaran yang dikenakan adalah mengikut harga hartanah. Menurut Solicitors’ Remuneration Order 2005, tanda arasnya adalah seperti berikut:

Bagi RM500,000 pertama 1% (atau tertakluk kepada kadar minimum RM500)
Bagi RM500,000 berikutnya 0.8%
Bagi RM2,000,000 berikutnya 0.7%
Bagi RM2,000,000 berikutnya 0.6%
Bagi RM2,500,000 berikutnya 0.5%

Selain itu, bayaran guaman turut melibatkan pendaftaran pemindahan atau penyerahan hak, dokumen perundangan yang diperlukan untuk memproses SPA anda dan duti setem.

Nota: Di bawah Kempen Pemilikan Rumah (Home Ownership Campaign atau HOC), kerajaan telah mencadangkan pengecualian duti setem ke atas surat cara pindah milik dan pinjaman perumahan bagi hartanah berharga antara RM300,001 dan RM2.5 juta. Namun, hanya kepada SPA pembelian hartanah kediaman antara individu dan pemaju hartanah yang dilaksanakan antara 1 Jun 2020 dan 31 Mei 2021.

Cara menguruskan proses pemindahan hak milik tanpa peguam 

Bolehkah anda melakukannya sendiri? Sudah tentu. Jika anda tidak sanggup membayar caj yang dikenakan seperti di atas, anda boleh cuba menguruskan sendiri proses pemindahan hak milik ini.

1. Tentukan hak milik

conveyancing-process-in-malaysia

© Ahmet Emre YILMAZ | 123rf

Perkara pertama dan paling penting yang perlu anda lakukan adalah menentukan sama ada hartanah terbabit mempunyai hak milik. Jika ya, apakah jenisnya? Hak milik merupakan dokumen undang-undang yang mengandungi maklumat mengenai pemilikan sesuatu hartanah.

Dalam kes yang melibatkan harta tidak bertanah seperti kondominium, hanya hak milik induk iaitu satu dokumen hak milik utama yang meliputi keseluruhan tanah tempat letaknya harta tidak bertanah terbabit akan dikeluarkan. Hak milik ini kemudiannya akan dibahagikan kepada hak milik strata bagi setiap unit kediaman.

Namun situasi menjadi rumit jika penjualan dan pembelian harta tidak bertanah ini berlaku sebelum hak milik strata dikeluarkan kerana urus niaga dilakukan tanpa hak milik, sebaliknya dokumen undang-undang dihasilkan bagi menyerah hak kepada pembeli. Turutan penyerahan hak ini akan berlanjutan jika pembeli yang kedua memutuskan untuk menjual hartanah terbabit sebelum pengeluaran hak milik strata.

Dengan ketiadaan hak milik, bukti pemilikan terletak di dalam dokumen turutan pemilikan ini. Seorang yang tiada kepakaran akan menghadapi kesukaran menguruskan perkara ini.

2. Adakah terdapat sebarang halangan?

Setelah hak milik ditentukan, langkah seterusnya adalah memeriksa jika terdapat sebarang halangan seperti perjanjian pinjaman atau tuntutan lain pada hak milik hartanah terbabit.

Ini boleh dilakukan dengan membuat carian mudah hak milik tanah. Carian ini boleh memaklumkan anda mengenai kewujudan sebarang halangan seperti caj di mana pemilik sedia ada telah mengecaj hartanah kepada bank apabila memohon pinjaman perumahan.

Jika begitu halnya, maka hartanah terbabit dikira ‘terkunci’ dan tidak boleh dijual atau dipindah milik sehingga caj tersebut dihapuskan. Untuk melepaskan hartanah terbabit, satu proses penebusan perlu dibuat dengan cara melangsaikan hutang dengan bank.

Dalam keadaan ini, proses penebusan biasanya boleh dilakukan dengan menstruktur urus niaga jual beli sehingga sebahagian daripada harga jualan yang dibayar oleh pembeli baharu digunakan untuk membayar bank. Dengan pembayaran ini, hartanah tersebut boleh dipindah milik kepada pemilik baharu setelah pelepasan oleh bank.

Nota: Proses penebusan ini perlu diperincikan di dalam SPA bagi memastikan pengaturan masa, pembayaran dan pertukaran dokumen diselaraskan dengan baik bagi mengelakkan pembeli terperangkap kerana prosedur undang-undang tidak diterangkan.

BACA: Apakah itu RPGT @ Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) & bagaimana kiraannya?

3. Kekangan dan kelulusan

Selain halangan, carian hak milik tanah juga boleh mendedahkan jika terdapat sebarang sekatan kepentingan pada hak milik hartanah terbabit.

Kekangan biasanya dalam bentuk kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan yang diperlukan sebelum meneruskan agenda pemindahan hartanah.

Proses mendapatkan kelulusan mungkin tidak semudah yang disangka. Proses permohonan berbeza mengikut prosedur, borang, garis masa, dokumen sokongan dan bayaran di setiap negeri. Prosedur undang-undang mungkin mengambil masa dua ke enam bulan, malah mungkin lebih lama jika timbul kerumitan.

Oleh itu proses sekatan kepentingan juga perlu didokumentasi di dalam SPA bagi mencegah kelambatan.

4. Mengisi borang

Satu lagi perkara penting adalah memastikan anda mempunyai kesemua borang dan dokumen yang diperlukan. Ini termasuk borang Cukai Jualan dan Perkhidmatan (Sales and Service Tax atau SST) dan borang Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) (Real Property Gains Tax atau RPGT) yang boleh anda perolehi dari pejabat tanah di tempat anda.

Anda perlu mengisi borang-borang ini dan menghantarkannya ke pejabat tanah apabila siap.

5. Bayaran duti setem

Bayaran duti setem perlu dibuat untuk dokumen pindah hak milik. Ini boleh dilakukan menerusi proses adjudikasi.

Proses ini melibatkan penghantaran dokumen pindah hak ke pejabat duti setem yang juga dikenali sebagai Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Satu notis kemudian akan dihantar kepada anda menyatakan jumlah yang perlu dibayar untuk duti setem tersebut.

Proses adjudikasi mengambil masa kira-kira beberapa minggu untuk disempurnakan, tetapi boleh berlanjutan sehingga berbulan-bulan jika ia dilakukan secara manual.

6. Akhir sekali, penghantaran borang dan dokumen

conveyancing-process-in-malaysia

© Aleksandr Davydov | 123rf

Setelah kesemua yang di atas disempurnakan dan harga belian dibayar, anda boleh menghantar borang dan dokumen rasmi ke pejabat tanah bagi proses pindah milik.

Jika ada caj sedia ada oleh penjual dan caj baharu (pinjaman perumahan oleh pembeli baharu), dokumen discaj dan caj juga perlu dikemukakan bersama di pejabat tanah.

Proses ini boleh mengelirukan bagi yang kurang berpengalaman. Kesilapan kecil sekalipun dalam mengisi borang boleh menyebabkan dokumen anda ditolak. Oleh itu, pastikan segala butir-butir diisi dengan tepat sebelum dikemukakan.

Hanya setelah kesemua perkara di atas disempurnakan dan dokumen undang-undang dan pinjaman dimuktamadkan barulah proses pemindahhakan dan urus niaga hartanah selesai


Share
Sign up and stay updated
Get the latest property news, home solution tips, interior design ideas and property guides.
By subscribing, you consent to receive direct marketing from iProperty.com Malaysia Sdn Bhd (iProperty), its group of companies and partners. You also accept iProperty’s Terms of Use and Privacy Policy including its collection, use, disclosure, processing, storage and handling of your personal information.