Sudah menjadi suatu kelaziman di Malaysia untuk membeli sesuatu hartanah sebelum ia dibina. Ia dikenali sebagai konsep jual kemudian bina (Sell Then Build — STB). Konsep ini mengundang risiko kepada pembeli kerana tiada kepastian bahawa projek dapat menepati masa yang ditentukan atauakan boleh siap sama sekali.
This article was translated from How to protect yourself from buying ‘sick’ or abandoned projects in Malaysia by Ashraf Wahab.
Konsep STB digunakan untuk membantu pihak pemaju yang mungkin tidak mempunyai aliran tunai yang mencukupi untuk menyiapkan sesuatu projek. Pemaju tersebut boleh menggunakan dana yang diperoleh daripada jualan unit untuk membiayai pembangunan yang sedang berjalan. Di bawah konsep STB, pembeli membayar 10% daripada harga unit dan akan mula membayar ansuran pinjaman mereka berdasarkan peringkat penyiapan pembinaan yang berbeza. Ini juga dikenali sebagai jadual pembayaran progresif.
Disebabkan ketiadaan peraturan yang melindungi pembeli rumah, pihak pembeli menanggung risiko kerana perlu terus membuat pembayaran pinjaman walaupun projek itu tidak disiapkan pada masa hadapan.
Apa itu hartanah ‘sakit’ atau terbengkalai?
Hartanah terbengkalai hanyalah harta yang belum disiapkan. Hartanah ‘sakit’ ditakrifkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan sebagai projek yang telah tertangguh lebih daripada 30% berbanding kemajuan yang dijadualkan atau yang perjanjian jual beli (SPA) telah luput.
Kenapa ini berlaku?
Pembangunan hartanah yang terbengkalai boleh berlaku akibat beberapa sebab, biasanya kerana kekangan kewangan. Sebagai contoh, kenaikan harga bahan atau kadar tenaga kerja boleh menjejaskan jumlah kos projek. Jika pelancaran projek tidak menarik pembeli yang mencukupi, pihak pemaju mungkin tidak mempunyai aliran tunai yang mencukupi untuk menyiapkan projek.
Projek sakit di Malaysia telah mengalami peningkatan sewaktu pandemik COVID-19 akibat sekatan yang dikenakan semasa Perintah Kawalan Pergerakan (PKP). Pada 11 Jun 2023, Timbalan Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan Akmal Nasrullah Mohd Nasir mengumumkan terdapat 481 projek sakit dan 112 projek terbengkalai di Malaysia.
Apa-apa undang-undang yang perlu saya ketahui?
Undang-undang yang mengawal pembangunan hartanah di Malaysia ialah Peraturan-Peraturan Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDA), yang turut melindungi kepentingan pembeli rumah. Namun, perlu ditekankan bahawa Akta ini hanya meliputi hartanah jenis hak milik kediaman. Ini bermakna hartanah perindustrian dan komersial tidak dilindungi oleh Akta tersebut.
Satu-satunya pengecualian untuk hartanah dengan hak milik komersial ialah pangsapuri servis, pejabat rumah pejabat kecil (SOHO) dan jenis yang setara dengannya yang mempunyai hak milik komersial tetapi digunakan untuk tujuan kediaman.
Akta tersebut telah dipinda pada 2015 dan Seksyen 18A pindaan menangani isu terbengkalai oleh pemaju perumahan:
Kesalahan berkaitan pengabaian pembangunan perumahan oleh pemaju perumahan berlesen.
18A. (1) Mana-mana pemaju perumahan berlesen yang meninggalkan atau menyebabkan terbengkalai sesuatu pembangunan perumahan atau mana-mana fasa pembangunan perumahan yang pemaju perumahan itu sedang menjalankan, menjalankan, mengaku janji atau menyebabkan untuk diusahakan adalah melakukan suatu kesalahan dan hendaklah, apabila disabitkan, boleh didenda tidak kurang daripada dua ratus lima puluh ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya.
Apakah tindakan undang-undang yang boleh anda ambil sekiranya terbeli hartanah sakit atau terbengkalai?
Di bawah Seksyen 8A akta tersebut, pembeli boleh menamatkan perjanjian jual beli (SPA) sekiranya di dalam keadaan berikut:
(A) pemaju perumahan berlesen enggan menjalankan atau menangguhkan atau menggantung atau memberhentikan kerja untuk tempoh enam bulan atau lebih berterusan selepas pelaksanaan perjanjian jual beli;
(B) pembeli telah mendapat kebenaran bertulis daripada pembiaya akhir; dan
(C) Pengawal telah memperakui bahawa pemaju perumahan berlesen telah enggan menjalankan atau menangguhkan atau menggantung atau memberhentikan kerja untuk tempoh berterusan enam bulan atau lebih selepas pelaksanaan perjanjian jual beli.
