Apa berlaku jika hartanah sewa anda mengalami kerosakan?

Antara perkara utama yang ingin dielakkan oleh tuan rumah adalah hartanah mereka dirosakkan oleh penyewa. Begitu juga bagi penyewa yang baik, mereka tidak mahu merosakkan rumah yang disewa kerana takut kerugian atau diheret ke mahkamah. Dalam artikel ini, kami kongsikan cara paling mudah mengelakkan senario ini.

Artikel ini telah diterjemah dari What happens if your rental property gets damaged oleh Ridzwan A. Rahim

Bayangkan tuan rumah telah menerima surat tawaran dan wang deposit anda, dan anda kini boleh berpindah ke unit sewa di salah satu kawasan paling popular untuk disewa di Malaysia.

Sebelum anda berpindah masuk, langkah anda yang seterusnya adalah penting kerana ia boleh mengelakkan kerugian gara-gara terpaksa membaiki peralatan atau kerosakan pada hartanah. Apakah langkah ini? Pertama, anda dan tuan rumah wajar membuat kontrak formal (perjanjian penyewaan) yang menetapkan pihak yang bertanggungjawab membaiki kerosakan dan menanggung kos. Kedua, menyimpan bukti yang menunjukkan kerosakan bukan berpunca dari anda. Perincian berkenaan kedua-dua perkara ini ada di bawah:

1. Tandatangani perjanjian penyewaan sebelum berpindah masuk

Antara amalan terbaik dalam pasaran sewaan hartanah adalah kedua-dua tuan rumah dan penyewa membuat perjanjian penyewaan, iaitu satu kontrak yang menetapkan kewajipan dan tanggungjawab kedua-dua pihak selama tempoh penyewaan. Jika anda baru sahaja menjadi tuan rumah atau penyewa, lihat panduan menarik kami mengenai bagaimana nak menyediakan perjanjian penyewaan di Malaysia.

Selain daripada menggambarkan hartanah yang disewa, perjanjian ini juga biasanya mengandungi inventori atau senarai harta yang disediakan oleh tuan rumah untuk penyewa seperti lekapan, perabot, peralatan dan perkakasan serta status dan keadaan setiap perkara tersebut. Item yang tersenarai ini seharusnya berkeadaan baik pada akhir penyewaan. Juga penting, perjanjian penyewaan menetapkan siapa yang perlu bertanggungjawab membuat baik pulih tertentu. Nak tahu lebih lanjut, baca panduan lengkap terma dan syarat yang perlu diberi perhatian ini.

2. Ambil gambar atau video rumah sewa sebelum berpindah masuk

Salah satu punca pertengkaran antara tuan rumah dan penyewa adalah sama ada penyewa yang merosakkan hartanah sewa atau harta tertentu di dalamnya, atau ia memang sudah sedia rosak sebelum penyewa berpindah masuk lagi. Cara paling mudah untuk mengelakkan perkara ini berlaku adalah dengan mengambil gambar atau video hartanah sewa terbabit dan kesemua harta di dalamnya sebelum berpindah masuk.

Semasa proses dokumentasi, penyewa wajar memeriksa dengan teliti hartanah terbabit dan barang-barang di dalamnya. Pastikan pendingin hawa, peti sejuk dan dapur berfungsi. Jangan lupa pastikan tandas boleh dipam dengan baik. Ada baiknya kedua-dua tuan rumah dan penyewa menyimpan salinan gambar dan video ini. Jika penyewa gagal memeriksa hartanah dan harta di dalamnya dan kemudian menemui kecacatan apabila berpindah masuk, tuan rumah berhak menolak permintaan untuk membaiki kerosakan tersebut.

Apa yang patut tuan rumah buat jika hartanahnya rosak tanpa perjanjian penyewaan?

Zaman sekarang, penting membuat perjanjian penyewaan sebelum menyewakan hartanah kepada orang yang tak dikenali. Meskipun penyewaan tanpa perjanjian adalah berisiko, sesetengah tuan rumah tetap melakukannya kerana ia menjimatkan masa dan ramai kurang pengetahun undang-undang untuk menyediakan dokumen ini.

Adakah tuan rumah perlu membayar kerosakan pada hartanah sewa?

Umumnya, tuan rumah bertanggungjawab membaiki kerosakan struktur seperti ketirisan atap, kebocoran paip dan pintu atau kunci yang rosak, jika kerosakan itu bukan berpunca dari penyewa. Kerosakan kosmetik seperti cat yang terkikis boleh ditanggung sama ada oleh tuan rumah atau penyewa, bergantung pada apa yang dipersetujui.

