Salah satu kesan yang paling mendalam disebabkan oleh pandemik sejak dua tahun lalu ialah impaknya terhadap semua aspek kehidupan. Adakah perkara yang sama turut berlaku terhadap pasaran hartanah dan adakah harga rumah di Malaysia anda turun 50% pada tahun 2021?
Artikel ini diterjemah dari Will Malaysia’s house price drop 50% in 2021? oleh Damia Norwin.
Jika dikenang kembali tahun 90-an, kebanyakkan rakyat Malaysia beranggapan bahawa tahun 2021 merupakan tahun puncak dalam kehidupan kita sebagai manusia. Teknologi akan menjadi elemen penting dalam gaya hidup kita dan ia akan menjadikan semuaya lebih mudah. Walaupun teknologi memang seperti yang kita bayangkan, siapa sangka tahun 2021 rupanya-rupanya adalah seperti yang kita alami sekarang.
Pandemik dan norma baharu telah menimbulkan sentimen ketidakpastian di seluruh dunia dan ia merangkumi hampir semua sektor. Begitu juga halnya dengan pasaran hartanah di Malaysia, ramai yang masih tidak jelas tentang apa yang akan berlaku. Kali ini, kami huraikan tentang pasaran hartanah di Malaysia dan berikan gambaran sama ada anda boleh jangkakan penurun harga rumah sebanyak 50% pada tahun 2021.
Apa itu pasaran hartanah
Pasaran tanah adalah pasaran untuk hartanah dibeli secara lansung oleh pembeli atau menerusi broker hartanah. Ia merangkumi rangkaian penjual hartanah dan rangkaian pembeli hartanah. Ia juga dikenali sebagai pasaran rumah atau pasaran harta tanah.
Tinjauan pasaran hartanah di Malaysia 2021
Pada suku pertama tahun 2021 (Q1 2021), pasaran hartanah di Malaysia menunjukkan prestasi yang kurang agresif daripada yang dijangkakan. Salah satu faktor yang menyumbang kepada prestasi ini ialah peningkatan kes jangkitan COVID-19 dan pelaksanaan semula Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang lebih ketat. Berdasarkan Indeks Pasaran Hartanah Malaysia (MPMI), secara keseluruhan permintaan harga untuk sekaki persegi di pasaran utama di Malaysia – Kuala Lumpur, Selangor, Pulau Pinang dan Johor, menurun sebanyak -1.79% tahun ke tahun (YoY) pada suku pertama 2021.
Situasi di Malaysia selaras dengan apa yang berlaku pada pasaran hartanah di seluruh Asia pasifik pada 2020. Negara-negara seperti Jepan, China dan Hong Kong (SAR) menunjukkan penurunan harga sehingga ke paras negatif pada suku kedua 2020 (Q2 2020). Walaupun harga rumah di China dan Jepun kembali melonjak pada suku keempat 2020 (Q4 2020), pertumbuhannya adalah kurang dari 1%. Di samping itu, pasaran hartanah di Singapura, Indonesia dan India merekodkan pertumbuhan berturut-turut untuk semua suku tahunan. Walau bagaimanapun, kadar pertumbuhan keseluruhan hanya sekitar 2% sahaja.
Sebaliknya, jika kita lihat pada pasaran rumah sekunder (subsale), kita dapat lihat lebih banyak dapatan yang positif. Berdasarkan H1 2021 Portal Demand Analytics (Subsale Residential Market) oleh iProperty.com.my, segmen hartanah ini tetap utuh.
Pada separuh tahun pertama 2021 (H1 2021), kediaman subsale merekodkan pertumbuhan permintaan YoY yang signifikan iaitu sebanyak +19.2%. Berbanding dengan H1 2020, pandemik COVID-19 memberikan kesan yang lebih buruk kerana angka permintaan menurun ke -2.5%.
Dengan tiadanya lawatan ke rumah secara fizikal disebabkan oleh PKP, pencari hartanah meluangkan lebih banyak masa untuk mencari hartanah secalam dalam talian (online), didorong oleh diskaun menarik yang ditawarkan oleh pemaju di Malaysia untuk hartanah yang baru dilancarkan. Selain itu, Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang diperkenalkan oleh kerajaan juga telah dilanjutkan sehingga Disember 2021.
