*Artikel ini telah dikemaskini pada 2 Mac 2020.
Jika anda telah membeli hartanah kediaman primer, anda boleh membuat tuntutan kepada pemaju untuk bertanggungjawab terhadap kerosakan dalam Tempoh Liabiliti Kecacatan atau “Defect Liability Period” (DLP). Berikut adalah semua perkara yang anda perlu tahu tentang DLP, termasuk undang-undang bagi kecacatan tidak ketara (pendam) yang telah dipinda baru-baru ini.
Artikel ini diterjemah dari What to do if your ‘new’ property has defects & 4 other must-knows about Defect Liability Period (DLP) oleh Azmah Zakariah.
Dalam artikel terdahulu, kami telah memperkenalkan satu terma yang penting untuk semua pembeli rumah baharu – Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP). Secara mudahnya, ia adalah ‘tempoh jaminan’ daripada pemaju jika berlaku sebarang kecacatan pada hartanah.
Tunggu dulu, ada berita baik untuk pembeli lama, ihsan daripada kerajaan pusat. Jika anda baru saja perasan terdapat kecacatan pada hartanah yang anda beli bertahun-tahun lamanya, anda mungkin masih boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju kerana kecacatan tidak ketara tersebut (kecacatan pertama berlaku tidak boleh melebihi 15 tahun). Ini akan diterangkan dengan lebih terperinci di bawah.
Bagaimanapun, perlu dimaklumkan bahawa ia bukanlah seperti jaminan semasa membeli sebuah kereta baharu. Anda tidak dapat menukar belian anda dengan unit lain jika terdapat kecacatan pada hartanah anda. Anda perlu menjalankan pemeriksaan terperinci kepada unit rumah anda. Buat satu senarai tentang semua kecacatan yang ditemui. Selepas itu, hantar tuntutan kecacatan kepada pemaju.
Jika anda berasa cemas tentang ‘apa, di mana dan bagaimana’ tuntutan kecacatan boleh dilakukan – jangan panic. Panduan ini bertujuan membantu anda memahami terma yang sangat teknikal ini dan apa yang perlu dilakukan sekiranya anda mendapati hartanah baharu yang tidak seperti yang dijangkakan.
Apa maksud sebenar Tempoh Liabiliti Kecacatan ataupun Defect Liability Period (DLP)?
Seperti yang dinyatakan secara ringkas di atas, tempoh liability kecacatan ataupun dikenali sebagai defect liability period (DLP) adalah tempoh jaminan daripada pemaju terhadap sebarang kecacatan pada hartanah. Tempoh masa tanggungan bermula daripada waktu milikan kosong dan kunci hartanah tersebut diserahkan kepada anda oleh pemaju. Jangka masa tanggungan tersebut adalah 24 bulan daripada tarikh anda menerima kunci.
Namun begitu, tidak semua pembangunan baharu dilindungi oleh Tempoh Liabiliti Kecacatan ataupun DLP, kerana di bawah Akta Pemajuan Perumahan, jaminan ini hanya meliputi hartanah dan pemajuan dengan hak milik kediaman (residential title).
Selain itu, hartanah kediaman hak milik strata mempunyai perlindungan tambahan di bawah Akta Pengurusan Strata (Strata Management Regulation 2015) yang berkaitan dengan pengurusan dan penyelenggaraan bangunan serta harta milik bersama dalam pembangunan strata.
Berikut adalah 4 perkara yang pemilik rumah perlu tahu mengenai DLP:
1. Apakah isu yang mungkin timbul dalam Tempoh Liabiliti Kecacatan?
Di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966, anda dibenarkan membuat tuntutan terhadap apa-apa kecacatan pada rumah yang berlaku semasa pembinaan rumah tersebut dan tidak diperbaiki sebelum anda menerima kunci rumah anda. Kecacatan ini termasuk keretakan pada dinding, papan lantai atau jubin lekang, lekapan yang tidak dapat digunakan (seperti sambungan elektrik, suis lampu, paip air dll.) malahan pintu dan gril keselamatan yang tidak sejajar.
