Bagaimana Kadar Asas (BR) & Kadar Pinjaman Asas (BLR) mempengaruhi pinjaman perumahan anda?

Di Malaysia, ramai masih keliru mengenai Kadar Asas (Base Rate atau BR) dan kadar yang digunakan sebelumnya iaitu Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate atau BLR). Dalam artikel ini, kami kupaskan perbezaan antara kedua-duanya dan bagaimana ia mempengaruhi pinjaman perumahan anda.

bank-negara-malaysia-bnm

Abdul Razak Latif | 123rf

Artikel ini diterjemah dari What to know about Base Rate (BR), Base Lending Rate (BLR) & Spread Rate when selecting a home loan? oleh Ridzwan A. Rahim.

Berkuat kuasa mulai 2 Januari 2015, Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate atau BLR) digantikan dengan Kadar Asas (Base Rate atu BR) sebagai kadar rujukan utama bagi pinjaman runcit kadar terapung, termasuk pinjaman hartanah residensi.

Apakah tujuan peralihan ini? Menurut Bank Negara Malaysia (BNM), BLR telah menjadi kurang relevan sebagai kadar rujukan bagi penentuan harga pinjaman. Ciri BLR yang menggunakan kadar yang tetap di kesemua bank telah menyebabkan sesetengah bank menawarkan produk pinjaman pada diskaun yang lebih tinggi berbanding dengan BLR.

Sistem BLR juga kurang telus dan ini menyebabkan sukar bagi pengguna untuk membuat keputusan berdasarkan maklumat yang ada. Sebagai perbandingan, sistem BR memerlukan bank mendedahkan margin keuntungan atau kadar spread, di samping menggalakkan persaingan sihat antara bank. Ini akhirnya menguntungkan pengguna kerana bank perlu menetapkan BR mengikut kecekapan sendiri.

Apakah itu Base Lending Rate (BLR)?

BLR ditentukan oleh BNM berdasarkan kos yang diperlukan untuk meminjamkan wang kepada institusi kewangan lain. Kadar ini berubah mengikut Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR), yang juga dikenali sebagai kadar faedah di mana bank meminjam dana daripada institusi kewangan lain. OPR ditetapkan oleh BNM dan disemak semula dari semasa ke semasa.

Sebagai contoh, bank menyatakan nilai BLR 6.80% dan kadar pinjamannya pula adalah 2.45%. Maka faedah atau Kadar Pinjaman Efektif (Effective Lending Rate atau ELR) yang dikenakan kepada pelanggan ialah 4.35%.

Kadar Pembiayaan Asas (Base Financing Rate atau BFR) pula sama dengan BLR, cuma digunakan untuk produk pinjaman Islamik.

Apakah itu Base Rate (BR)?

© Getty Images

Kadar ini ditetapkan oleh bank sendiri tanpa campur tangan daripada BNM. Ia bergantung kepada tanda aras (dalaman) kos bagi dana dan mudah tunai setiap bank itu sendiri. Walaupun BR bergantung kepada OPR di mana bank akan menanda aras BR mengikut Keperluan Rizab Berkanun (Statutory Reserve Requirement atau SRR), bank boleh mengubah BR pada bila-bila masa walaupun tanpa ada perubahan pada OPR.

Sesetengah bank menggunakan KLIBOR atau Kuala Lumpur Interbank Offered Rate sebagai kadar rujukan untuk produk kewangannya. KLIBOR merupakan kadar faedah purata di mana deposit bermasa ditawarkan di antara bank-bank utama di pasaran wang antara bank Malaysia.

Di bawah sistem BR, bank perlu mendedahkan BR dan margin kadar faedah (spread pinjaman). Kedua-duanya menghasilkan dan menentukan Effective Lending Rate (ELR) yang dikenakan kepada peminjam. Komponen lain yang menentukan kadar spread pinjaman atau kadar faedah ialah:

  • Risiko kredit peminjam
  • Premium risiko mudah tunai
  • Kos operasi dan margin keuntungan bank

Di bawah struktur tambahan kos (cost-plus) ini, spread akan sentiasa positif kerana mustahil bagi institusi kewangan untuk menawarkan kadar pinjaman yang lebih rendah daripada kadar rujukan.

