Apa itu Jadual Petak & bagaimana menggunakan formula unit syer untuk mengira caj perkhidmatan?

Selain hak milik strata, ada satu lagi dokumen yang tidak kurang penting bagi pemilik hartanah strata iaitu Jadual Petak dan unit syernya. 

© blanscape | Getty Images

Dalam artikel ini, kami kongsikan bagaimana jadual petak dan formula bahagian unit memainkan peranan penting dalam pengurusan dan perkhidmatan hartanah di Malaysia.

Sebelum itu, perlu dinyatakan bahawa unit syer penting bagi pemilik hartanah strata kerana ia menentukan:

  • jumlah yang perlu dibayar oleh pemilik hartanah sebagai caj perkhidmatan dan kumpulan wang caruman
  • bilangan undi yang diumpukkan kepada setiap pemilik hartanah strata untuk pengundian secara pungutan suara
  • bilangan individu yang boleh dicalonkan oleh pemilik yang memiliki dua atau lebih petak untuk pemilihan ahli jawatankuasa

Berikut adalah beberapa fakta penting yang perlu difahami mengenai Jadual Petak dan unit syer.

1. Apa itu Jadual Petak?

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Strata Management Act atau SMA) dan Akta Hakmilik Strata 1985, mana-mana unit individu dalam sebuah skim pemajuan kediaman atau komersil dikenali sebagai petak. Jadual Petak pula secara asasnya merupakan pelan lantai yang memberi gambaran keseluruhan dan ukuran lantai setiap petak dalam skim pemajuan. Jadual Petak juga menunjukkan unit syer yang dicadangkan bagi setiap petak dan jumlah unit syer semua petak. Bagi pemajuan berfasa, Jadual Petak akan menunjukkan kuantum unit syer sementara bagi setiap blok sementara. Jumlah unit syer kesemua petak termasuk blok sementara biasanya dikenali sebagai unit syer agregat.

Di bawah S.6(1) SMA, pemaju tidak boleh menjual mana-mana petak dalam sesebuah skim pemajuan sehinggalah Jadual Petak difailkan dengan Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings atau COB). Menurut S.6(3), jurukur tanah berlesen pemaju dan arkitek yang bertauliah diperlukan bagi memperakui sesebuah bangunan atau tanah itu boleh dipecah bahagi.

Di samping itu, pemaju mesti mempamerkan Jadual Petak mereka di suatu kedudukan yang mudah dilihat di dalam pejabat dan galeri jualan supaya pembeli tahu apa sebenarnya yang mereka beli.

SMA juga mewajibkan pemaju mematuhi prasyarat-prasyarat tertentu sebelum mula menjual mana-mana petak, seperti:

a) memastikan semua pembayaran premium dan caj kepada pihak berkuasa dan badan yang berkenaan telah dibuat;
b) membuat pengukuran tanah dan strata;
c) mendapatkan kelulusan pelan bangunan dan pengumpukan unit syer.

Secara umumnya, Jadual Petak disediakan oleh jurukur tanah berlesen pemaju dan terdiri daripada pelan lokasi, pelan tingkat dan pelan tandaan. Kesemuanya dilukis mengikut pelan bangunan yang telah diluluskan. Jadual Petak juga menunjukkan kesemua petak dengan dimensi, kawasan, unit syer, petak aksesori dan petak harta bersama menggunakan format yang sama dengan pelan hak milik strata yang telah diluluskan. Contoh ada disediakan di bawah.

© Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia

Oleh yang demikian, pemaju tidak boleh sewenang-wenangnya mengambil harta bersama dan menukarkan kawasan tersebut menjadi petak aksesori dengan sesuka hati seperti yang diamalkan sebelum ini. Contohnya, menukarkan tempat parkir kenderaan yang tidak terjual menjadi unit pemaju.

Di samping itu, walaupun Jadual Petak tidak wajib bagi petak yang telah dijual sebelum penguatkuasaan SMA 2013, S.6(2) Akta Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 memperuntukkan dalam kes di mana penjualan petak dalam bangunan atau tanah yang ingin dipecah bahagi atau jualan berlaku sebelum penggubalan Akta 2013 tersebut, pemaju perlu memfailkan Jadual Petak bagi keseluruhan bangunan atau tanah termasuk dengan petak-petak yang telah dijual.

BACA: Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia

2. Apa itu unit syer?

Unit syer adalah nilai yang diberi kepada setiap petak oleh jurukur tanah berlesen yang dilantik oleh pemaju untuk menentukan caj perkhidmatan, kumpulan wang caruman dan bayaran-bayaran lain. Ini memastikan sebarang caj yang dikenakan ke atas setiap pemilik petak dikira secara telus dan saksama.

Penggubalan SMA 2013 memperuntukkan bahawa jumlah caj yang perlu dibayar oleh setiap pemilik petak perlu dikira menggunakan unit syer dan memperkenalkan formulanya dalam Jadual Pertama. Namun, formula in hanya terpakai untuk hartanah yang tidak mempunyai sebarang unit syer diumpukkan kepadanya pada masa jualan (iaitu sebelum 1 Jun 2015), kerana kawasan-kawasan pemajuan tertentu pada masa itu boleh dijual tanpa memerlukan unit syer diberi kepada petak.

© nizamkem | 123rf

Setelah SMA 2013 digubal pada 1 Jun 2015, pemaju diwajibkan memfailkan Jadual Petak dengan Pesuruhjaya Bangunan dengan menunjukkan unit syer yang dicadangkan bagi setiap petak. Pemaju juga diwajibkan memohon Sijil Formula Unit Syer (Certificate of Share Unit Formula atau SiFUS) daripada Pejabat Tanah dan Galian (PTG) setiap negeri. Formula dalam SiFUS ini tertakluk kepada peraturan hak milik strata setiap negeri.