BACAAN POPULAR:
💑 Kelebihan dan kekurangan suami isteri buat pinjaman bersama untuk beli rumah
💸 Boleh tak saya dapatkan semula booking fee bila pinjaman perumahan tak diluluskan?
Indeks Pasaran Hartanah Malaysia 2021
Di sini, kami telah menganalisis empat pasaran utama di Malaysia:
-
Kuala Lumpur
Keseluruhan pasaran hartanah mengalami penurunan -5% YoY untuk median harga permintaan sekaki persegi pada Q1 2021. Walau bagaimanapun, untuk segmen subsale, Kuala Lumpur merekodkan peningkatan +8.1% untuk permintaan YoY. Ini merupakan satu peningkatan jika dibandingkan dengan prestasi yang kurang memberangsangkan pada H1 2020 (+ 0.3%). Permintaan harga rumah turun sedikit disebabkan sebahagian besar penjual hartanah bertingkat tinggi menurunkan harga mereka. Permintaan untuk rumah teres utuh pada +27.1%. Permintaan harga juga meningkat +2.9%. Bagi hartanah bertingkat tinggi, permintaan harga tidak dapat dikekalkan dan telah menjunam ke -1% YoY. Lima kawasan paling tinggi permintaannya di Kuala Lumpur untuk rumah subsale adalah:
- Damansara Heights
- Bangsar
- Taman Tun Dr Ismail
- Setiawangsa
- Seputeh
-
Selangor
Walaupun harga bagi pasaran hartanah di seluruh negara menurun, keseluruhan pasaran hartanah di Selangor pada Q1 2021 adalah sebaliknya. Ia kekal positif dan merekodkan pertumbuhan +0.85% YoY. Bagi segmen subsale, hartanah di Selangor meningkat +17.6% YoY pada H1 2020. Rumah teres masih menjadi pilihan utama dengan peningkatan +20.7% untuk permintaan YoY. Permintaan harga kekal kukuh dengan peningkatan +3.5%. Namun begitu, unit rumah bertingkat tingggi mengalami penurunan permintaan harga -1%. Lima kawasan paling tinggi permintaannya di Selangor untuk rumah subsale adalah:
- Puncak Alam
- Dengkil
- Semenyih
- Setia Alam
- Kuala Selangor
-
Pulau Pinang
Keseluruhan pasaran hartanah di Pulau Pinang mengalami penurunan -1.87% pada Q1 2020, lebih tinggi jika dibandingkan dengan penurunan YoY -1.71% pada Q4 2020. Untuk segmen subsale, pasaran hartanah di Pulau Pinang meningkat +23% YoY pada H1 2021. Median permintaan harga walau bagaimanapun tidak berubah. Rumah teres masih menjadi pilihan utama dengan peningkatan permintaan +35.4% YoY manakala permintaan harga mengalami peningkatan +0.7%. Lima kawasan paling paling tinggi permintaannya di Pulau Pinang untuk rumah subsale adalah:
- Batu Kawan
- Balik Pulau
- Nibong Tebal
- Kepala Batas
- Seberang Jaya
-
Johor
Keseluruhan pasaran hartanah di Johor menunjukkan penurunan permintaan harga paling ketara di antara empat kawasan utama. Ia mengalami penurunan sebanyak -5.66% YoY pada Q1 2021. Untuk segmen subsale, permintaan hartanah di Johor mengalami peningkatan yang tinggi +36.5% pada H1 2021 jika dibandingkan dengan penurunan -22.8% YoY pada H1 2020. Rumah teres masih menjadi pilihan utama di Johor; ramai pengguna berminat dengan hartanah berkeluasan 1,500 kps ke 2,000 kps dan berharga antara RM300,000 to RM500,000. Lima kawasan paling banyak permintaan di Pulau Pinang untuk rumah subsale adalah:
- Batu Pahat
- Pasir Gudang
- Kluang
- Kota Tinggi
- Senai
Adakah harga rumah di Malaysia akan turun pada 2021
Seperti yang kami kongsikan di atas, keseluruhan median permintaan harga sekaki persegi di Malaysia mengalami penurunan -1.79% YoY pada Q1 2021. Berdasarkan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia (NAPIC), nilai gabungan unit rumah tidak terjual dan unit kediaman servis berjumlah RM38.6 bilion pada akhir Mac 2021. Oleh kerana pemaju perlu mengurangkan stok yang tidak terjual untuk mengurangkan kos pegangan yang merangkumi pembiayaan, caj perkhidmatan dan caj dana penambahbaikan (sinking fund), harga rumah di Malaysia kemungkinan akan terus menurun.
