Di Malaysia, pembeli rumah dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 yang juga dikenali sebagai HDA. HDA menyenaraikan tugas pemaju hartanah yang menjual unit dalam pemajuan perumahan. Apa yang berlaku apabila pemaju tidak mematuhi terma dan syarat yang disenaraikan dalam Perjanjian Jual dan Beli (SNP rumah)? Atau apabila pemaju tidak membaiki kecacatan dengan sempurna semasa Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)?
Artikel ini diterjemahkan daripada When can you take a property developer to court in Malaysia? oleh Ashraf Wahab.
Selama bertahun-tahun, ramai pembeli yang kecewa apabila tidak menerima unit mengikut jadual dia dalam SNP rumah, atau tidak menerimanya langsung kerana pemaju lewat atau muflis. Ramai juga pembeli yang tidak mengetahui hak undang-undang mereka dan tindakan yang boleh diambil.
Sekiranya pemaju hartanah gagal melaksanakan tanggungjawab dan kewajipan seperti yang dinyatakan dalam HDA, pembeli rumah boleh mengambil tindakan undang-undang. Membawa sesiapa ke mahkamah adalah perkara yang serius dan biasanya dilakukan setelah satu pihak gagal membuat pihak yang lain melakukan apa yang diharapkan. Tindakan mahkamah bukan sahaja memerlukan banyak masa dan tenaga tetapi juga sumber kewangan. Namun, jika taruhannya tinggi, ini adalah suatu tindakan yang perlu diambil.
Kami bercakap dengan John Chan, Rakan Kongsi di MahWengKwai & Associates, untuk mendapatkan nasihat mengenai bila pembeli boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju.
Apakah punca mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju anda?
1. Gagal atau lewat membuat serahan milikan kosong untuk hartanah yang anda beli
Di bawah HDA, pemaju mesti membuat serahan milikan kosong hartanah kepada pembeli dalam jangka masa yang ditentukan: 24 bulan untuk rumah yang bertanah dengan hak milik individu atau 36 bulan untuk hartanah hak milik strata. Pembeli boleh mengambil tindakan undang-undang sekiranya hartanah tidak diserahkan dalam tempoh tersebut.
2. Kecacatan dan kecacatan tersembunyi di hartanah anda
Apabila anda membeli hartanah baharu, di bawah HDA pemaju hartanah harus memperbaiki sebarang kecacatan yang muncul di hartanah dalam jangka masa 24 bulan dari serahan milikan kosong. Tempoh “waranti” ini dikenali sebagai Tempoh Liabiliti Kecacatan atau DLP. Kecacatan termasuk, tetapi tidak terhad kepada, jubin yang tidak rata, rekahan cat, tingkap yang tergores, paip yang bocor dan kualiti kerja yang tidak memuaskan. Kecacatan tersembunyi biasanya akan muncul dari masa ke semasa. Lazimnya, kecacatan tersembunyi kerap muncul selepas tempoh DLP 24 bulan. Contoh kecacatan tersembunyi adalah kerja asas yang kurang sempurna yang mengakibatkan tanah tenggelam, serta dinding retak akibat penggunaan bahan yang substandard.
KETAHUI: Cara periksa defect rumah baru – Checklist, tips dan contoh gambar
3. Penyerahan hartanah yang tidak menepati spesifikasi SNP rumah
Pemaju perlu menyerahkan unit perumahan seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual dan Beli (SNP). Contohnya, pembeli boleh mengambil tindakan undang-undang jika unit hanya mempunyai dua bilik mandi, bukan tiga bilik mandi seperti disebut di dalam SNP.
4. Gagal memohon subdivisi dan hak milik strata projek dalam tempoh yang ditentukan dalam Akta Hakmilik Strata 1985
Hak milik strata dikeluarkan untuk hartanah berstrata seperti kondominium dan apartment. Pemaju harus memohon hak milik strata untuk pembeli dan permohonan boleh dilakukan setelah selesai pembinaan struktur besar (bingkai, dinding dan lantai). Di bawah Akta Hakmilik Strata 2013, pemaju harus memohon Sijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) dari Pengarah Tinjauan Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM). Permohonan untuk hak milik strata harus dilakukan dalam tempoh satu bulan dari CPSP dikeluarkan.
5. Gagal memindahkan hak milik strata individu hartanah kepada anda
Di bawah Akta Hakmilik Strata 2013, hak milik strata harus dikeluarkan setelah serahan milikan kosong hartanah. Sekiranya pemaju tidak boleh memindahkan hak milik strata atas sebab-sebab yang tidak boleh dielakkan, pemaju perlu memohon pengecualian daripada Pengawal Perumahan. Walau bagaimanapun, pemaju masih perlu memindahkan hak milik strata dalam tempoh yang ditentukan oleh Pengawal Perumahan.
