Berikut ialah 8 perkara yang perlu anda ketahui untuk menangani penyewa yang mungkir membayar sewa dan bagaimana untuk memastikan aliran tunai hartanah sewa anda tidak terjejas dalam jangka panjang.
Artikel ini diterjemah dari My tenant is not paying rent. What can I do as a landlord? oleh Ridzwan A. Rahim.
Memiliki hartanah sewa merupakan satu cara yang baik untuk memperolehi pendapatan pasif. Pembelian hartanah bernilai ratusan ribu ringgit merupakan satu komitmen yang besar, jadi penting bagi anda mendapatkan penyewa dengan segera bagi membolehkan anda membayar balik pinjaman perumahan. Jika bernasib baik, anda mendapat penyewa bertanggungjawab yang menunaikan kewajipan tepat pada masanya setiap bulan. Tapi tak selalunya begitu.
Kebanyakan kisah penyewa bermasalah bermula dengan kelewatan pembayaran, yang merupakan petanda awal ada sesuatu yang tak kena. Kemudian tiada lagi pembayaran dibuat dan penyewa berkemungkinan besar tidak lagi membalas mesej atau dapat dihubungi.
Walau bagaimana marah anda sekali pun, elakkan daripada mengambil tindakan melulu seperti memecah masuk dan merampas hartanah tanpa membuat sebarang laporan atau mengambil tindakan undang-undang. Teriakan dan ancaman fizikal dengan senjata, malah dengan penumbuk sekali pun, juga tidak wajar dilakukan. Anda boleh disaman oleh penyewa atas tindakan ini.
Jadi, apa yang boleh anda lakukan? Di sini kami gariskan langkah berjaga-jaga yang boleh anda ambil sebelum menyewakan rumah anda dan bagaimana menangani isu penyewa bermasalah.
1. Tapis bakal penyewa dengan cermat
Kenali betul-betul terlebih dahulu bakal penyewa, contohnya di mana mereka bekerja. Jika mereka mengelak daripada menjawab atau ada yang tidak kena dengan jawapan mereka, mungkin anda tidak patut menyewakan kepada mereka. Jika bakal penyewa cuba sedaya upaya mengurangkan deposit dengan janji akan membayar deposit selebihnya hanya selepas berpindah masuk, hentikan urusan dengannya serta-merta dan beralih kepada penyewa berpotensi seterusnya. Jika anda menggunakan khidmat perunding hartanah, minta mereka mendapatkan kesemua maklumat di atas terlebih dahulu.
TIP: Hanya sewakan hartanah yang lengkap berperabot. Ini secara automatik akan mengurangkan skop penyewa dan menarik lebih ramai penyewa yang berkualiti.
2. Pastikan perjanjian penyewaan lengkap
Hubungan antara tuan rumah dengan penyewa bersifat kontraktual. Perjanjian penyewaan anda haruslah lengkap dan menyatakan dengan jelas jumlah sewaan, tempoh penyewaan dan had mereka sebagai penyewa rumah anda. Oleh kerana perjanjian ini merupakan dokumen yang sah di sisi undang-undang, dapatkan satu salinan daripada perunding hartanah dan minta penjelasan. Pastikan anda memasukkan klausa yang menyatakan jika penyewa lambat membuat pembayaran, anda berhak mengambil tindakan.
TIP: Masukkan klausa yang membenarkan anda sebagai tuan rumah memasuki rumah berkenaan untuk pemeriksaan dan baik pulih, dan membawa orang lain masuk melihat hartanah berkenaan di penghujung tempoh penyewaan.
BACA: Apakah terma yang penting dalam perjanjian penyewaan hartanah?
Sekarang mari kita lihat apa yang boleh anda lakukan jika penyewa enggan atau gagal membayar sewa.
3. Berlembut dan rundingkan cara alternatif
Jangan mulakan dengan ancaman. Sebaliknya, bertenang dan cuba ketengahkan kepada penyewa isu yang anda hadapi seperti tanggungjawab gadai janji anda. Walaupun tiada jaminan rayuan sebegini berkesan, mungkin ada penyewa yang akan bersetuju untuk berpindah keluar tanpa sebarang penentangan. Kehilangan bayaran sewaan beberapa bulan lebih baik daripada menyimpan penyewa yang enggan membayar sewa dan enggan keluar. Anda boleh mencari penyewa yang baharu. Oleh kerana objektif anda di sini ialah untuk ‘move on’, anda boleh cuba menutup kerugian dan tawarkan diskaun kecil ke atas jumlah yang tertunggak. Setidak-tidaknya, anda boleh membayar bil.