(2) Bagi maksud seksyen ini, “meninggalkan” ertinya enggan menjalankan atau menangguhkan atau menggantung atau memberhentikan kerja secara berterusan untuk tempoh penyiapan sebagaimana yang dipersetujui di bawah perjanjian jual beli.
(3) Sekiranya pembeli menggunakan haknya untuk menamatkan perjanjian jual beli di bawah subseksyen (1), pemaju perumahan berlesen itu hendaklah dalam tempoh tiga puluh hari dari tarikh penamatan itu membayar balik atau menyebabkan dikembalikan kepada pembeli itu semua wang yang diterima oleh pemaju perumahan berlesen daripada pembeli tanpa sebarang faedah.
(4)Setelah menerima bayaran balik di bawah subseksyen (2), pembeli hendaklah dengan serta-merta menyebabkan semua bebanan ke atas tanah itu dikeluarkan dan kos serta perbelanjaan bagi pemindahan itu hendaklah ditanggung oleh pemaju perumahan berlesen dan boleh dituntut sebagai hutang sivil daripada pemaju perumahan berlesen tersebut.
Perkara yang agak rumit di sini adalah anda memerlukan Pengawal Perumahan, seseorang yang dilantik oleh KPKT untuk menentukan bahawa pemaju enggan menjalankan, menggantung atau memberhentikan kerja selama enam bulan atau lebih.
Bolehkah saya mendapatkan bayaran balik?
Seperti yang dinyatakan dalam Seksyen 8A (3) di atas, pemaju hendaklah membayar balik sebarang jumlah yang diterima daripada pembeli tanpa sebarang faedah.
Apa yang perlu saya lakukan sekiranya hartanah yang saya beli menjadi terbengkalai atau sakit?
Jika pemaju melanggar undang-undang, pembeli boleh memulakan tindakan undang-undang terhadapnya. Namun, seperti kebanyakan kes mahkamah, ia bukanlah perkara mudah dan boleh menjadi proses yang berlarutan.
Anda boleh bermula dengan mengupah peguam yang pakar dalam isu ini atau mahir dalam undang-undang harta. Anda boleh berkongsi kos dan tugas dengan pembeli yang lain dengan membentuk kumpulan kerja atau jawatankuasa. Mempunyai suara kolektif juga bermakna lebih banyak kuasa tawar-menawar.
Adakah terdapat sebarang bantuan?
Pada Januari 2023, Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming mengumumkan bahawa pembeli projek sakit boleh memohon penstrukturan semula pinjaman dengan surat sokongan daripada kerajaan untuk membantu meringankan beban mereka.
Bagaimana untuk melindungi diri anda daripada memiliki hartanah terbengkalai?
Walaupun tiada cara untuk menjamin bahawa projek akan disiapkan, terdapat beberapa cara untuk melindungi diri anda daripada memiliki projek yang terbengkalai atau sakit.
1. Beli projek yang telah siap
Anda perlu mencari projek yang telah siap atau pertimbangkan hartanah sub-jualan. Walaupun harga projek yang telah disiapkan mungkin menelan belanja lebih sedikit daripada membelinya daripada pemaju, anda sekurang-kurangnya akan berasa tenang bahawa hartanah itu sudah sedia untuk anda miliki.
2. Cari pemaju yang dipercayai
Terdapat beberapa perkara yang boleh diberikan perhatikan. Pertama sekali, pemaju mesti mempunyai Permohonan Permit Pengiklanan dan Lesen Pemaju (APDL) yang sah daripada KPKT. Nombor lesen ini biasanya pencetak dalam risalah jualan mereka dalam cetakan yang sangat halus.
3. Semak sama ada pemaju telah disenaraihitamkan
Pemaju boleh disenaraihitamkan oleh KPKT atas kesalahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Anda boleh menyemak pemaju yang disenaraihitamkan, serta senarai pemaju tanpa lesen di laman web Jabatan Perumahan Negara.
4. Menjalankan semakan hak milik tanah
Jika anda mempunyai butiran tanah di mana pembangunan berpotensi akan dibina (nombor hak milik, jenis hak milik, mukim/pekan/bandar, daerah dan negeri), anda boleh menjalankan carian tanah. Pencarian tanah boleh mendedahkan beberapa butiran seperti pemilik tanah, jenis hakmilik, status hakmilik (pegangan bebas atau pajakan), pemilik berdaftar semasa, sekatan kepentingan dan bebanan semasa. Ketahui cara menjalankan carian hak milik tanah di sini.
