Cara melabur dalam hartanah sewa di Malaysia

Berikut adalah semua yang perlu anda tahu mengenai pelaburan hartanah sewa dan bagaimana untuk menjana keuntungan yang baik daripada rumah sewa di Malaysia.

Artikel ini telah diterjemahkan daripada How to invest in a rental property oleh Khairul Khalid.

Pernahkah anda berfikir untuk mengumpulkan wang melalui aliran pendapatan pasif baru-baru ini? Memang perkara biasa jika seseorang mempunyai pendapatan sampingan pada masa ini dan hartanah adalah salah satu yang digemari ramai. Sekiranya anda ingin melabur dalam hartanah sewa di Malaysia tetapi tidak pasti bagaimana untuk bermula, di sinilah permulaan anda.

Dalam artikel ini, kami akan menjawab semua pertanyaan anda dan berkongsi maklumat terkini mengenai undang-undang yang berkenaan nasihat pelaburan dan petua pro yang diberikan oleh dua profesional hartanah yang mempunyai pengalaman gabungan selama 26 tahun – Perunding Hartanah Varsha Poptani, seorang pakar hartanah kediaman dan anaknya Ejen dan Pengurus Hartanah, Kelvin Poptani.

Jom kita lihat!

Adakah 2022 masa yang tepat untuk melabur dalam hartanah sewa?

Secara am, sentimen pembelian hartanah mungkin masih lemah kerana negara ini masih belum pulih dari kesan pandemik Covid-19. Namun, jangan putus asa! Pelaburan hartanah berpotensi menguntungkan walaupun ketika keadaan yang mencabar. Walau bagaimanapun, anda harus membeli hartanah yang betul pada masa yang tepat, sesuai dengan profil kewangan anda dan mampu memenuhi penyewa sasaran anda. Pakar kami, Kelvin memberikan satu contoh: “Menggunakan kadar faedah rendah sambil merancang pengubahsuaian secara strategik boleh menghasilkan pengecualian cukai tertentu dan ini mungkin akan mengurangkan kesan ekonomi yang tidak stabil.

Berikut adalah beberapa perkara yang perlu diingat supaya anda memahami pasaran hartanah di Malaysia dan boleh menceburinya dengan sikap profesional.

Apa yang berlaku di pasaran hartanah semasa?

Kadar faedah pinjaman berada pada tahap terendah sekitar 3.5 % dan terus stabil sejak Julai 2020. Sebelum pandemik, kadar faedah pinjaman setinggi 5% pada tahun 2018. Dari segi sejarah, ini dianggap cukup baik.

Kenaikan kos bahan binaan telah mencatatkan lonjakan 20% -40% sejak Oktober 2020. Anda mungkin ingin membaca Adakah harga rumah Malaysia akan naik pada tahun 2021 semasa COVID-19?

Baru-baru ini, KWSP membenarkan pencarumnya membuat pengeluaran khas sehingga RM10,000, bermula dari 1 April 2022. Ini dilakukan untuk merangsang ekonomi negara dan memberi sokongan kepada mereka yang terjejas teruk oleh wabak itu.

Adakah peruntukan dalam Belanjawan 2022 yang membantu pelabur hartanah?

Kerajaan harus dipuji kerana menolong kumpulan B40 dan juga pembeli rumah pertama. Namun, tiada peruntukan untuk mereka yang berada dalam kumpulan M40. Tiada apa-apa dalam Belanjawan tahun ini yang memberi insentif atau merangsang ekonomi bagi sesiapa yang ingin memiliki lebih banyak hartanah pelaburan.

Berikut adalah beberapa perkara penting dari Belanjawan yang membuktikan bahawa kerajaan berjaya menyokong kumpulan tertentu tetapi tidak memenuhi harapan pemain utama industri hartanah seperti CBRE, MBAM, MIEA dan REHDA.

• CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) pada tahun ke-6 untuk rakyat Malaysia telah dihapuskan. Mereka yang memiliki hartanah selama lebih dari 5 tahun kini boleh menjualnya tanpa dikenakan cukai.

NOTA: Penjual hartanah yang telah memegang hartanah mereka mempunyai motivasi untuk menjual. Oleh itu, pilihan hartanah mungkin lebih menarik di pasaran sekunder (sub-sale).

