Apa itu Akta Pengurusan Strata 2013?

Tinggal di pembangunan strata memerlukan semua penghuni berkongsi kemudahan dalam satu komuniti. Bagi memastikan persekitaran hidup yang harmoni, Akta Pengurusan Strata 2013 diwujudkan. Apakah yang diperuntukkan di bawah akta ini?

©Jonathan Cant, EyeEm/ gettyimages

Artikel ini diterjemah dari What is the Strata Management Act (SMA) 2013? oleh Ridzwan A.Rahim.

Akta Pengurusan Strata (Strata Management Act atau SMA) diperkenalkan pada 2013 bagi menyediakan penyelenggaraan dan pengurusan yang sewajarnya untuk bangunan dan harta bersama serta perkara-perkara yang berkaitan dengannya.

Hartanah strata merupakan pembangunan atau skim di mana bangunan atau tanah terbabit dipecah bahagi kepada petak-petak. Antara contoh biasa hartanah strata ialah kediaman bertingkat seperti rumah pangsa, apartmen, kondominium dan townhouse (rumah bandar). Di samping itu, taman perumahan berpagar dan berpengawal seperti Desa ParkCity di Kepong juga termasuk dalam kategori ini.

Sebagai pemilik hartanah strata, anda perlu memahami SMA 2013 dan peranannya. Mari kita lihat!

1. Bagaimanakah SMA dilaksanakan?

Tanggungjawab menyelia, mentadbir dan menguatkuasakan SMA terletak di bahu pegawai yang dipanggil Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings atau COB) dan dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri. COB boleh menyiasat sebarang pelanggaran akta dan jika berlaku pelanggaran, boleh menghukum individu atau organisasi yang terbabit.

2. Bagaimanakah SMA dikuatkuasakan?

Seorang pemegang unit yang mempunyai aduan atau pertikaian boleh membuat tuntutan di bawah SMA. Aduan atau pertikaian ini akan diuruskan tanpa menelan belanja yang besar kerana khidmat guaman tidak dibenarkan. Dengan ini, kos guaman yang tinggi dapat dielakkan. Prosesnya juga lebih singkat dan fi pemfailan lebih murah berbanding prosiding mahkamah. Walau bagaimanapun, SMA hanya boleh mendengar kes-kes yang tidak melebihi RM250,000.

BACA: Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia

3. Apakah badan pengurusan yang terlibat?

©Sino Images/ gettyimages

Di bawah SMA, terdapat tiga jenis badan pengurusan:

·       Badan Pengurusan Bersama (Joint Management Body atau JMB) 

Ini merupakan kerjasama antara pemaju dan pemilik-pemilik hartanah strata. Ia sebuah badan interim yang dibentuk sebelum hak milik hartanah diserahkan kepada pemilik.

·       Perbadanan Pengurusan (Management Corporation atau MC) 

Ahli Perbadanan Pengurusan terdiri daripada pemilik unit yang telah diundi oleh penghuni lain di Mesyuarat Agung Tahunan (Annual General Meeting atau AGM) pembangunan berstrata terbabit. Ia hanya boleh ditubuhkan setelah sempurna pemindahan hak milik strata dan sekurang-kurangnya satu perempat (25%) unit syer agregat telah dipindahkan kepada pemilik unit.

·       Subsidiary Management Corporation atau Sub-MC 

Ia dibentuk apabila ada keperluan untuk pengurusan berasingan, contohnya apabila adanya harta bersama yang terhad. Sub-MC mempunyai tanggungjawab penyelenggaraan yang hanya tertumpu kepada kawasan tertentu di dalam pembangunan terbabit.

4. Apakah tanggungjawab utama badan-badan pengurusan ini?

Ketiga-tiga badan pengurusan yang disebut di atas bertanggungjawab menjalankan perkara berikut:

  • Menyelenggara daftar pemilik yang sewajarnya.
  • Mematuhi peraturan bangunan dan notis pihak berkuasa tempatan.
  • Menyelenggara dan mengurus harta bersama.
  • Mendapatkan insurans dan perlindungan bagi hartanah.
  • Menentukan caj, mengeluarkan bil dan melaksanakan kutipan caj pengurusan.
  • Memastikan perakaunan penyelenggaraan dibuat dengan telus.
  • Menguatkuasakan peraturan dan undang-undang kecil berkaitan.

