Perkara asas yang anda perlu tahu tentang pembiayaan rumah patuh Syariah

Industri kewangan Islam dan pembiayaan patuh syariah semakin mendapat tempat di serata dunia. Ini termasuklah bagi pembiayaan rumah. 

© tuahlensa/ 123RF

Dunia kewangan dan perbankan Islam merupakan kegiatan kewangan dan pembiayaan yang harus memenuhi kehendak dan peraturan syariah atau hukum-hukum Islam. Sambutan yang diterima tidak terhad dalam masyarakat Islam sahaja kerana serata dunia memberikan respons baik terhadap industri ini. Pada masa kini, industri ini mencapai pertumbuhan tahunan sebanyak 15%  ke 25% manakala institusi-institusi kewangan Islam menguruskan lebih AS$2 trilion (RM8.31 trilion).

Industri perbankan dan kewangan Islam di Malaysia bermula dengan tertubuhnya Akta Bank Islam pada tahun 1983. Seterusnya, pelbagai usaha lain dilakukan pihak kerajaan seperti penghasilan sukuk (bon Islam) yang pertama dan pelancaran Pasaran Wang Antara-bank Islam.

Malahan, menurut laporan yang dikeluarkan oleh Bank Negara pada tahun 2017, pembiayaan kewangan berbentuk Islamik di negara ini sudah menguasai 34.9% daripada pasaran. Malaysia kini dianggap sebagai peneraju utama dunia dalam bidang kewangan dan perbankan Islam.

BACA: Pembiayaan perumahan Islam di Malaysia: Panduan bagi mereka yang ingin tahu

Perbezaan antara pinjaman konvensional dan pembiayaan Islamik

© Tempura/ GettyImages

Di dalam kewangan atau perbankan Islam, konsep ‘pinjaman’ adalah tidak tepat. Sebaliknya, istilah yang betul yang sepatutnya digunakan ialah ‘pembiayaan’. Ini kerana pihak pembiaya akan ‘membeli’ barangan untuk pelanggan dan kemudian menjualnya kepada mereka pada harga yang telah dipersetujui.

Selain itu, terdapat beberapa perkara yang turut membezakan pinjaman konvensional dengan pembiayaan Islamik.

Kewangan untuk semua lapisan masyarakat

Kewangan Islam mementingkan financial inclusion. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, kewangan Islam juga perlu mematuhi hukum-hukum syariah. Ini bermakna ia bebas daripada unsur yang tidak beretika termasuk riba (kadar faedah berganda yang membebankan), gharar (penipuan), maysir (perjudian) dan zulm (amalan tidak berakhlak).

Maka, ketiadaan unsur-unsur ini dalam kewangan Islam menjadikannya lebih adil dan mudah untuk digunakan oleh semua lapisan masyarakat, terutamanya bagi golongan yang berpendapatan rendah. Inilah konsep yang digelar financial inclusion. Menurut Bank Dunia, financial inclusion dapat membantu mengembangkan ekonomi setempat dan global dengan lebih pesat lagi.

Mementingkan kestabilan di dalam pelaburan

Pelaburan dilakukan melalui proses yang lebih perlahan dan teliti berbanding kewangan konvensional. Syarikat-syarikat yang mempunyai kegiatan kewangan dan operasi yang berisiko akan dielakkan oleh agensi-agensi kewangan Islam. Ketiadaan sebarang bentuk penipuan dan perjudian juga menjadikan pelaburan yang dilakukan lebih stabil dan terjamin berbanding kewangan konvensional.

Jenis-jenis pembiayaan rumah patuh syariah di Malaysia

© Zuraisham/ GettyImages

Pembiayaan perumahan Islamik di negara ini wujud dalam dua kategori utama iaitu:

  • Bai’ Bithaman Ajil (jual beli)
  • Musyarakah Mutanaqisah (perkongsian bersama)

Apa itu Bai’ Bithaman Ajil?

Pembiayaan perumahan Bai bithaman ajil adalah berdasarkan konsep jual-beli. Bank akan membeli rumah pada harga pasaran, kemudian menjualnya kepada pelanggan pada satu harga yang dipersetujui bersama. Harga ini merupakan kos pembelian asal oleh bank yang ditambah dengan jumlah keuntungan. Satu jangka masa dan jumlah bayaran ansuran kemudiannya dipersetujui oleh pihak bank dan pelanggan. Tiada bayaran faedah dikenakan bagi pembelian ini.