• HOC (Kempen Pemilikan Rumah) telah tamat. Pada tahun 2020-2021, kempen ini banyak membantu pembeli rumah kali pertama, kerana mereka boleh menikmati penjimatan duti setem yang besar.
• Projek perumahan bernilai RM1.5 bilion untuk kumpulan B40.
• Jaminan RM2 bilion untuk Skim Jaminan Kredit Perumahan (untuk membantu pekerja gig dan usahawan mikro, petani dan orang tanpa pendapatan tetap).
• Potongan cukai khas sehingga Jun 2022 untuk pemilik bangunan kediaman atau ruang perniagaan yang memberikan pengurangan sewa sekurang-kurangnya 30 %. Baca lebih lanjut di sini.
• Potongan cukai sehingga RM300,000 hingga 31 Disember 2022, ke atas kos pengubahsuaian dan perniagaan yang mematuhi keperluan SOP. Ini khusus untuk harta sewa komersial dan fokusnya adalah untuk menjadikan persekitaran lebih selamat untuk pekerja.

Bagaimana untuk menentukan sama ada anda sesuai menjadi tuan tanah?

Bagaimanakah anda tahu jika anda bersedia untuk mempunyai anak? Untuk memulakan perniagaan anda sendiri? Untuk berhenti kerja anda sekarang? Ada yang mengatakan bila tepat waktunya … anda akan tahu. Walau bagaimanapun, dalam dunia pelaburan hartanah, terdapat beberapa tanda atau kemahiran yang akan menentukan sama ada sesuai untuk menjadi tuan tanah.

Penyelesaian konflik

Pertama, adakah anda bersedia untuk menghadapi drama dalam hidup anda? Tidak dapat dinafikan bahawa pelabur hartanah sering menangani “peristiwa yang tidak dijangka yang memerlukan konfrontasi” dan sering kali juga berdepan masalah undang-undang. Semasa anda menjaga rumah sewa, anda juga bertanggungjawab menjaga penyewa. Ini termasuk mengutip sewa, memastikan bil dibayar tepat pada waktunya (untuk mengelakkan utiliti terputus, kerana kemungkinan besar masih di bawah nama anda), penyewa yang ingkar semasa tempoh sewa dan pengusiran, jika ia perlu untuk mendapatkan semula hartanah anda.

Baru-baru ini, ada kes yang melibatkan tuan tanah menerima bil elektrik RM695,000 kerana perlombongan bitcoin haram oleh penyewa memang cukup menakutkan. Pelabur hartanah harus menangani semua masalah yang berbangkit dan mempunyai kemahiran menyelesaikan konflik dengan tegas.

BACA: Bagaimana mengelak rumah sewa anda dari kegiatan jenayah

Boleh mengawal emosi

Tuan tanah yang bercita-cita tinggi perlu belajar memisahkan diri dari hartanah sewa milik mereka. Kita tidak boleh bersikap emosional dalam hal kadar sewa, harga jualan hartanah (bila tiba masanya untuk dilepaskan) dan juga perabot di dalam hartanah. Pasaran hartanah boleh berubah dengan ketara. Tuan tanah yang terlalu mengikut harga yang lama akan menghadapi masalah.

Salah satu senario: Encik Rama selalu menyewa hartanahnya dengan harga sekurang-kurangnya RM2500 sebulan. Baru-baru ini, penyewa telah berpindah dan dia mula mencari penyewa lain. Semua pertanyaan pada kadar sewa RM1800-RM1900 kerana pandemik Covid-19 menyebabkan pasaran merosot. Rama menjadi emosional dan menunggu sehingga mendapat penyewa yang boleh membayar kadar sewa yang dia mahukan. Namun, 6 bulan berlalu tanpa mendapat penyewa dan Encik Rama telah mengalami kerugian lebih banyak, berbanding jika dia mengikut harga pasaran semasa.

Jika anda tidak percaya, berikut adalah kiraannya:

Kesabaran

Ini adalah untuk mereka yang mungkin dilabel sebagai terlalu gopoh. Hartanah adalah pelaburan jangka panjang. Walaupun anda penyewa, anda harus mempunyai rancangan keluar untuk masa depan. Anda tidak mahu menjadi pelabur jangka pendek yang menjual secara panik jika ekonomi merosot. Mereka yang meluangkan masa untuk mendalami undang-undang hartanah terkini boleh mendapat pelbagai peluang yang mungkin muncul, seperti menunggu hingga tahun ke-6 untuk menjual hartanah untuk mengelakkan bayaran CKHT.