5. Bagaimanakah cara badan pengurusan menggunakan kuasa yang ada padanya?

Jawatankuasa pengurusan diberi kuasa untuk membuat undang-undang kecil tambahan, contohnya peraturan berkaitan haiwan peliharaan. Ini dibuat menerusi resolusi khas semasa mesyuarat agung dan mestilah tidak menyalahi undang-undang kecil yang sedia ada.

6. Apakah caj yang perlu dibayar oleh pemilik?

©olegdudko/ gettyimages

Bagi memastikan penyelenggaraan bangunan dan harta bersama berjalan dengan sempurna, setiap pemilik unit wajib membayar caj pengurusan. Kebiasaannya terdapat dua jenis caj:

·       Caj perkhidmatan

Bayaran bulanan untuk tujuan penyelenggaraan kemudahan dan harta bersama seperti kolam renang, lif dan perkhidmatan kawalan keselamatan. Juga dikenali sebagai caj penyelenggaraan.

·       Kumpulan wang caruman

Dana yang dipungut dari pemilik strata dan disimpan untuk perbelanjaan masa hadapan seperti kerja mengecat muka bangunan, pembersihan dan penggantian kelengkapan.

7. Apakah akan berlaku jika pemilik gagal membayar caj?

Nama pemegang unit yang gagal membayar caj akan terpampang dalam senarai pemungkir di ruang umum kediaman manakala perkhidmatan ke unitnya akan digantung. JMB atau MC juga boleh menghalang individu ini daripada menggunakan kemudahan bersama, malah boleh menguatkuasakan larangan memasuki bangunan terhadapnya.

Jika pemungkir masih enggan membayar caj yang tertunggak, badan pengurusan akan memfailkan tuntutan dengan Tribunal Pengurusan Strata (Strata Management Tribunal atau SMT). Pemilik strata yang bersalah ini akan dibawa ke muka SMT di mana arahan membayar akan dikeluarkan terhadapnya. Pihak pengurusan juga boleh mendapatkan waran daripada COB untuk menyita barangan seperti televisyen, peti ais dan sebagainya dari unit pemungkir, kemudian melelongnya.

8. Bagaimana boleh anda pastikan tidak terlebih membayar caj ini?

© Hafiz Ismail/ gettyimages

Caj penyelenggaraan suatu skim strata boleh dikira menggunakan satu formula standard di bawah Jadual Keempat Peraturan-peraturan Pengurusan Strata 2015 iaitu:

Perbelanjaan mengurus / Jumlah unit dalam pembangunan kondo = Caj penyelenggaraan yang perlu dibayar

Jika tidak berpuas hati dengan caj penyelenggaraan yang dikenakan oleh pemaju atau JMB, pemilik unit boleh memohon semakan oleh pesuruhjaya. Pesuruhjaya kemudian akan membuat penentuan atau mengarahkan JMB atau pemaju melantik seorang pengurus hartanah bagi mengesyorkan caj yang baru.

BACA: Nak beli rumah strata? Ketahui dulu apa itu cukai tanah & cukai petak

9. Cukai tanah vs cukai petak

Cukai tanah merupakan cukai yang perlu dibayar oleh pemilik hartanah tempatan kepada kerajaan Malaysia. Bayaran dibuat menerusi Pejabat Tanah Dan Galian (PTG).

Pada Jun 2018, PTG Selangor telah menggantikan cukai tanah dengan cukai petak untuk bangunan berstrata. Perubahan ini dibuat bagi membantu pemilik unit yang ingin menjual atau memindah milik unit mereka kerana banyak kes pemilik menghadapi masalah untuk berbuat demikian disebabkan kegagalan jiran-jiran menjelaskan cukai tanah mereka.

Cukai petak pula merupakan cukai tanah khusus untuk hartanah strata yang tertakluk di bawah SMA 2013 dan Akta Hakmilik Strata (Strata Titles Act atau STA) 1985. Cukai petak hanya terpakai bagi pemilik yang mempunyai hak milik strata berasingan. Melalui percukaian ini, menjadi tanggungjawab setiap pemilik unit strata membayar cukai tanah masing-masing.

Tinggal di pembangunan strata memerlukan anda berkongsi kemudahan dalam satu komuniti. SMA memastikan segalanya berjalan lancar dan membantu mewujudkan persekitaran hidup yang harmoni.

Share