Adakah anda ingin membeli atau berpindah ke kondominium jenis strata? Sebelum membuat keputusan ini, ketahuilah beberapa perkara penting berkenaan perumahan strata di Malaysia.
Artikel ini diterjemah dari 5 things Malaysians should know before buying a high-rise strata property oleh Ariff Yusof.
Terdapat pelbagai sebab kenapa ramai orang memilih kondominium sebagai tempat tinggal. Contohnya, mungkin anak-anak mereka sudah dewasa dan berpindah keluar. Justeru, kawasan kondominium mungkin tidak terlalu besar. Harganya juga lazimnya lebih murah berbanding rumah teres atau banglo, terutama sekali di kawasan bandar.
Walau bagaimanapun, ambil perhatian bahawa hartanah strata tidak terhad hanya kepada unit bertingkat tinggi seperti kondominium, pangsapuri dan kediaman servis – perumahan landed yang berpagar dan mempunyai pengawal keselamatan yang dikenali sebagai ‘horizontal strata’ juga adalah di bawah kategori ini.
Jangan lupa, rumah jenis teres atau banglo yang dibina atas sebidang tanah selalunya memakan kos yang tinggi. Selain itu, pemilik harus menjaga kemudahan dan menanggung kos sebarang kerja ubah suai rumah. Kondominium lebih sesuai untuk mereka yang tidak mempunyai banyak masa, atau tidak gemar membersihkan rumah. Satu lagi kelebihan kondominium adalah pelbagai kemudahan yang disediakan seperti khidmat pengawal keselamatan dan tukang sapu, kolam renang, dewan serbaguna, taman permainan kanak-kanak dan gelanggang untuk aktiviti sukan.
Anda perlu memahami undang-undang yang merangkumi pengurusan dan penyelenggaraan hartanah strata, seperti Akta Pengurusan Starata, 2013 ( Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata SMA 2013), peraturan dan undang-undang melalui Tribunal Pengurusan Strata. Penting juga untuk mengetahui perkataan-perkataan asas yang sering digunakan seperti ‘Harta Bersama Terhad’, ‘Unit Perkongsian’, Badan Pengurusan Bersama (JMB), ‘JMC’, ‘Perbadanan Pengurusan (MC), ‘AGM’, ‘Proxy’ , ‘Calon’, ‘COB’, ‘Caj’, ‘Kumpulan Wang Pelepas (Sinking Fund)’, ‘akaun penyelenggaraan’, dan ‘oleh undang-undang’.
Mungkin banyak lagi yang perlu anda ketahui jika ingin tinggal di kondominium, berbanding dengan menguruskan rumah sendiri. Tetapi jika anda fasih dengan selok-belok strata, kehidupan anda di kawasan kondominium akan lebih harmoni. Ini adalah beberapa perkara yang perlu anda tahu:
1. Sedia membayar pelbagai caj
Sebagai pemilik unit di kondominium, anda akan dikenakan caj servis bulanan yang merangkumi kos penyelenggaraan, pengurusan kawasan, termasuk juga caj Kumpulan Wang Pelepas untuk kegunaan masa hadapan.
Semua caj ini berubah dari masa ke semasa mengikut kadar inflasi dan perkara yang diluar jangkauan. Kebanyakan fasiliti atau servis seperti lif, kolam renang dan pengawal keselamatan agak mahal untuk diselenggara. Namun, kemudahan inilah yang menarik minat anda untuk pindah ke kondominum.
Jika ini adalah kali pertama membeli kondominum, pasti anda tahu apa itu Surat Perjanjian Jual Beli (SPA) dan SMA 2013. Ini akan memberikan gambaran asas maksud strata, siapa yang membuat penyelenggaraan, siapa yang membuat keputusan untuk menjalankan sebarang kerja, adakah pemaju yang bertanggungjawab, atau terdapat JMB atau MC yang diberi kepercayaan untuk menguruskan semuanya.
Ketahui juga tanggungjawab anda. Setiap caj yang dikenakan memberi manfaat. Pastikan bayaran setiap bulan disegerakan. Jika tidak, anda boleh dikenakan caj yang tinggi di kemudian hari. Caj faedah untuk amaun yang dimiliki dikira 10% setiap tahun pada kiraan setiap hari. Terdapat juga caj cukai tanah and cukai petak. Anda perlu fasih dengan Jadual Petak, dan formula unit syer untuk mengira caj perkhidmatan.
2. Toleransi adalah penting
Kita sering mendengar pelbagai kisah seram yang berlaku di kondominium. Boleh dikatakan, ia bergantung kepada nasib anda. Pemilik kondominium berkongsi dinding, lantai, siling, ruang tamu, lorong masuk, kawasan parkir (malah ada yang berkongsi makanan). Hormati jiran-jiran anda. Mereka juga mempunyai hak untuk memiliki persekitaran yang selesa, senyap dan kehidupan harmoni.
Jiran anda juga akan menghargai sekiranya anda tidak memasang televisyen atau radio dengan kuat, berjalan dengan perlahan, tutup pintu dengan perlahan, elakkan vakum rumah pada waktu tidur. Penghuni yang tidak bertimbang rasa boleh mengakibatkan kesan buruk kepada keadaan sekeliling. Bukan itu sahaja, anda juga perlu mengamalkan sikap toleransi untuk hidup di kondominium. Sebagai contoh, bertoleransi dengan bunyi-bunyi bising, kanak-kanak bermain di kawasan persekitaran, bunyi gerudi dari unit yang sedang melakukan pengubahsuaian atau juga bunyi bising daripada jiran yang baru berpindah.