Risiko

Krisis Asia 1997 … Krisis Kewangan Global 2008 … Krisis Kewangan Rusia 2014 …

Semua risiko tersebut adalah di luar kawalan anda. Ada yan mungkin boleh meramalkan peristiwa tertentu. Namun, bagi majoriti, ia adalah suatu kejutan. Sejarah menunjukkan bahawa scenario teruk boleh membuat orang terkandas dengan pelaburan mereka, walaupun dianggap sebagai “selamat”. Namun, ada yang mencari peluang keemasan mereka semasa ini. Risiko selalu menjadi faktor dan bagaimana anda mengurangkan, mengawal dan mencegahnya adalah salah satu kemahiran penting bagi semua tuan tanah. Anda mungkin terfikir: Adakah bijak membeli rumah semasa ekonomi meleset?

Berapa banyak wang yang anda perlukan untuk melabur dalam rumah sewa?

Bagaimanakan anda menentukan kadar sewa bulanan anda? Semua pakar industri akan memberi jawapan yang sama: Pastikan pendapatan sewa anda boleh menghasilkan aliran tunai positif (sedikit keuntungan setelah membayar semua kos hartanah yang berkenaan).

Berapa banyak perbelanjaan anda bergantung kepada beberapa faktor;

• Adakah ia kediaman bertanah atau kondominium? Kos penyelenggaraan akan berbeza.
• Adakah hartanah lengkap dengan perabot atau unit kosong?
• Adakah hartanah menyasarkan ekspatriat atau penduduk tempatan (ekspatriat cenderung menyewa untuk jangka pendek).
• Berapakah saiz harta tanah?
• Siapakah penyewa sasaran anda? Pasangan, keluarga, bujang, pelajar, profesional – ini akan mempengaruhi jenis perabot dalam hartanah anda dan banyak lagi!

Banyak lagi aspek yang lain tetapi sebagai ringkasan, berikut adalah kaedah mudah untuk menyenaraikan apa yang boleh anda harapkan dari segi kewangan. Pertama, anggap anda sudah mempunyai hartanah untuk disewa dan jika tidak, periksa ini:

Seterusnya, buka lembaran hamparan Excel dan isikan beberapa nombor!

1. Mulakan dengan persediaan hartanah sewa anda. Ini termasuk kos sekali sahaja seperti:

• Perabot asas untuk hartanah anda (biasanya, untuk apartment dengan 2 bilik berharga kira-kira RM 20,000).
• Beberapa kerja pembaikan dan penyelenggaraan perkakas (untuk hartanah sekunder).
• Yuran pembersihan untuk penyewa baharu.
• Yuran ejen hartanah.

Lazimnya, kos di atas adalah bayaran sekali sahaja untuk tahun tersebut. Penyewa anda perlu mengembalikan hartanah dalam keadaan yang sama (dengan kerosakan kecil yang wajar dan boleh diterima). Oleh itu, anda tidak dijangka menanggung kos ini lagi.

2. Seterusnya adalah perbelanjaan yang berterusan. Item yang paling lazim adalah:

• Cukai petak / cukai tanah (bergantung sama ada hartanah bertingkat tinggi atau kediaman bertanah).
• Cukai taksiran.
• Bayaran pengurusan (untuk hartanah strata).
• Kos memiliki hartanah kosong (Pakar kami, Varsha dan Kelvin, bersetuju bahawa anggaran 2 bulan dalam setahun adalah selamat).

Menyenaraikan kos ini dengan tepat dan mengira pendapatan sewa anda dalam jangka masa tertentu akan memastikan daya tahan anda sebagai tuan tanah. Anda harus terperinci dan tidak tidak terkejut dengan perbelanjaan yang tidak dijangka! Inilah petua profesional dari pakar kami: Beberapa item ini boleh ditolak cukai. Ingatlah, setiap kos yang kecil akan mejadi lebih besar pada penghujung hari. Ini akan mengurangkan cukai pendapatan keseluruhan dan meningkatkan keuntungan anda.

