Terdapat sebahagian pemaju hartanah yang tidak bertanggungjawab dan mempersendakan sistem. Pemaju ini memaksa pembeli rumah untuk mengetepikan hak mereka untuk menuntut Ganti Rugi Tertentu Dan Ditetapkan (LAD) untuk pembangunan perumahan yang tertangguh.
Artikel ini telah diterjemahkan daripada Can developers compel homebuyers to waive the LAD? oleh Ashraf Wahab.
Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) telah menghasilkan banyak artikel yang bertujuan untuk mendidik dan memperkasa pembeli rumah dengan pengetahuan yang diperlukan mengenai hak mereka dari sudut undang-undang. Artikel ini mungkin kelihatan sedikit teknikal bagi pengguna biasa, namun ia tidak dapat dielakkan kerana ia melibatkan analisis perundangan perumahan dan undang-undang kes. Segala usaha telah dilakukan untuk memastikan ia mudah untuk difahami – Teruskan membaca untuk mengetahui hak anda sebagai pembeli rumah.
Adakalanya, terdapat beberapan pemaju yang akan mencuba pelbagai muslihat licik bagi mengelak membayar pampasan akibat daripada kelewatan menyiapkan pembinaan dan penyerahan projek perumahan. Pampasan ini dikenali sebagai Ganti Rugi Tertentu Dan Ditetapkan (Liquidated Ascertained Damages — LAD). Perlu diingat bahawa para pembeli rumah sudah melalui pelbagai kesukaran yang tidak berpunca daripada sebarang kesalahan mereka sendiri apabila penyiapan projek perumahan yang mereka beli tertangguh. Pemaju ini akan cuba mengelirukan pembeli rumah untuk memberikan lanjutan masa (Extension of Time — EOT) – manakala sebahagian yang lain pula akan cuba mendapatkan lanjutan daripada Pengawal Perumahan; dan sekiranya gagal, mereka akan cuba untuk mendapatkan bantuan Menteri Perumahan. Mereka akan mengemukakan pelbagai jenis alasan untuk menangguhkan atau mengelakkan tuntutan sah dari pembeli rumah untuk LAD – termasuk meminta pembeli menandatangani ‘Surat Penepian’ yang mana pembeli dikatakan bersetuju untuk mengetepikan tuntutan mereka untuk LAD.
Bolehkah pemaju bergantung pada surat penepian untuk mengelakkan pembayaran LAD?
Bolehkah pembeli rumah mengetepikan hak mereka untuk menuntut LAD? Mungkin ada yang bertanya, mengapa tidak, ‘Jika hak tersebut adalah milik pembeli rumah, sudah pasti dia juga mempunyai hak untuk mengetepikan? Mereka yang menandatangani surat penepian akan menjadikannya satu kontrak yang mengikat. Adakah ini benar?
HBA mempunyai pandangan yang berbeza mengenai perkara ini. Sebab pembeli rumah tidak boleh mengetepikan haknya untuk menuntut LAD boleh difahami dengan baik dengan melihat tujuan peruntukan untuk LAD itu dicipta.
Selama beberapa dekad, banyak pembeli rumah yang tidak berdosa telah menderita akibat pemaju yang tidak bertanggungjawab yang hanya berminat untuk mengaut keuntungan – sehinggakan Parlimen terpaksa campur tangan dengan undang-undang perumahan untuk melindungi pembeli rumah tersebut. Ia bermula dengan kelulusan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) pada tahun 1966 (HDA) yang dikenali sebagai Akta 118. HDA dan peraturan-peraturan yang dibuat di bawahnya telah menjalani beberapa pindaan selama bertahun-tahun agar selari bukan sahaja pembangunan tetapi dengan pemaju licik yang tidak berhenti mengelakkan kewajipan undang-undang yang perlu mereka patuhi.
Walaupun terdapat pelbagai lapisan pihak penguatkuasaan di bawah kuasa mahkamah yang telah memutuskan bahawa pemaju tidak boleh membuat kontrak yang mengenepikan undang-undang perumahan yang sedia ada, masih ada pemaju yang meneruskan usaha untuk menafikan hak dan faedah yang diberikan oleh Parlimen Malaysia kepada pembeli rumah dengan cara menipu pembeli untuk menyerahkan hak mereka.
Pada tahun 2002, tajuk Akta 118 telah dipinda kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) atau HDA (Housing Development Act) setelah beberapa pihak menuduh Kerajaan menyebelahi pemaju dan Akta itu digubal oleh pemaju untuk mengawal diri sendiri. Oleh itu, pertukaran perkataan ‘Pemaju’ (Developers) kepada ‘Pemajuan’ (Development) telah dilakukan. Dan pada tahun 2007, undang-undang perumahan telah dipinda lagi untuk mengukuhkan kenyataan bahawa Akta tersebut adalah bertujuaan untuk melindungi pembeli rumah.
