Semua hartanah yang baru dilancarkan mempunyai Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP) selama 24 bulan tetapi pembeli rumah di Malaysia perlu dididik mengenai hak mereka dalam isu kualiti pembinaan. Mereka perlu sedar bahawa isu-isu yang mereka hadapi ada jalan penyelesaian dan mereka boleh menuntut kualiti sepadan dengan harga hartanah mereka.
Artikel ini diterjemah dari How to make sure your home defects are fixed properly during the DLP? oleh Khairul Khalid.
Kenapakah rakyat Malaysia di zaman ini membelanjakan banyak wang untuk rumah baru yang sepatutnya memenuhi syarat-syarat bangunan, tetapi aset-aset ini masih penuh dengan pelbagai kecacatan fizikal? Dinding retak, bumbung bocor dan lantai tenggelam – ini hanyalah beberapa keluhan yang lazim didengar oleh pembeli.
Selama bertahun-tahun, Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) telah merekodkan beribu-ribu aduan daripada pembeli rumah kali pertama yang tidak berpuas hati dengan keadaan rumah baru mereka atau cara defect rumah diperbaiki semasa DLP. Aduan yang sama sentiasa diulang oleh pemilik yang berbeza di pelbagai skim perumahan. Kecacatan pembinaan atau defect rumah terdiri daripada isu struktur kompleks yang mengancam integriti bangunan, termasuk isu mudah yang berkaitan dengan estetika.
Isu-isu yang dihadapi semasa Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)
Senario di bawah menunjukkan beberapa masalah pembeli rumah Malaysia:
Aduan defect rumah pertama: “Saya menerima kunci rumah baru kami dan kecewa apabila melihat hartanah itu mempunyai banyak kecacatan, dari masalah kecil hingga ketidakseimbangan dinding dan tiang. Pemaju membaiki kecacatan kecil tetapi tidak mahu menyelaraskan dinding atau tiang yang tidak sempurna. Bagaimanakah proses pembetulan saya boleh dipercepatkan kerana kami telah membayar harga rumah sepenuhnya dan masih tidak dapat menduduki rumah kami?”
Aduan defect rumah kedua: “Jubin di lantai ruang tamu apartment saya tidak dipasang dengan betul. Ketika berjalan di atas jubin, ada bunyi kosong. Terdapat sekurang-kurangnya 30 jubin lantai dengan masalah ini! Di tepi dinding di mana jubin bersambung juga tidak dipasang dengan betul. Saya mengemukakan borang aduan, tetapi pemaju hartanah tidak melakukan apa-apa untuk memperbaikinya. Sekarang, sudah hampir 12 bulan, dan setiap kali kami hubungi pemaju untuk bertanya tentang kerja pembaikan rumah, mereka memberitahu kami bahawa mereka tidak dapat mencari warna jubin yang betul. Kami diberitahu bahawa hanya satu alternatif – tukar semua jubin dan pemaju hanya akan menanggung kos mutu kerja!”
Bagaikan mimpi ngeri? Anda sudah tentu tidak menyangka akan berada dalam keadaan seperti ini apabila mendaftar dan membeli hartanah yang baharu dilancarkan. Generasi baharu pembeli rumah pertama di Malaysia menjangkakan rumah mereka akan bebas dari sebarang kerosakan. Walaupun kualiti rumah meningkat sejak sedekad yang lalu, namun ia masih tidak memenuhi jangkaan pembeli dari segi reka bentuk dan kemasan. Terdapat juga kekurangan standard kualiti industri yang setara dengan jangkaan awam. Ini menyebabkan banyak pertikaian mengenai pembaikan kecacatan hartanah. Pemaju, kontraktor dan pembeli rumah semuanya mempunyai jangkaan yang berbeza.
BACAAN POPULAR:
Tips untuk pilih dan elak kontraktor rumah bermasalah
Cara beli rumah pertama dengan slip gaji kecil
Apakah Tempoh Liabiliti Kecacatan (DLP)?
‘Tempoh Liabiliti Kecacatan’ yang telah ditetapkan dalam perjanjian jual beli (SNP rumah) menyatakan bahawa pemaju dikehendaki membaiki serta menanggung kos dan perbelanjaan sebarang kecacatan, pengecutan atau kecacatan lain yang jelas dalam tempoh 24 bulan kalendar selepas serahan milikan kosong. Kecacatan boleh berkaitan dengan mutu kerja, bahan-bahan atau kegagalan membina hartanah tersebut mengikut pelan dan perkara tambahan di dalam SNP rumah dalam tempoh 30 hari selepas menerima notis bertulis daripada pembeli.
Bahagian kedua klausa menyatakan bahawa pembeli hendaklah, pada bila-bila masa selepas tamat tempoh notis 30 hari, memberitahu pemaju tentang kos pembaikan kerosakan tersebut dan memberi pemaju tempoh lanjutan tempoh selama 30 hari.
Apa yang perlu dilakukan jika anda terjumpa defect di rumah baru anda?
