Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) membantu menyelesaikan pertikaian antara pemaju dan pembeli. Tribunal ini bertujuan melindungi hak pembeli dan wakil guaman tidak dibenarkan supaya adil. Artikel ini memberi pencerahan mengenai tribunal perumahan, dari peranan dan fungsi, cara membuat tuntutan hingga ke pengendalian kes-kes berbeza.
Artikel ini diterjemah dari Housing Tribunal Malaysia: How to make a claim? oleh Ridzwan A. Rahim
TTPR ditubuhkan pada 2002 untuk melindungi hak pembeli rumah kerana rata-rata pembeli tidak memiliki kemampuan seperti pemaju perumahan.
Apakah fungsi TTPR?
TTPR ditubuhkan melaksanakan salah satu objektif Akta Pemajuan Perumahan (HDA) 1966 iaitu melindungi hak pembeli dalam konflik, pertikaian dan tuntutan yang timbul daripada pembelian rumah.
TTPR mengadili dan menyelesaikan pertikaian antara pembeli dan pemaju dalam tempoh yang singkat, tanpa melibatkan wakil guaman dan kos yang tinggi.
Berapakah kos untuk memfail tuntutan pembeli rumah?
Pembeli boleh memfailkan tuntutan dengan bayaran hanya RM10. Tarikh dan masa perbicaraan akan ditentukan sebaik tuntutan diserahkan kepada pejabat tribunal. Jika tiada sebarang kesulitan dan isu guaman, perintah akan dikeluarkan dalam tempoh 60 hari selepas kes difailkan.
Apakah yang perlu anda tahu sebelum memfailkan tuntutan dengan TTPR?
1. Kelayakan dan jenis tuntutan
Anda perlu mengetahui bidang kuasa tribunal sebelum membuat tuntutan. Seksyen 16N HDA menyatakan bidang kuasa tribunal adalah terhad kepada suatu tuntutan yang berbangkit daripada Perjanjian Jual Beli (SPA) di antara pembeli rumah dan pemaju perumahan.
Dalam kes Country Garden Danga Bay Sdn Bhd V. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor, tuntutan yang berdasarkan jangkaan pembeli bahawa unit yang dibeli benar-benar sama seperti rumah contoh pemaju telah ditolak kerana ia bukan satu tuntutan di bawah bidang kuasa tribunal.
Ini kerana Seksyen 16N HDA menghadkan bidang kuasa tribunal atas tuntutan yang TIDAK berasaskan terma SPA. Oleh itu, tribunal hanya boleh bertindak mengikut peraturan dan tidak termasuk sebarang perjanjian atau urusan selain SPA[1].
Pembeli rumah boleh membuat tuntutan apa-apa kerugian berkaitan hak mereka sebagai pembeli rumah. Jenis-jenis tuntutan pembeli rumah yang biasa diuruskan tribunal termasuk:
- Kelewatan penyerahan milikan kosong
- Kelewatan penyerahan perkhidmatan perlu
- Ganti rugi tertentu dan ditetapkan (LAD)
- Pemulangan deposit
- Pemulangan caj faedah kelewatan
- Kecacatan mutu kerja
- Kecacatan bahan binaan
- Rumah tidak dibina mengikut pelan seperti yang dinyatakan dalam SPA
Seksyen 16N(1) HDA turut menekankan bahawa tribunal tidak mempunyai bidang kuasa berkenaan tuntutan berikut:
- Mendapatkan kembali tanah, atau mana-mana estet atau kepentingan mengenai tanah; dan
- Pertikaian berkaitan:
(i) hak di bawah wasiat/penyelesaian/kematian tidak berwasiat
(ii) nama baik
(iii) rahsia perniagaan atau hak harta intelek lain
2. Had tuntutan pembeli rumah
TTPR boleh memutuskan pembayaran tidak melebihi RM50,000 di bawah Seksyen 16M(1) Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
Seksyen 16O HDA turut menyatakan jumlah tersebut boleh dilanjutkan jika kedua-dua pihak bersetuju. Namun, perkara ini tidak pernah berlaku.
