Pernah tak anda rasa tertanya-tanya kenapa anda tidak pernah dapat 10% – 20% pulangan pelaburan (ROI) seperti yang diuar-uarkan pada awal pembelian unit tersebut dahulu?
Jurujual yang menjual unit tersebut kepada anda pernah katakan kawasan yang strategik dengan pelbagai kemudahan dan akses yang berhampiran, sangat mudah untuk anda mengaut keuntungan daripada pelaburan unit tersebut. Beliau berkata lagi, harga sewa kawasan ini akan naik dan unit tersebut dapat disewakan dengan mudah.
Malangnya, segalanya berubah apabila anda sewakan unit tersebut kepada penyewa anda. Anda alami kerugian! Tetapi, jurujual itu tidak salah. Sebenarnya segalanya berpunca daripada bagaimana anda uruskan rumah sewa tersebut.
Keperluan untuk menanggung kerugian ribuan ringgit akibat daripada pelbagai isu yang perlu diselesaikan membuatkan anda pening dan tertekan. Penyewa tak bayar sewa. Penyewa rosakkan harta benda rumah sewa. Bil elektrik tertunggak ribuan ringgit. Bau haiwan peliharaan memenuhi ruang udara rumah. Penyewa lari dan rumah ditinggalkan begitu sahaja.
Anda pun buntu tidak tahu apa yang perlu dibuat. Berhenti di situ! Anda tidak perlu risau lagi. Ambil segala apa yang terjadi sebagai sebuah pengajaran. Dalam artikel ini, kita akan kongsikan apakah yang perlu anda lakukan sebelum membuat keputusan untuk menyewakan (semula) kepada bakal penyewa anda.
1. Memiliki peraturan rumah sewa
Peraturan rumah sewa bertindak sebagai perlembagaan yang wajib penyewa anda patuhi apabila mereka masuk ke rumah sewa anda. Peraturan rumah sewa ini diterjemahkan di dalam bentuk sebuah perjanjian sewa rumah. Ia memastikan penyewa membayar duit sewa anda tepat pada masanya dan sentiasa patuh dengan arahan anda akan menjadikan aliran kewangan anda sentiasa terurus dengan baik.
Perjanjian sewa rumah memainkan peranan yang penting untuk mengekang daripada pelbagai sifat bermasalah penyewa dan memastikan mereka patuh pada peraturan yang ditetapkan. Ini mengelakkan anda (tuan rumah) menanggung pelbagai kos yang melibatkan kerja-kerja pembaikan harta benda ataupun membayar bil-bil tertunggak yang disebabkan penyewa.
Dengan adanya peraturan, mereka akan berusaha sehabis baik untuk menjaga rumah sewa anda sehingga ke hujung nyawa mereka. Terdapat pelbagai cara anda boleh tetapkan peraturan ini, antaranya anda boleh tanya diri sendiri apakah yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh penyewa dalam rumah sewa anda. Ini akan memastikan anda sendiri faham apakah yang perlu penyewa lakukan dalam rumah sewa anda.
Ingat, jangan copy paste sahaja perjanjian melalui sumber-sumber yang diragui. Lagi-lagi kalau anda tak faham langsung tentang perjanjian tersebut. Anda hanya akan menggali lubang kubur sendiri apabila penyewa bermasalah buat hal dalam rumah sewa anda. Kalau anda seorang tuan rumah, ini caranya untuk menulis perjanjian sewa rumah di Malaysia
2. Tetapkan harga sewa yang memberi keuntungan
Ini adalah prinsip dalam pelaburan hartanah. Tetapkan harga sewa lebih tinggi berbanding bayaran bulanan kepada pihak bank. Ini bagi memastikan secara asasnya sewaan anda akan memberikan anda nilai yang positif terhadap pelaburan anda. Tanpa mengamalkan prinsip ini, sebaik manapun pengurusan rumah sewa anda, anda akan tetap rugi!
Jadi, sebelum anda mengambil mana-mana penyewa, semak dahulu berapakah bayaran bulanan bank anda. Contohnya, kalau anda membayar kepada bank RM1,500 setiap bulan, maka anda harus sewakan unit sewa tersebut sebanyak RM1,650 – RM1,800 untuk memastikan anda mendapat keuntungan 10% – 20% daripada hasil sewaan tersebut. Meskipun 10%-20% adalah tinggi, tidak kira apapun peratusan keuntungan yang anda dapat, pastikan anda mempunyai keuntungan daripada harga yang anda sewakan kepada penyewa.
