Perumahan mampu milik merupakan isu yang berbagai-bagai aspeknya dan tidak akan dapat diselesaikan hanya dengan satu pendekatan. Ini caranya untuk kerajaan membantu pemaju memenuhi keperluan generasi masa kini.
Artikel ini diterjemah dari Allowing developers more flexibility will give home buyers what they actually want oleh Azmah Zakariah.
Dewasa ini pembeli rumah mahukan lebih banyak lagi dalam sesebuah rumah, bukannya sekadar tempat tinggal. Ini berlaku pada semua pembeli rumah di Malaysia, termasuk mereka yang mencari rumah dalam lingkungan harga mampu milik. Perumahan mampu milik telah agak lama menjadi isu yang meluas di negara kita dan sebahagian besarnya adalah akibat permintaan-penawaran yang tidak seimbang.
Bagaimanapun, kerajaan cenderung menangani perumahan mampu milik sama seperti dasar sosial lain yang bertujuan membantu rakyat berpendapatan rendah dan berisiko tanpa mengambil kira perubahan pasaran yang dinamik dari semasa ke semasa.
Berikut adalah beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan oleh kerajaan:
1. Saiz tidak penting sekarang ini
Dalam Dasar Perumahan Mampu Milik Negara (DRMM) yang dilancarkan baru-baru ini, saiz rumah dan harga jualan mampu milik telah ditetapkan kepada saiz sekurang-kurangnya 900 kaki persegi dengan harga di bawah RM300,000. Penetapan parameter secara mudah begitu akan menyebabkan lokasi projek tidak dipedulikan, yang secara langsung menjadi penghalang kepada penglibatan sektor swasta dalam segmen pasaran ini.
Sebagai contoh, seunit rumah mampu milik seperti saiz dan harga di atas akan menjadikan harga jualan sekaki perseginya RM333, lebih rendah daripada kos pemajuan purata unit yang serupa dalam kawasan Lembah Klang (RM340 sekaki persegi). Situasi akan menjadi bertambah buruk apabila saiz rumah ditetapkan pada 1,000 kaki persegi kerana ia akan menjadikan harga jualan sekaki perseginya RM300.
Saiz rumah minimum yang ditetapkan oleh kerajaan tersebut hanyalah berdasarkan anggapan bahawa isi rumah berpendapatan rendah secara umumnya mempunyai keluarga besar, jadi mereka memerlukan unit yang lebih besar. Realitinya, demografi negara ini sedang berubah dengan saiz isi rumah semakin mengecil dan orang muda yang berpendidikan tinggi atau pasangan muda berkahwin dan tinggal di kawasan bandar semakin meningkat. Saiz rumah bukan lagi perkara utama bagi golongan ini kerana mereka lebih memilih perumahan yang membolehkan mereka tinggal dalam persekitaran teras bandar dengan bebanan yang rendah untuk meneruskan kehidupan iaitu pinjaman, kos penyelenggaraan dan yang waktu perjalanan yang lebih minima.
BACA: Patutkah saya beli rumah sekarang atau tunggu?
2. Biar pemaju memilih keseimbangan hartanah yang betul
Ilustrasi skematik di atas menunjukkan kaitan keseimbangan antara harga rumah, saiz dan kualiti – yang merupakan tiga parameter penting yang digunakan oleh pemaju dalam menentukan jenis produk perumahan yang akan dilancarkan ke pasaran. Kefleksibelan untuk menyesuaikan harga jualan dan saiz rumah boleh membantu pemaju memadankan produk mereka dengan kehendak pelanggan dengan lebih baik, terutamanya apabila harga jualan mutlak menjadi perkara utama yang difikirkan oleh pembeli.
Jika saiz rumah ditetapkan pada 900 kaki persegi, harga jualan mutlak rumah berkenaan akan menjadi RM360,000 berbanding RM300,000. Ini kerana hanya dengan harga RM360,000 atau RM400 sekaki persegi barulah pemaju memperoleh margin keuntungan 15% yang mencukupi dan munasabah.
Seterusnya, saiz unit yang lebih besar akan meningkatkan harga jualan sebanyak 16.7%.
Oleh itu, jika harga jualan mutlak bagi seunit apartmen yang standard ditetapkan pada RM300,000 – luas binaannya akan disesuaikan menjadi 750 kaki persegi bagi memastikan kos pemajuan dan margin keuntungan tidak terjejas.
BACA: Benarkah kita kekurangan rumah mampu milik di Lembah Klang?
3. …atau biarkan saja pembeli pasaran bebas yang “menanggungnya”
Tentu sekali pemaju boleh memilih untuk memenuhi kehendak pasaran dan mematuhi tetapan standard DRMM iaitu 900 kaki persegi dengan harga jualan RM300,000. Namun begitu, lokasi projek mungkin tidak akan sama dengan yang dicadangkan sebelumnya disebabkan kos pemajuannya yang tinggi. Lokasi baharu yang tidak diminati akan dimajukan dengan kos yang lebih rendah dan rumah mampu milik akan dapat disediakan tetapi kualiti hidup pastinya akan dikompromi.
Pernahkah difikirkan mengapa respons orang ramai terhadap skim rumah paling mampu milik itu di bawah jangkaan? Ini kerana rumah-rumah tersebut dibina di kawasan-kawasan yang tidak diminati.
Semua orang perlu sedar bahawa terdapat kos minimum dalam pembinaan rumah. Jika harga rumah boleh dikurangkan bagi memenuhi permintaan, dibina di lokasi yang betul dengan kualiti yang baik, tentu sekali itu akan dilakukan. Sebenarnya, mustahil untuk menyediakan rumah berharga bawah RM300,000 dengan saiz minimum 900 kaki persegi, mempunyai fasiliti yang baik, di lokasi yang bagus, dengan ketersambungan yang memuaskan hati serta kemudahan lain seperti taman dan kedai.
