Ketika banjir besar melanda Taman Sri Muda di Shah Alam, Selangor, pada bulan Disember 2021, muncul dakwaan mengenai perubahan kegunaan tanah di kawasan tersebut. Pada mulanya, tanah tersebut digunakan untuk pengekalan air tetapi kemudian diasingkan kepada pemaju hartanah yang didakwa tidak mengisi semula tanah sebelum membina rumah. Dalam artikel ini, kita melihat bagaimana pembeli rumah boleh melakukan usaha wajar mengenai kegunaan tanah dan saliran untuk memastikan pembelian hartanah mereka berjaya.

Artikel ini telah diterjemahkan daripada Land use zoning and drainage laws in Malaysia: What homebuyers need to know oleh Khairul Khalid.
Di Malaysia, pengezonan kegunaan tanah menentukan bagaimana sebidang tanah digunakan – sama ada kediaman, komersial atau industri. Kegunaan tanah semasa dan terancang yang dibenarkan di dalam bandar atau ibu kota, termasuk kepadatan pemajuan, nisbah plot dan kawasan hijau, diperincikan dalam rancangan atau pelan pihak berkuasa tempatan seperti Pelan Pembangunan Kuala Lumpur dan Rancangan Tempatan Petaling Jaya.
Dalam kebanyakan kes, majlis perbandaran akan menetapkan standard pembangunan yang perlu dipatuhi oleh pemaju sebelum mereka menjalankan sebarang pembinaan, termasuk menyediakan infrastruktur yang sesuai seperti jalan raya dan sistem saliran / perparitan.
Kami bercakap dengan Datin Tr Hjh Noraida Saludin, Presiden Institut Perancang Malaysia untuk mendapatkan lebih banyak maklumat mengenai undang-undang pengezonan kegunaan tanah dan saliran di Malaysia.

BACA: Nisbah plot di Malaysia: Formula kiraan & perkara lain yang pembeli rumah perlu tahu
Apakah yang perlu diketahui oleh pembeli tentang pengezonan, penggunaan tanah dan undang-undang kawalan pemajuan?
Pengezonan, atau lebih dikenali sebagai pengezonan kegunaan tanah, merujuk kepada penggunaan tanah yang dirancang dan / atau dibenarkan dan merupakan salah satu penentu utama dalam kawalan pemajuan. Maksud ‘tanah’, ‘kegunaan tanah’, dan ‘pemajuan’ digunakan dalam konteks Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976.
Undang-undang tersebut, yang juga dikenali sebagai sebagai Akta 172, diperkenalkan untuk memastikan undang-undang dan dasar yang seragam untuk “pengendalian dan peraturan yang tepat mengenai perancangan bandar dan desa di Semenanjung Malaysia”. Wilayah-Wilayah Persekutuan, Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang perancangan yang serupa.
Pengezonan kegunaan tanah di setiap negeri diatur melalui pelan pemajuan yang disediakan di bawah Bahagian III Akta 172 (merangkumi Seksyen 7 hingga 17). Ini terdiri dari Rancangan Struktur Negeri dan siri pelan atau rancangan tempatan yang diaturkan untuk setiap daerah, perbandaran dan ibu kota di negeri masing-masing.
Pelan ini diwartakan sebagai dokumen berkanun untuk kawalan dan kegunaan tanah di Malaysia. Rujukan utama untuk pengezonan kegunaan tanah adalah rancangan tempatan kerana ia menunjukkan pengezonan yang dicadangkan – merangkumi kegunaan tanah yang sedia ada dan pada masa akan datang untuk setiap lot tanah yang didaftarkan dalam rancangan tempatan setiap kawasan. Rancangan tempatan juga mengandungi cadangan untuk peningkatan, perlindungan, pemuliharaan, dan pemeliharaan alam sekitar fizikal dan semula jadi, landskap, peningkatan komunikasi dan kemudahan awam, pembuangan sampah dan pengurusan trafik.
Orang ramai boleh merujuk kepada rancangan tempatan yang relevan untuk menyemak kegunaan tanah yang sedia ada dan dibenarkan di masa depan di dalam kawasan tertentu. Beberapa rancangan tempatan boleh dimuat turun dari laman web Jabatan Perancangan Bandar dan Desa negeri (dikenali sebagai PLANMalaysia), seperti Jabatan Perancang Bandar dan Desa Selangor (atau PLANMalaysia @ Selangor). Beberapa majlis tempatan mempunyai pautan ke rancangan tempatan di laman web mereka, seperti Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ) dan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) menawarkan kemudahan digital dengan draf rancangan 2035 menerusi aplikasi mudah alih yang boleh didapati di Google Play. Satu lagi pilihan adalah membeli salinan rancangan daripada Jabatan Perancangan majlis perbandaran yang berkenaan.
