Patutkah saya beli rumah sekarang atau nanti?

Jika anda berbelah bagi sama ada mahu membeli rumah sekarang ataupun untuk menunggu beberapa tahun lagi, sambil menyewa – teruslah membaca artikel ini.

© davidf | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari Should I buy a house now or later? oleh Khairul Khalid.

Anda mungkin telah mendengar perkara ini berkali-kali – membeli rumah adalah salah satu detik paling penting di dalam kehidupan anda. Ia adalah suatu pelaburan aset yang amat besar dan agak menakutkan, lebih-lebih lagi dengan keadaan ekonomi sekarang yang malap.

Terdapat juga beberapa faktor luaran yang harus diambil kira seperti turun naik pasaran hartanah dan undang-undang baharu oleh kerajaan untuk menaikkan kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT).

Mungkin, sebagai salah seorang daripada golongan “Millennial” di Malaysia, anda mungkin rasa tidak mampu untuk membayar sewa bulanan menggunakan sebahagian besar dari gaji anda.

Namun, keputusan sama ada harus membeli sekarang atau di kemudian hari bukanlah mudah. Berikut kami  jawab 8 soalan yang mungkin berlegar di fikiran anda. Ini boleh menjadi panduan anda untuk membuat keputusan anda kelak:

Apakah harga purata rumah di seluruh Malaysia?

Keputusan anda bergantung kepada harga rumah dan sama ada mampu untuk membeli rumah di lokasi yang anda sukai. Sebelum meninjau lebih lanjut beberapa aspek kritikal di dalam pemilikan rumah, mari kita lihat harga rumah di seluruh Malaysia.

Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), harga median rumah di Malaysia pada tahun 2018 adalah RM296,944. Namun begitu, harga median ini berbeza-beza mengikut negeri. Contohnya, Kuala Lumpur adalah lokasi paling mahal untuk memiliki rumah dengan harga median  RM538,000.

Menurut Charles Tan dari kopiandproperty.com, anda harus ingat bahawa harga median bergantung kepada transaksi sebenar dan bukan berdasarkan harga jualan yang diiklankan. Inilah sebabnya mengapa harga hartanah biasanya naik walaupun aktiviti transaksi tidak rancak.

Selain itu, aktiviti transaksi ini merujuk kepada penjualan hartanah baru dan juga sekunder (sub-sale), di mana ia melingkupi rumah di semua peringkat pembinaan – siap, dibina dan dirancang.

Adakah harga rumah akan turun tidak lama lagi?

© Mohd Salmizie Mohd Noor / EyeEm | Getty Images

Bukan suatu perkara mustahil, tapi menurut sejarah data adalah agak sukar untuk harga rumah turun di masa yang terdekat. Walaupun dengan faktor negatif seperti kelembapan ekonomi, turun naik pasaran hartanah dan pertukaran dasar kerajaan, harga rumah kekal meningkat sejak 2010. 

Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) 2018 mencapai tahap 193.3 mata, naik 3.1% berbanding MHPI 2017 sebanyak 187.6 mata. MHPI 2016 adalah 176.1 mata, naik 6.5% berbanding MHPI 2015 sebanyak 164.5…..Ya, kamu boleh nampak dengan jelas trend pertumbuhan harga rumah di Malaysia.

Diakui pertumbuhan harga rumah tahun-ke-tahun sudah menurun, hasil beberapa langkah pencegahan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) di sekitar 2014 untuk mengurangkan spekulasi di pasaran hartanah.

Namun begitu, harga rumah tetap naik setiap tahun. Jika anda menunggu dengan penuh harapan kemunculan kemelesetan ekonomi untuk merendahkan harga hartanah, mungkin ada baiknya jika anda membeli rumah sekarang daripada tunggu beberapa tahun.

Berapakah pendapatan anda?

Berdasarkan statistik terbaru Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM), pendapatan purata isi rumah di Malaysia ialah RM5,228 sebulan, tetapi ini boleh berbeza-beza di antara negeri:

Contohnya, pendapatan purata isi rumah di Kuala Lumpur adalah RM9,073, manakala di negeri yang kurang faktor perbandaran seperti Kelantan, isi rumah yang serupa mungkin mempunyai pendapatan purata RM3,079 sebulan.

Pendapatan isi rumah adalah komponen penting untuk mengira nisbah pembayaran hutang (DSR), iaitu nisbah jumlah hutang dengan pendapatan isi rumah.

DSR = Hutang/Pendapatan Bersih x 100

DSR boleh menganggarkan sama ada anda layak memperolehi pinjaman perumahan.

Untuk layak mendapat pinjaman perumahan, anda harus membuktikan kepada bank bahawa anda mampu membayar ansuran bulanan sepanjang tempoh pinjaman. Secara amnya, institusi kewangan tidak akan menerima DSR yang melebihi 70%.