BACA: 10 kawasan rumah sewa di Malaysia yang paling tinggi cariannya pada tahun 2020
3. Denda lewat bayar sewa rumah
Sebagai tuan rumah, wajib untuk anda tahu hak dan kewajipan anda terhadap penyewa. Dalam memastikan rumah sewa anda sentiasa menjana keuntungan, kelewatan membayar sewa bulanan oleh penyewa wajib untuk anda elakkan. Kelewatan membayar sewa bukan sahaja akan mengganggu aliran kewangan anda (anda terpaksa keluarkan duit anda dahulu untuk bayar pihak bank), tetapi ia akan mendatangkan risiko penyewa tidak bayar langsung segala tunggakan tersebut!
Cara yang paling baik untuk membendung masalah seperti ini adalah untuk mengenakan denda lewat bayar sewa kepada penyewa anda. Dengan melakukan denda ini, mereka akan lebih takut untuk sengaja melewat-lewatkan pembayaran sewa bulanan mereka.
Ingat, penyewa bukan tiada duit untuk bayar sewa anda, tetapi mereka tidak mengutamakan pembayaran sewa anda dengan membayar duit sewa sebaik sahaja mereka telah menghabiskan duit mereka pada perkara-perkara yang lain. Jadi, denda adalah solusi yang terbaik bagi mengertak penyewa dalam memberikan keutamaan untuk membayar duit sewa anda.
4. Sentiasa ambil deposit
Tiada sewaan yang boleh dilakukan tanpa sebarang deposit. Konsep ini harus dipegang oleh mana-mana tuan rumah sama ada masih baharu ataupun sudah menjadi otai dalam bidang ini. Deposit memastikan anda selamat daripada segala tingkah-laku yang melanggar peraturan rumah sewa yang anda tetapkan. Apabila ada harta benda yang rosak disebabkan penyewa? Adakah anda ingin tanggung segala kerosakan tersebut.
Contohnya, sekiranya kerosakan tersebut bernilai RM2,000. Anda pula tidak mengambil sebarang deposit dan penyewa pun bertindak untuk melarikan diri. Siapa lagi yang perlu bayar nilai kerosakan tersebut kalau bukan anda? Kalau anda mendapat keuntungan RM100 setiap bulan dan pada akhir sewaan (1 tahun), anda memperoleh RM1,200, berapakah nilai akhir yang anda akan dapat selepas tolak pembaikan kerosakan tersebut? Anda rugi RM800!
Dengan adanya deposit, sebarang kerosakan seperti ini boleh ditolak dengan mudahnya pada deposit penyewa. Ini bagi memastikan anda terselamat daripada terpaksa menanggung kos pembaikan dan menyelamatkan pelaburan anda daripada kerugian.
5. Lakukan pemeriksaan awal dah akhir
Pemeriksaan memainkan peranan yang penting dalam memastikan penyewa kekal berdisiplin menjaga rumah sewa anda dan memastikan keadaan rumah adalah baik. Pemeriksaan rumah sewa yang dilakukan pada awal penyewaan (sebelum penyewa masuk) bertujuan untuk memberitahu penyewa bahawa mereka perlu pulangkan rumah sewa tersebut seperti keadaan asal apabila tamat tempoh sewaan tersebut. Manakala pemeriksaan akhir pula bertujuan untuk memastikan penyewa pulangkan rumah sewa anda seperti keadaan sedia kala.
Kebanyakan tuan rumah sering terjatuh ke dalam perangkap yang diletakkan oleh Penyewa apabila mereka tidak hirau untuk betul-betul periksa setiap sisi rumah sewa mereka. Penyewa (tetapi tidak semua) secara amnya pandai untuk ‘menyorokkan’ sebarang kecacatan dalam rumah sewa itu daripada anda.
Mereka akan cuba menutupi sebarang kerosakan sama ada melalui penutupan kosmetik (contoh, lubang pada dinding ditampal dengan kertas) ataupun pembaikian yang bersifat sementara (tahan 1-2 bulan kemudian rosak kembali).
Jadi, pemeriksaan akhir adalah sangat penting untuk anda lakukan dengan penuh teliti supaya anda sendiri tidak menanggung mana-mana kerosakan selepas deposit dipulangkan kepada penyewa.
BACA: Panduan dan cara kira duti setem, yuran pengurusan dan guaman bagi perjanjian sewa rumah di Malaysia
Kesimpulan
Dalam memastikan aliran kewangan anda kekal kukuh dan positif sepanjang tempoh sewaan, terdapat 5 perkara yang perlu anda lakukan:
- Memastikan anda mempunyai peraturan rumah sewa
- Tetapkan harga sewa yang menguntungkan
- Kuatkuasakan denda lewat bayar sewa
- Ambil deposit daripada penyewa
- Lakukan pemeriksaan awal dan akhir
Kesimpulannya, sebagai seorang tuan rumah, kami ingin nasihatkan kepada anda untuk sentiasa berlaku profesional dalam menguruskan rumah sewa anda. Elakkan daripada termakan dengan emosi dan sentiasa membuat pertimbangan melalui logik akal dan strategi yang betul.
Disunting oleh Rebecca Hani Romeli