Apa berlaku jika penyewa merosakkan hartanah sewa?

Jika kerosakan disebabkan oleh penyewa itu kecil, tuan rumah boleh menggunakan sebahagian daripada wang deposit yang dibayar oleh penyewa pada awal penyewaan untuk membaikinya. Tuan rumah tidak perlu menggunakan wang dari poketnya sendiri.

Namun jika kerosakan adalah serius seperti lubang di dalam lantai misalnya, proses untuk mendapatkan bayaran kos pembaikan dari penyewa adalah lebih rumit.

Pertama, beritahu penyewa bahawa anda akan membuat pemeriksaan rasmi. Sebaiknya bawa seorang saksi semasa pemeriksaan ini. Jangan lupa ambil gambar atau video kerosakan dan senaraikan semua kerosakan yang anda temui. Anda perlu membuat laporan polis jika ada kerosakan serius. Pastikan anda masukkan gambar dan video ke dalam laporan polis tadi.

Kedua, lantik kontraktor bangunan untuk memeriksa kerosakan dan minta sebut harga untuk pembaikan. Perlu diingat, jika anda mahukan penyewa membayar kos kerosakan, anda hanya boleh membaiki sehingga menjadi seperti sedia kala. Anda tidak boleh membesarkan skop pembaikan atau menukarkannya menjadi kerja ubah suai yang serius.

Akhir sekali, beri salinan sebut harga tadi kepada penyewa untuk makluman kos. Jika penyewa berpendapat kos tersebut terlalu tinggi, penyewa dibenarkan melantik kontraktornya sendiri, asalkan kerosakan dibaiki. Penyewa boleh membayar kos ini, atau tuan rumah boleh mendahulukan bayaran, kemudian dapatkan bayaran balik daripada penyewa. Jika kerosakan pada hartanah terlalu serius sehingga rumah tidak lagi sesuai untuk didiami dan perlu dibaiki, tuan rumah juga boleh mendapatkan pampasan atas kehilangan pendapatan sewa.

Apa yang patut tuan rumah buat jika penyewa enggan membayar kos membaiki kerosakan?

Di sinilah pentingnya dokumentasi. Jika anda mempunyai gambar atau video hartanah dan segala apa yang di dalamnya sebelum penyewa berpindah masuk, sukar bagi penyewa menyangkal dakwaan merekalah punca kerosakan.

Tanpa bukti seperti ini, mudah bagi penyewa membuat dakwaan kerosakan sudah sedia ada sebelum mereka mula menyewa lagi. Jika anda juga tidak pasti, kami sarankan meminta penyewa berkongsi kos pembaikan.

Jika penyewa enggan meskipun anda 100 peratus yakin penyewalah yang menyebabkan kerosakan, anda perlu memberitahu penyewa lebih awal kos pembaikan akan diambil dari wang deposit mereka, dengan anggapan wang deposit mencukupi untuk tujuan ini.

Apa yang perlu dibuat oleh penyewa jika hartanah rosak tanpa ada perjanjian penyewaan?

Umunya, penyewa bertanggungjawab ke atas sebarang masalah kecil semasa mereka tinggal di hartanah seperti lantai atau karpet kotor, dan mentol terbakar. Penyewa juga bertanggungjawab membuat penyelenggaraan asas seperti kerja pembersihan.

Adakah tuan rumah perlu menggantikan perkakasan?

Ada kalanya penyewa memilih untuk menyewa sebuah rumah kerana ia mempunyai perkakasan tertentu yang mereka mahukan. Ada yang mahukan dapur gas kerana ia lebih murah berbanding dapur elektrik. Ada yang berminat dengan pembasuh pinggan mangkuk, dan ada yang tidak gemarkan pendingin hawa. Dalam kes ini, penyewa dinasihatkan menambah terma dalam perjanjian yang mengatakan jika perkakasan tertentu ini rosak, menjadi tanggungjawab tuan rumah untuk menggantikannya. Jika ada masalah dengan perkakasan rumah sebelum berpindah masuk, lebih baik anda minta pemilik hartanah membaikinya sebelum anda masuk.

Apa boleh anda buat jika tuan rumah enggan membayar kos pembaikan semasa penyewaan?

Kerosakan pada hartanah yang disebabkan peredaran masa atau kelusuhan biasa yang bukan disebabkan oleh penyewa sepatutnya ditanggung oleh tuan rumah. Biasanya ini ada disebut dalam perjanjian. Namun jika tiada perjanjian dan pemilik hartanah enggan membayar kos membaiki kerosakan, penyewa boleh berunding untuk berkongsi kos umpamanya meminta supaya ditolak dari bayaran sewa bulanan.