Jika anda mempunyai DSR yang sihat dan cukup dana simpanan untuk membayar 90% cengkeram, teruskan ke langkah seterusnya.

Namun, jika anda masih sukar melaksanakan tanggungjawab kewangan, mungkin ada baiknya jika anda menangguhkan hasrat anda untuk memilik rumah dan memperbaiki keadaan kewangan anda menggunakan prinsip 50-20-30, satu panduan belanjawan mudah yang sesuai untuk semua kurungan pendapatan. 

Sebelum anda mula mencari rumah idaman, pastikan anda tahu nilai maksimum yang boleh dipinjam dari 17 bank di seluruh Malaysia – Cubalah LoancareIndikator Kelayakan Pinjaman Rumah dari iProperty hari ini. 

Apakah kadar pinjaman jika membeli sekarang berbanding nanti? 

interest-rate-home-loan

© Andrii Yalanskyi | Getty Images

Sekarang mungkin masa yang tepat untuk anda membeli rumah kerana BNM telah mengurangkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) dari 3.25% ke 3% yang berkuatkuasa 7 Mei 2019.

Baca: BNM menurunkan OPR ke 3% – apakah impak kepada pinjaman perumahan anda?

OPR merupakan kadar yang perlu dibayar oleh bank yang meminjam kepada bank yang memberi pinjaman. OPR yang lebih rendah akan mempunyai impak menurunkan Kadar Asas (BR) dan Kadar Pinjaman Asas (BLR) pinjaman perumahan anda. Pembeli rumah sekarang mempunyai lebih peluang untuk mendapat pinjaman di kadar faedah yang lebih rendah.

Jika anda ingin mengambil peluang ini, pergilah ke beberapa bank untuk meninjau kadar pinjaman terbaik untuk keperluan anda. Anda perlu ingat bahawa BR rendah yang ditawarkan oleh satu bank tidak semestinya bermakna ia adalah ELR yang terendah.

Apakah bayaran pinjaman jika membeli sekarang atau kemudian hari?

invest-property-loan.

© Tinnakorn Jorruang | 123rf

Agak selamat untuk mengandaikan bahawa harga hartanah akan semakin meningkat di masa hadapan. Bagaimanakah ini akan mempengaruhi bayaran pinjaman anda?

Contohnya, anda membeli sebuah unit kondominium 3+1 bilik di Bandar Sungai Long. Anda perlu membayar cengkeram sebanyak 10% dan juga Kos Entri (yuran guaman, duti setem, yuran penilaian, insurans dan bayaran ansuran bulanan).

Kita akan membandingkan perbezaan di antara membeli rumah sekarang dan 3 tahun akan datang. Bayaran ansuran bulanan dan pengiraan kos entri dibuat menggunakan kalkulator pinjaman perumahan kami, berdasarkan terma berikut: Tempoh pinjaman 35 tahun, faedah 4.5% dan deposit 10%.

Nota: Kadar faedah untuk produk pinjaman perumahan di pasaran dalam linkungan 4-5%. Kami akan menggunakan purata 4.5% untuk tujuan pengiraan.

BELI SEKARANG

Kos Rumah: RM 435,000
Jumlah Pinjaman Perumahan (90%): RM 391,500

10% Deposit:  RM 43,500
Kos Entri: RM 17,263
Insurans: RM 11,745 (3% dari jumlah pinjaman)
Jumlah kos permulaan = RM 72,508

Bayaran Ansuran Bulanan: RM 1,852
Jumlah bayaran ansuran selama 35 years = RM 778,840

JUMLAH KOS: RM 72,508 + RM 778,840 = RM 850,348

BELI 3 TAHUN AKAN DATANG (Dengan andaian pertumbuhan 3.5% MHPI tahun-ke-tahun)

Kos Rumah: RM482,292
Jumlah Pinjaman Perumahan (90%): RM434,063

10% Deposit:  RM 48,229
Kos Entri: RM 19,145
Insurans: RM 13,021 (3% dari jumlah pinjaman)
Jumlah kos permulaan = RM 80,395

Bayaran Ansuran Bulanan: RM 2,054
Jumlah bayaran ansuran selama 35 years = RM 862,680

JUMLAH KOS: RM 80,395 + RM 862,680 = RM 943,075

Penjimatan kos jika membeli sekarang Vs 2022 : RM 943,075 – 850,348 = RM92,727

*Kos rumah di tahun 2022 dikira berdasarkan formula berikut:
Nilai Masa Depan = Pertumbuhan Masa Depan [(1+kadar tahunan)^tahun] X Nilai Semasa
= [(1+0.035)^3 tahun] X RM 435,000
= RM 482,292

Anda dapat lihat bahawa kos rumah, bayaran dan yuran penyertaan akan meningkat di masa depan. Dengan mengandaikan pemboleh ubah di atas, anda akan membelanjakan RM92,272 tambahan jika anda menangguhkan pembelian rumah anda ke tahun 2022. Anda boleh mengubah formula di atas untuk membuat anggaran kos rumah dalam masa X tahun.

