Risiko membuat berbilang permohonan pinjaman bagi pembiayaan hartanah

Adakah menjadi jutawan segera itu berbaloi dengan risiko untuk menjadi bankrap dan berkemungkinan dipenjarakan? Ketahui mengapa anda perlu hindari pembiayaan berbilang atau kaedah ‘loan compression’ ini.

© Rosley Majid / EyeEm | Getty Images

Artikel ini diterjemah dari The dangers of multiple loan submissions for property financing oleh Azmah Zakariah

Ramai orang di luar sana yang bercita-cita untuk menjadi jutawan hartanah. Mereka membaca buku, menghadiri seminar dan membayar untuk mengikuti kursus. Walau bagaimanapun, ramai di antara mereka yang kecundang dan jatuh bankrap. Mengapa ini berlaku?

Dua perkataan: pembiayaan berbilang (multiple financing).

Apa itu pembiayaan berbilang?

Juga dikenali sebagai kaedah “loan compression”, pembiayaan berbilang ini berlaku apabila seseorang itu membuat beberapa permohonan pinjaman perumahan di beberapa buah bank, secara serentak. “Loophole” ini popular dalam kalangan pelabur yang merancang untuk membeli beberapa unit rumah/hartanah sekaligus dan mengelakkan margin pinjaman 70% bagi pembelian hartanah ketiga dan seterusnya.

Situasi pembiayaan berbilang ini sering digunakan untuk hartanah balik tunai (cashback). Kebiasanya, unit-unit ini dijual secara pukal kepada sekumpulan pembeli. Dengan itu, pemaju boleh menawarkan diskaun yang amat besar untuk unit jualannya (setinggi 40%), dan setiap pembeli akan mendapat pembayaran melalui balik tunai sehingga boleh mencapai enam angka seunit. Ini boleh dilakukan kerana harga jualan hartanah balik tunai ini biasanya telah ditokok.

Ini amat menarik kerana pembeli boleh menggunakan wang balik tunai ini untuk membayar balik pinjaman mereka dengan mudah. Dalam erti kata lain, anda ‘dibayar’ untuk membeli hartanah daripada pemaju. Tambahan pula, anda boleh membeli lebih daripada satu unit dengan nisbah pinjaman-kepada-nilai yang maksimum menggunakan strategi “loan compression”. Dengan menghantar banyak permohonan pinjaman dalam satu masa, anda sebenarnya menipu sistem dengan menerima 90% pinjaman bagi semua hartanah, kadar yang selalunya diberikan kepada pembeli rumah pertama/pembelian hartanah kali pertama sahaja.

Bunyinya memang bagus kan? Namun sebaliknya, pembiayaan berbilang ini hanya akan mengundang bahaya:

1. Membeli melebihi kemampuan anda

© Lily Oh | 123rf

Dalam satu kajian kes, Jerry (bukan nama sebenar), yang mempunyai pendapatan bersih sebanyak RM 5,000 sebulan bercadang untuk membeli 5 buah hartanah sekaligus. Mengapa? Kerana beliau dijanjikan dengan balik tunai sebanyak RM 200,000 seunit. Beliau membuat keputusan untuk meneruskan dan mencuba kaedah ‘loan compression’ dengan teman wanitanya sebagai pembeli bersama disebabkan pinjaman tidak diluluskan dengan pendapatannya seorang. Beliau berjaya mendapat pinjaman daripada 5 bank berlainan.

BACA: Bagaimana Kadar Asas (BR) & Kadar Pinjaman Asas (BLR) mempengaruhi pinjaman perumahan anda?

2. Cenderung untuk bankrap

© Rosley Majid / EyeEm | Getty Images

RM 1 juta tidak akan bertahan lama – tidak dengan 5 pinjaman hartanah yang perlu dibayar balik. Kebanyakan orang, seperti Jerry, cenderung untuk menggunakan tunai yang ada untuk keseronokan dahulu – kereta mewah, jam mahal, barang kemas dan sebagainya. Kemudian, sebahagiannya akan dibelanjakan untuk pengubahsuaian rumah, untuk menyediakan unit yang dibeli sebelum menyewakannya.