Adakah harga rumah di Malaysia akan turun 50% pada 2021
Ada yang dah turun! Padal awal bulan Jun, pemaju dari China mengiklankan projek Danga Bay, Johor Bahru dengan potongan 50%. Ia mempunyai kira-kira 1,000 unit tak terjual dan perlu “untuk menjualnya dengan cepat”. Promosi ini berlangsung selama kira-kira enam minggu dan berakhir pada pertengahan bulan Julai. Kira-kira 200 unit terjual, separuh kepada rakyat Malaysia dan selebihnya kepada rakyat Singapura. Sebuah pemaju berkaitan kerajaan (government-linked developer) juga mengurangkan separuh harga bagi sebahagian unitnya yang terletak berhampiran Pusat Sains Nasional di Bukit Kiara, Kuala Lumpur. Sebuah unit ini pada asalnya berharga RM4.5 juta. Sama ada pemaju lain di Malaysia akan membuat penurunan harga yang sama, itu masih menjadi tanda tanya.
Adakah tahun 2021 merupakan tahun yang baik untuk membeli hartanah di Malaysia
Masa yang terbaik untuk membeli hartanah adalah apabila terdapat lebihan hartanah tidak terjual atau ketika ramai orang dalam situasi ‘tunggu dan lihat’ bila berkaitan dengan pembelian hartanah. Ini secara amnya selari dengan kemerosotan ekonomi semasa. Tahun 2021 merupakan masa yang sesuai untuk melabur dalam hartanah kerana:
- Kadar faedah yang lebih rendah untuk pinjaman perumahan anda.
- Pengecualian duti setem di bawah HOC 2020 dan untuk pembeli rumah pertama seperti yang diumumkan di bawah Belanjawan 2021
- Anda mungkin mendapat % pinjaman yang lebih tinggi berbanding dengan harga rumah.
Tambahan pula, permintaan harga berpotensi untuk menjadi lebih rendah kerana sekatan perjalanan dan akan meningkat bila sekatan dilonggarkan.
Adakah harga hartanah di Malaysia akan naik
Di Malaysia, ada kebimbangan bahawa harga rumah juga akan meningkat akibat kadar faedah yang rendah, subsidi kerajaan untuk pemilikan rumah dan permintaan rumah yang tinggi semasa PKP. Walau bagaimanapun, anda perlu ingat bahawa ada ketersediaan kredit yang terhad untuk menyokong kenaikan harga rumah kerana peminjam dibatasi oleh standard kredit yang lebih ketat dan peningkatan pendapatan yang terhad.
Bagi situasi di Malaysia, sebagai sektor sangat sensitif terhadap keyakinan pengguna dan sebaliknya, pasaran hartanah belum lagi melonjak ke tahap (prestasi) sebelum pandemik. Kunci utama kepada pemulihan ekonomi, termasuk sektor hartanah adalah pemberian vaksin berskala besar.
Awal tahun ini, NAPIC menyatakan bahawa jangkaan harga rumah 2021 adalah kekal berjaga-jaga dan perlahan, bergantung pada prospek ekonomi dan kewangan negara. Insentif yang diperkenalkan di bawah Pakej Rangsangan Ekonomi Prihatin Rakyat (PRIHATIN) dan Pelan Pemulihan Ekonomi Jangka Pendek (PENJANA) pada tahun 2020 serta Belanjawan 2021 akan terus menyokong pasaran harta tanah.
Bukan itu sahaja, ketersediaan dan pemberian vaksin COVID-19 di seluruh negara dilihat sebagai asas untuk mencegah gelombang penularan jangkitan baru. Ini akan membantu meningkatkan keyakinan perniagaan, sentimen isi rumah dan ekonomi secara umum.
BACA LAGI ARTIKEL MENARIK DI SINI:
🏠 Anda pembeli rumah subsale? Buatlah pertukaran nama terhadap 3 perkara ini
🚿 Komersial vs kediaman: Boleh tak saya tukar status hartanah komersial ke kediaman?
🏢 Rumah freehold vs leasehold di Malaysia: Yang mana lebih baik
Disunting oleh Rebecca Hani Romeli