Satu isu biasa yang mungkin timbul dalam Tempoh Liabiliti Kecacatan adalah pengubahsuaian hartanah. Jika dalam tempoh pengubahsuaian rumah anda menambahkan kecacatan kepada hartanah, pemaju mungkin tidak mahu membaiki kecacatan tersebut. Oleh itu, sebaiknya anda tunggu hingga Tempoh Liabiliti Kecacatan tamat sebelum melakukan apa-apa ubah suai, melainkan anda memang tidak mahu membuat tuntutan kecacatan kepada pemaju.
Satu lagi isu yang biasa berlaku adalah penjualan hartanah dalam Tempoh Liabiliti Kecacatan. Secara amnya, hartanah sekunder dijual pada ‘asas sebagaimana adanya’ – iaitu apa yang anda lihat, itu yang anda dapat. Bagaimanapun, jika hak untuk membuat tuntutan kecacatan dalam tempoh tanggungan dipindahkan kepada pembeli baharu, pemaju selalunya akan memenuhi tuntutan kecacatan pembeli baharu tanpa sebarang kos tambahan.
KETAHUI: Apakah perbezaan antara wasiat, hibah dan faraid?
2. Apa yang perlu diperhatikan semasa pemeriksaan kecacatan dijalankan?
Pemeriksaan rumah mungkin sesuatu yang baharu dan sukar bagi anda. Satu tip terbaik daripada kami ialah bawa bersama Perjanjian Jual Beli (SPA), pita pengukur tahan lasak, pad nota dan beberapa sticky note serta pen penanda yang dakwatnya tidak meleleh untuk mencatatkan pemerhatian anda :
1) Mulakan dengan memastikan butiran rumah sepadan dengan apa yang tertulis dalam SPA anda. Kira setiap titik sambungan dan periksa semua alatan isi rumah yang diberi untuk mengesahkan buatan dan modelnya adalah sama dengan yang tersenarai dalam SPA. Catatkan setiap perbezaan supaya anda dapat membawa perkara tersebut kepada pemaju.
2) Seterusnya, uji setiap lekapan dalam rumah untuk mengesahkan ia boleh berfungsi dengan baik dan tidak terdapat retak atau sumbing pada lekapan yang dipasang itu. Anda juga boleh buka paip dan pancuran untuk memeriksa sama ada air telah disambungkan atau untuk memastikan tidak ada paip yang bocor.
3) Akhir sekali, periksa sama ada mutu kerja pemaju memuaskan atau sebaliknya. Periksa setiap dinding, lantai, siling, pintu dan tingkap jika terdapat kecacatan yang jelas dan periksa sama ada semuanya telah dijajarkan dengan baik dan lurus. Sudah tentu anda tak mahu rumah berdinding senget atau pintu dan tingkap yang tersekat!
4) Catatkan setiap kecacatan dan ambil gambar setiap satunya supaya anda boleh lampirkan bersama tuntutan kecacatan anda kepada pemaju. Kebanyakan pemaju ada menyediakan borang tuntutan kecacatan yang perlu anda isi dan hantar, sama ada kepada mereka atau pejabat pengurusan (jika ia sebuah kondominium).
BACA: Apa itu penilaian hartanah & 4 faktor yang mempengaruhi nilai sebuah rumah
3. Apa akan berlaku selepas tuntutan kecacatan dihantar?
Apabila tuntutan telah dihantar, pemaju mempunyai masa 30 hari untuk menjalankan kerja pembaikan pada rumah bermula daripada tarikh mereka menerima tuntutan anda. Selepas pembaikan selesai, pemaju akan menjadualkan pemeriksaan pembaikan tersebut dengan anda. Jika anda dapati masih ada sebarang kecacatan besar yang lain, pemaju wajib menjalankan pembaikan tambahan sekiranya ia masih dalam Tempoh Liabiliti Kecacatan.