Setelah anda tahu berapa jumlah perbelanjaan anda, akhirnya anda boleh menentukan kadar sewa anda. Ingat, rumah sewa anda harus menjana pendapatan yang mencukupi untuk menampung semua perbelanjaan di atas.

ARTIKEL MENARIK:
Rumah Sewa Untuk Beli atau Skim Rent to Own (RTO) di Malaysia
Senarai dokumen yang diperlukan untuk beli rumah di Malaysia

Cara membuat kaji selidik sebelum membeli rumah untuk pelaburan sewa

Lokasi, Lokasi, Lokasi? Salah!

Ramai orang bermula dengan strategi lama iaitu “lokasi, lokasi, lokasi” sebagai aspek pertama dan paling penting. Menurut Ejen Hartanah, Kelvin Poptani, ini sering mengecewakan ramai orang! Untuk mengelakkan terlalu terikat dengan satu tempat, dia menasihati para pelabur untuk menjawab pertanyaan ini terlebih dahulu, “Apakah jenis hartanah yang anda rasa selesa untuk disewakan dan kemudian pilih lokasi terbaik untuk jenis hartanah tersebut!

Tip profesional: Pelabur biasanya lebih selesa dengan hartanah pelaburan yang berhampiran dengan kediaman mereka. Ini kerana mereka sudah biasa dengan kawasan itu serta pelbagai kemudahan di sekitarnya. Ini memudahkan mereka menentukan siapa penyewa sasaran mereka. Sekiranya anda tidak mengupah sesiapa untuk menguruskan hartanah anda, jelas lebih mudah bagi anda untuk menguruskan dan memantau penyewa jika anda berhampiran. Sebaliknya, ada pelabur yang lebih gemarkan pelaburan di lokasi yang lebih jauh daripada mereka. Ini membolehkan mereka memasuki pasaran penyewa yang berbeza di tempat yang berbeza!

Apa yang kita maksudkan dengan “jenis” hartanah dan pasaran yang berbeza? Sekiranya anda menggunakan fungsi “Carian” iProperty, anda akan melihat pilihan berikut untuk jenis hartanah.

Tapis senarai komprehensif ini berdasarkan apa yang anda mahu, apa yang anda mampu dan akhirnya apa yang akan memberi anda pulangan pelaburan terbaik. Kemudian, cari lokasi yang mempunyai “jenis” hartanah tanah berprestasi terbaik berdasarkan pilihan anda. Ini supaya anda tidak tersangkut dengan hartanah yang anda tidak gemari.

iProperty Transaksi: Dapatkan data transaksi hartanah subsale (sekunder) terkini secara PERCUMA untuk membantu anda membuat keputusan hartanah terbaik. Tiada pendaftaran diperlukan!

Setelah anda berpuas hati dengan pilihan hartanah anda…

Tiba masanya untuk menghubungi ejen hartanah kawasan anda. Menjalin hubungan yang baik dengan mereka mungkin boleh membantu anda. Siapa tahu, mereka mungkin tahu penjualan / lelong untuk jenis hartanah yang anda mahu. Lelongan berlaku apabila hartanah berharga 20-30 % di bawah nilai pasaran kerana penjual telah gagal membayar pinjamannya atau terdesak dan perlu segera melepaskan harta mereka. Jadi, inilah yang perlu anda lakukan:

1. Hubungi mereka.
2. Beritahu bajet anda.
3. Minta laporan terkini daripada mereka.
4. Siap sedia untuk beberapa tontonan pada masa akan datang.

Sekiranya anda berpeluang mengunjungi hartanah pelaburan yang dilelong, perhatikan perkara berikut:

• Penjagaan hartanah tersebut.
• Campuran penyewa di kawasan ini.
• Prestasi pihak pengurusan (jika kondominium).
• Kemudahcapaian di kawasan ini.
• Keselamatan di kawasan ini.
• Tip bonus dari pakar kami: Perhatikan tuan tanah yang ingkar bayaran pengurusan mereka! Lazimnya, perkara ini akan disenaraikan oleh pihak perngurusan.

KETAHUI: Cara beli rumah lelong di Malaysia

Cara membiayai pembelian hartanah sewa

Sekiranya anda tidak membeli dengan wang tunai, alternatifnya adalah mendapatkan pinjaman perumahan. Tetapi bagaimana jika anda tidak dapat pinjaman dengan margin pembiayaan yang menarik? Terdapat beberapa cara untuk mengatasi masalah ini. Jom kita mendalami perkara ini.