6. Gagal mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) pertama untuk Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Badan Pengurusan (MC)
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA), pemaju hartanah harus mengadakan AGM pertama untuk JMB selewat-lewatnya 12 bulan dari tarikh serahan milikan kosong dan/atau AGM pertama MC selewat-lewatnya 1 bulan selepas ¼ unit saham agregat hak milik strata dipindahkan kepada pembeli.
Apa yang boleh anda lakukan sekiranya pemajuan perumahan anda tertangguh atau dikategorikan sebagai hartanah “tenat”?
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) mengkategorikan suatu pemajuan perumahan sebagai projek hartanah ‘tenat’ sekiranya pembinaan tertangguh lebih dari 30% berbanding dengan jadual penyiapan atau SNP rumah tamat /luput serahan milikan kosong.
Hartanah “tenat” boleh menyebabkan pemajuan perumahan terbengkalai. Pembeli rumah akan terjejas kerana mereka tetap membayar pinjaman rumah mereka dan mungkin tidak dapat melihat hartanah “baharu” mereka. Menurut KPKT, pada 7 Julai 2022, terdapat 239 pemaju hartanah di Malaysia dengan projek perumahan yang terbengkalai.
Ringkasnya, apabila syarikat pemaju hartanah ditutup, pelikuidasi dilantik untuk melaksanakan tugas dan fungsi pemaju, termasuk menyelesaikan pembinaan pemajuan, serahan milikan kosong dan memohon hak milik strata individu.
Sekiranya berlaku kelewatan, pembeli boleh mengemukakan tuntutan LAD terhadap pemaju di Tribunal untuk Tuntutan Pembeli Rumah atau Mahkamah.
Sekiranya terdapat pemajuan terbengkalai oleh pemaju yang muflis, secara teori pembeli boleh mengemukakan tuntutan terhadap pemaju untuk pembatalan dan membayar balik harga pembelian kerana melanggar perjanjian jual beli. Namun, secara praktikal, pembeli mungkin menunggu sangat lama, atau mungkin juga tidak akan menerima bayaran balik dari pemaju / pelikuidasi yang muflis.
Salah satu alternatif yang jarang digunakan adalah pembatalan statutori Perjanjian Jual dan Beli yang diperuntukkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan ( Kawalan dan Perlesenan ) 1966. Ringkasnya, anda perlu memenuhi syarat-syarat berikut:
( i ) Pemaju mesti bersetuju secara bertulis untuk membatalkan perjanjian jual dan beli;
( ii ) Permohonan mesti dihantar dalam tempoh 6 bulan setelah pelaksanaan SNP pertama;
( ii ) Sekurang-kurangnya 75% daripada pembeli mesti bersetuju untuk membatalkan SNP.
Akhir sekali, terpulang kepada budi bicara Menteri Perumahan sama ada untuk meluluskan permohonan tersebut atau tidak.
Sekiranya berlaku kelewatan atau kegagalan untuk menyempurnakan pemindahan hak milik strata kepada pembeli, pembeli boleh mengemukakan tuntutan terhadap pemaju dan pelikuidasi untuk mendesak pelikuidasi (yang dilantik untuk menguruskan tanggungjawab pemaju ) supaya menyempurnakan pemindahan.
BACAAN POPULAR:
Salinan dokumen rumah hilang? Ini yang anda perlu lakukan
Perjanjian Jual Beli Rumah di Malaysia: Apakah itu SNP dalam hartanah
Apakah cara terbaik untuk membuat tuntutan undang-undang / sivil terhadap pemaju? Adakah saya harus menggunakan khidmat Perbadanan Pengurusan saya (MC )?
Titik permulaan terbaik adalah mendapat nasihat peguam mengenai hak dan liabiliti anda jika timbul sebarang pertikaian. Peguam juga harus mengenal pasti masalah dasar, menyediakan strategi alternatif dan menyelesaikan surat-menyurat awal dengan peguam dari pihak pemaju.
Sebagai pengadu, cara terbaik untuk pembeli adalah memastikan bahawa anda mempunyai semua dokumentasi dan rekod yang berkaitan. Ini akan merangkumi risalah pengiklanan, perjanjian jual beli, surat ikatan serahan hak, resit, surat dan e-mel.
Untuk pertikaian yang timbul dari sebarang punca yang dinyatakan di atas, anda tidak perlu menggunakan khidmat JMB atau MC kerana pembeli yang mempunyai hak perundangan atau locus standi (hak/kapasiti) untuk melakukan tindakan terhadap pemaju berdasarkan SNP rumah.
Kedua-dua JMB dan MC adalah badan berkanun yang ditubuhkan untuk menjalan, menyelenggara dan mengurus hartanah bersama dalam hartanah strata. JMB dibentuk sebelum pengeluaran hak milik strata dan ditubuhkan apabila AGM pertama diadakan. Pemaju hartanah dan pemilik unit akan menjadi anggota JMB. MC ditubuhkan setelah ¼ unit saham agregat hak milik strata telah dipindahkan ke pembeli. Ia mempunyai tujuan yang sama, tetapi keahliannya hanya dari pemilik unit dan diundi oleh pemilik hartanah yang lain.