Oleh kerana unit syer dikira berdasarkan keluasan, penggunaan, saiz dan lokasi petak aksesori menggunakan formula yang ditetapkan di bawah peraturan hak milik strata setiap negeri, unit syer mesti ditentukan sebelum penjualan dibuat supaya pembeli boleh mengetahui sejak awal lagi berapa banyak yang perlu mereka dan pemaju bayar untuk unit yang tidak terjual.

Di samping itu, unit syer penting bagi seorang pemilik petak mengetahui hak mengundi semasa mesyuarat agung, kerana setiap unit syer mewakili satu undi di bawah peraturan SMA. Pemegang taruh yang lebih besar mempunyai lebih hak bersuara dalam membuat keputusan semasa Mesyuarat Agung Tahunan atau Mesyuarat Agung Luar Biasa jawatankuasa pengurusan apartmen atau kondominium.

Ini bermakna pemilik sebuah emper akan mempunyai unit syer yang lebih dan dengan itu, lebih hak mengundi (jika pengundian dibuat secara pungutan suara) berbanding seorang pemilik unit pertengahan. Pemilik petak dengan unit syer yang tinggi juga perlu membayar caj perkhidmatan yang lebih tinggi.

3. Pengiraan unit syer

Sebagai contoh pengiraan unit syer, kami merujuk kepada perlembagaan Kuala Lumpur, di mana unit syer dalam sebuah skim strata dikira menggunakan formula dalam Jadual Kedua Peraturan Hakmilik Strata Baharu (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) 2019:

Formula Pengiraan Pengumpukan Unit Syer

Unit Syer sebuah Petak = (A x F¹ x F²) + (B x F³)

Unit Syer sebuah Petak Tanah: (A x 0.8) + (B x F³)

A = keluasan petak
B = keluasan petak aksesori
F1 = pemberat bagi jenis petak seperti ditentukan dalam Jadual A
F2 = pemberat bagi petak lantai keseluruhan seperti ditentukan dalam Jadual B
F3 = pemberat bagi petak aksesori seperti ditentukan dalam Jadual C

Sebelum ini, ramai pemilik hartanah strata dikenakan caj perkhidmatan mengikut kaki persegi. Lebih besar keluasan hartanah dalam kaki persegi, lebih tinggi caj perkhidmatannya. Keadaan ini berubah dengan pindaan pada SMA dan kes Ekuiti Setegap Sdn Bhd melawan Plaza 393 Management Corporation [2019] di mahkamah baru-baru ini di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan pengiraan menggunakan kaedah kaki persegi adalah tidak tepat dan undang-undang menetapkan pengiraan perlu dibuat berdasarkan unit syer.

Dengan itu, banyak jawatankuasa pengurusan hartanah strata yang telah lama terpaksa mengira semula caj perkhidmatan mereka mengikut unit syer setiap petak. Sebagai contoh, caj perkhidmatan sebuah petak apartmen akan dikira seperti berikut:

4. Apakah faktor pemberat bagi pemajuan guna campur?

Dalam sebuah pemajuan /guna campur, faktor pemberat berbeza diberikan berdasarkanjenis hartanah. Sebagai contoh, di bawah Jadual Pertama, bahagian kediaman akan mempunyai faktor pemberat satu, kompleks jualan dan pusat perubatan faktor pemberat dua atau lebih, manakala kemudahan parkir kenderaan faktor kurang daripada satu.

© Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia

© Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia

© Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia

Kesemua jenis petak juga diberi sedikit pelarasan bergantung kepada sama ada petak terbabit mendapat manfaat daripada lif, eskalator atau penyaman udara. Seperti yang ditunjukkan dalam contoh di bawah, faktor pemberat bagi setiap jenis petak dan kemudahan yang tersedia akan menentukan jumlah akhir caj perkhidmatan yang perlu dibayar.

Baru-baru ini, Mahkamah Rayuan dalam kes Muhamad Nazri Mukamad melawan JMB Menara Rajawali & Anor memutuskan bahawa sebuah Jawatankuasa Pengurusan Bersama (Joint Management Body atau JMB) tidak berhak menentukan kadar caj berlainan bagi jenis petak berbeza.

Pemilik sebuah apartmen servis di Menara Rajawali itu menyaman JMB apartmen dan pemilik tempat parkir apabila JMB menetapkan kadar perkhidmatan bagi pemilik kediaman dan kedai pada RM2.80 setiap unit syer, dan perkhidmatan tempat parkir pada RM1.68 setiap unit syer. Mahkamah memutuskan JMB tidak mempunyai kuasa semulajadi dan tidak juga boleh mendakwa memiliki kuasa untuk menetapkan dan mengenakan kadar yang berlainan tersebut.

5. Mengapa unit syer lebih baik untuk pemilik hartanah strata?

Unit syer penting bagi pemilik hartanah strata kerana ia menghasilkan pengiraan yang lebih adil bagi pelbagai caj pengurusan dan caruman wang.

Di samping itu, unit syer membolehkan pemilik mengenalpasti dengan mudah bilangan undian yang akan diumpukkan kepada mereka untuk undian pungutan suara semasa mesyuarat agung jawatankuasa pengurusan.

Unit syer juga membolehkan pemilik yang memiliki dua atau lebih petak menentukan bilangan individu yang boleh mereka calonkan untuk pemilihan ahli jawatankuasa, tertakluk kepada peraturan jawatankuasa.

Sekian untuk kali ini. Pengetahuan mengenai Jadual Petak dan unit syer adalah penting dalam melengkapkan pengetahuan anda sebagai pemilik rumah yang bijak. Jika anda menghadapi sebarang masalah berurusan dengan jawatankuasa pengurusan, baca artikel mengenai Tribunal Pengurusan Strata ini.

Share