3. Had tempoh tuntutan pembeli rumah
Di bawah Seksyen 16N(2) dalam HDA, sebarang tuntutan hendaklah difailkan tidak melebihi 12 bulan dari:
a) tarikh pengeluaran Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) untuk rumah tempat tinggal atau perkhidmatan perlu (mana-mana yang terkemudian)
b) tarikh akhir tempoh tanggungan kecacatan seperti yang dinyatakan dalam SPA; atau
c) tarikh penamatan SPA oleh salah satu pihak. Penamatan tersebut hendaklah berlaku sebelum tarikh pengeluaran CCC untuk rumah tempat tinggal atau perkhidmatan perlu (mana-mana yang terkemudian).
Dalam kes Syarikat Pembinaan Yeoh Tiong Lay Sdn Bhd v TTPR & Others, tribunal memutuskan bahawa untuk tuntutan kelewatan penyerahan milikan kosong, tempoh untuk memfailkan tuntutan hendaklah tidak melebihi 12 bulan dari tarikh pengeluaran CCC.
Mengikut kebiasaan, tuntutan hendaklah difailkan tidak melebihi tempoh 12 bulan dari tarikh pengeluaran CCC bagi mengelak tuntutan ditolak atas alasan melebihi tempoh.
4. Wakil Guaman untuk Tribunal Perumahan
Wakil guaman tidak dibenarkan, kecuali jika kes melibatkan isu undang-undang yang rumit.
Contoh perwakilan oleh pihak yang menuntut:
- Tuntutan oleh individu: Boleh diwakili penama dalam tuntutan
- Tuntutan oleh perbadanan/syarikat: Boleh diwakili pekerja tetap
- Tuntutan oleh individu bawah umur atau OKU: Boleh diwakilkan penama yang dilantik
Prosedur pemfailan tuntutan
Langkah 1: Buat Pernyataan Tuntutan
- Pihak yang menuntut hendaklah melengkapkan empat salinan asal Borang 1 atau Borang Tuntutan oleh Pembeli Rumah. Pernyataan tuntutan hendaklah dibuat dengan jelas termasuk amaun tuntutan. Kesemua empat borang hendaklah ditandatangani oleh pihak yang menuntut.
- Melengkapkan Borang Butiran TTPR.
Bagi tuntutan bukan teknikal, pihak yang menuntut hendaklah menyertakan:
- Salinan Perjanjian Jual Beli (SPA)
- Salinan Notis Penyerahan Milikan Kosong (VP)
- Salinan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC)
- Dokumen-dokumen lain yang berkaitan
Bagi tuntutan teknikal seperti kecacatan mutu kerja dan bahan binaan, dan rumah tidak dibina mengikut pelan seperti yang dinyatakan dalam SPA, pihak yang menuntut hendaklah menyertakan:
- Salinan SPA
- Salinan Notis Penyerahan Milikan Kosong (VP)
- Salinan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC)
- Tiga sebut harga pembaikan daripada kontraktor atau badan yang diiktiraf
- Tiga salinan borang senarai tuntutan teknikal
- Tiga salinan gambar warna kecacatan
- Tiga salinan Notis Pertama dan Notis Kedua kepada pemaju untuk membaik pulih kecacatan.
Seperti yang dinyatakan di awal artikel, bayaran setiap pemfailan tuntutan adalah RM10.
Langkah 2: Penyerahan dokumen kepada pemaju
Setelah Borang 1 dilengkapkan, salinan hendaklah diserahkan kepada:
- Pihak yang menuntut
- Responden
- Bank pembiaya
- Pemaju hartanah dengan perakuan terima
Pihak yang menuntut kemudian akan menerima Borang 4 berserta maklumat tarikh dan masa perbicaraan. Borang 1 boleh diserahkan dengan tangan atau pos berdaftar dalam masa 14 hari dari tarikh Borang 1 dilengkapkan. Anda disaran menggunakan pos berdaftar untuk mengelakkan penerima enggan mengesahkan penerimaan borang tersebut.