Bilakah berbaloi untuk mengambil tindakan undang-undang terhadap kontraktor dan bukannya pemaju?
Lazimnya, pembeli membuat tuntutan terhadap pemaju, bukannya kontraktor atau subkontraktor yang dilantik oleh pemaju. Setelah tuntutan undang-undang dimulakan terhadap pemaju, terserah kepada pemaju sama ada mereka ingin melibatkan kontraktor atau subkontraktor sebagai pihak ketiga dalam tuntutan tersebut.
Di dalam sektor pembinaan Malaysia, terdapat waranti kolateral. Kerja khas (seperti kalis air, cat, kerja aluminium dan kerja mekanikal dan elektrikal ) yang dilakukan oleh kontraktor dan sub-kontraktor lengkap dengan waranti yang berlanjutan sehingga sepuluh tahun. Walau bagaimanapun, waranti ini hanya diberikan kepada pihak yang melakukan kerja tersebut, lazimnya pemaju atau kontraktor utama.
Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan telah mengesyorkan supaya waranti ini juga melindungi pembeli rumah kerana mereka yang akan terjejas oleh kecacatan yang mungkin muncul setelahnya tamat Tempoh Liabiti Kecacatan oleh pemaju.
Bagaimana membuat aduan / laporan terhadap pemaju di Malaysia?
Anda boleh pergi ke Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) untuk membuat aduan / laporan anda terhadap pemaju.
Berikut adalah langkah-langkah membuat aduan melalui laman web KPKT:
LANGKAH 1: Di bawah “ Awam ”, pilih “ Perkhidmatan Dalam Talian ”.
LANGKAH 2: Anda akan diarahkan ke sistem aduan dalam talian. Di bahagian “ Aduan Baharu ”, pilih “Aduan Pemaju Perumahan”
LANGKAH 3: Pilih jenis aduan.
LANGKAH 4: Isi maklumat peribadi anda.
LANGKAH 5: Isi butiran pemaju.
LANGKAH 6: Isi butiran pemajuan.
LANGKAH 7: Berikan butiran tambahan atau khusus.
LANGKAH 8: Hantar aduan anda.
Arahan langkah-langkah ini boleh didapati di laman web KPKT.
Ada pemaju ingkar yang memaksa pembeli supaya setuju melepaskan LAD yang harus dibayar oleh pemaju kerana kelewatan serahan milikan kosong. Apa yang harus diketahui oleh pembeli mengenai pelepasan LAD ini?
Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD) adalah klausa di dalam SNP rumah mengenai jumlah ganti rugi yang boleh dituntut oleh kedua-dua pihak sekiranya berlaku pelanggaran kontrak. Ini bertujuan untuk melindungi pembeli rumah sekiranya projek tertangguh.
Di bawah HDA, pembeli berhak menuntut LAD atas sebarang kelewatan serahan milikan kosong pada kadar harian 10% setahun dari harga pembelian hartanah. Ini bermula dari tamat tempoh serahan milikan kosong, sehingga tarikh pembeli menerima kunci unit perumahan.
Pada hakikatnya, Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD) adalah perjanjian penyelesaian antara pemaju dan pembeli di mana pembeli melepaskan haknya menuntut LAD terhadap pemaju sekiranya pemaju lewat membuat serahan milikan kosong hartanah.
Pembeli mesti memahami sepenuhnya syarat dan klausa perjanjian pelepasan LAD apabila ia dicadangkan oleh pemaju. Oleh kerana ia disediakan oleh pemaju, kemungkinan besar terma dan syarat perjanjian tersebut akan lebih memihak pemaju. Oleh itu, anda disyorkan mendapat nasihat peguam sebelum menyetujui pelepasan LAD.
Jika anda bersetuju menerima tawaran penyelesaian, dan ingin menuntut LAD tambahan pada masa akan datang, lazimnya mahkamah tidak akan membenarkan pembeli menuntut LAD tambahan setelah penyelesaian dibuat dengan pemaju. Oleh itu, tandatangani perjanjian tersebut hanya jika anda bersetuju dengan jumlahnya.
Sebelum membawa pemaju ke mahkamah, fikirkan apa yang dipertaruhkan serta kebaikan dan keburukan tindakan anda. Anda bukan sahaja memerlukan dana yang banyak untuk mengambil tindakan undang-undang, kes mahkamah juga boleh berlanjutan selama bertahun-tahun dan menangguhkan kerja penyiapan hartanah. Sekiranya pemilik hartanah lain juga menghadapi masalah yang sama, anjurkan kumpulan untuk lebih kuasa rundingan. Anda juga boleh berkongsi kos dan mengagihkan tugas bersama pemilik-pemilik lain.
Baca artikel ini seterusnya: Projek perumahan anda terbengkalai dan diambil alih oleh pemaju baru? Ini apa yang anda perlu tahu
Catatan: Artikel ini bukan merupakan nasihat undang-undang. Pembaca harus mendapatkan khidmat peguam untuk nasihat undang-undang yang khusus kepada mereka.