Rancangan tempatan menyediakan asas untuk merancang kawalan (Bahagian IV, Akta 172) setiap ‘pemajuan’ dan ‘kegunaan’ tanah yang ditentukan di bawah Seksyen 2 Akta 172. Menurut Seksyen 18 (1) di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa, 1976 – Tiada sesiapa yang boleh menggunakan atau membenarkan kegunaan tanah atau bangunan, melainkan ia mematuhi rancangan tempatan.
Rancangan tempatan disediakan oleh pakar profesional dari pelbagai disiplin, diketuai oleh perancang bandar profesional dan pakar-pakar lain dalam reka bentuk bandar, landskap, pemuliharaan warisan, pengurusan alam sekitar, kejuruteraan, pengangkutan, pertanian, penilaian tanah dan pengurusan organisasi. Baru-baru ini, beberapa rancangan tempatan juga merangkumi pengurusan risiko bencana.
Proses penyediaan rancangan melibatkan siri maklum balas dan bantahan termasuk perundingan awam dan pihak berkepentingan; serta perbincangan dengan jawatankuasa teknikal dan pengarah untuk mendapatkan kelulusan di pelbagai peringkat penyediaan rancangan sebelum dibentangkan untuk kelulusan muktamad oleh Jawatankuasa Perancang Negeri.
Kemudian, draf rancangan akan dipaparkan di ibu pejabat majlis perbandaran atau di laman web, seperti Pelan Struktur Kuala Lumpur 2040. Selama tempoh paparan umum, pemilik rumah dan penduduk akan diberi sedikit waktu untuk mengemukakan sebarang kebimbangan dan bantahan terhadap cadangan dalam rancangan-rancangan tempatan, lazimnya melalui e-mel atau maklum balas bertulis.
Apa berlaku jika orang ramai mempunyai bantahan terhadap rancangan tempatan?

Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 atau Akta 172 memperuntukkan bantahan dan perwakilan dari orang ramai – dinyatakan dalam Seksyen 15 bahawa pihak berkuasa perancang tempatan harus mempertimbangkan sebarang bantahan dan perwakilan, dan menyerahkan draf rancangan tempatan (diubah) kepada Jawatankuasa Perancang Negeri untuk diluluskan. Ini adalah suatu perkara yang agak samar dan mungkin memerlukan tafsiran lanjut oleh mahkamah undang-undang. Malangnya, undang-undang tidak jelas mengenai bantahan dan kebimbangan yang tidak diambil kira oleh pihak berkuasa perancang tempatan.
Keputusan muktamad terletak di tangan Jawatankuasa Perancang Negeri, atau di Kuala Lumpur ia diputuskan oleh Menteri berkenaan seperti yang ditetapkan dalam Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1952, yang mungkin “…setelah mempertimbangkan draf rancangan tempatan yang diserahkan kepadanya, sama ada meluluskannya, secara keseluruhan atau sebahagian daripadanya, dengan atau tanpa pengubahsuaian atau menolaknya. Jawatankuasa juga mungkin”… mempertimbangkan segala hal yang relevan, sama ada diambil kira dalam rancangan seperti yang dipohon atau dipohon semula.
Kawalan Pemajuan yang sedia ada di Malaysia
Bahagian IV Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (merangkumi Seksyen 18 hingga 31A) memperuntukkan kawalan perancangan pemajuan dan kegunaan tanah di Semenanjung Malaysia. Kebenaran merancang diperlukan sebelum pemajuan dimulakan, dan sebarang kegunaan tanah atau bangunan harus mematuhi rancangan tempatan. Kebenaran merancang diperoleh daripada majlis perbandaran di kawasan tanah berkenaan dan mesti mematuhi syarat-syarat yang berkaitan.
Proses Kawalan Pemajuan (memohon kelulusan merancang) dijelaskan dalam Bahagian IV Akta 172. Garis panduan kegunaan tanah untuk pemajuan baharu disediakan oleh rancangan tempatan yang diwartakan (dan Rancangan Struktur Negeri). Proses Kawalan Pemajuan untuk Putrajaya dan Labuan berdasarkan peruntukan dalam Akta 172, manakala di Kuala Lumpur ia tertakluk di bawah Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 (Akta 267).