Step 3: Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas oleh Responden
Dalam Borang 2 or Borang Pembelaan oleh Pemaju, responden boleh menyatakan alasan menolak tuntutan dan membuat tuntutan balas, jika perlu. Responden perlu menyertakan dan menandatangani Borang 2 serta menyerahkan empat salinan dokumen sokongan dan memfailkan kepada tribunal. Penyerahan dokumen hendaklah dibuat secara serahan tangan (penghantaran peribadi) atau pos berdaftar dalam masa 14 hari selepas penerimaan Borang 1.
Langkah 4: Senarai Semak Perbicaraan Tribunal
Sebelum menghadiri perbicaraan, pihak yang menuntut perlu menyediakan perkara berikut:
1. Dokumen pengenalan:
- Individu – Kad Pengenalan / Pasport
- Pemaju/bawah umur/OKU – Surat kuasa
2. Bukti penyerahan Borang 1 atau Borang 2 (jika anda Responden)
3. Dokumen-dokumen lain yang berkaitan
Semasa perbicaraan, kedua-dua pihak perlu mengemukakan keterangan di hadapan tribunal dan menyerahkan bukti. Seperti di mahkamah, proses pemeriksaan, pemeriksaan balas dan pemeriksaan semula turut dijalankan di tribunal.
Oleh itu, kedua-dua pihak disarankan untuk menyediakan urutan saksi yang akan dipanggil, soalan dan hujah yang boleh digunakan ketika pemeriksaan balas dan pemeriksaan semula.
Pihak menuntut boleh menggunakan Borang 11 untuk menyampaikan sepina kepada saksi jika ada. Saksi pakar boleh dipanggil untuk menyokong tuntutan. Jika relevan, wakil kerosakan pemaju atau Pengurus Bangunan juga boleh dipanggil sebagai saksi.
Ketahui apakah situasi yang membolehkan pembeli rumah mengheret pemaju ke mahkamah di Malaysia.
Semasa perbicaraan – ambil perhatian perkara ini!
- Penjelasan tuntutan: Ambil tahu dan bersedia dengan butir-butir dalam pernyataan tuntutan/pembelaan.
- Bukti penerimaan pos berdaftar: Sedia sepanjang masa.
- Rangka strategi: Pihak yang menuntut disarankan untuk merangka strategi alasan tuntutan dan hujah yang boleh digunakan. Untuk bukti sokongan, susun borang dan dokumen sokongan dengan rapi.
Langkah 5: Perintah sebaik selesai Tribunal Perumahan
Tribunal akan segera membuat keputusan, seboleh-bolehnya dalam tempoh 60 hari dari hari pertama perbicaraan. Keputusan tribunal adalah:
- Muktamad dan mengikat semua pihak dalam prosiding;
- Hendaklah disifatkan sebagai satu perintah Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen dan dikuatkuasakan dengan sewajarnya oleh mana-mana pihak bagi prosiding tersebut.
Jenis-jenis perintah atau keputusan Tribunal Perumahan
- Tidak terhad kepada memerintah suatu pihak membayar kepada pihak yang satu lagi
- Bayaran balik dibayar
- Pemaju hendaklah mematuhi SPA
- Pampasan bagi apa-apa kerugian atau kerosakan yang ditanggung pihak yang menuntut
- Kontrak diubah atau diketepikan keseluruhannya atau sebahagiannya
- Sebarang kos kerosakan yang ditanggung pihak yang menuntut. Contohnya, pengurusan kondominium boleh membuat baik pulih kebocoran air dan menuntut semula kos dari pemilik petak yang terlibat
- Faedah bayaran lewat dibayar (kos penyenggaraan dan seumpamanya)
- Tuntutan ditolak
Senario yang mungkin terjadi semasa atau selepas Tribunal Perumahan
1. Kedua-dua pihak gagal hadir pada hari perbicaraan
Kes mungkin dibatalkan. Jika ini berlaku, pihak yang menuntut boleh sekali lagi memfailkan Borang 1.