Pada dasarnya, berikut adalah apa yang pembeli perlu lakukan jika dia terjumpa kecacatan di rumah barunya:
LANGKAH 1: Senaraikan semua kecacatan secara bertulis dan ambil gambar, jika boleh. Anda boleh merujuk senarai semak pemeriksaan rumah kami untuk membantu anda dengan proses ini.
LANGKAH 2: Pastikan pemaju menerima senarai kecacatan sama ada melalui pos berdaftar, e-mel atau penghantaran dengan tangan beserta perakuan penerimaan.
LANGKAH 3: Jika pemaju responsif, mereka akan melakukan kerja pembetulan 30 hari dari tarikh penerimaan notis.Pembeli perlu menyemak senarai kecacatan dengan pemaju untuk membincangkan jadual kerja pembaikan. Pembeli juga harus bersedia untuk meluangkan masa atau melantik seseorang kontraktor untuk melakukan kerja mereka.
LANGKAH 4: Jika pemaju tidak bertindak balas, dapatkan sebut harga terperinci daripada kontraktor bebas yang baik untuk mendapatkan anggaran kos pembaikan kecacatan. Berikan notis kedua kepada pemaju dan tempoh tangguh selama 30 hari yang ditetapkan untuk melakukan kerja-kerja pembetulan, seperti yang dinyatakan dalam klausa DLP.
LANGKAH 5: Anda boleh menuntut semula kos (sebarang jumlah) pembaikan daripada peguam berkepentingan pemaju selepas memberi notis bertulis untuk menahan pengeluaran jumlah pemegang berkepentingan (5% daripada harga belian seperti yang dinyatakan dalam ‘Jadual Pembayaran’ di SNP rumah). Anda boleh menggunakan templat ‘sampel’ yang terdapat di laman web HBA.
Contoh Surat kepada Peguam Pemaju mengenai tuntutan kecacatan hartanah
Melantik pakar untuk menjalankan pemeriksaan defect rumah
Walaupun undang-undang menyediakan waranti 24 bulan (yang mana berkenaan) bagi pemilik untuk merujuk kecacatan kepada pemaju, pembeli tidak akan tahu apa yang perlu diperiksa kerana mereka tidak mempunyai kepakaran untuk menjangkakan sebarang kecacatan yang tidak kelihatan.
Ramai yang tidak menyedari bahawa mendapatkan khidmat Pemeriksa Bangunan untuk memeriksa rumah mereka boleh menyelesaikan banyak masalah. Dengan khidmat profesional pemeriksaan rumah untuk menjalankan pemeriksaan kecacatan, pemilik akan dapat mengenal pasti masalah lebih awal dan memulakan pembaikan sebelum kecacatan menjadi teruk. Mereka mempunyai kemahiran untuk mengenal pasti sebarang kecacatan yang terlindung oleh penambahbaikan kosmetik, yang mungkin tidak dapat dikesan oleh orang biasa. Kebanyakan arkitek dan juruukur juga berkhidmat sebagai pemeriksa bangunan di Malaysia.
Yuran pemeriksa bangunan antara RM500 hingga RM3,000 dan mereka akan memeriksa hartanah serta mengemukakan laporan, termasuk cadangan untuk tindakan susulan. Kesedaran mengenai ketersediaan perkhidmatan sedemikian di negara ini masih rendah.
Lazimnya, pemeriksaan menyeluruh harus menentukan:
- Retak struktur atau kecacatan pada dinding, bumbung dan lantai;
- Kelembapan yang mengakibatkan struktur reput atau tidak kukuh;
- Kerosakan kepada kayu yang disebabkan oleh kerosakan kulat, pengorek kayu, anai-anai atau bahan kimia industri;
- Kerosakan sistem paip dan saliran;
- Kebocoran air;
- Lantai tidak rata;
- Kerja pembaikan tidak bermutu, dan lain-lain
Sesetengah pakar pemeriksaan rumah juga mungkin boleh menganggarkan kos pembaik pulih kecacatan yang ditemui. Lazimnya, laporan mereka diserahkan kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah apabila pembeli membuat tuntutan untuk pampasan kewangan dan tuntutan teknikal. Selalunya, pemeriksa ini dipanggil ke tribunal sebagai saksi pakar untuk mencabar sebarang tindak balas oleh pemaju.
Apa lagi yang boleh dilakukan oleh pembeli rumah jika pemaju tidak responsif?
Selain daripada langkah undang-undang, pembeli rumah yang terkilan harus bergabung. Hubungi jiran-jiran yang menghadapi masalah yang sama untuk memperbaiki kecacatan rumah mereka. Anda mungkin mempunyai banyak masalah yang sama. Gabungan boleh memberi lebih kuasa kepada pembeli dan anda boleh berkongsi tugas untuk meringankan beban kerja. Objektif utama adalah untuk meyakinkan pemaju hartanah bahawa anda serius tentang pembaikan kecacatan yang sempurna.