Bagaimana untuk meminta tuan rumah membuat pembaikan?

Jika tuan rumah tahu penyewa sanggup berkongsi kos pembaikan, tuan rumah akan lebih mudah bersetuju. Untuk lebih meyakinkan, penyewa boleh menawarkan diri untuk membantu tuan rumah dengan kerja pembaikan. Jika tiada kemahiran sekalipun, ada banyak cara untuk membantu seperti mengangkat barang atau menyediakan makanan untuk pekerja.

Apa boleh anda buat jika tuan rumah tidak membaiki kerosakan?

Tanpa perjanjian penyewaan, penyewa boleh sewenang-wenangnya berpindah keluar jika tuan rumah enggan membaiki kerosakan. Begitu juga mudah bagi tuan rumah untuk menghalau penyewa keluar tanpa kontrak ini. Tetapi seperti yang disebut di atas, terdapat banyak cara kreatif untuk memujuk tuan rumah membaiki kerosakan. Anda boleh memilih untuk membaiki sendiri jika ada kemahiran atau kenal sesiapa yang mahir. Jika anda ingin membaiki sendiri, jangan lupa dapatkan kebenaran tuan rumah terlebih dahulu.

Apa yang boleh anda buat jika tuan rumah berkeras mengatakan anda yang merosakkan hartanya?

Apabila tiba masa untuk berpindah keluar, biasanya tuan rumah atau wakilnya akan singgah untuk memeriksa hartanah dan harta di dalamnya. Jika tuan rumah menemui kerosakan dan menyalahkan anda, langkah terbaik adalah menunjukkan bukti bergambar atau video untuk menyangkal dakwaan itu. Sebab itu penting anda beritahu tuan rumah serta-merta jika menemui apa-apa kerosakan semasa menyewa, supaya tidak menyesal apabila tiba masa untuk berpindah keluar.

Jika anda yakin bahawa kerosakan itu bukan berpunca dari anda, anda boleh cuba meyakinkan tuan rumah bahawa anda tidak bersalah. Dalam situasi seperti ini, hubungan yang baik dengan tuan rumah boleh membantu. Namun jika tuan rumah berkeras supaya anda menanggung kos pembaikan, cuba berunding untuk berkongsi kos pembaikan atau penggantian.

Jika tuan rumah tetap berkeras mahukan anda menanggung kesemua kos pembaikan, bersedialah untuk kehilangan kesemua wang deposit anda. Tanpa gambar, video atau perjanjian penyewaan, sukar untuk anda membela diri.

Bolehkah tuan rumah mendakwa anda atas kerosakan?

Ya, pemilik hartanah boleh mendakwa anda di mahkamah kerana melanggar kontrak dan gagal menjaga hartanah dengan baik. Tanpa dokumen ini sekalipun, anda masih belum terselamat namun sukar bagi tuan rumah untuk menuntut haknya tanpa kontrak ini.

Apakah cara untuk mengelak mendapat penyewa dan tuan rumah yang teruk?

Umumnya, perjanjian penyewaan mengandungi peruntukan yang mengatakan penyewa bertanggungjawab memelihara rumah sewa supaya sentiasa dalam keadaan sesuai dan selamat untuk didiami.

Jadi dengan ketiadaan kontrak, anda sebagai tuan rumah berisiko menarik “penyewa dari neraka” yang boleh menukarkan hartanah pelaburan anda menjadi kawasan pelupusan sampah, dan berpindah keluar dengan sewenang-wenangnya tanpa boleh dibawa ke muka pengadilan.

Di pihak penyewa pula, satu perjanjian penyewaan dengan inventori yang disemak oleh penyewa boleh mengelakkan anda terpaksa menanggung kos pembaikan dan penggantian ribuan ringgit.

Dalam satu kes, seorang penyewa gagal memeriksa sama ada terdapat perkakasan yang rosak sebelum dia berpindah masuk. Pendek cerita, penyewa tadi terpaksa membayar RM3,700 untuk sebuah mesin basuh lama yang tidak pernah digunakan sekali pun.

Jadi elakkan mimpi buruk seperti ini. Pastikan anda membuat perjanjian penyewaan. Dengan kontrak ini, tuan rumah boleh memastikan penyewa yang tidak bertanggungjawab didakwa atas kerosakan yang dilakukan, dan di pihak penyewa pula, perjanjian boleh melindungi mereka dari diambil kesempatan.

Untuk memudahkan penyewa dan tuan rumah mengingati apa yang perlu dilakukan, berikut adalah beberapa perkara yang patut dan tak patut dilakukan dalam hal penyewaan: