Berapakah kos untuk membina rumah di Malaysia? Ini panduannya

Seperti projek DIY lain, membina kediaman sendiri memerlukan perancangan, pelaksanaan dan pembelanjawan yang rapi. Baca panduan kami yang menggariskan 12 langkah yang perlu diambil.

©fstop123 | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari How much does it cost to build a house in Malaysia? Here’s a step-by-step guide oleh Ridzwan A. Rahim.

Anda memang berani jika memilih untuk membina rumah sendiri! Seronok dapat melihat dengan mata kepala sendiri rumah impian bertukar menjadi realiti. Tetapi perlu diingat, membina sebuah rumah tidak sama dengan membeli. Ada banyak peringkat yang perlu dilalui dengan kosnya sendiri. Anda juga perlu mendapatkan segala macam kelulusan dan merujuk serta mengkoordinasi kerja dengan pelbagai pihak yang berkaitan.

Harga jualan sesebuah hartanah dan kos pembinaannya bergantung kepada lokasi, kos tanah, saiz, kualiti pembinaan dan lekapan serta perabot. Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (National Property Information Centre atau NAPIC), median harga sebuah rumah di Selangor pada tahun 2018 adalah RM382,000 manakala di Perak, RM210,000.

Bagi memberi gambaran mengenai kos membina rumah sendiri di Malaysia, kami senaraikan di sini langkah-langkah yang perlu diambil berserta anggaran kosnya.

Langkah 1: Kira anggaran kos pembinaan, perkhidmatan bangunan, lekapan dan perabot

Bagi mengira anggaran kos pembinaan, kami mendapatkan bantuan firma pembinaan terkemuka Arcadis Malaysia. Buku panduan Arcadis, 2019 Construction Cost Handbook, menyediakan ringkasan kos pembinaan untuk pelbagai jenis harta tanah kediaman di Malaysia. Data di bawah (jumlah purata) adalah berdasarkan harga semasa penerimaan kontrak (fixed construction tender prices) yang terkini di pasaran.

Berikut adalah kos pembinaan per kaki persegi (PSF) bagi 5 bandaraya termahal di Malaysia. Jadual ini boleh membantu anda mengira anggaran kasar kos untuk pembinaan dan perkhidmatan bangunan yang anda perlukan. Ambil perhatian: jumlah yang dinyatakan di sini hanya meliputi kos pembinaan luaran rumah dan pemasangan kelengkapan dalaman, tidak termasuk kerja tanah, kerja luaran, kos tanah, yuran profesional serta perbelanjaan kewangan dan guaman. Maklumat lanjut mengenai kos-kos dalaman sesebuah bangunan ada diterangkan di bawah.

Jenis Rumah KL Johor Baru Penang Kota Kinabalu Kuching
RM/PSF RM/PSF RM/PSF RM/PSF RM/PSF
Rumah sesebuah (perumahan umum) 224-306 223-288 220-256 183-203 154-180
Rumah sesebuah & banglo (mewah) 287-381 283-353 257-272 313-382 243-366
Rumah teres 85-134 93-137 81-123 100-129 111-120

NOTA: 

1. Kos di atas adalah berdasarkan angka Q4 2018 dan termasuk kerja-kerja permulaan (10%) tetapi tidak termasuk kontigensi. 
2. Kos per kaki persegi adalah berdasarkan kawasan binaan (Construction Floor Area atau CFA) yang diukur mengikut muka luaran perimeter termasuk ruang tangga, beranda, bilik penyelenggaraan, tangki air dan sebagainya.
3. Semua bangunan dikira tidak mengandungi tingkat bawah tanah dan terbina di atas tanah rata dengan keadaan tanah dan tapak yang normal. 

Jenis rumah yang biasa menjadi pilihan mereka yang membina rumah sendiri ialah rumah sesebuah (detached house) dan banglo atasan. Arcadis mendefinisikan rumah jenis ini sebagai yang mempunyai kelengkapan berkualiti tinggi. Ini termasuk penyaman udara, kabinet dapur dan perkakasan rumah, tetapi tidak termasuk aksesori lampu berhias, perabot, taman dan anjung letak kereta.