2. Responden tidak memfailkan Pernyataan Pembelaan
Borang 5: Perbicaraan ditangguh untuk membolehkan responden memfail pembelaan.
3. Responden mengakui tuntutan
Perintah tribunal dan penyelesaian direkod secara bertulis dalam Borang 6.
4. Pihak yang menuntut tidak hadir, responden hadir
- Jika responden TIADA tuntutan balas: tuntutan dibatalkan
- Jika ada tuntutan balas: Perintah dikeluarkan untuk tuntutan balas dalam Borang 7
- Tangguh perbicaraan (mengikut budi bicara)
- Pihak yang menuntut boleh mengetepikan perintah dalam tempoh 30 HARI dengan melengkapkan Borang 12 atau Borang Permohonan untuk mengetepikan perintah. Perbicaraan akan bersambung.
5. Pihak yang menuntut hadir, responden tidak hadir
- Tangguh ke tarikh lain, atau perintah dikeluarkan dalam Borang 8.
- Perintah boleh diketepikan dalam tempoh 30 HARI dengan melengkapkan Borang 12. Perbicaraan akan bersambung.
6. Kedua-dua pihak hadir
Jika semua dokumen lengkap: perbicaraan dan penyerahan bukti dan panggilan saksi akan diteruskan sewajarnya. Ada dua kemungkinan hasil perbicaraan iaitu:
- Jika satu pihak menyangkal tuntutan, presiden TTRP akan membuat keputusan dalam Borang 6 (Award Tribunal)
- Sekiranya kedua-dua pihak mencapai sepersetujuan, keputusan ini akan direkodkan dalam Borang 9 (persetujuan penyelesaian). Persetujuan penyelesaian ini akan direkodkan dalam keputusan timbang tara TTPR.
Pihak yang menuntut juga boleh menarik balik tuntutan dan menandatangani persetujuan penyelesaian di antara kedua-dua pihak. Pihak yang menuntut dinasihatkan supaya meneliti dan menyemak perjanjian sebelum bersetuju dengan termanya (Borang 10: Award selepas perbicaraan)
Anda juga boleh menyemak senarai dokumen TTPR di laman web Jabatan Perumahan Negara.
Kegagalan mematuhi perintah Tribunal (Ingkar Award)
Keputusan Tribunal adalah muktamad dan mengikat. Kegagalan mematuhi keputusan yang dikeluarkan adalah satu kesalahan. Sekiranya berlaku, ia perlu didaftarkan di mahkamah. Setelah didaftar, keputusan tersebut disifatkan sebagai satu perintah mahkamah dan boleh dikuatkuasakan di mahkamah sivil (tindakan sivil).
Jabatan Perumahan Negara akan mendakwa mana-mana pihak yang gagal mematuhi arahan. Pihak yang didakwa boleh:
- Didenda tidak melebihi RM250,000; atau
- Dipenjara tidak melebihi 3 tahun; atau
- Kedua-duanya
Sekiranya kesalahan berterusan, denda lanjut tidak melebihi RM5,000 setiap hari, atau sebahagiannya, akan dikenakan sepanjang kesalahan berterusan selepas disabit bersalah (tindakan jenayah). Rujuk carta alir berikut untuk pemahaman lanjut mengenai prosedur.
Kesimpulan
Meskipun Tribunal Perumahan ditubuhkan sebagai satu platform dengan struktur dan prosedur yang mudah, pihak yang menuntut masih perlu berusaha untuk mendapatkan butiran dan mengetahui selok-belok tuntutan.
Jika tidak, pihak yang menuntut akan membazir masa, usaha dan duit mereka dan Tribunal, dan hanya akan memburukkan keadaan sedangkan isu atau pertikaian tidak selesai.
Pemilik rumah berstrata yang memiliki pertikaian dengan pihak pengurusan boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata (SMT).