Apabila pemaju lambat menyerah milikan kosong hartanah, anda berhak untuk membuat tuntutan berdasarkan klausa dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) anda. Baca artikel berikut untuk mengetahui lebih mengenai Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (Tuntutan LAD) serta beberapa kemas kini seiring dengan Rang Undang-Undang COVID-19.
Artikel ini diterjemah dari How can home buyers claim LAD for late delivery of property? oleh Khairul Khalid.
Di Malaysia, pemaju perumahan bertanggungjawab untuk menyerahkan milikan kosong hartanah kediaman dengan hak milik individu dalam tempoh 24 bulan – dari tarikh Perjanjian dan Jual Beli (SNP rumah) ditandatangani. Manakala, hartanah dengan hak milik strata (kondominium, pangsapuri servic, dll) mesti diserahkan milikan kosong dalam tempoh 36 bulan
Jika pemaju gagal menyiapkan pembinaan dan penyerahan projek perumahan tepat pada masanya, apakah nasib pembeli?Salah satu hak yang mungkin paling penting bagi pembeli rumah adalah Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan atau lebih lazim dikenali sebagai Tuntutan LAD.
Apakah itu Tuntutan LAD?
LAD atau Liquidated Ascertained Damages adalah jumlah ganti rugi yang ditentukan secara kontrak, atau ditentukan sebelumnya, yang boleh dituntut oleh mana-mana pihak sekiranya berlaku pelanggaran kontrak. Klausa ini boleh didapati di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).
Jika anda membeli hartanah dari pemaju perumahan, Klausa 24 (2) Jadual G Akta Pemajuan Perumahan [Kawalan dan Pelesenan] 1966 (HDA) dan Klausa 25 (2) Jadual H HDA menyebut bahawa pembeli mempunyai hak untuk menuntut LAD bagi apa-apa kelewatan dalam serahan milikan kosong, pada kadar harian 10% setahun daripada harga pembelian hartanah. Kelewatan bermula dari tarikh tamat tempoh untuk serahan milikan kosong (sehingga tarikh pembeli menerima kunci unit perumahan tersebut).
Mengapakah Tuntutan LAD penting pasca COVID-19?
Hampir setiap aspek kehidupan kita, termasuk sektor pembinaan, terjejas semasa pandemik COVID-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang dikuatkuasakan oleh kerajaan.
Oleh kerana pemaju perumahan memang dijangkakan akan mengalami kesukaran menyerahkan hartanah yang baru dilancarkan semasa tempoh yang ditetapkan di dalam SNP rumah, tidak mengejutkan bahawa pembeli harus tahu mengenai beberapa perubahan tertentu berkenaan tuntutan LAD.
Apakah perubahan LAD yang mempengaruhi pembeli rumah?
Pada bulan Januari 2022,, Langkah-langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Coronavirus 2019 (COVID-19) Pindaan Akta 2022 diwartakan.
Perubahan yang dinyatakan dalam Bahagian XI Akta COVID-19 dan Bahagian XIA Akta COVID-19 (Pindaan ) melibatkan Jadual G, H, I, dan J dalam Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR 1989) adalah seperti berikut:
- Seksyen 38 (C) membenarkan pengecualian kiraan tuntutan LAD dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2021. Subseksyen ini hanya untuk pembelian hartanah yang dibuat sebelum 31 Mei 2021. Seksyen 38(D) mengatakan bahawa tempoh dari 1 Jun 2021 hingga 31 Oktober 2021 untuk penyerahan milikan kosong juga boleh dikecualikan, di mana pembeli tidak boleh dianggap telah mengambilmilikan kosong, seperti yang dinyatakan di bawah subseksyen 38(C)(2).
- Seksyen 38(E) menyatakan bahawa tempoh dari 1 Jun 2021 hingga 31 Oktober 2021 akan dikecualikan daripada pengiraan tempoh liabiliti kecacatan (DLP) untuk hartanah itu, selepas penyerahan pemilikan kosong rumah dan penyiapan kemudahan bersama (common property).
- Seksyen 38(F) menyebut bahawa perubahan dalam seksyen 38(B), 38(C), 38(D) dan 38(E) tidak akan menjejaskan sebarang kes tuntutan LAD dalam tempoh dari 24 Oktober 2021 sehingga tarikh kesan bahagian ini (date of effect). Kes-kes dengan caj pembayaran lewat atau tuntutan LAD yang telah dibayar oleh pihak yang bertanggungjawab sebelum tarikh kesan bagi bahagian Akta ini, akan dianggap sebagai “dibayar secara sah di bawah HDA 1966 dan tidak akan dikembalikan kepada pembayar” .
BACAAN POPULAR:
👎 Kecacatan rumah strata: Hak pembeli rumah & cara mengambil tindakan kes undang-undang
Bagaimanakah Tuntutan LAD 2023 dikira?
LAD bermula apabila pemaju menangguhkan serahan milikan kosong hartanah. Kekeliruan berkaitan tarikh LAD bermula adalah perkara biasa. Sebaik-baiknya, tempoh serahan milikan kosong hendaklah dikira dari tarikh SNP rumah dan bukan tarikh bayaran tempahan.
Walau bagaimanapun, dalam satu kes baru-baru ini, Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa tempoh serahan milikan kosong boleh dikira dari tarikh bayaran yuran tempahan (booking fee).
Tetapi, Peraturan 11(2) Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR) melarang pemaju perumahan daripada mengutip apa-apa bayaran kecuali yang ditetapkan di dalam SPA. Ini bermakna bahawa pemaju perumahan tidak sepatutnya mengutip apa-apa bayaran sebelum SNP rumah telah ditandatangani. 2-3% daripada harga pembelian yang lazimnya dianggap sebagai yuran tempahan atau booking fee kesungguhan hanya perlu dikutip selepas menandatangani SNP rumah dan bukan sebelum itu.
