Apa itu REIT & bagaimana caranya untuk melabur di Malaysia?

Real Estate Investment Trust (REIT) atau Amanah Pelaburan Hartanah adalah sebuah instrumen pelaburan yang membolehkan seorang individu ‘membeli’ hartanah mahal atau mewah seperti hotel pada harga mampu milik.

© Getty Images

Apabila kita cakap pasal pelaburan hartanah, ramai yang mampu berangan-angan sahaja kerana harga rumah yang dikira murah pun sudah mencecah RM300,000. Jangankan nak buat pelaburan, nak beli rumah sendiri pun tak mampu. Jadi, apa alternatifnya kepada sebahagian daripada kita yang kurang berkemampuan ni?

REIT lah jawapannya!

Biar kami jelaskan macam mana REIT berfungsi:

1. Apa itu Real Estate Investment Trust (REIT)?

REIT dalam ayat mudahnya adalah saham hartanah komersil yang disenaraikan di Bursa Malaysia yang dimiliki dan diuruskan oleh profesional atau pemaju hartanah tersebut. Hartanah di bawah REIT mampu menjana pendapatan seperti pusat membeli belah, hospital, kilang, pejabat dan ladang.

Contohnya Mid Valley. Ia dimajukan oleh IGB Corporation Berhad dan berada di bawah IGB REIT di Bursa Malaysia. Ini bermaksud pelabur boleh melabur dalam Mid Valley tanpa perlu membeli pusat membeli belah tu secara langsung.

Di bawah adalah senarai REIT yang ada di Malaysia:

SENARAI REIT BURSA MALAYSIA
Amanah Harta Tanah PNB AHP
Al-Aqar Healthcare REIT ALAQAR
Al-Salam REIT ALSREIT
AmFirst REIT AMFIRST
Amanah Raya REIT ARREIT
Atrium REIT ATRIUM
Axis REIT AXREIT
Capital Malls Malaysia Trust CMMT
Hektar REIT HEKTAR
IGB REIT IGBREIT
KLCC REIT KLCC
Pavilion REIT PAVREIT
Quill Capita Trust QCAPITA
Starhill REIT STAREIT
Sunway REIT SUNREIT
Tower REIT TWRREIT
UOA REIT UOAREIT
YTL Hospitality REIT YTLREIT

Pulangannya bersumberkan dari hasil sewa, caj pengurusan hartanah dan pulangan modal daripada aktiviti perniagaan yang dijalankan di hartanah tersebut.

BACA: Bagaimana Kadar Asas (BR) & Kadar Pinjaman Asas (BLR) mempengaruhi pinjaman perumahan anda?

2. Ada tak pelaburan REIT yang patuh syariah?

Jawapannya ya! Seperti pelaburan-pelaburan lain, ada yang mematuhi prinsip syariah dalam menjalankan aktiviti perniagaan dan ada yang bersifat konvensional.
Mengikut Bursa Malaysia, daripada 18 REIT di Malaysia, ada empat yang patuh syariah (i-REIT) iaitu:

#1: Al-’Aqar Healthcare Reit (ALAQAR) – hospital dan hotel
#2: Al-Salam REIT (ALSREIT) – pejabat dan kilang
#3: AXIS REIT (AXREIT) – gudang, pejabat dan kilang
#4: KLCC Property Holding (KLCC) – pejabat dan kedai

Beza i-REIT dengan REIT konvensional adalah sumber pendapatannya daripada aktiviti perniagaan yang patuh syariah. Bagi i-REIT yang menjalankan aktiviti perniagaan bercampur (patuh dan tak patuh syariah), hasil yang diperolehi daripada aktiviti yang tidak patuh syariah hendaklah hanya 20% dari keseluruhan pendapatan.

Untuk yang berminat nak membuat pelaburan patuh syariah, bolehlah pertimbangkan empat kaunter di atas.

3. Apa kelebihan melabur dalam REIT?

Tidak memerlukan modal yang tinggi

REIT sesuai untuk mereka yang ingin berjinak-jinak dengan dunia pelaburan. Dengan modal tidak mencecah RM100 pun anda boleh mencubainya.