Atau, jika penyewa merupakan penyewa jangka panjang, anda boleh menawarkan struktur pembayaran yang baharu bagi membantu mereka mengatasi masalah kewangan yang dihadapi. Penyelesaian mungkin dalam bentuk tarikh pembayaran baharu yang disesuaikan dengan aliran tunai mereka atau pembayaran sewa sekali gus setiap 3 bulan.
4. Kuatkuasakan perjanjian sewa rumah kediaman
Sekiranya kaedah berlembut seperti di atas tidak mendatangkan hasil, anda boleh memulakan langkah pengusiran bersandarkan perjanjian sewa rumah kediaman dan klausa penamatan yang termaktub di dalamnya. Biasanya penyewa diberi sekurang-kurangnya 30 hari untuk patuh. Terdapat juga perjanjian sewa rumah kediaman yang mengandungi peruntukan bagi anda menamatkan perjanjian jika sewa tidak dibayar sesudah tarikh tertentu.
5. Keluarkan notis tuntutan
Sekiranya pertikaian dibawa ke mahkamah, anda perlu memastikan bahawa notis telah disampaikan kepada penyewa dan boleh dibuktikan. Ini boleh anda lakukan dengan mengeluarkan notis tuntutan. Secara umumnya, notis tuntutan merupakan surat amaran yang menyatakan tuan rumah berhak mengambil tindakan undang-undang jika penyewa masih terus enggan membayar sewa yang tertunggak.
Anda boleh jimatkan masa dan tenaga anda dengan melantik peguam dan membayar yuran untuk perkara ini diuruskan. Peguam biasanya akan mendapatkan maklumat terperinci daripada anda mengenai pemungkiran yang berlaku dan mengeluarkan notis yang memperincikan tindakan yang bakal diambil sekiranya penyewa gagal mengosongkan rumah dalam satu tempoh yang munasabah.
6. Pilihan seterusnya – saman
Sekiranya notis tuntutan tidak membuahkan hasil, anda perlu melantik peguam untuk mendapatkan surat saman di bawah Akta Relief Spesifik 1950. Dengan arahan pengusiran ini, anda boleh membuat laporan polis. Polis akan mengiringi anda ke rumah anda. Barulah anda boleh memasuki semula rumah anda secara sah.
Sama ada penyewa masih tinggal di dalamnya atau tidak, anda boleh menukar kesemua kunci rumah anda. Jangan lupa mengambil gambar perabot dan barang-barang sedia ada yang lain bagi mengelakkan pertikaian mengenai apa yang ada di dalam rumah.
Lekatkan satu salinan laporan polis pada pintu hadapan rumah dan arahkan penyewa menghubungi anda jika mereka ingin mengambil semula harta benda mereka.
BACA: Apakah itu RPGT @ Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) & bagaimana kiraannya?
7. Tuntutan sewa tertunggak
Terdapat cara untuk mendapatkan semula keseluruhan sewa tertunggak atau sebahagian daripadanya. Lantik peguam untuk memohon remedi undang-undang di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951. Seorang bailif mahkamah akan membantu anda merampas dan menjual harta benda penyewa sebagai ganti kepada sewa yang belum dibayar.
Selain daripada itu, anda juga boleh menuntut sewa dua kali ganda bermula daripada tarikh tamat notis pengusiran hingga tarikh hartanah diberikan semula kepada anda di bawah Seksyen 28(4) Akta Undang-Undang Sivil 1956.
8. Lantik peguam dan perunding hartanah yang profesional
Malaysia belum lagi mempunyai satu Akta Penyewaan Rumah Kediaman. Ia hanya akan dilaksanakan dalam tempoh 2 tahun lagi. Sehingga akta tersebut digubal, belum ada sebarang standard buat masa ini. Maka perjanjian sewa rumah kediaman yang disediakan dengan baik amat penting. Dapatkan satu perjanjian yang disediakan oleh firma guaman profesional atau berbincang dengan perunding hartanah anda. Khidmat profesional seperti ini pasti boleh membantu terutamanya mereka yang mengkhusus dalam kes-kes penyewaan.
Sekiranya anda suka panduan ini, cuba baca ini pulak Bagaimana untuk menangani gangguan dari jiran anda?