Malangnya, prinsip am dalam undang-undang menyatakan bahawa seseorang boleh mengetepikan hak yang diberikan kepadanya oleh statut dan tiada juga dinyatakan secara jelas di dalam HDA atau mana-mana peraturan yang dibuat di bawahnya bahawa pembeli rumah tidak boleh mengetepikan sebarang hak yang diberikan kepadanya di bawah Akta atau peraturan tersebut. Oleh itu, apabila semua kaedah yang lain menemui jalan buntu, sesetengah pemaju yang tidak bertanggungjawab akan mengambil keputusan untuk mengetepikan LAD daripada pembeli rumah yang naif dan kurang berpengetahuan. Kebiasaannya yang menjadi mangsa adalah pembeli rumah pertama.
BACA: Bagaimana untuk membuat Tuntutan Ganti Rugi (LAD) kalau pemaju lambat serah kunci rumah?
Akta Pemajuan Perumahan (HDA) dan peraturan yang mengawalnya
Di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (HDR) [yang merupakan peraturan yang dibuat di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA)], Perjanjian Jual Beli (SPA) untuk mana-mana penginapan perumahan yang dijual oleh pemaju mestilah dalam format yang ditetapkan di bawah HDR. SPA, tidak seperti kontrak jualan lain, mengandungi peruntukan yang tidak boleh diubah sama sekali melainkan perubahan tersebut telah diluluskan oleh Pengawal Perumahan di Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan (KPKT). Dengan kata lain, SPA adalah kontrak berkanun dan semua peruntukan dalam SPA ini adalah keperluan berkanun yang mesti dipatuhi dengan ketat.
Salah satu peruntukan dalam SPA memberi hak kepada pembeli rumah untuk dibayar LAD dengan segera oleh pemaju sekiranya berlaku kelewatan dalam menyiapkan pembangunan perumahan. Ia terdapat dalam Klausa 22(2) Jadual G dan Klausa 25(2) Jadual H – Perjanjian Jual Beli yang sepadan.
Bolehkah hak berkanun ini diketepikan oleh pembeli rumah? Menurut Mahkamah Persekutuan, jawapannya terletak pada tujuan keseluruhan perundangan dan sama ada tujuan ini akan dikalahkan dengan membenarkan penepian secara kontrak.
Terdapat banyak kes di mana Mahkamah Undang-undang telah memutuskan bahawa perundangan perumahan adalah perundangan sosial, yang tujuan utamanya adalah untuk melindungi kepentingan pembeli rumah. Menurut Mahkamah Persekutuan, perlindungan yang diberikan kepada pembeli rumah di bawah HDA dan HDR bukan hanya hak persendirian tetapi merupakan soal kepentingan awam. Keputusan mahkamah sedemikian telah mendapat pengesahan oleh Parlimen pada tahun 2007 apabila ia meminda tajuk panjang kepada HDA untuk dibaca sebagai “Suatu Akta untuk mengadakan peruntukan bagi ……. perlindungan kepentingan pembeli …. “.
Sekiranya hak berkanun yang diberikan kepada pembeli rumah boleh diketepikan oleh mereka secara individu, sudah pasti niat baik dan terpuji Parlimen untuk memberikan perlindungan yang amat diperlukan oleh pembeli rumah dan keseluruhan tujuan perundangan perumahan akan tewas dan terhakis.
Oleh itu kesimpulannya jelas dan mudah. Surat penepian tidak mempunyai nilai dan kuasa. Ia tidak boleh digunakan terhadap pembeli rumah dan mesti diisytiharkan terbatal dan tidak sah. Pemaju mesti dihentikan daripada mengelak dan cuba keluar daripada membayar LAD.
BACAAN POPULAR:
Rumah freehold vs leasehold di Malaysia: Yang mana lebih baik
Rumah fully furnished vs partially furnished vs unfurnished: Apa perbezaannya?
Apakah yang pembeli rumah boleh lakukan sekiranya pemaju berkeras untuk mengetepikan LAD?
Walaupun dengan segala yang telah kami nyatakan di atas, pembeli tetap dinasihatkan untuk tidak menandatangani surat penepian bagi mengelakkan kemungkinan kelewatan atau keputusan yang tidak diingini dalam tuntutan mereka, selain pertempuran undang-undang yang tidak perlu dengan pemaju yang tidak bertanggungjawab yang akan membangkitkan sebarang isu untuk mengelakkan atau hanya menangguhkan tuntutan yang sah daripada pihak pembeli rumah.
Tetapi apa yang boleh saya lakukan sekiranya surat itu mengandungi penepian di dalamnya? Saya tidak mempunyai pilihan. Saya mahukan kunci saya dan pemaju menyatakan saya perlu menandatangani surat tersebut terlebih dahulu sebelum menerima saya kunci tersebut.”