Apakah undang-undang pengezonan atau amalan kegunaan tanah yang perlu dipatuhi oleh pemaju ketika pembinaan perumahan baharu?
Sebarang cadangan pemajuan tertakluk kepada pengezonan kegunaan tanah dalam rancangan tempatan masing-masing. Pemaju hartanah juga harus mematuhi syarat kelulusan kebenaran merancang (atau perintah pemajuan) yang ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan untuk pemajuan tersebut. Ini tertakluk di bawah undang-undang dan pihak berkuasa tempatan boleh bertindak atas sebarang ketidakpatuhan.
Untuk mendapatkan kebenaran merancang, semua cadangan pemajuan, butir-butir, rancangan susun atur dan dokumen lain mesti disediakan dan diserahkan oleh orang yang berkelayakan. Penyokong projek perlu mengemukakan laporan cadangan pemajuan (LCP), yang merangkumi:
- Konsep dan justifikasi pemajuan
- Peta lokasi dan pelan tapak.
- Butir-butir hak milik dan sekatan tanah, jika ada.
- Keterangan mengenai tanah, termasuk persekitaran fizikal, topografi, landskap, geologi, kontur, saliran, badan dan tadahan air serta ciri semula jadi di atasnya.
- Analisis kegunaan tanah dan kesannya terhadap tanah bersebelahan.
- Analisis dan mitigasi impak sosial serta lain-lain impak.
- Pelan susun atur.
Pemilik tanah yang ingin mengubah kegunaan tanah (contohnya, dari industri ke komersial) harus memohon kelulusan merancang.
ARTIKEL POPULAR
? Bolehkah saya menukar hak milik komersial kepada hak milik kediaman?
? Bina rumah sendiri atau beli rumah yang sudah siap?
Apakah amalan saliran terbaik untuk pemajuan perumahan baharu di Malaysia?

Amalan terbaik untuk saliran di Malaysia terkandung di dalam “Manual Saliran Mesra Alam” (lebih dikenali sebagai MSMA) oleh Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS). JPS juga mempunyai Pelan Induk Saliran sebagai panduan untuk sistem saliran daerah atau perbandaran. Dokumen-dokumen ini bukan berkanun.
Kelulusan cadangan saliran untuk pemajuan baharu di Malaysia mempunyai tiga peringkat utama:
Peringkat 1: Kelulusan Perancangan (Kebenaran Perancangan / Kelulusan Perintah Pembangunan)
Sistem saliran untuk pemajuan perumahan baharu dirancang dan direka pada peringkat awal kelulusan perancangan oleh jurutera awam dan struktur yang dilantik. Sistem saliran mesti mematuhi garis panduan JPS dan jabatan kejuruteraan pihak berkuasa tempatan. Kedua-dua agensi ini mengawasi cadangan sistem saliran seawal peringkat permohonan kebenaran merancang. Kebenaran merancang/ perintah pembangunan tidak boleh diberikan tanpa surat sokongan dari kedua-dua agensi yang mengendors cadangan saliran.
Peringkat 2: Kelulusan Pelan Infrastruktur (Kerja Tanah, Jalan & Saliran)
Setelah mendapat kelulusan perancangan, pelan infrastruktur yang merangkumi pelan kerja tanah, jalan & saliran (R&D) disediakan oleh jurutera awam dan struktur yang dilantik untuk mendapat kelulusan pihak berkuasa tempatan. Pelan tersebut dikemukakan kepada JPS dan jabatan kejuruteraan pihak berkuasa tempatan untuk kelulusan sebelum memulakan sebarang kerja infrastruktur (kerja tanah, jalan dan sistem saliran) di tapak.
Pelan yang diluluskan ini juga termasuk pelan sistem saliran tapak pemajuan semasa tempoh pembinaan.
Peringkat 3: Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC)
Peringkat terakhir setelah semua kerja infrastruktur selesai, tetapi sebelum serahan milikan kosong oleh pembeli, memerlukan sijil perakuan oleh jurutera perunding yang dilantik menerusi borang yang ditentukan. Ini menunjukkan bahawa pemajuan dan pembinaan selesai dan mematuhi semua pelan yang diluluskan dan syarat kelulusan. Sijil Penyiapan Pematuhan (CCC) mesti dikeluarkan sebelum hartanah diserahkan kepada pembeli. Untuk maklumat lebih lanjut, baca Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) di Malaysia: Apa yang anda perlu tahu.
Apa yang harus pembeli tanya pemaju atau majlis perbandaran mengenai kegunaan/perancangan tanah sebelum membeli rumah?
Pembeli rumah harus bertanya kepada pemaju hartanah atau majlis perbandaran mereka sama ada pemajuan berkenaan mematuhi:
1) Rancangan tempatan yang diwartakan (rancangan tempatan disemak dan dikemas kini setiap lima hingga sepuluh tahun). Pembeli rumah juga harus merujuk kepada pengezonan kegunaan tanah dan kebolehcapaian hartanah berkenaan, pemajuan kawasan sekitarnya yang sedia ada dan dicadangkan di masa depan, serta ketersediaan kemudahan awam, utiliti, dan ameniti. Salinan keras atau salinan lembut rancangan tempatan yang diwartakan boleh dibeli dari pihak berkuasa tempatan. Kegunaan semua tanah di bawah bidang kuasa mereka akan dipaparkan di peta dalam rancangan tersebut.
2) Kebenaran merancang / perintah pembangunan (dan syarat kelulusannya), pelan infrastruktur, dan pelan bangunan. Semak maklumat berikut:
- Pelan susun atur yang diluluskan dalam kebenaran merancang untuk memastikan bahawa ia mematuhi susun atur sebenar kawasan pemajuan. Lazimnya, pemaju dan majlis perbandaran tidak akan berkongsi maklumat mengenai rancangan yang diluluskan dengan orang ramai. Namun, ia boleh disemak jika ada permintaan khas kerana rancangan yang diluluskan adalah suatu dokumen umum. Pelan susun atur di dalam kebenaran merancang adalah pelan indikatif berwarna yang memperincikan komponen pemajuan dan kegunaan tanah.
- Pelan Infrastruktur (pelan kerja tanah dan jalan & saliran) menunjukkan kerja tanah yang dilakukan (termasuk kawasan yang dipotong dan diisi kembali), pelan rangkaian jalan raya, dan penyelarasan saliran.
- Pelan bangunan memperincikan reka bentuk bangunan yang diluluskan. Pelan bangunan perlu diluluskan sebelum kelulusan diberikan untuk Sijil Formula Unit Syer (SiFUS) (untuk Kediaman Strata), permit iklan untuk jualan hartanah dan pelan landskap. Ketahui apakah Jadual Petak dan bagaimana menggunakan Sijil Formula Unit Syer untuk mengira yuran penyelenggaraan anda?
Apa yang boleh dilakukan oleh pembeli rumah sekiranya persekitaran projek yang siap tidak mempunyai pelan saliran/kegunaan tanah yang memuaskan?
Skim pemajuan baharu akan melalui proses kelulusan pelan, infrastruktur dan bangunan. Pelan saliran yang baik akan mempertimbangkan kawasan persekitaran yang sedia ada. Ia juga harus mematuhi pelan induk saliran yang telah disediakan untuk daerah berkenaan.
Namun, kawasan persekitaran, sama ada yang sudah dimajukan atau masih belum berkembang, adalah tanggungjawab individu pemilik tanah.
Pembeli rumah boleh membuat aduan kepada pihak berkuasa tempatan jika ada ketidakpatuhan oleh pemaju hartanah berkaitan dengan pelan yang diluluskan. Lazimnya, maklumat lanjut mengenai saluran untuk membuat aduan dipaparkan di laman web pihak berkuasa tempatan berkenaan, seperti MBPJ dan DBKL.
Laporan untuk kawasan persekitaran yang melibatkan kawasan awam, contohnya sungai atau longkang utama, boleh diserahkan kepada JPS atau pihak berkuasa tempatan yang mengendalikan kawasan berkenaan.
Sekiranya tanah berkenaan adalah hak milik persendirian, pemilik rumah boleh membuat aduan / laporan kepada pihak berkuasa tempatan untuk mengambil tindakan atau siasatan lebih lanjut. JPS dan majlis perbandaran tidak akan melakukan penyelenggaraan atau penambahbaikan sistem saliran tanpa persetujuan pemilik tanah.
ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA:
⚠️ Bolehkah saya membatalkan pembelian rumah selepas menandatangani SPA?
? 9 perkhidmatan pemeriksaan rumah di Malaysia ini memudahkan anda untuk memeriksa kecacatan rumah baharu