Sebagai contoh, katakan anda ingin membina rumah sesebuah setingkat berukuran 1,200 kaki persegi di KL. Dengan mengambil purata antara RM287 dan RM381, harga PSF anda adalah RM334. Maka anggaran kos bangunan, perkhidmatan pembinaan dan lekapan asas anda adalah: RM334 PSF x 1,200 = RM400,800.

Sebagai perbandingan, rumah yang sama di Pulau Pinang akan menelan belanja RM317,400.

Langkah 2: Tetapkan garis masa

Anda memerlukan antara 1-2 tahun bermula dengan pembelian tanah, pelantikan pasukan perunding, perekaan rumah, pengesahan rangka tindakan, pengambilan pinjaman bank dan akhir sekali pembinaan sebenar rumah sehingga selesai. Jadualkan kerja sesuai dengan rangka masa projek dan anggaran kos.

Langkah 3: Lantik pasukan perunding

© Kwangmoozaa | Getty Images

Anda perlukan sepasukan tenaga mahir bagi membantu anda merancang dan melaksanakan projek pembinaan rumah anda. Mereka ini termasuk:

Arkitek

Arkitek memperincikan pelan bangunan rumah anda. Anda perlu maklumkan apa yang anda inginkan pada rumah idaman supaya boleh diterjemahkan menjadi pelan lantai. Jika arkitek perlu mereka bentuk pelan lantai dari mula, anda perlu mengeluarkan belanja sekitar 5-10% daripada kos pembinaan untuk perkhidmatannya. Tetapi jika anda sudahpun mempunyai pelan rumah yang hampir serupa dengan apa yang anda inginkan, belanjanya hanya 2% daripada kos pembinaan.

Jurutera Struktur

Jurutera struktur terlibat dalam reka bentuk, perancangan dan penyeliaan proses pembinaan sebuah rumah.

Jurutera Mekanikal

Tugas seorang jurutera adalah merancang sistem mekanikal, elektrik dan paip rumah dengan bantuan arkitek dan jurutera struktur bagi menghasilkan rumah yang berfungsi dengan baik.

Juruukur

Anda perlu melantik juruukur bagi meluluskan fasa-fasa berbeza projek anda. Sebagai contoh, anda boleh melantik juruukur tanah untuk membuat ujian tanah bagi memastikan ia sesuai untuk pembinaan rumah. Anda juga disarankan melantik juruukur bangunan yang boleh memeriksa kualiti pada kemahiran kerja, perkara yang perlu diperbaiki, spesifikasi material dan pematuhan kepada piawaian pembinaan. Juruukur ini mesti mendapat tauliah daripada Pertubuhan Juruukur Diraja Malaysia (Royal Institution of Surveyors Malaysia). 

Jurubina

Jika anda seorang yang bekerja, kemungkinan besar anda tiada banyak masa untuk menyelia projek rumah anda. Seorang jurubina boleh menyelia kerja pembinaan dan memastikan projek berjalan lancar bagi pihak anda.

Peguam

Akhir sekali, jangan lupa melantik seorang peguam untuk kerja mendapatkan permit dan kelulusan serta memastikan projek anda mematuhi undang-undang. Oleh kerana anda akan berurusan dengan pelbagai pihak berkaitan, seorang peguam boleh membantu anda menyelesaikan sebarang isu undang-undang yang mungkin timbul, dengan ini dapat mengelakkan denda dan tuntutan mahkamah.

Langkah 4: Dapatkan sebidang tanah

Sebagai tapak di mana rumah idaman anda akan dibina, soal tanah merupakan perkara asas. Jangan beli tanah lereng atau yang mempunyai struktur yang pelik. Dan bukan semua tanah yang rata selamat untuk pembinaan kerana ada kemungkinan ia menyimpan air bawah tanah. Pemasangan pam untuk mengeluarkan air berlebihan dari tanah anda akan menelan kos. Oleh itu, buat ujian tanah sebelum membeli.

Berkenaan lokasi, pilihlah kejiranan baik yang dilengkapi kemudahan dan infrastruktur masyarakat dengan kadar jenayah yang rendah. Juga selidik sama ada kawasan tersebut selamat daripada gempa bumi, banjir dan tanah runtuh supaya anda boleh membina rumah yang tahan untuk beberapa generasi.

Sesudah mendapat tanah yang sesuai, dapatkan peguam untuk meneliti dokumen dan daftarkan di pejabat tanah dan daerah negeri anda. Selepas membeli tanah, anda wajib membayar duti setem Memorandum Pemindahan.

Kos Tanah Duti Setem
RM 100,000 pertama 1%
RM 101,000 – RM 500,000 2%
Lebih 500,000 3%

BACA: Bagaimanakah untuk membeli tanah di Malaysia?

Langkah 5: Siapkan pelan lantai dan perincian

© marctran | 123rf

Seterusnya, anda perlu menyiapkan pelan reka bentuk untuk memulakan pembinaan. Minta arkitek membuat pelan terperinci yang menunjukkan kedudukan dapur dan bilik tidur, bilangan tingkap, rupa ruang tamu dan kedudukan pintu masuk dan keluar.

Arkitek perlu mematuhi garis panduan perumahan dan pengezonan tempatan serta peraturan pembinaan seperti menguntukkan ruang mencukupi antara rumah anda dan rumah bersebelahan. Jalan masuk rumah tidak boleh lebih hingga sampai ke jalan raya dan pengalihan udara dan pencahayaan mesti mencukupi. Ingat, sebaik sahaja pelan lantai diluluskan, tiada lagi perubahan boleh dibuat jadi pastikan pelan dibuat dengan sempurna bersama arkitek.

Mencari inspirasi untuk makeover? Baca Sebelum dan selepas: 8 rumah di Malaysia yang dimodel semula!

Langkah 6: Buat permohonan pinjaman

Tanah sudah sedia, begitu juga pelan lantai anda. Sekarang anda perlu mendapatkan pembiayaan untuk memulakan pembinaan. Anda ada dua pilihan: pertama, ambil pinjaman pembiayaan tanah yang hanya membayar harga tanah anda. Kedua, ambil pinjaman pembiayaan tanah + pembinaan yang akan membiayai keseluruhan projek termasuk bahan pembinaan, kos buruh, permit dan kelulusan.

Jika rekod anda baik dengan bank dan mempunyai sekurang-kurangnya 25% anggaran kos pembinaan sebagai deposit, anda tidak akan ada masalah mendapatkan pinjaman. Anda boleh memperoleh pembiayaan sehingga 75-90% kos pembinaan. Lebih tinggi skor kredit anda, lebih tinggi margin pembiayaan.

Bank seperti OCBC, Maybank, UOB dan Alliance menawarkan pakej pinjaman untuk membantu anda membina rumah idaman. Kadar faedah adalah antara 6-7% bergantung kepada bank yang anda pilih. Bagi mempercepatkan kelulusan pinjaman, siapkan dokumen berikut:

  • Gambar tanah dari sudut berbeza
  • Geran tanah
  • Dokumen kebenaran daripada pejabat tanah
  • Pelan rumah yang disahkan oleh arkitek
  • Ringkasan jumlah kos pembinaan
  • Profil dan penyata kewangan firma arkitek
  • Perakuan siap dan pematuhan (certificate of completion and compliance atau CCC) daripada pejabat tanah

Sebaik sahaja pinjaman anda diluluskan, anda ada 2-3 tahun untuk memulakan pembinaan. Anda boleh mengeluarkan wang secara berperingkat. Pegawai bank akan melawat tapak pembinaan sekali-sekala bagi memastikan kerja pembinaan berjalan seperti yang dirancang.

Langkah 7: Siapkan pelan bangunan dan dapatkan permit 

house-document

© 123rf

Ada pembiayaan bukan bermaksud anda sudah boleh mula membina! Anda masih perlu mendapatkan permit tertentu daripada pihak berkuasa tempatan. Pelan dan cadangan bangunan anda perlu mematuhi piawaian perancangan dan pembinaan negara yang digariskan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) dan Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD).

Pelan bangunan perlu disiapkan dan dihantar kepada pihak berkuasa tempatan. Ia perlu dikeluarkan oleh seorang principal submitting person (PSP). PSP anda mungkin seorang arkitek profesional, jurutera atau pelukis senibina. Menurut Majlis Daerah Kuala Pilah (MDKP), terdapat empat peringkat utama untuk kelulusan permit dan pihak berkuasa yang bertanggungjawab mengeluarkannya:

Permit Pembinaan Pihak Berkuasa Tempatan
Permohonan berkaitan tanah Pejabat Tanah & Daerah / Pejabat Tanah & Galian
Permohonan kebenaran merancang Jabatan Perancangan
Permohonan pelan bangunan Jabatan Bangunan
Permohonan pelan kerja tanah, jalan dan peparitan Jabatan Kejuruteraan

Langkah 8: Sediakan tapak pembinaan

Setelah bersusah payah mendapatkan kelulusan bangunan, kini anda boleh mula membina! Sediakan tapak untuk kerja pembinaan:

  • Buat sebuah tempat penyimpanan untuk bahan dan peralatan pembinaan
  • Sediakan tempat berehat dan tandas untuk pekerja pembinaan
  • Musnahkan sebarang bangunan yang ada di tapak dan buang puing dan sampah sarap serta pokok dan semak samun
  • Ratakan tanah untuk kerja pembinaan

Langkah 9: Pilih bahan pembinaan

© Bogdan Mircea Hoda | 123rf

Pada peringkat ini, anda akan mula mengembangkan reka bentuk struktur dan dalaman yang ada di atas kertas. Kalau boleh, minta kontraktor anda gunakan bahan yang ringkas dan mesra alam bagi mengurangkan jejak karbon anda. Kayu popular untuk dijadikan lantai. Di samping menarik, ia serba guna dan mudah dibentuk. Apabila memilih bahan pembinaan, kos dan ketahanan merupakan dua faktor utama.

Bagi membantu anda mengukur harga bahan sebagai sebahagian daripada anggaran kos, lihat laman web ukur bahan ini yang menyenaraikan harga unit bahan keperluan seperti simen, plaster, batu bata, papan lapis dan kayu.

Langkah 10: Buat reka bentuk dalaman rumah

Bahagian yang paling best – membuat reka bentuk dalaman rumah anda! Kami sarankan anda gunakan warna-warna neutral untuk mengecat dan perlengkapan supaya nampak baru. Atau cuba gaya minimalis untuk rumah anda. Dalam mencari pereka bentuk dalaman, mintalah rujukan daripada keluarga dan sahabat handai supaya berbaloi.

Ingin tahu kos reka bentuk dalaman yang ringkas? Firma reka bentuk dalaman tempatan, Qanvast, ada menyediakan anggaran kos purata untuk ubah suai rumah di Malaysia.

Jenis Rumah Julat Kos
Banglo  RM 150,000 – RM 600,000
Rumah Berkembar RM 100,000 – RM 300,000
Rumah Teres RM 60,000 – RM 250,000

Berikut adalah harga purata untuk lantai, dinding dan pelbagai kerja reka bentuk dalaman.

Lantai RM/ sq ft Tampilan Dinding RM/ sq ft
Parket 10-30 Cat 40
Vinil 4.5-12 Laminat Kayu 80
Ambal 4.5-15 Pelapis Batu 10-30
Jubin 9-60 ‘Hacking’ Dinding 20

 

Kos-kos Lain Dalaman Rumah Kos Purata di Malaysia
Siling plaster RM 2-5/ kaki persegi
Pencahayaan (Light through) RM 7-30 sekaki
Meja belajar RM 200-300 sekaki
Almari Baju RM 350-600 sekaki
Kabinet dapur RM 100-300 sekaki
Kabinet kasut RM 300-500 sekaki
Konsol TV RM 150-300 sekaki
Pemasangan pemanas air Sekitar RM 250
Pemasangan paip dan sinki Sekitar RM 300
Pemasangan mangkuk tandas Sekitar RM 400

Di samping kos kerja-kerja dalaman yang lain, anda juga patut mengambil kira kos mechanical and ventilation (M&V), terutama sekali pemasangan unit penyaman udara. Menurut buku panduan Arcadis Construction Cost Handbook, secara purata, kosnya adalah RM11 PSF kawasan binaan. Untuk unit penyaman udara sebuah rumah kediaman pula, kosnya RM4,600-5,000 untuk setiap tan. Angka ini bagaimanapun hanya anggaran berdasarkan rumah-rumah di KL dan kos M&V sebenar rumah anda mungkin berbeza mengikut lokasi.

Langkah 11: Dapatkan perakuan siap dan pematuhan (CCC) sebelum berpindah masuk

© Zuraisham | Getty Images

Setelah rumah anda siap dibina, anda perlu mendapatkan dokumen ini yang menandakan bangunan selamat untuk diduduki. CCC merupakan salah satu syarat yang ditetapkan oleh kerajaan untuk memastikan bangunan yang baru siap telah dibina mengikut piawaian.

CCC dikeluarkan oleh PSP anda. Ia hanya boleh dikeluarkan setelah keenam-enam perkhidmatan berikut disahkan:

  • Pengesahan bekalan elektrik daripada Tenaga Nasional Berhad (TNB)
  • Pengesahan bekalan air daripada pembekal air negeri
  • Sambungan yang sesuai untuk perawatan kumbahan daripada Jabatan Perkhidmatan Pembentungan (JPP)
  • Kelulusan untuk lif daripada Jabatan Keselamatan Dan Kesihatan Pekerjaan (JKKP)
  • Pengesahan keselamatan kebakaran daripada Jabatan Bomba

BACA: 4 perkara pemilik rumah perlu tahu tentang Defect Liability Period (DLP)

Langkah 12: Lunaskan cukai hartanah dan insurans

Langkah terakhir dalam projek pembinaan rumah anda ini tiada kaitan dengan pembinaan, tetapi mustahak. Sebaik sahaja anda menduduki rumah baru, anda wajib membayar cukai-cukai tertentu kepada kerajaan termasuk:

Cukai Pintu

Cukai tahunan ini wajib dibayar oleh semua pemilik rumah dan tanah kepada pihak berkuasa tempatan ini. Wang hasil kutipan cukai ini digunakan oleh Kerajaan untuk membersih dan menyelenggara infrastruktur awam.

Pengiraan cukai = Anggaran nilai sewa rumah anda untuk 12 bulan didarabkan dengan kadar tertentu.

(Bagi rumah kediaman, kadar biasa adalah 4% manakala bagi hartanah komersil sekitar 10%.)

Cukai Tanah

Semua pemilik hartanah persendirian diwajibkan membayar cukai ini kepada Kerajaan Negeri menerusi Pejabat Tanah dan Galian (PTG). Cukai tanah dibayar pada 1 Januari setiap tahun dan amaunnya bergantung pada saiz rumah anda.

Sebagai contoh, jika anda memiliki sebuah rumah 1,000 kaki persegi di Kuala Lumpur dan cukai tanah untuk KL adalah RM0.035 per kaki persegi, jumlah yang perlu anda bayar setiap tahun adalah (1000x 0.035) = RM35.

Bil Indah Water

Indah Water Konsortium (IWK) merupakan perkhidmatan pembetungan yang menguruskan sistem kumbahan awam dan loji pembersihan air. Anda perlu membayar RM8 sebulan untuk perkhidmatan ini. Jika rumah anda mempunyai tangki septik sendiri, kadarnya adalah RM6 sebulan.

Begitulah langkah-langkah yang perlu anda ambil untuk membina sendiri rumah anda. Walaupun tidak menyeluruh, senarai ini cukup untuk memberi gambaran umum mengenai proses yang terlibat. Kami akhiri dengan beberapa lagi tip:

  • Rujuk undang-undang bangunan Kerajaan sebelum membuat keputusan.
  • Gunakan MBAM untuk melantik jurubina profesional untuk rumah anda.
  • Pastikan anda melantik seorang Arkitek Bertauliah yang boleh membantu anda menyediakan pelan lantai dan mengeluarkan CCC.

Jika anda sukakan artikel ini, baca juga Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia

Share