Kebanyakan pembeli mungkin tidak bimbang mengenai istilah nisbah plot, tetapi ia adalah perkara penting bagi pemaju hartanah kerana ia digunakan untuk mengira jumlah luas lantai kasar (GFA) yang boleh dibina di atas sebidang tanah. Tujuan nisbah plot yang juga dikenali sebagai plot ratio dalam Bahasa Inggeris ialah untuk mengawal ketumpatan pembangunan atau jumlah pembangunan di sesuatu kawasan.
Artikel ini diterjemah dari What do property buyers need to know about Plot Ratio in Malaysia oleh Khairul.
Apakah nisbah plot?
Nisbah plot, juga dikenali sebagai nisbah ruang lantai (FAR), adalah nisbah saiz sebidang tanah kepada jumlah ruang lantai yang boleh dibina di atasnya. Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa nisbah plot tidak menentukan ketinggian sebuah bangunan. Jika kurang kawasan tanah digunakan sebagai pangkalan sebuah bangunan, bangunan yang lebih tinggi boleh dibina. Tempat letak kereta di atas tanah juga tidak diambil kira.
Dalam sesetengah kes, terdapat juga sekatan terhadap ketinggian bangunan, selain daripada nisbah plot. Pemaju hartanah perlu mengambil kira sekatan ini dan membina di ruang bawah tanah jika perlu.
Apakah formula nisbah plot?
Nisbah plot adalah jumlah ruang lantai sebuah pembangunan yang dibahagikan dengan saiz tanah. Sebagai contoh, jika nisbah plot yang diluluskan oleh majlis perbandaran tempatan adalah 1:5 dan saiz tanah adalah 1,000 kps, pembangunan boleh berjumlah 5,000 kps daripada jumlah ruang lantai.
Maka formula nisbah plot adalah: Jumlah ruang lantai yang boleh dibangunkan = 1000 kps (saiz tanah) X 5 (nisbah plot) = 5,000 kps.
Apakah Luas Kasar/Luas Lantai Kasar (GFA)?
Luas lantai kasar (GFA) adalah kawasan yang berada di dalam dinding sempadan sebuah bangunan. Di Malaysia, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 mentakrifkan luas lantai sebagai “jumlah keluasan ruang lantai dalam sesebuah bangunan, seperti yang diukur antara sisi luar dinding atau, dalam jika sebahagian dinding, antara kawasan di tengah dinding tersebut”.
Walau bagaimanapun, dalam pengiraan jumlah keluasan lantai dalam nisbah plot, kawasan seperti tempat letak kereta, corong lif dan tangga dikecualikan.
Bagaimana kiraan luas kasar / GFA dari nisbah plot?
Untuk mengira jumlah keluasan lantai kasar sesebuah pembangunan, hanya darab nisbah plot dengan saiz tanah. Contohnya, dengan nisbah plot 1:5 dan saiz tanah 5000 kps, anda akan mendapat 25,000 kps luas lantai kasar (5 x 5000).
BACA: Rumah Sewa Untuk Beli atau Skim Rent to Own (RTO) di Malaysia
Apakah faktor-faktor yang menentukan nisbah plot?
Di Malaysia, nisbah plot ditentukan oleh majlis perbandaran tempatan, berpandukan garis panduan oleh kerajaan negeri. Beberapa faktor yang menentukan nisbah plot adalah:
- Penggunaan tanah: Contohnya, tanah komersial akan mempunyai nisbah plot yang lebih tinggi daripada tanah perindustrian.
- Topografi tanah: Tanah yang terletak berhampiran atau di kawasan berisiko seperti cerun bukit secara amnya mempunyai nisbah plot yang lebih rendah.
- Lokasi: Tanah di dalam sebuah pusat perniagaan akan mempunyai nisbah plot yang berbeza berbanding dengan tanah yang di dalam kategori yang sama, tetapi di kawasan perumahan pinggir bandar. Sesetengah pihak berkuasa membenarkan nisbah plot yang lebih tinggi untuk pembangunan berhampiran dengan stesen LRT atau stesen MRT.
Contohnya, di ibu negara Malaysia, nisbah plot ditetapkan di tahap maksimum 1:10 (kedua-dua hartanah komersial dan kediaman) seperti yang dibentangkan dalam Pelan Bandar Raya Kuala Lumpur 2020. Nisbah plot yang tinggi di kawasan utama bertujuan untuk mengimbangi kos tanah yang tinggi dan membolehkan pembinaan lebih banyak rumah/unit dia atas sebidang tanah.
