Apa Kesan Kenaikan Yuran Guaman 2023 Kepada Pembeli Rumah di Malaysia?

Kenaikan yuran guaman boleh diimbangi oleh pelepasan dibenarkan undang-undang. Kini, diskaun dan rebat adalah sah di sisi undang-undang. Oleh itu, para pengguna bebas untuk merunding bayaran yuran guaman bagi sebarang pembelian dan pinjaman.

Artikel ini diterjemah dari “Increase in legal fees: How will it affect homebuyers” oleh Khairul Khalid.

Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) merujuk kepada Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (SRO 2023) yang telah diwartakan dan dilaksanakan pada 15 Julai 2023.

SRO 2023 mentadbir yuran guaman yang dicaj oleh peguam di Malaysia berkaitan dengan Perjanjian Jual Beli (SPA/SNP) dan perjanjian pinjaman yang melibatkan harta tidak alih (tanah dan bangunan).

Ia menggantikan Perintah Saraan Peguam Cara 2005 yang sebelum ini pernah disemak semula pada tahun 2016 dan 2017. SRO 2023 telah diluluskan oleh Jawatankuasa Kos Peguam Cara yang dipengerusikan oleh Ketua Hakim Negara di bawah Seksyen 113 Akta Profesion Undang-Undang 1976.

Kesan kenaikan yuran guaman kepada pembeli rumah / peminjam dan diskaun

*NOTA EDITOR: Istilah “Pertimbangan” digunakan dalam jadual di bawah merujuk kepada konsep undang-undang kontrak, “Consideration”.

Ramai orang, termasuk golongan profesional dan peguam, berdepan situasi kehidupan yang mencabar sejak beberapa tahun lalu. Seiring dengan kenaikan kos sara hidup dan perniagaan sejak semakan terakhir SRO 2005 (disemak semula pada tahun 2017 atau ‘SRO 2017’), SRO 2023 menyemak semula dan meningkatkan bayaran yang boleh dicaj oleh peguam, serta tawaran diskaun dan rebat.

Sila rujuk Jadual 1 di bawah untuk perbandingan yuran guaman.

Jadual 1 – Perbandingan bayaran yuran guaman antara SRO 2017 dan SRO 2023

Kami telah menganalisa kemungkinan kesan yang wujud kepada bakal pembeli rumah yang berdepan dengan kenaikan yuran guaman untuk hartanah / nilai pinjaman di bawah senario yang berbeza:

• hartanah mampu milik berharga RM300,000
• hartanah pertengahan berharga RM500,000 dan RM750,000
• Hartanah mewah berharga RM1,000,000 dan RM1,500,000

Hasil analisis kami seperti dalam Jadual 2 di bawah:

Jadual 2 – Perbandingan bayaran yuran guaman antara SRO 2017 dan SRO 2023

Walaupun SRO 2023 yang baharu meningkatkan yuran guaman untuk SPA/SNP dan Perjanjian Pinjaman, ini dianggap sebagai langkah yang wajar kerana kali terakhir ia disemak hampir 6 tahun lalu pada 2017.  Malaysia dan seluruh dunia telah mengalami kenaikan kos sara hidup akibat pandemik Covid-19 dan gangguan ekonomi global.

Dalam contoh di atas, kenaikan yuran guaman (untuk hartanah bernilai RM300,000 hingga RM1.0 juta) antara SRO 2017 dan SRO 2023 adalah 25% atau pada kadar kenaikan secara kompaun tahunan sebanyak 3.79% setahun, dalam lingkungan kadar inflasi 3% hingga 4%. 

Untuk hartanah bernilai RM1.5 juta, kenaikan yuran guaman adalah sekitar 30% dan kadar kenaikan tahunan antara SRO 2017 dan SRO 2023 adalah 4.47%, sedikit lebih tinggi daripada lingkungan kadar inflasi antara 3% hingga 4%.

Apa beza yuran guaman baru dan lama?

Kenaikan yuran guaman antara SRO 2017 dan SRO 2023 juga sangat kecil jika dibandingkan dengan Pertimbangan / Nilai Pinjaman hartanah. 