Antara satu isu tinggal di rumah strata juga adalah kebocoran antara tingkat. Kalau terdapat kebocoran antara tingkat, anda perlu fahami siapa yang bertanggungjawab untuk membaiki kebocoran antara tingkat tersebut, dan mengambil langkah untuk elaki daripada kerosakan disebabkan air pada masa depan.
3. Patuhi peraturan komuniti
Tiada siapa suka dibelenggu peraturan. Sama ada di kondominium kecil atau besar, selalunya terdapat peraturan yang ditetapkan oleh pemaju, JMB, ataupun MC untuk kebaikan semua pemilik dan residen. Peraturan ini merangkumi hampir semua perkara, termasuk perkara larangan, pemilihan pengurusan, pemberian unit parkir dan pengunaan fasiliti untuk tujuan rekreasi.
Pemilik yang gagal mematuhi peraturan boleh disaman. Aduan yang disokong dengan sebab yang relevan boleh menngakibatkan rumah anda disita sekiranya saman anda tidak dibayar. Ingatlah, anda akan lebih gembira tinggal di kondominium jika mampu mematuhi peraturan.
4. Bantuan sukarela
Semua pemilik rumah akan menjadi ahli JMB secara automatik. Ia dibentuk sebelum kewujudan strata lagi. Untuk pengurusan yang menggunakan MC, sebelum kondominum anda menerima status strata, sebarang penjagaan bersama akan diletakkan kepada individu.
Wakil pengurusan daripada JMC/Pengurusan Komiti dibentuk secara sukarela dan dianggotai pemilik rumah. Walau bagaimanapun, pastikan anda mematuhi setiap peraturan atau bersiap sedia untuk disaman sehingga RM250,000 sekiranya menyalahgunakan tanggungjawab anda.
Sudah pasti ada pemilik yang tidak akan meluangkan masa untuk membuat kerja sukarela, ataupun tunjuk muka di mesyuarat komiti terutamanya jika projek hanya berskala kecil. Nasihat kami, janganlah jadi seperti orang ini. Apabila tinggal di kondominium, anda menjadi sebahagian dari komuniti. Anda harus bersedia meluangkan masa untuk kerja sukarela buat JMC/Pengurusan Komiti atau menyertai komiti istimewa, membantu mendapatkan harga kasar untuk kerja pembaikan, atau bertanggungjawab untuk kebaikan bersama. Jika anda sanggup bekerjasama, sudah pasti jiran dan komuniti sekitar akan menghormati anda.
5. Buat penyelidikan anda dahulu
Apabila anda mempunyai keraguan untuk membeli kondominium, anda perlu menyelidik untuk lebih memahami kondominium tersebut. Antara soalan yang patut ditanya pada diri sendiri, penghuni yang sedia ada dan pada agensi hartanah adalah seperti berikut:
1) Apa sejarah dan latar belakang rumah tersebut. Sebagai contoh, adakah kondominium berkenaan selalu mengalami masalah air atau mungkin kutipan caj servis yang teruk?
2) Jika membeli rumah yang belum menerima taraf status strata, adakah anda yang perlu menanggung kos untuk sebarang pembinaan di kawasan residen, adakah perkara ini dinyatakan dalam borang Surat Penjanjian Jual Beli (SPA)?
3) Minta bukti pembayaran/sijil untuk unit yang anda ingin beli. Badan pengurusan adalah tertakluk di bawah Akta Pengurusan Strata yang akan memberikan anda bukti pembayaran/sijil dalam tempoh 21 hari selepas permohonan bertulis anda dikemukakan.
4) Apakah situasi kewangan semasa JMB atau MC? Minta salinan laporan kewangan akhir tahun, bajet terkini, atau bukti perlindungan insuran. Bagaimanapun, perkara-perkara ini selalunya sukar untuk dilakukan kerana pengurusan selalunya akan mengatakan maklumat ini adalah terhad dan sulit. Anda mungkin perlu berusaha lebih sedikit, untuk mengelakkan beban caj yang tiba-tiba mendadak dan akhirnya menyebabkan nilai rumah anda semakin merudum.
5) Adakah fasiliti dijaga dan diurus dengan baik?
6) Adakah pemilik rumah dianggap sebagai pemilik fasiliti atau pemaju mempunyai hak ke atas fasiliti berkenaan?
7) Berapa unit yang dibina dan dimiliki oleh pemaju? Sekiranya pemaju membina banyak bangunan, adakah mereka bertindak sebgai JMC/MC?
8) Berapa unit yang telah disewakan? Dalam bangunan yang mempunyai ramai penyewa berbanding pemilik, selalunya kurang ahli komuniti yang membuat kerja sukarela.
9) Adakah parkir ekstra untuk pemilik atau cukupkah parkir untuk pelawat? Bagaimana pula parkir untuk motosikal?
10) Jika terdapat kawasan kosong di sekitar kondominium, mungkinkah ada projek lain di masa hadapan. Jika ya, mungkinkah ia akan menjejaskan kualiti hidup anda?
11) Pernahkan anda mendengar sebarang ‘konflik dalaman’ atau ‘kemelut kuasa pengurusan’ dalam kondominium berkenaan?
12) Adakah terdapat kes penyelewengan ataupun berlaku ketirisan di dalam Kumpulan Wang Pelepas?
Cuba berkomunikasi dengan penghuni dan pemilik kondominium untuk menjawab soalan-soalan ini. Paling penting, keputusan untuk tinggal di kondominium adalah berdasarkan toleransi anda sendiri.
Membeli kondominium mungkin suatu keputusan yang bijak, tetapi ia bergantung kepada persekitaran sosial, kewangan dan aspek undang-undang pembelian. Walau pembelian rumah jenis apa sekalipun, fikirlah sedalam-dalamnya sebelum membuat keputusan yang terbaik untuk keluarga anda.