Contohnya, suatu pemaju hartanah sedang merancang untuk membangunkan projek perumahan di atas sebuah plot tanah seluas 20,000 kps di Bangsar, Kuala Lumpur dengan Nilai Pembangunan Kasar (GDV) RM200 juta. Nisbah plot 1:10 akan membenarkan pembinaan 200 unit kondominium seluas 1,000 kps (keluasan lantai kasar 200,000 kps) manakala nisbah plot 1:5 akan membenarkan pembinaan hanya 100 unit. Untuk nisbah plot 1:10, setiap unit akan menelan belanja RM1 juta (RM200 juta/200 unit), manakala pada nisbah plot 1:5 setiap pembeli rumah akan membayar RM2 juta untuk unit yang sama.
Nisbah plot untuk sesuatu kawasan di majlis perbandaran tempatan lazimnya terkandung di dalam rancangan tempatan. Rancangan ini melalui proses perundingan awam sebelum diwartakan. Maklumat mengenai nisbah plot boleh diperolehi daripada majlis tempatan.
KETAHUI: Pegangan kekal, pegangan pajak dan Lot Bumi: Perbezaan dan kekangan setiap hak milik tanah
Bolehkah nisbah plot ditambah?
Nisbah plot dalam rancangan tempatan yang telah diwartakan tidak boleh ditambah tanpa melalui proses perundingan dan semakan. Satu contoh ialah apabila pelan kawasan khas yang digubal pada tahun 2008 untuk menukar kawasan perindustrian Seksyen 13 Petaling Jaya kepada kegunaan komersial.
Pemilik individu tanah juga boleh memohon untuk menukar kegunaan tanah pada hak milik mereka untuk nisbah plot yang lebih tinggi.
Sesetengah majlis perbandaran tempatan membenarkan pemaju menambah nisbah plot jika mereka memenuhi syarat tertentu, seperti menyediakan laluan pejalan kaki berlandskap, eskalator di ruang awam dan jambatan pejalan kaki atas atau bawah tanah. Tambahan nisbah plot adalah untuk mengimbangi kos pembinaan kemudahan ini.
Apakah nisbah plot hijau?
Istilah lain yang telah muncul dalam beberapa tahun kebelakangan ini adalah nisbah plot hijau (GPR). Ia digunakan untuk mengira jumlah tumbuh-tumbuhan dan kehijauan dalam suatu pembangunan. GPR bukanlah sesuatu yang diwajibkan oleh undang-undang tetapi menjadi semakin penting kerana ramai arkitek dan perancang menggabungkan lebih banyak ruang hijau ke dalam bangunan di kawasan bandar.
BACA: 7 kedai nurseri yang terbaik di KL bagi keperluan tanaman anda
Bagaimana kiraan nisbah plot hijau?
Pengiraan nisbah plot hijau adalah sama dengan nisbah plot, tetapi menggunakan parameter yang dikenali sebagai “indeks kawasan daun” (LAI) dan bukannya luas lantai. Indeks ruang daun adalah kawasan sebelah daun (kawasan dedaun yang terdedah kepada matahari) seunit kawasan tanah. Pada asasnya, semakin banyak daun di sesuatu tumbuhan, semakin tinggi LAI. Contohnya, plot tanah seluas 10 kps dengan pokok atau pokok renek akan mempunyai indeks yang lebih tinggi daripada plot bersaiz sama dengan rumput.
Mengapakah pembeli rumah perlu tahu mengenai nisbah plot?
Nisbah plot memberi kesan kepada kepadatan sebuah pembangunan. Anda perlu tahu sama ada infrastruktur di sesuatu kawasan sepadan dengan populasi. Contohnya, adakah jalan raya mampu menampung kesesakan lalu lintas? Adakah sistem perparitan mencukupi?
Jika anda membeli hartanah yang telah diiklankan dengan sejumlah unit, anda mungkin tidak perlu tahu mengenai nisbah plot.Walau bagaimanapun, jika anda membeli (atau sudah memiliki) hartanah yang berhampiran dengan tanah yang belum dibangunkan mengetahui nisbah plot tanah itu mungkin berguna untuk masa depan kawasan kejiranan anda.
Nisbah plot sering digunakan oleh persatuan penduduk dan kumpulan berkepentingan khas dalam hujah menentang perkembangan berkepadatan tinggi di kawasan perumahan.
Baca artikel ini seterusnya: Bilakah masa terbaik untuk membeli rumah di Malaysia?