Berdasarkan contoh kami di atas:

Di bawah SRO 2023, yuran guaman dicaj lebih rendah antara 25% dan hingga 50% untuk hartanah yang ditadbir di bawah Akta Pemajuan Perumahan, iaitu hartanah yang dibeli terus dari pemaju. Secara realistik, peratusan diskaun lebih tinggi berbanding SRO 2017 yang memberi diskaun 25% hingga 35% untuk hartanah yang dibeli di bawah HDA.

Untuk hartanah di bawah HDA di mana Pertimbangan / Nilai Pinjaman melebihi RM1.0 juta, diskaun di bawah SRO 2023 sebanyak 50% adalah lebih tinggi daripada diskaun di bawah SRO 2017 sebanyak 35%.  Oleh itu, untuk contoh di bawah, bayaran yuran untuk hartanah di bawah HDA yang bernilai RM1.0 juta, tiada kenaikan yuran guaman.

Sila rujuk kepada Jadual 3 hingga Jadual 5 untuk kenaikan sebenar yuran guaman untuk hartanah HDA.

Jadual 3 – Perbandingan yuran guaman untuk hartanah mampu milik bernilai RM300,000

Jadual 4 – Perbandingan yuran guaman untuk hartanah pertengahan (RM500,000 dan RM750,000)

Jadual 5 – Perbandingan yuran guaman untuk hartanah mewah (RM1,000,000 dan RM1,500,000)

Oleh kerana kenaikan yuran guaman dianggap wajar dan tidak signifikan jika dibandingkan dengan nilai hartanah atau jumlah pinjaman, ia tidak dijangka akan mencetuskan kesan domino yang mengakibatkan kenaikan kos sara hidup atau harga rumah.

Soalan lazim mengenai kenaikan yuran guaman hartanah

Berikut adalah beberapa soalan lazim yang mungkin ditanya oleh pembeli dan penyewa rumah.

S1) Apakah kesan kenaikan yuran guaman kepada pemilik atau pembeli rumah kali pertama?

HBA: Sebilangan besar orang hanya mampu membeli satu hartanah sepanjang hayat mereka. Mungkin ada segelintir yang bernasib baik membeli hartanah kedua untuk pelaburan jangka panjang. Oleh itu, kenaikan sekali sahaja (‘one-off’)’ ini tidak dijangka akan memberi impak kepada perbelanjaan harian mereka berbanding dengan kenaikan petrol, tol atau caj utiliti yang perlu ditanggung setiap hari.

S2) Adakah kenaikan yuran guaman akan memberi kesan kepada yuran sewa di masa depan?

HBA: Ini tidak akan berlaku kerana ramai ejen hartanah kini mempunyai Perjanjian Penyewaan standard yang disesuaikan dengan persetujuan antara pemilik hartanah dan penyewa.

Kerajaan juga telah mengumumkan undang-undang baharu yang telah diusulkan untuk mentadbir hak penyewa dan pemilik rumah berdasarkan    ‘Akta Sewaan Kediaman’. Undang-undang baharu ini akan memberi templat standard mandatori yang mengandungi terma dan syarat yang adil dan munasabah dalam Perjanjian Penyewaan. Oleh itu, peranan peguam dalam merangka Perjanjian Penyewaan akan diminimumkan.

S3) Apakah peningkatan struktur yuran guaman yang sesuai untuk memastikan kesejahteraan kewangan peguam dan juga pengguna? (Contoh: Kenaikan yuran guaman dalam lingkungan kadar inflasi)

HBA: Kami berpendapat bahawa kenaikan yuran guaman seiring dengan perubahan semasa.

S4) Adakah kenaikan diskaun maksimum yuran guaman cukup untuk mengimbangi kenaikan keseluruhan yuran guaman?

HBA: Ya, pada pendapat saya kenaikan yuran guaman diimbangi oleh diskaun guaman. Diskaun dan rebat kini sah di sisi undang-undang dan pengguna bebas untuk merunding yuran guaman bagi pembelian dan pinjaman mereka.

*Artikel ini ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Agung Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA). HBA boleh dihubungi melalui e-mel: [email protected] dan Tel: 012 3345676