Kebiasaannya, pembeli memasuki kontrak jual beli dengan pemaju dan membayar sejumlah deposit, biasanya 10% daripada harga belian. Seterusnya, pembeli memohon pembiayaan bai bithaman ajil bagi menampung baki pembayaran rumah tersebut.

Pembeli kemudiannya perlu memasuki perjanjian dengan pihak perbankan Islam iaitu Perjanjian Pembelian Hartanah atau Property Purchase Agreement (PPA). Bagi perjanjian ini, pembeli dikehendaki menjual kepentingan benefisial ke atas hartanah yang dibeli dari pemaju itu kepada perbankan Islam.

Seterusnya, pembeli perlu memasuki satu lagi perjanjian dengan pihak bank iaitu Perjanjian Jualan Hartanah atau Property Sale Agreement (PSA). Dalam perjanjian ini, pihak perbankan Islam bersetuju untuk menjual semula hartanah benefisial itu kepada pembeli pada harga yang telah ditetapkan.  Kebiasaannya harga baru ini adalah dua kali ganda daripada harga asal dan pembeli dikehendaki membayar secara ansuran jumlah harga belian ini dalam tempoh yang ditetapkan.

Apa itu Musyarakah Mutanaqisah?

Pembiayaan perumahan musyarakah mutanaqisah adalah berdasarkan konsep perkongsian bersama. Dalam kontrak ini, kedua-dua pihak iaitu bank dan pelanggan secara bersama membeli ekuiti, hak dan manfaat dalam sesebuah rumah atau hartanah.

Pihak bank kemudian menyewakan bahagian hartanahnya. Sewaktu hartanah tersebut masih dalam pembinaan, konsep ijarah mawsufah fi zimmah (sewaan hadapan) digunakan manakala apabila hartanah siap dibina, konsep ijarah (sewaan) diguna pakai. Pelanggan akan membuat bayaran bulanan kepada bank bagi membeli secara beransur-ansur bahagian pemilikan awal, hak, dan manfaat bank dalam hartanah tersebut.

Sebahagian daripada bayaran ini menyumbang kepada peningkatan bahagian pelanggan dalam hartanah dan pengurangan bahagian bank sehingga pelanggan memiliki keseluruhan atau sepenuhnya hartanah tersebut. Pembiayaan ini berakhir apabila pelanggan memiliki 100% hartanah tersebut.

Kelebihan pembiayaan rumah Islamik

© LENblR/ GettyImages

Terdapat beberapa kelebihan mengambil pembiayaan rumah Islamik berbanding pinjaman konvensional.

Jumlah bayaran balik yang jelas dan tetap

Jumlah maksimum yang perlu dibayar oleh pelanggan sudah dipersetujui lebih awal. Maka, jumlah bayaran adalah tetap sepanjang tempoh pembiayaan. Ini berbeza dengan pinjaman konvensional, di mana jumlah bayaran akan berubah mengikut perubahan Kadar Pinjaman Asas (BLR – Base Lending Rate).

Caj bayaran lewat yang lebih murah

Caj yang dikenakan hanyalah kepada baki jumlah pembiayaan. Sistem pinjaman konvensional pula mengamalkan konsep faedah kompaun, iaitu faedah ke atas faedah yang boleh memakan belanja yang besar buat peminjam.

Kos duti setem yang lebih rendah

Bagi pembiayaan perumahan Islam, kerajaan menawarkan diskaun duti setem sebanyak 20% .

Tiada bayaran penalti untuk penyelesaian awal

Sekiranya penyelesaian awal dibuat semasa tempoh terkunci (lock-in period), tiada sebarang denda dikenakan.

BACA: Insurans pinjaman perumahan yang mana patut saya pilih – MRTA atau MLTA?

Sekiranya anda bercadang memohon pembiayaan perumahan, pastikan anda tahu lebih lanjut mengenai pembelian rumah patuh syariah, kewangan Islam dan juga perbankan konvensional. Apa pun pilihan anda, ia tidak menjadi masalah asalkan anda selesa dengan pembiayaan atau pinjaman tersebut, dan anda mampu untuk membayar ansuran bulanan. 

Share