Kenapa orang refinance rumah dan bagaimana caranya?

Ramai pemilik rumah memilih taktik ini untuk memperoleh wang tunai atau untuk menikmati kadar faedah yang lebih rendah.

Artikel ini diterjemah dari What is home loan refinancing & how can I do it? oleh Ridzwan A. Rahim.

Proses refinance rumah yang juga dikenali sebagai pembiayaan semula pinjaman perumahan melibatkan pembayaran pinjaman sedia ada dengan menggantikannya dengan pinjaman yang baharu dengan terma dan syarat yang berlainan. Ia seperti meminjam wang sekali lagi dari bank anda (atau bank baru) di bawah perjanjian yang baharu bagi melangsaikan hutang pinjaman perumahan anda yang sedia ada.

Banyak faedah yang boleh dinikmati melalui proses refinance rumah ini – Bagi yang masih baru, di sini kami kongsikan langkah asas yang perlu anda ketahui:

1. Apakah kebaikan apabila anda refinance rumah?

Antara sebab utama kenapa pemilik hartanah refinance rumah adalah:

Untuk memperoleh cashback dari kenaikan nilai hartanah 

Ini merujuk kepada penukaran kenaikan nilai hartanah anda selepas beberapa tahun kepada pulangan wang tunai (cashback). Amaun tunai ini merupakan beza antara baki pinjaman yang masih perlu dibayar dan harga pasaran hartanah anda.

Katakan amaun pinjaman perumahan anda yang masih belum dijelaskan adalah RM400,000 bagi sebuah rumah yang harga pasaran atau nilai semasanya adalah RM500,000. Anda boleh membuat gadai janji semula bagi membiayai 90% daripada RM500,000 tersebut dan memperoleh pembiayaan sebanyak RM450,000. Gunakan RM400,000 untuk membayar hutang ‘lama’ dan simpan RM50,000 yang selebihnya.

Wang tunai RM50,000 yang anda peroleh ini boleh digunakan untuk membiayai pendidikan anak anda, membayar hutang lain, memulakan perniagaan baru atau dijadikan wang simpanan.

Bagi mendapatkan anggaran kasar nilai hartanah anda di pasaran semasa, anda boleh membuat carian internet penyenaraian hartanah-hartanah yang serupa atau meneliti harga transaksi sebenar dan terkini bagi hartanah sekunder (subsale) di brickz.my.

Untuk memendekkan tempoh pinjaman bagi mereka yang telah kukuh kewangan

Memendekkan tempoh pinjaman anda boleh memberikan penjimatan yang menguntungkan, seperti ditunjukkan dalam contoh di bawah.

Katakan anda mendapat pinjaman 90% bernilai RM450,000 untuk membiaya sebuah hartanah bernilai RM500,000 pada kadar faedah (IR) 4.5%. Dengan menggunakan kalkulator pinjaman perumahan untuk mengira ansuran bulanan, amaun untuk tempoh pinjaman berlainan adalah seperti berikut:

*Jumlah faedah yang perlu dibayar = RM450,000 – (ansuran bulanan X 12 bulan X bilangan tahun)

Untuk memanfaatkan kadar faedah yang lebih rendah bagi mengurangkan amaun ansuran bulanan yang berikutnya

Kadar faedah pinjaman perumahan ditentukan oleh Kadar Asas (Base Rate atau BR) setiap bank, yang dipengaruhi pula oleh Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR). OPR yang ditetapkan oleh bank pusat menentukan kos peminjaman wang. Secara ringkasnya, nilai OPR yang lebih rendah adalah lebih baik untuk pembiayaan semula. Apabila nilai OPR turun, pihak bank akan memberikan penjimatan dalam bentuk Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate atau BLR) dan BR yang lebih rendah. Apabila ini berlaku, lebih murah bagi pembeli hartanah untuk mengambil pinjaman perumahan yang baharu dan menikmati ansuran bulanan yang lebih rendah.

Pada 7 Julai 2020, Bank Negara Malaysia mengumumkan nilai OPR dikurangkan lagi buat kali keempat untuk 2020 disebabkan wabak Covid-19. Nilai OPR semasa berada pada tahap 1.75% dan merupakan yang paling rendah sejak 2004. Semua bank utama di Malaysia termasuk Maybank, Public Bank dan CIMB telah mengurangkan kadar pemberian pinjaman efektif sebanyak 25 mata asas sejajar dengan pengurangan OPR.

BACA: Ini dia senarai Kadar Faedah Pinjaman BR & BLR terbaru dari Bank Negara Malaysia

2. Apakah yang perlu dipertimbangkan sebelum refinance rumah?

Tempoh terkunci bagi pembiayaan semula pinjaman perumahan

Biasanya akan ada tempoh terkunci yang ditetapkan oleh pihak bank bagi menghalang penjualan rumah terlalu awal sebelum faedah dan prinsipal habis dibayar – ini juga dikenali sebagai lock-in period. Kebanyakan bank mengamalkan tempoh terkunci 3 tahun, ada yang 5 tahun. Penalti sebanyak 2 hingga 5% (bergantung pada bank) akan dikenakan pada amaun pinjaman jika hartanah terbabit dijual atau dibiayai semula semasa tempoh terkunci.

Kos pembiayaan semula

Setiap perkara yang berguna pasti ada kosnya, termasuk pembiayaan semula. Jika anda bercadang membiayai semula rumah anda, anda perlu menyediakan sejumlah wang untuk perkara seperti yuran pemprosesan bank, bayaran guaman, duti setem, bayaran pelepasan, MRTA yang baharu dan yuran perjanjian Sales & Purchase Agreement (SPA). Pendek kata, anda akan membuat perjanjian gadai janji yang baharu dan akan menanggung kos-kos yang sama seperti ketika anda memohon pinjaman perumahan kali pertama dahulu. Anggaran kasar kos ini adalah 2-3% amaun pinjaman anda. Ketahui caj duti setem terbaharu & 6 lagi kos yang perlu dipertimbangkan sebelum membeli rumah.

Laporan CCRIS atau CTOS

Anda dinasihatkan mendapatkan laporan CCRIS menerusi Bank Negara atau agensi bebas CTOS pada kos RM26.50 satu laporan. Laporan ini menunjukkan tahap kesihatan kewangan semasa anda termasuk senarai pinjaman bank semasa, aset dan liabiliti, dan kes kebankrapan atau senarai hitam, jika ada. Kelulusan pinjaman oleh pihak bank banyak bergantung pada laporan CCRIS seseorang peminjam.

KETAHUI: Apakah itu CTOS dan kesan terhadap pinjaman perumahan anda?

Bandingkan pakej pembiayaan semula yang ditawarkan oleh bank-bank

Perlu diingat banyak bank menawarkan pakej pinjaman. Antara yang popular termasuk Public Bank, Maybank, Bank Islam dan Bank Rakyat. Ambil masa untuk meneliti setiap pakej bagi mengenal pasti pakej yang paling sesuai untuk anda. Sebagai contoh, ada bank yang menawarkan pinjaman konvensional dan pinjaman Islam, manakala gadai janji boleh dibahagikan kepada pinjaman flexi, separa flexi dan pinjaman bertempoh (atau pinjaman tetap).

Ada pinjaman yang direka untuk peminjam yang benci risiko (risk-averse), di mana kadar faedah ditetapkan selama tempoh pinjaman manakala yang lain pula lebih sesuai bagi peminjam yang tahan risiko (risk-tolerant), di mana kadar faedah berubah mengikut BLR.

Anda bertanggungjawab membuat pengiraan bagi memastikan pembiayaan semula akan membawa manfaat, bukan memakan diri. Ramai yang bertindak melulu tanpa memikirkan objektif dan strategi jangka panjang terlebih dahulu. Satu kesilapan yang biasa adalah membuat pembiayaan semula untuk menikmati ansuran bulanan yang lebih rendah sekarang, namun jika dilihat dengan teliti kesan jangka panjangnya merugikan kerana perlu membayar faedah yang lebih tinggi akibat pelanjutan tempoh pinjaman.

3. Apakah langkah berikutnya?

Proses refinance rumah mengambil masa antara 2-3 bulan atau sehingga 6 bulan dalam sesetengah kes. Ini kerana bagi hartanah pegangan pajak dengan hak milik strata atau individu, pihak bank perlu memohon kebenaran atau kelulusan daripada pihak berkuasa negeri.

Bagi menjimatkan masa, kami sarankan anda menyediakan kesemua dokumen sokongan. Jika skor kredit anda kurang baik, bank mungkin akan meminta dokumen tambahan sebagai bukti kestabilan kewangan anda dan ini boleh melengahkan proses kelulusan.

Selepas memproses permohonan anda, bank akan melantik penilai untuk memeriksa rumah anda. Penilai akan menyediakan laporan penilaian yang mengandungi nilai hartanah anda yang sah untuk diserahkan kepada bank.

Sebaik sahaja pinjaman anda diluluskan, anda akan menandatangani perjanjian pinjaman bank dengan peguam lantikan bank. Bank kemudian akan menyelesaikan pinjaman sedia ada dengan pihak bank ‘lama’ anda, seterusnya memasukkan nilai tunai selebihnya ke dalam akaun bank anda untuk tindakan lanjut.

Jika panduan ini bermanfaat, apa kata baca artikel ini seterusnya: Apa itu penilaian hartanah & 4 faktor yang mempengaruhi nilai sesebuah rumah.

Adakah anda mencari tawaran harta tanah yang hebat? Cari rumah impian anda dari senarai projek baru ini dengan harga serendah RM 266,000!