Tandatangan ‘DI BANTAH’ adalah satu cara yang boleh diambil. Pembeli rumah boleh menulis nota pada surat bahawa dia tidak bersetuju untuk mengetepikan LAD atau dia tidak bersetuju untuk mengetepikan haknya atau bahawa ia adalah ‘TANPA PREJUDIS’ kepada haknya di bawah SPA. Sebagai alternatif, dia boleh memadam perkataan atau ayat yang dia tidak bersetuju dan sertakan tandatangannya semasa pemadaman.
Jika pemaju enggan memberikan kunci melainkan pembeli rumah menandatangani tanpa menambah atau memadam apa-apa daripada surat itu, pembeli rumah masih boleh menandatangani dan mengambil kunci tetapi hendaklah serta-merta selepas menulis kepada pemaju untuk menyatakan bahawa dia tidak diberi pilihan/ telah dipaksa dan bahawa dia tidak bersetuju untuk mengetepikan LAD atau hak lain. Aduan perlu segera dibuat kepada Bahagian Penguatkuasaan Kementerian Perumahan (KPKT) dan tuntutan boleh difailkan di Tribunal Perumahan, kedua-duanya perlu dilakukan dengan segera.
Walaupun pembeli menandatangani penepian kerana pemaju menahan kunci rumah yang telah dibayar oleh pembeli, itu bukanlah penepian haknya yang sah kerana ia dilakukan di bawah paksaan. Pembeli hanya perlu mengemukakan tuntutannya kepada pemaju yang dibuat sebelum penepian dan dokumen yang disediakan oleh pemaju sebagai bukti penepian untuk memulihkan haknya terhadap tuntutannya.
Terdapat kes di England yang berpendapat bahawa seseorang yang melepaskan haknya di bawah keadaan tekanan masih berhak menerima tuntutannya walaupun undang-undang bertulis membenarkan penepian atau tidak. Undang-undang hanya terpakaia apabila penepian dibuat dalam keadaan terhormat, sukarela yang tidak melibatkan taktik paksaan, pembohongan atau nasihat yang mengelirukan, mementingkan diri sendiri daripada pihak yang berpeluang mendapat manfaat daripada penepian tersebut.
Undang-undang kes yang berkaitan
Pembaca yang mahukan pemahaman yang lebih mendalam mengenai bidang undang-undang ini boleh membaca kes yang berikut:
(1) City Investment Sdn Bhd V Koperasi Serbaguna Cuepacs Tanggungan Bhd [1985] 1 MLJ 285 di mana Mahkamah Persekutuan telah menyatkan bahawa:
“Dengan mengambil kira dasar dan objektif Akta Pemajuan Perumahan 1966 dan Kaedah-Kaedah 1970 yang dibuat di bawahnya, perlindungan yang diberikan oleh perundangan ini kepada pembeli rumah bukan semata-mata hak persendirian tetapi merupakan perkara kepentingan awam yang Parlimen bertujuan untuk melindungi daripada tawar-menawar atau dilepaskan terlebih dahulu oleh pembeli individu”
(2) Kimlin Housing Development Sdn Bhd (Appointed Receiver and Manager) (In Liquidation) V Bank Bumiputra (M) Bhd & Ors [1997] 2 MLJ 805. Prinsip berhubung penepian hak statutori diringkaskan oleh Mahkamah Persekutuan seperti berikut :
““Persoalan sama ada seseorang yang mesti melaksanakan sesuatu kewajipan berkanun boleh mengetepikan pelaksanaan kewajipan tersebut melalui orang yang terikat dan yang orang tersebut boleh mengundurkan diri daripada melaksanakan kewajipan tersebut, adalah bergantung pada bahasa statut dan sekiranya ini tidak jelas , adalah berdasarkan tujuan keseluruhan statut dan sama ada tujuan ini akan dikalahkan dengan membenarkan penepian dan kontrak.
Penerimaan Undang-undang Kontrak (di ms 782) telah menyatakan bahawa:
Masalah boleh timbul apabila seseorang cuba melalui kontrak untuk mengetepikan hak yang diberikan kepadanya oleh statut. Walaupun terdapat prinsip umum bahawa seseorang boleh mengetepikan apa-apa hak yang diberikan kepadanya oleh statut (quilibet potest renunciare juri pro se introducto), kesukaran timbul dalam menentukan sama ada hak itu adalah peribadi semata-mata atau direka untuk memenuhi tujuan awam lain yang lebih luas. Dalam situasi yang kedua, dasar awam memerlukan hak itu dianggap sebagai wajib dan tidak boleh diketepikan oleh pihak yang mana ia beroperasi. Sama ada hak statutori boleh diketepikan bergantung pada tujuan keseluruhan statut dan sama ada tujuan ini akan digagalkan dengan membenarkan penepian.”
KETAHUI: 10 tip elak ditipu pemaju hartanah ketika membeli rumah