5. Lawati lokasi fizikal
Jika hartanah yang anda rancang untuk beli terletak berhampiran anda, anda boleh melawat tapak sebenar pembangunan yang dirancang. Lazimnya, kebanyakan pembeli akan melawat galeri jualan yang mungkin tidak terletak berhampiran tapak. Anda sekurang-kurangnya dapat melihat keadaan tapak, dan sama ada kemajuan pembinaan seperti yang dijanjikan oleh pemaju. Ia juga merupakan cara yang baik untuk memeriksa kawasan kejiranan di sana.
6. Semak dokumen undang-undang anda dengan teliti
Dokumen utama yang perlu anda tandatangani ialah perjanjian jual beli. Ia adalah dokumen undang-undang yang mengandungi semua butiran transaksi antara pembeli dan penjual. Pastikan anda membaca dan memahami klausa yang ditetapkan dalam perjanjian. Cara paling selamat ialah melantik peguam yang boleh membantu melindungi kepentingan anda. Elakkan menggunakan peguam yang sama yang mewakili pemaju.
7. Beli rumah di kawasan teratas ini
Pemilihan lokasi adalah penting bukan sahaja untuk tujuan kebolehcapaian tetapi kebarangkalian projek yang terletak dalam lokasi yang dicari tersebut untuk terbengkalai akan menjadi semakin kecil. Hartanah di lokasi yang baik kemungkinan besar akan diambil sebaik sahaja ia dilancarkan, sekali gus menghapuskan risiko pemaju tidak mempunyai aliran tunai yang mencukupi.
Semak beberapa hartanah yang disenaraikan di kawasan teratas dalam Lembah Klang.
Petaling Jaya
1. Megah Bangkit
Megah Rise dibangunkan di tapak medan selera Meng Tien yang popular, yang terletak bersebelahan pasar basah Taman Megah. Pembangunan yang terletak di kawasan kejiranan matang Taman Megah ini dikelilingi oleh lot kedai runcit dan mempunyai jarak sepuluh minit berjalan kaki ke stesen LRT Taman Bahagia. Ia menawarkan akses mudah ke lebuhraya LDP di sebelahnya.
2. ATWATER
Kediaman servis ATWATER terletak di dalam kawasan bekas perindustrian Seksyen 13, Petaling Jaya, yang telah dihidupkan semula menjadi kawasan komersial. Ia terletak tidak jauh dari pusat komersial Jaya One dan Hospital Columbia Asia. Pembangunan ini terletak dalam jarak sepuluh minit pemanduan ke stesen MRT Phileo Damansara dan stesen LRT Taman Paramount.
3. Sunway Serene
Projek oleh pemaju terkenal Sunway Property, Sunway Serene adalah kediaman berservis yang menawarkan pemandangan tasik yang tenang dan Kelab Golf Negara Subang (KGNS). Salah satu tarikan utamanya adalah pusat penjagaan dengan kemudahan yang disokong oleh Pusat Perubatan Sunway. Pembangunan ini menawarkan akses mudah ke dua lebuh raya utama, LDP dan Lebuhraya Persekutuan.
4. Pinnacle
Pinnacle Petaling Jaya adalah pembangunan bercampur yang terletak di tengah-tengah daerah perniagaan Petaling Jaya. Selain menara pejabat dan pusat beli-belah runcit, salah satu daripada dua menaranya juga menempatkan Hotel Sheraton. Ia terletak hanya lima minit berjalan kaki dari stesen LRT Asia Jaya dan tidak jauh dari Lebuhraya Persekutuan.
Cheras
1. EkoCheras
EkoCheras adalah pembangunan bercampur dengan tiga blok kediaman servis yang dibina di atas pusat beli-belah EkoCheras. Terletak berhampiran stesen MRT Taman Mutiara, ia menawarkan akses mudah ke pengangkutan awam. Terdapat pelbagai unit yang ditawarkan, antara 596 hingga 1,328 kaki persegi.
2. Aster Residence
Bersebelahan dengan stesen MRT Taman Connaught, Aster Residence merupakan satu lagi hartanah dengan akses mudah ke pengangkutan awam. Pembangunan ini terdiri daripada kediaman berservis dengan keluasan di antara 650 dan 1,009 kaki persegi.
3. Majestic Maxim
Majestic Maxim terletak secara strategik bersebelahan dengan Cheras Sentral Mall dan beberapa minit dari stesen MRT Taman Connaught. Kediaman berservis ini dilengkapi dengan kemudahan seperti kolam handuk, gimnasium, gelanggang bola keranjang dan gelanggang badminton.
4. Lavile Kuala Lumpur
Lavile Kuala Lumpur merupakan satu lagi pembangunan yang terletak di lokasi yang strategik bersebelahan dengan pusat beli-belah AEON Maluri dan stesen MRT Maluri. Kemudahannya kolam pusingan, kolam bermain riadah dan gimnasium. Terdapat juga kedai runcit di tingkat bawah bangunan. Dengan seni bina yang anggun dan landskap dalaman, Laville menawarkan gaya hidup moden dengan akses mudah ke kemudahan berhampiran dalam bandar Taman Maluri.