Pasangan atau keluarga yang mempunyai dua pendapatan harus meneliti sewa rumah mereka sekarang. Jika anda dan pasangan anda membayar sewa rumah sebanyak RM1,500 sebulan, mungkin lebih masuk akal jika anda terus membeli rumah sekarang. Anda mungkin membayar sejumlah itu untuk membeli rumah berharga RM400,000 – RM450,000 sekarang.

Apakah insentif kerajaan untuk membeli rumah sekarang?

homebuyer-malaysia-affordable

© Getty Images

Terdapat beberapa skim yang bakal pembeli rumah dapat manfaatkan:

● BNM telah menubuhkan dana RM1 billion dengan kadar pembiayaan rendah 5.35% untuk membantu pembeli rumah kali pertama, dengan harga sebanyak RM150,000. Anda layak untuk skim ini jika gaji bulanan anda tidak melebihi RM2,300.

Skim Perumahan Belia – Skim ini adalah kolaborasi di antara 3 pihak: Bank Simpanan Nasional (BSN), Perbadanan Gadai Janji Nasional (CAGAMAS) dan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP). Jika anda bujang atau baru berkahwin, anda boleh menggunakan skim ini untuk mendapatkan pinjaman 100% untuk pembelian rumah pertama anda pada harga RM100,000 – RM500,000.

Skim Pembiayaan Deposit Rumah Pertama (MyDeposit) – Ini boleh membantu anda membayar 10% deposit harga pembelian rumah pertama anda, sehingga jumlah maksimum RM3,000.

Residensi Wilayah (RUMAWIP) – Skim ini direka khas untuk pembeli rumah kali pertama yang berada di bawah kumpulan berpendapatan rendah dan pertengahan. Program ini menawarkan pelbagai jenis rumah di Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan dengan harga mampu milik.

Bolehkah anda mengambil kesempatan membeli rumah tidak terjual sekarang?

Berdasarkan laporan Pasaran Hartanah Malaysia 2018 oleh NAPIC, terdapat banyak rumah yang tidak terjual di Malaysia (“overhang”), terutama sekali di kawasan Kuala Lumpur dan Perak. Jumlah unit “overhang” pada tahun 2018 meningkat sebanyak 30.7% berbanding tahun sebelumnya.

Definisi hartanah “overhang” ialah rumah yang telah siap dan tidak terjual atau berada di pasaran selama sekurang-kurangnya sembilan bulan. Untuk mengatasi isu “overhang” ini, kerajaan telah memperkenalkan kempen perumahan besar-besaran – Kempen Pemilikan Rumah (HOC) 2019 dari 1 Januari – 30 Jun 2019.

Pembeli rumah akan dapat menikmati pengecualian duti setem (stamp duty) dan diskaun tambahan 10% ke atas harta kediaman yang dijual di bawah kempen HOC ini. Oleh kerana permintaan ramai dan sambutan yang hebat, kerajaan telah melanjutkan tempoh kempen HOC ini sehingga 31 Disember 2019, baru-baru ini.

KETAHUI: Kempen Pemilikan Rumah (HOC) 2019 dilanjutkan lagi selama 6 bulan! Ini apa yang anda perlu tahu

Jangan lupa – adakah anda mampu membayar kos lain membeli rumah?

Membeli rumah memerlukan beberapa bayaran di fasa yang berbeza. Pertama, anda perlu membayar 10% dari harga pembelian rumah sebagai deposit. Kemudian, anda perlu membayar ansuran bulanan selama 20 atau 35 tahun.

Selain dari itu, terdapat juga beberapa yuran yang harus dibayar, atau lebih dikenali sebagai kos entri. Kos ini juga harus dipertimbangkan sebelum membeli rumah dan boleh mencapai 2-5% dari harga rumah, termasuk yuran guaman, yuran ejen, yuran penilaian dan duti setem.

Membeli rumah memerlukan kajian dan taksiran peribadi anda, tapi panduan ini boleh membantu anda memulakan proses pembelian rumah dengan lancar. Anda juga boleh mendapatkan nasihat dan bantuan dari ejen hartanah yang dipercayai untuk menolong anda membuat keputusan sama ada membeli rumah sekarang atau di kemudian hari.

*Artikel ditulis dengan kerjasama Fahri Ahmed.

Share