© Loanstreet

Sebagai contoh, kita kaji pelaburan REIT Amanah Harta Tanah PNB (AHP), di mana harga bagi 1 unit yang di senaraikan di Bursa Malaysia adalah RM0.75. Pembelian saham minimum yang ditetapkan oleh Bursa adalah satu lot, bersamaan 100 unit saham. Jadi,

RM0.75 x 100 = RM75.00 (Harga bagi satu lot saham AHP)

Tengok, dengan modal sekecil ini pun anda boleh mulakan portfolio pelaburan hartanah.

Tapi, sebaiknya anda perlu sediakan modal lebih besar sebab terdapat beberapa caj yang perlu anda tanggung sebelum boleh mula melabur. Ini termasuk yuran broker, yuran pelepasan, Cukai Perkhidmatan dan Jualan (SST) dan duti setem. Untuk faham dengan lebih lanjut, jom kita tengok pengiraan kos yang terlibat.

https://www.gettyimages.com/detail/photo/real-estate-agent-explaining-customers-royalty-free-image/1055261022

© Saksit Kuson / EyeEm | Getty Images

Katakan anda ingin membeli satu lot saham dari AHB seperti yang ditunjukkan di atas. Harganya adalah RM75. Berikut adalah modal keseluruhan yang perlu anda sediakan.

Bayaran broker:
Katakan yuran broker yang dikenakan adalah sebanyak 0.08% atau minimum RM8.
RM75 (modal pelaburan saham AHP) x 0.08% = RM6 (Tak cukup bayaran minimum)
= RM8 bayaran broker minimum dikenakan.

Bayaran SST:
RM8 (Yuran broker) x 6% = RM0.48

Bayaran Pelepasan:
Ditetapkan oleh Bursa pada kadar 0.03% daripada jumlah jual beli unit saham
RM75 (Modal pelaburan) x 0.03% = RM0.0225

Bayaran Duti Setem: 
Ditetapkan oleh Bursa pada harga RM1 bagi setiap transaksi berjumlah RM1,000.
Jumlah duti setem = RM1

Jumlah keseluruhan:
RM75 + (RM8 + RM0.48 + RM0.0225 + RM1) = RM84.5025

Pelaburan REIT tidak serumit pelaburan hartanah biasa

Kesemua jenis saham REIT disenaraikan di Bursa Malaysia. Jadi proses jual belinya sama seperti saham-saham yang lain. Maksudnya, proses jual beli saham hartanah komersil berskala besar ini hanya mengambil masa beberapa minit sahaja.

Kalau dibandingkan dengan pelaburan hartanah biasa, proses jual beli hartanah boleh mengambil masa 6 bulan hingga 2 tahun. Ini adalah kerana terdapat banyak pihak yang terlibat seperti pembeli, ejen, hartanah, peguam, pihak bank, Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dan pejabat tanah.

KETAHUI: Berapakah kos untuk membina rumah di Malaysia? Ini panduannya

Senang ditukar kepada tunai

REIT adalah pilihan yang bijak sebab pelaburan ini tersenarai di pasaran Bursa Malaysia dan mempunyai tahap kecairan yang tinggi. Maksudnya, anda tidak perlu lalui banyak proses dan menunggu lama untuk menukarkan aset anda kepada wang berbanding harta fizikal macam rumah.

Buat pengetahuan anda juga, saham REIT sedia ditukarkan kepada wang dalam masa tidak sampai sehari. Anda hanya perlu klik ‘sell’ di online trading platform dan wang akan dikreditkan ke dalam akaun anda mengikut jumlah unit REIT yang dijual.

Pembayaran dividen yang konsisten

Bagi mendapatkan pelepasan cukai, REIT akan pastikan 90% daripada hasil pendapatannya diagihkan kepada pemegang unit.

Kadar dividen yang dinikmati adalah sebanyak 5% hingga 7% dengan pengagihan setiap tiga bulan sekali ataupun dua kali setahun bergantung kepada pengurus dana REIT. Kadar pulangan ni adalah jauh lebih tinggi berbanding kebanyakan hartanah yang disewakan di mana hasil atau rental return-nya hanya sebanyak 3% hingga 5%.

© PitiyaO | Getty Images

Ia jugak dikatakan dapat memberi pulangan yang lebih stabil berbanding pasaran lain. Ini disebabkan REIT menggunakan duit sewa hartanah sebagai sumber utama untuk membayar dividen. Jadi, selagi ada penyewa, selagi itu kadar dividen akan sentiasa stabil.