Memaksa pemaju menyediakan perumahan mampu milik dengan harga dan saiz yang ditetapkan tentu sekali akan menjejaskan kualiti perumahan dari segi lokasi, ketersambungan, infrastruktur, kemudahan dan fasiliti yang kesemuanya merupakan perkara utama dalam kenaikan nilai hartanah pada masa hadapan.
Pemaju juga boleh memilih untuk mematuhi standard DRMM dan memenuhi permintaan pasaran termasuk tidak menjejaskan kualiti hidup. Bagaimanapun, ini akan menyebabkan kos pemajuan dipindahkan kepada produk perumahan berharga sederhana yang kemudian akan menyebabkan harga jualannya meningkat. Akhirnya, pembeli rumah pasaran bebas yang akan menjadi “pemberi subsidi” kepada rumah-rumah mampu milik tersebut.
Dalam mana-mana situasi pun, pengguna akhir tetap akan menjadi pihak yang menanggung kerugian.
BACA: Apa itu penilaian hartanah & 4 faktor yang mempengaruhi nilai sebuah rumah
Dalam bahagian kedua artikel ini, kita akan lihat apa yang dicari oleh pembeli rumah di Malaysia dalam tahun 2019 dan seterusnya:
4. Bantu pemaju membina rumah untuk generasi muda
Kita boleh jangkakan bahawa Gen-Y akhirnya akan membentuk teras pasaran perumahan negara ini. Kaji selidik pembeli rumah yang dijalankan oleh Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) baru-baru ini – semasa Kempen Pemilikan Rumah (HOC) dari 1 hingga 3 Mac 2019 di Kuala Lumpur, menunjukkan bahawa mereka yang berminat untuk membeli rumah dalam tempoh 3 tahun lagi:
- berusia antara 20 ke 39 tahun
- majoritinya mencari rumah dengan 1 atau 2 bilik tidur;
- dengan bayaran bulanan antara RM1,000 ke RM2,500.
Dengan andaian bayaran pendahuluan 10%, tempoh pinjaman 30 tahun dan berdasarkan kadar faedah semasa (antara 4.5% ke 5.5%), harga hartanah dijangkakan mungkin akan jatuh dalam lingkungan RM200,000 ke RM500,000.
Apabila profil pembeli berubah, jangkaan juga akan menjadi berbeza. Oleh itu, garis panduan pemajuan tertentu yang sedang dipraktikkan seperti menggunakan kepadatan/ekar sebagai ukuran pengawalan intensiti atau penggunaan penetapan saiz rumah mampu milik – tidak lagi bersesuaian dengan keperluan dan permintaan pasaran.
Bagi situasi di Lembah Klang, tumpuan perlu diberikan kepada orang-orang muda yang bekerja kerana permintaan kumpulan ini jarang dipenuhi. Kumpulan ini selalunya terdiri daripada orang bujang yang tinggal bersendirian atau pasangan yang mencari hartanah pada tahap mampu milik dalam kawasan bandar. Ketidakupayaan menyediakan jenis dan saiz perumahan menurut kemampuan permintaan pasaran yang besar dengan cekap, akan memburukkan lagi masalah rumah tidak terjual.
5. Selain harga, keutamaan pembeli rumah di Malaysia adalah lokasi
Kaji selidik tersebut juga mendedahkan lokasi perumahan yang lebih digemari oleh responden di Lembah Klang seperti ditunjukkan di bawah. Jika ini dirujuk silang dengan bajet bulanan responden (Graf 1), jelas dapat dilihat produk jenis apa yang akan memenuhi permintaan.
Lima lokasi perumahan teratas yang menjadi pilihan responden ialah Petaling, Wangsa Maju, Cheras, Setiawangsa dan Gombak. Kecuali Gombak, kawasan-kawasan lain semuanya terletak dalam atau berhampiran Kuala Lumpur; yang dijangka membabitkan kos pemajuan yang tinggi.
Dengan maklumat ini, satu tindakan praktikal yang boleh diambil oleh pemaju ialah dengan menawarkan unit kecil apartmen berservis, berkeluasan 550 kaki persegi sehingga 750 kaki persegi, dengan fasiliti serta rangkaian pengangkutan awam yang baik bagi memenuhi bajet harga rumah.
Satu lagi penunjuk yang diperoleh daripada kaji selidik itu ialah responden amat mementingkan harga dan memberikan lebih penekanan kepada lokasi rumah yang boleh membawa manfaat kepada kualiti hidup mereka dalam jangka masa panjang. Seperti yang digambarkan di atas, keutamaan responden ketika mereka memilih kawasan perumahan yang digemari ialah harga, jarak ke tempat kerja, ketersambungan dan ketersediaan pengangkutan awam.
Dari sini, dapat dibuat kesimpulan bahawa saiz tidak sepenting harga dan kualiti rumah. Selagi sesuatu projek itu dapat menawarkan rumah dengan ciri-ciri gaya hidup dan terletak dalam lokasi yang strategik, ia akan menarik pembeli rumah kali pertama yang kebanyakannya ialah orang-orang muda yang bekerja.
Berdasarkan dapatan ini, boleh kita katakan bahawa dengan memberikan kefleksibelan kepada pemaju dalam menyediakan rumah mampu milik, mereka dapat membina dan melancarkan projek yang mendapat permintaan lebih tinggi. Oleh yang demikian, mereka akan dapat memberikan apa yang pembeli rumah mahukan selain mengurangkan kemelut dalam pasaran hartanah semasa.