Secara kolektif, pembeli yang terlibat boleh membuat aduan kepada Bahagian Penguatkuasaan Jabatan Perumahan Negara, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang boleh campur tangan dan mengadakan pertemuan dengan semua pihak yang terlibat. Butir-butir Bahagian Penguatkuasaan tersebut adalah seperti berikut:
Pengarah, Bahagian Penguatkuasaan,
Jabatan Perumahan Negara (JPN),
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan,
No. 51, Persiaran Perdana,
Presint 4, Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan,
62100 Putrajaya.
Laman web: www.kpkt.gov.my
Ingat bahawa kualiti kerja pembinaan di kawasan kejiranan anda akan mempengaruhi nilai penjualan semula hartanah dan keselamatan keluarga anda.
Jika ada pertikaian, failkan tuntutan di Tribunal Tuntutan
Pembeli rumah yang mempunyai pertikaian dengan pemaju perumahan mereka mengenai kecacatan bukan pemulihan atau non-remedial defects, pengecutan, mutu kerja atau bahan yang rosak atau kesalahan teknikal lain bebas untuk memfailkan tuntutan mereka di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Tribunal Perumahan).
Tribunal Perumahan telah ditubuhkan sebagai forum alternatif untuk pembeli rumah menjimatkan kos dan mengatasi kerumitan berhadapan dengan pemaju perumahan di mahkamah sivil. Yuran pemfailan hanya RM10. Peguam tidak diperlukan dan lazimnya perbicaraan ditetapkan dalam tempoh sebulan.
Tribunal Perumahan diberi kuasa untuk mendengar pertikaian antara pembeli rumah dan pemaju perumahan berlesen tetapi tuntutan mesti difailkan dalam tempoh masa yang disediakan di bawah Sec.16N Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1966. Semak pautan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk Tribunal atau Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di sini.
Cari pemaju yang mengamalkan Sistem Penilaian Kualiti dalam Pembinaan (QLASSIC)
Sistem Penilaian Kualiti dalam Pembinaan (QLASSIC) adalah satu sistem untuk mengukur dan menilai kualiti mutu kerja pembinaan bangunan berdasarkan Standard Industri Pembinaan (CIS 7:2006). Hanya segelintir pemaju perumahan yang telah menerima pakai dan tertakluk kepada piawaian pembinaan QLASSIC yang ketat. Pusat Kualiti pertama di Malaysia diperkenalkan oleh SKYWORLD – SkyWorld Quality Centre yang terletak di Setapak, Kuala Lumpur. Pemaju hartanah ini telah mengamalkan QLASSIC sebagai titik jualan, kerana kualiti pembinaan dan bahan binaan yang digunakan adalah salah satu kebimbangan utama di kalangan pembeli hartanah. Kebanyakan pembeli tidak mempunyai pilihan selain kekal optimis dan mengharapkan mutu kerja dan bahan yang digunakan untuk membina hartanah mereka berdasarkan kualiti yang baik. Penerimaan QLASSIC juga akan mengurangkan atau menghapuskan kerja-kerja pembinaan semula dan pembaikan semasa DLP.
Dalam hal ini, kita mesti menyedari bahawa kualiti, keselamatan dan profesionalisme adalah prasyarat utama ke arah mengubah industri pembinaan Malaysia menjadi industri yang bertanggungjawab dan maju dan tidak sentiasa dibelenggu dengan mutu kerja dan bahan yang kurang memuaskan. Malangnya, piawaian pembinaan ini hanyalah secara sukarela dan belum diwajibkan di kalangan semua pemaju hartanah di Malaysia setakat ini. Rakyat Malaysia yang ingin membeli hartanah pelancaran baharu harus merangkumi standard pembinaan sebagai salah satu perkara dalam senarai semak mereka apabila melakukan usaha wajar semasa proses carian dan pemilihan hartanah.
Projek Hartanah di Malaysia dengan akreditasi QLASSIC
- SkyLuxe On The Park Residence – 85% skor QLASSIC
- Ascenda Residences @ SkyArena – 76% skor QLASSIC
- SkyAwani 2, Jalan Ipoh – 79% skor QLASSIC
- De’Bunga Residensi garden homes @ Ukay Perdana
- The Light Collection III, Penang – >80% skor QLASSIC
- Seri Riana Residence, Wangsa Maju – >80% skor QLASSIC
- Saujana Duta di Seremban 2 – >80% skor QLASSIC
- Elmina West (Rumah Teres Dua Tingkat) – 83% skor QLASSIC
- Bandar Bukit Raja (Double Storey Rumah teres) 75% – 82% skor QLASSIC
- Nilai Impian (Pangsapuri) – 79% – 83% Skor QLASSIC
BACA LAGI ARTIKEL MENARIK DI SINI:
Kecacatan rumah strata: Cara mengambil tindakan kes undang-undang
? 9 servis pemeriksaan rumah ini memudahkan anda untuk check defect rumah baru
? Senarai dokumen yang diperlukan untuk beli rumah di Malaysia
Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), sebuah pertubuhan bukan kerajaan, bukan untuk keuntungan yang dikendalikan sepenuhnya oleh sukarelawan.