Sebagai contoh, jika sebuah bank menyatakan BRnya 3.30% dan margin kadar faedahnya + 1.35%, nilai ELR yang dikenakan kepada konsumer ialah 4.65%.

BACA: 5 Jenis pinjaman perumahan di Malaysia

Apakah yang perlu diketahui oleh peminjam?

Rob Daly | Gettyimages

1) Pinjaman hartanah kediaman sebelum tahun 2015 akan terus dirujuk kepada BLR sehingga matang kecuali jika anda membuat pembiayaan semula ke atas gadai janji anda. Pinjaman yang dibiaya semula ini kemudiannya akan mengikut kadar BR yang baru.

2) Amaun pembayaran semula bulanan anda akan naik atau turun mengikut perubahan pada nilai BR bank. Walau bagaimana pun, selain daripada pelarasan yang disebabkan oleh perubahan pada OPR, bank hanya dibenarkan mengubah nilai BR pada pada setiap suku. Ini bagi mengelakkan pelarasan BR yang terlalu kerap. Apabila berlaku pelarasan BR, bank akan menghantar surat pemberitahuan mengenai nilai ansuran yang baru sebagai satu prosedur standard. Ini perlu dibuat sekurang-kurangnya tujuh hari kalendar sebelum ansuran bulanan yang baru tersebut berkuat kuasa.

3) Jika anda memilih untuk mengekalkan ansuran bulanan yang sedia ada, anda boleh melakukannya dengan membuat permohonan di bank. Walau bagaimana pun, anda perlu tahu implikasi daripada pengekalan ansuran ini, termasuk terma baru dan kos tambahan yang bakal ditanggung akibat pelanjutan tempoh kemudahan pinjaman. Semua ini perlu diterangkan oleh bank kepada anda terlebih dahulu.

4) Apabila sebuah institusi kewangan membuat pelarasan terhadap BR, satu pelarasan yang serupa terhadap BLR juga akan dibuat. Oleh itu, bank dikehendaki memaparkan kedua-dua BR dan BLR yang terkini di kesemua cawangan dan laman web mereka.

5) Sebarang perubahan pada BR tidak mewakili perubahan pada dasar monetari sesebuah bank.

Apakah yang perlu diketahui oleh peminjam sebelum memilih pinjaman perumahan?

1) Perubahan daripada BLR ke BR tidak memberi kesan kepada ELR yang dikenakan kepada peminjam. Walau bagaimana pun, nilai BR yang lebih rendah yang ditawarkan oleh sesebuah bank tidak bermakna ia mempunyai nilai ELR yang paling rendah. Bank yang suka bersaing mungkin sanggup menerima margin keuntungan yang lebih rendah dan menawarkan nilai spread yang lebih rendah, dan ini menghasilkan nilai ELR yang lebih rendah.

Sebagai contoh, Maybank mengenakan BR 3.7% manakala CIMB mempunyai BR of 3.9%. Tetapi nilai ELR Maybank lebih tinggi pada 4.7% disebabkan nilai spread yang lebih tinggi berbanding ELR CIMB iaitu 4.45%.

Jadi eloklah anda membandingkan kadar di beberapa buah bank sebelum memilih sesuatu produk pinjaman.

2)Nilai BR mungkin tetap tetapi, anda boleh berunding mengenai kadar spread atau faedah bagi mendapatkan ELR. Tetapi sebelum itu, pastikan anda mempunyai penarafan kredit yang baik kerana nilai spread akan banyak bergantung kepada profil risiko anda sebagai peminjam.

3) Minta Lembaran Penzahiran Produk (Product Disclosure Sheet atau PDS) yang mengandungi maklumat berkenaan ELR dan jumlah pembayaran semula bagi sesuatu kemudahan pinjaman.

4) Minta bank anda menjelaskan faktor yang mungkin membawa kepada perubahan dalam BR.

5) Buat penilaian sama ada mampu meneruskan pembayaran semula pinjaman tersebut jika nilai ELR meningkat di masa hadapan.

Sebelum anda mula mencari rumah idaman, pastikan anda mampu membelinya. Gunakan aplikasi LoanCare untuk mengetahui nilai maksimum pinjaman yang boleh dipohon daripada 17 buah bank di seluruh Malaysia.

Share