Namun demikian, menurut Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), jika pemaju tidak memberikan respon kepada tuntutan kecacatan anda, anda boleh mengupah sendiri kontraktor dan mendapatkan balik bayaran pembaikan tersebut daripada peguam pemaju.
HBA juga menasihatkan pembeli-pembeli rumah yang menghadapi masalah pembaikan kecacatan rumah untuk bersama-sama membuat tuntutan kerana ini mungkin dapat membuatkan pemaju lebih memandang serius isu tersebut.
Jika pemaju masih berdegil dan enggan menjalankan pembaikan selepas tamat tempoh masa 30 hari atau enggan membayar balik kos pembaikan, pembeli rumah dibenarkan menghantar tuntutan (bagi tuntutan sehingga RM50,000 sahaja) kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Tribunal Perumahan) supaya tindakan dapat diambil terhadap pemaju terbabit.
BACA: Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?
4. Apa berlaku sekiranya kecacatan (pendam) ditemui selepas Tempoh Liabiliti Kecacatan tamat?
Kecacatan pendam ialah kecacatan pada bahan dan/atau mutu kerja yang tidak dapat ditemui semasa pemeriksaan am dilakukan dan ia akan membawa kepada kepincangan struktur atau kerosakan jika tidak diperbaiki. Kecacatan pendam juga dikenali sebagai kecacatan tidak ketara kerana biasanya ia hanya akan ditemui beberapa tahun kemudian.
BACA: (Terbaru) Semak dahulu senarai hitam (blacklisted) pemaju perumahan sebelum membeli rumah
Di bawah Akta Pembatasan 1953, pembeli mempunyai had masa selama 6 tahun untuk mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju daripada kecacatan mula-mula berlaku. Masalah dengan had masa ini adalah selalunya pembeli tidak sedar kecacatan telah berlaku dan apabila mereka menyedarinya, tempoh 6 tahun tersebut telah pun tamat. Sedangkan, tempoh 6 tahun tetap berjalan tanpa mengambil kira bila pembeli menemui kecacatan tersebut.
Melalui Rang Undang-undang (Pindaan) Pembatasan 2018 yang diluluskan pada April 2018, kini pembeli mempunyai had masa 3 tahun daripada tarikh kecacatan DITEMUI untuk mengambil tindakan terhadap pemaju.
Sebagai contoh, A membeli rumahnya pada tahun 2000. Pada tahun 2010, dia mendapati dinding rumahnya rosak teruk akibat retak yang tidak ketara. Walaupun laporan bangunan menyatakan bahawa retak tersebut bermula daripada tahun 2004; A mempunyai masa sehingga tahun 2013 untuk mengambil tindakan terhadap pemaju kerana dia hanya menemuinya pada tahun 2010.
Namun begitu, pembeli tidak boleh mengambil tindakan kepada pemaju sekiranya tempoh telah melebihi 15 tahun daripada kecacatan mula-mula berlaku. Ini bermakna jika kecacatan pertama kali muncul dalam tahun 2001 tetapi hanya ditemui dalam tahun 2018, tiada tindakan yang dapat diambil terhadap pemaju kerana tempoh pembatasan 15 tahun telah tamat pada tahun 2016.
Sebagai ringkasan…
Walaupun Tempoh Liabiliti Kecacatan kelihatan sangat panjang, jangan lengahkan pemeriksaan rumah anda kerana pastinya anda mahu semua kecacatan diperbaiki sebelum berpindah masuk. Buat pemeriksaan dengan teliti, catatkan sebarang kecacatan pada hartanah anda atau sebarang perbezaan antara apa yang terkandung dalam SPA dengan apa yang sebenarnya ada dalam rumah anda.
Jika anda dapati pemaju tidak mahu membayar tuntutan pembaikan anda, anda hanya perlu ingat bahawa anda boleh membuat aduan kepada Tribunal Perumahan atau mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju.
Baca artikel ini sterusnya: Apa maksud Serahan Milikan Kosong atau Vacant Possession (VP) bagi hartanah kediaman di Malaysia?