Senario 1: Pertimbangkan pembelian bersama dengan pasangan anda

Katakan anda memperoleh RM4000 sebulan. Ini bermakna anda mungkin selesa membayar pinjaman RM1300. Terdapat dua sebab mengapa jumlah ini dipilih. Yang pertama adalah Nisbah Khidmat Hutang (DSR) yang digunakan oleh bank untuk mengira bayaran bulanan yang sesuai dengan kemampuan anda. Sebab kedua, anda tidak mahu bayaran pinjaman bulanan yang melebihi satu pertiga daripada pendapatan bulanan anda. Salah seorang pakar kami Kelvin, suka menggunakan Undang-Undang Sepertiga di mana sepertiga dari pendapatan anda adalah untuk simpanan, sepertiga untuk perbelanjaan anda dan sepertiga terakhir untuk pelaburan anda.

Sebaiknya,  anda akan menyewa hartanah ini dan pendapatan sewa bukan sahaja akan merangkumi bayaran pinjaman, tetapi juga akan menghasilkan keuntungan yang baik setiap bulan. Undang-Undang Sepertiga adalah baik kerana dalam suatu senario teruk (tetapi mungkin berlaku) di mana anda tidak dapat mencari penyewa untuk tempoh yang lama (contoh, semasa pandemik), anda masih akan mempunyai pendapatan yang mencukupi untuk membayar pinjaman bulanan.

Oleh itu, anda mungkin mampu membeli hartanah bernilai RM300,000.

Sekiranya pasangan anda juga memperoleh RM4,000 sebulan, pendapatan isi rumah tahunan anda adalah RM96,000. Anda boleh memperoleh pinjaman rumah bersama dan membeli rumah dalam julat RM700,000 untuk banyak lagi pilihan!

Senario 2: Gabungkan pinjaman anda jika anda mempunyai lebih daripada satu pinjaman

Anda menjana pendapatan dengan baik tetapi sudah mempunyai beberapa hutang dengan nama anda:

• Pinjaman kereta.
• Pinjaman peribadi.
• Beberapa kad kredit yang belum selesai pembayaran.

Anda ingin membeli hartanah tetapi kerana anda mempunyai banyak hutang yang berlainan, lebih sukar untuk mendapatkan pinjaman. Apa yang boleh anda lakukan ialah menggabungkan hutang anda. Bank akan menggabungkan semua pinjaman anda dan mengubahnya menjadi satu pinjaman besar.

Ini boleh membantu kerana semasa anda memohon pinjaman, DSR anda akan terjejas oleh semua hutang anda. Dengan menggabungkan pinjaman, anda boleh mengurangkan DSR dan mempunyai peluang lebih baik untuk mendapatkan pinjaman yang lebih besar.

Cara ini mumpunya beberapa kekurangan seperti yuran pemprosesan (boleh meningkat) dan dokumen yang berkaitan. Walau bagaimanapun, anda harus menghubungi bank anda untuk berbincang mengenai perkara ini. Pastikan juga anda membaca: Bagaimana mengira Nisbah Khidmat Hutang (DSR) & bagaimana ia mempengaruhi kelulusan pinjaman saya?

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan semasa membeli hartanah sewa termasuk yang berikut:

Cara untuk Airbnb rumah sewa

Beberapa faktor yang perlu diperhatikan ialah Airbnb dan platform penginapan jangka pendek yang lain. Ini adalah sesuatu yang akan dilakukan sekiranya pasaran sewa jangka panjang tidak begitu kuat lagi. Ini boleh menjadi alternatif yang bagus tetapi anda harus memeriksanya sebelum membeli hartanah supaya tiada komplikasi di masa depan. Hartanah di lain-lain negeri mempunyai undang-undang yang berbeza mengenai penginapan sewa jangka pendek.