Sekiranya berlaku kelewatan, pembeli berhak mendapat pampasan LAD sebanyak 10% dari harga pembelian setiap tahun sepanjang tempoh kelewatan. Sebagai tambahan, untuk perjanjian Jadual jenis H, pembeli rumah berhak mendapat 10% daripada 20% terakhir harga belian jika ada kelewatan menyiapkan fasiliti bersama.
Oleh itu, berikut kami tunjukkan kiraan untuk LAD dari tarikh SPA dan bukan tarikh bayaran yuran tempahan.
Sebagai contoh, katakan harga pembelian hartanah adalah RM350,000:
Tarikh SPA: 01/10/2018
Tarikh jangkaan siap di dalam SNP rumah: 31/09/2021
Tarikh sebenar serahan milikan kosong: 31/01/2022
Hari kelewatan (dari 31/05/2020 hingga 30/09/2020): 124 hari
Tempoh pengecualian mengikut Akta COVID-19: 93 hari
*Di bawah Seksyen 38C. pemaju mendapat pengecualian Tuntutan LAD dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2021.
Pengiraan Tuntutan LAD:
Harga belian (RM350,000) x 10% (ganti rugi LAD) x 123 hari = RM11,890.4
365 hari
Kiraan Tuntutan LAD (selepas pengecualian):
Harga belian (RM350,000) x 10% x 31 hari = RM2,972.60
365 hari
Oleh itu, jumlah LAD yang boleh dituntut oleh pembeli adalah RM2,972.60, berbanding RM11,890.4 sebelum penguatkuasaan Akta COVID-19.
Bagaimana pula jika situasi di mana pemaju perumahan mengeluarkan notis serahan milikan kosong (VP) tetapi masih belum mendapat sijil perakuan siap dan pematuhan (CCC)? Jika demikian, LAD akan dikira bermula dari tarikh rumah dijangka siap sehingga tarikh CCC.
Ini kerana serahan milikan kosong tidak muktamad melainkan pemaju sudah memperoleh CCC. Syarat-syarat lain termasuk pengeluaran hak milik strata, sambungan bekalan air dan elektrik sedia ada kepada hartanah, dan pembayaran harga belian oleh pembeli.
Bagaimana untuk membuat tuntutan ganti rugi LAD?
Terdapat dua saluran untuk pembeli rumah menuntut LAD – anda boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau mengemukakan tuntutan sivil di mahkamah undang-undang.
1. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
Jika jumlah LAD tidak melebihi RM50,000, pembeli boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Tuntutan boleh dibuat secara peribadi dalam tempoh 12 bulan dari:
- Tarikh pengeluaran CCC untuk perumahan atau kemudahan umum; atau
- Tarikh luput tempoh liabiliti kecacatan (DLP) seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA); atau
- Tarikh penamatan SPA oleh mana-mana pihak yang berlaku sebelum tarikh pengeluaran CCC.
Untuk memulakan tuntutan LAD di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, pembeli perlu mengisi Borang 1 – Penyata Tuntutan yang boleh diperolehi dari laman web Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Bersama-sama dengan Borang 1, dokumen sokongan seperti SNP rumah, notis milikan kosong (VP), CCC dan apa-apa dokumen lain yang berkaitan mesti dilampirkan semasa proses penyerahan. Yuran pemfailan bagi tuntutan LAD ialah RM10.
2. Mahkamah undang-undang
Jika jumlahnya melebihi RM50,000, pembeli rumah perlu memulakan tindakan undang-undang terhadap pemaju di mahkamah untuk menuntut pelanggaran SPA, LAD dan ganti rugi am bagi kelewatan serahan milikan kosong. Tindakan mahkamah mesti dimulakan dalam tempoh 6 tahun dari pelanggaran kontrak dan kelewatan serahan milikan kosong.
Pembeli perlu mendapatkan khidmat peguam yang akan mewakili mereka di mahkamah. Mereka juga harus membawa bersama dokumen seperti SPA, surat serahan milikan kosong dan CCC semasa berunding dengan peguam untuk melancarkan kerja mereka.
Secara umumnya, tuntutan LAD melalui mahkamah perlu dibuat secara individu. Walau bagaimanapun, jika pemaju telah melarikan diri dari projek perumahan, seorang wakil atau tindakan kelas boleh dimulakan oleh pembeli yang terjejas. Lebih baik untuk berunding dengan peguam terlebih dahulu kerana Malaysia tiada proses yang meluas berkaitan dengan tindakan kelas.
KETAHUI: Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?
Apa berlaku jika pemaju enggan menghormati anugerah daripada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?
Di bawah Seksyen 16AD(1) HDA, kegagalan mematuhi anugerah Tribunal Perumahan adalah satu kesalahan yang boleh dihukum denda tidak kurang RM5,000 dan melebihi RM10,000, atau penjara tidak melebihi dua tahun, atau kedua-duanya sekali.
Selain itu, bagi kesalahan yang berterusan pesalah juga akan dikenakan denda tambahan tidak melebihi RM1,000 bagi setiap hari atau sebahagian daripadanya jika berterusan selepas sabit kesalahan.
Pembeli yang menghadapi situasi ini perlu memulakan prosiding penguatkuasaan di mahkamah sivil yang mungkin termasuk lampiran dan penyitaan, saman penghutang penghakiman dan perintah larangan. Dalam senario terburuk, mahkamah juga boleh mengambil tindakan untuk membubarkan syarikat pemaju.
ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
👍 Fahamkan hak anda sebagai tuan rumah dan akta-akta yang anda perlu tahu.
💡 Bolehkah pemaju memaksa pembeli rumah untuk mengetepikan Tuntutan Ganti Rugi atau LAD?