Mont Kiara
1. Pavilion Hilltop
Mont Kiara adalah salah satu kejiranan yang menjadi rebutan di Kuala Lumpur. Pavilion Hilltop terdiri daripada tiga blok unit kondominium kediaman dengan saiz binaan antara 1,200 dan 1,830 kaki persegi.
2. Arte Mont Kiara
Maksud nama “Arte” dalam Bahasa Melayu adalah “seni”, dan Arte Mont Kiara juga adalah seperti sebuah karya seni, dengan bangunannya dihiasi dengan garisan beralun. Ia terletak di sebelah pusat beli-belah Publika dan Pusat Pameran dan Konvensyen MATRADE. Pembangunan ini terdiri daripada tiga menara unit kediaman servis.
3. Seni Mont Kiara
Seperti maksud namanya, empat blok kondominium itu dinamakan sempena nama artis terkenal: Dali, Monet, Picasso dan Van Gogh. Ciri paling unik pembangunan ini adalah galeri seni seluas 2,000 kaki persegi manakala landskap yang subur menambah ketenangan harta tanah.
4. Agile Mont Kiara
Terletak sangat dekat dengan pusat beli-belah Publika, Agile Mont Kiara merupakan pembangunan besar yang terdiri daripada 11 menara dengan ketinggian yang berbeza-beza dengan unit antara 1,215 hingga 2,766 kaki persegi. Ia mempunyai taman seluas 6.5 ekar dalam pembangunan itu.
Johor Bahru
1. R&F Princess Cove
Terletak hanya beberapa minit pemanduan dari Kompleks Kastam, Imigresen dan Kuarantin (CIQ) Johor Bahru, R&F Princess Cove ialah lokasi yang baik untuk mereka yang sering melakukan perjalanan ke dan dari Singapura. Terminal Bas JB Sentral dan Stesen Kereta Api KTM JB Sentral juga terletak berhampiran. Pembangunan besar-besaran itu terdiri daripada 15 blok kediaman perkhidmatan.
2. TriTower Residence
Satu lagi hartanah yang terletak berhampiran dengan Kompleks CIQ, TriTower Residence dibangunkan oleh Kumpulan SKS dan terdiri daripada dua blok pangsapuri servis 55 tingkat. Ia menampilkan seni bina moden dan unik, dengan dua blok yang disambungkan dengan jambatan langit di tingkat 35.
3. Twin Tower Residence
Satu lagi pembangunan oleh Kumpulan SKS, Twin Tower Residence terletak tidak jauh dari TriTower Residence. Pembangunan ini terdiri daripada apartmen berservis 27 tingkat dan 31 tingkat. Unit dalam hartanah ini bersaiz antara 599 hingga 1,216 kaki persegi.
4. Setia Sky 88
Dibangunkan oleh SP Setia, Setia Sky 88 terdiri daripada tiga blok kediaman servis dan terletak di dalam Pusat Bandaraya Johor Bahru. Terdapat banyak pilihan untuk makanan berdekatan dan pilihan membeli-belah berdekatan termasuk Plaza Pelangi dan KSL City Mall.
Puchong
1. SetiaWalk
Dibangunkan oleh SP Setia, SetiaWalk adalah pembangunan bercampur yang terletak secara strategik di sepanjang LDP di Puchong. LRT Pusat Bandar Puchong terletak pada seberang jalan sahaja. Selain apartmen berservis 27 tingkat, pembangunan itu mempunyai blok pejabat dan unit runcit. Kemudahan di SetiaWalk termasuk gimnasium, kolam renang dan taman permainan.
2. Koi Kinrara
Koi Kinrara menjadi pilihan bagi mereka yang ingin berada di Puchong tetapi jauh dari kesibukan pusat bandar Puchong. Hartanah ini terdiri daripada empat blok pangsapuri berservis dengan binaan antara 908 hingga 3,164 kaki persegi.
3. Le Pavilion
Dibangunkan oleh Flora Development, anak syarikat IOI Properties, Le Pavillion adalah kediaman perkhidmatan pegangan bebas di Bandar Puteri Puchong. Ia terletak berhampiran Hospital Columbia Asia dan kawasan komersial Bandar Puteri Puchong dengan pelbagai pilihan makanan berdekatan.
4. SkyPod Residence
Terletak di tengah-tengah Puchong, Skypod Residence merupakan satu lagi pembangunan IOI Properties hanya bertentangan dengan IOI Mall. Ia mudah diakses dari lebuh raya utama seperti LDP dan KESAS. Ia mempunyai dua blok pangsapuri servis kediaman dengan tiga tingkat lot kedai.