Di Kuala Lumpur, semua tuan tanah boleh melakukan aktiviti Airbnb di hartanah mereka. Walau bagaimanapun, banyak bangunan kediaman tidak membenarkannya kerana Badan Pengurusan Bersama membuat peraturan yang tidak menyokong idea tersebut. Komen seperti “tuan tanah tidak boleh menjadikan apartment menjadi hotel” lazim dijadikan alasan. Namun, jika bangunan anda dalam kategori komersial, anda mungkin mempunyai kelebihan dari segi menjana pendapatan dari hartanah anda. Ingatlah, lain-lain negeri mempunyai peraturan yang berbeza. Contohnya, Sabah telah meletakkan Airbnb di bawah Undang-Undang Kecil Rumah Penginapan 1966. Ini bermaksud terdapat lebih banyak halangan dalam pilihan ini.

Bagaimana dengan insurans rumah?

Ini memerlukan lebih banyak perancangan kerana ia merupakan pelaburan besar dalam jangka masa panjang. Apabila anda membeli rumah, kebanyakan bank memerlukan anda mendapatkan insurans rumah, dalam bentuk MRTA atau Jaminan Tempoh Pengurangan Gadai Janji. Apa yang tidak diketahui oleh ramai orang ialah terdapat pilihan yang lebih baik. Kelvin mengatakan bahawa “MRTA bagus jika anda tidak mahu melibatkan pihak ketiga tetapi ia juga mengurangkan keuntungan anda. Oleh kerana MRTA tidak boleh dikembalikan, anda mempunyai ROI yang lebih rendah semasa anda menjual hartanah anda.”

Apa yang boleh anda lakukan ialah mencari syarikat insurans lain seperti Great Eastern dan Allianz. Mereka menyediakan pelan yang boleh disesuaikan (insurans “buat sendiri”) di mana anda boleh memilih faedah pelan tersebut. Sebagai permulaan, anda boleh bertanya perkara asas yang diperlukan sebagai alternatif kepada MRTA. Kemudian, anda boleh menambah atau membuang faedah. Beberapa faedah besar yang ditawarkan oleh insurans pihak ketiga ini termasuk insurans yang boleh dipindahkan ke hartanah anda yang seterusnya sekiranya anda menjualnya, dan insurans yang berlipat ganda sebagai pelaburan yang memberikan wang tunai setelah beberapa tahun.

Tips untuk pelabur yang ingin mendapat keuntungan dari hartanah sewa pada tahun 2022/2023

Berikut adalah beberapa nasihat dari pakar kami, Kelvin dan Varsha jika anda ingin melabur pada tahun depan atau seterusnya:

1. Perjanjian sewa rumah sangat penting. Pastikan bahawa perjanjian penyewaan menggariskan tanggungjawab setiap pihak. Terdapat banyak kes yang melibatkan perkara seperti mentol rosak dan penggantian bidet yang boleh menambah kos hingga ratusan ringgit . Jika tidak dijelaskan dalam perjanjian siapa yang bertanggungjawab untuk kos ini, pertikaian pasti timbul. Ini akan menjejaskan pelaburan hartanah anda.

2. Cukai pendapatan. Penyewaan hartanah di Malaysia dikenakan cukai. Ini bermakna anda perlu mempunyai rekod yang baik untuk semua perbelanjaan yang ditanggung oleh hartanah anda untuk mengurangkan cukai tersebut. Terdapat senarai item tertentu yang boleh ditolak cukai. Kaji selidik hartanah anda dan apa yang boleh ditolak cukai.

3. Dapatkan khidmat ejen hartanah yang baik. Ejen bukan hanya memasarkan hartanah anda dan memeterai perjanjian sewa rumah – mereka juga harus;

• Melakukan pemeriksaan inventori dan penyerahan hartanah.
• Mengambil semula hartanah setelah penyewaan tamat dan memeriksa semula inventori.
• Melakukan pemeriksaan kredit penyewa.
• Memaklumkan kepada anda tempoh penyewaan berakhir 2 bulan sebelumnya (supaya anda boleh mencari penyewa baharu atau melanjutkan sewa).

Di Malaysia, hubungan anda dengan ejen akan berlanjutan sehingga penyewaan tamat. Ejen anda harus mempunyai tahap perkhidmatan yang tinggi. Jika tidak, ramai ejen baharu di pasaran yang anda boleh pilih.

ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA:
Pertumbuhan Modal atau Hasil Sewa: Mana Lebih Penting Dalam Pelaburan Hartanah?
SJKP: Cara memohon Skim Jaminan Kredit Perumahan dan syarat kelayakan