Kalau anda tidak percaya, baca contoh ni. Pada tahun 2008, berlaku krisis ekonomi dan REIT turut terjejas dengan situasi tersebut. Harga Axis REIT jatuh daripada RM2 kepada RM1, namun, Axis REIT kekal membayar dividen sekitar 15% pada pemilik unit.

Diuruskan oleh golongan professional

“Tapi saya tidak reti sangat main saham ni”. Tiada apa yang nak dirisaukan sebab pelaburan REIT anda akan diuruskan sepenuhnya oleh profesional.

Berbeza pulak dengan pelaburan hartanah biasa, ada banyak perkara dan proses yang anda kena selesaikan sendiri umpamanya jenis hartanah, pinjaman perumahan, cukai hartanah seperti RPGT dan sebagainya. Jangan lupa anda juga perlu berhadapan dengan kerenah penyewa hartanah.

4. Apa keburukan melabur dalam REITS?

Tidak ada kuasa ke atas hartanah tersebut

Disebabkan pelaburan ini diuruskan sepenuhnya oleh syarikat REIT, pelabur tak mempunyai kuasa dan tak terlibat dalam sebarang keputusan ke atas hartanah yang dilaburkan. Macam Mid Valley, sekiranya IGB Corporation Berhad buat keputusan untuk menjual pusat membeli belah tersebut, pelabur IGBREIT tidak mempunyai kuasa untuk menghalang tindakan tersebut. Namun walau apapun keputusan yang diambil oleh syarikat REIT, pengagihan dividen tetap berjalan macam biasa.

Pulangan REIT tidak dijamin

Walaupun pelaburan ini menjanjikan dividen yang konsisten, jumlah pulangan yang pelabur terima adalah bergantung kepada prestasi pasaran hartanah. Katakanlah prestasi Mid Valley merosot di mana pengunjung makin berkurangan dan jumlah penyewa pun makin sedikit, sudah tentulah harga unit IGBREIT akan merosot.

© Thang Wai Yee | 123rf

Tetapi, kalau anda nampak harga saham REIT macam nak merosot, anda boleh jual saham tersebut, tidak sama macam pelaburan hartanah konvensional. Kalau hartanah yang anda beli tu mempunyai pulangan atau capital gain yang rendah, atau susah untuk dapatkan penyewa sebab lokasinya tidak strategik, agak susah untuk mencari pembeli bagi hartanah tersebut. Kalau anda bernasib baik pun, ia mungkin akan mengambil masa yang lama.

Bagaimanakah caranya untuk melabur di dalam REIT malaysia?

Pelaburan REIT adalah sama seperti pelaburan saham biasa. Jadi, REIT tertakluk kepada peraturan perdagangan, pembayaran, penjelasan dan penyelesaian yang sama. Maksudnya, anda masih perlu buka akaun trading dan akaun Central Depository System (CDS) yang merekodkan segala jenis transaksi jual beli saham sebelum boleh mula melabur. Ikuti langkah asas ni untuk memulakan pelaburan anda.

Langkah 1: Pilih syarikat broker

Layari laman web Bursa Malaysia dan pilih syarikat broker yang paling sesuai dengan anda. Contoh kriteria yang boleh anda gunakan: broker mengenakan komisyen yang rendah, senang untuk buat transaksi, patuh syariah dan online trading platformnya senang digunakan.

Langkah 2: Buka akaun trading dan akaun CDS

Setelah anda memilih broker, buat temujanji dengan broker tersebut untuk buat akaun. Kebiasannya anda kena sediakan beberapa dokumen macam salinan kad pengenalan dan penyata akaun bank, bergantung pada broker tersebut.

Langkah 3: Masukkan modal dalam akaun trading

Proses pembukaan akaun akan mengambil masa beberapa hari. Lepas akaun diaktifkan, anda boleh terus memasukkan modal ke dalam online trading platform mengikut kemampuan anda.

Langkah 4: Mulalah melabur!

Bila duit modal dah masuk dalam akaun trading, anda boleh mula jual beli saham kat Bursa Malaysia dengan menggunakan online trading platform yang disediakan. Jangan risau, selalunya anda akan diajar cara menggunakan platform tersebut pada langkah 2.

Selamat menjadi pelabur REIT yang berjaya!

*Artikel ini telah diolah semula daripada “REIT: Pelaburan Hartanah Dengan Modal Serendah RM100” yang pertama kali diterbitkan di Loanstreet.com.my 

Share