Kini, selepas 8 bulan berlalu dia mulai runsing – RM1 juta yang dimiliki sudah hampir habis. Rumahnya sudah siap diubahsuai dan sedia untuk disewakan, malangnya, tiada prospek. Dengan bayaran ansuran bulanan melebihi RM12,000 sebulan, beliau hanya menunggu masa untuk diisytiharkan bankrap.

3. Terperangkap dengan hartanah yang merugikan

Dalam keadaan terdesak untuk menutup kerugian, Jerry pergi ke bank untuk mengetahui nilai hartanahnya. Beliau benar-benar terkejut apabila mengetahui bahawa penilaian sebenar adalah 20-30% lebih rendah daripada harga beliannya. Sekarang beliau langsung tidak dapat menjualnya kerana beliau tidak mampu membayar perbezaan jumlah antara nilai sebenar dan pinjamannya.

Akibat ketamakannya, Jerry tidak sedar hartanah sebegini, yang memberikan pakej balik tunai yang tinggi daripada pemaju, biasanya terletak dalam kawasan yang tidak menarik dan sukar untuk mendapat penyewa. Dalam sesetengah kes, ada pembeli yang lebih malang daripada Jerry tidak mendapat walau sesen pun.

BACA: 4 sebab jangan keterlaluan memohon pinjaman perumahan

4. Disenaraihitamkan oleh pihak bank

Sekarang ini, pihak bank akan menyemak dua kali sebelum mengeluarkan pinjaman. Jika mereka merasakan terdapat sesuatu yang mencurigakan mereka boleh menahan pengeluaran dan meminta bukti dokumen. Pihak bank mempunyai hak untuk melakukannya menurut undang-undang. Perkara ini juga ada dinyatakan dalam surat tawaran yang ditandatangani oleh peminjam.

Oleh kerana laporan CCRIS dikemas kini pada setiap 15 haribulan, pembeli-pembeli tidak berprinsip ini akan menghantar beberapa permohonan pinjaman kepada bank berlainan pada 16 haribulan untuk “menewaskan sistem”.

Jika anda tertangkap, senario terbaik yang boleh berlaku adalah kesemua pinjaman anda yang lain akan diturunkan kepada pembiayaan 70% secara automatik. Tetapi anda berkemungkinan besar untuk disenaraihitamkan – dan jika itu berlaku, amat sukar untuk anda mendapatkan pinjaman lain di masa akan datang. Dan tak perlu dinyatakan lagi, perbuatan ini suatu kesalahan. Jika anda ditangkap melakukannya, anda boleh dipenjarakan. Adakah anda fikir Bank Negara dan bank-bank dalam Malaysia tidak menyedari strategi ini?

Sebelum mula mencari rumah impian anda, gunakan LoanCare untuk mengetahui jumlah maksimum pinjaman yang layak untuk dipohon dari 17 bank di Malaysia.

Kesimpulan

Untuk memastikan skim ‘balik tunai’ ini berjaya, anda memerlukan seorang jurulatih hartanah dan seorang pelajar (pembeli). Pelajar biasanya ialah orang yang menanggung kesusahan. Mereka diberikan pelbagai janji manis tetapi janji hanya tinggal janji dan kebanyakannya tidak pun didokumenkan atau dibuat secara bertulis. Akhirnya, tiada bukti pun yang boleh digunakan untuk menyaman. Saya tidak mengatakan hutang itu sesuatu yang tidak bagus, tetapi ia perlu diuruskan dengan bijak.

Ikuti tunjuk ajar pendidik hartanah yang betul. Terdapat ramai pendidik beretika yang boleh dicari untuk anda dapatkan khidmat mereka. Jangan percaya dengan cara cepat dan mudah untuk kaya – tidak mustahil untuk anda mendapat pulangan yang banyak dalam arena hartanah, tetapi lakukannya secara sah dan mengikut apa yang anda mampu. Secara peribadi, sekiranya saya tidak mempunyai simpanan sekurang-kurangnya bernilai 12 bulan bayaran ansuran pinjaman, saya tidak akan membeli sesuatu hartanah walaupun hati saya benar-benar terpaut. Jika anda lihat sesuatu perkara itu terlalu bagus hingga sukar dipercayai, tunggu dulu dan fikirkan semula sebelum anda teruskan rancangan anda.

Share