4 Ramalan industri hartanah selepas moratorium berakhir pada September 2020 nanti

Sungguhpun wujud persepsi orang ramai mengatakan harga hartanah akan turun selepas tempoh moratorium berakhir menjelang Oktober 2020, ia juga tidak mampu memecahkan harga hartanah yang kita semua tahu sangat tidak mampu milik.

impak-makro-covid-19-terhadap-hartanah

© Alex Postovski/ 123RF

Seperti yang kita semua ketahui, pandemik COVID-19 yang melanda negara sejak awal Mac 2020 yang lalu telah memburukkan lagi keadaan pasaran hartanah semasa. Sebelum itu, industri hartanah kelihatan beransur pulih selepas Kempen Pemilikan Hartanah (HOC) yang telah berjaya menjual lebih daripada 28,000 unit kediaman.

Dek kerana kurangnya suntikan stimulus dan pakej ransangan dari Kerajaan terhadap industri hartanah seperti tahun-tahun sebelumnya, ini menyebabkan pasaran hartanah pada suku pertama 2020 dilihat lembap dan meresahkan ramai pemaju hartanah.

Hari ini, kita lihat pemaju hartanah telah mula memberikan pelbagai tawaran istimewa seperti pulangan tunai (cashback) dan diskaun sehingga 30% termasuk bayaran ansuran bulanan (instalment) sehingga 13 bulan ditambah lagi dengan percuma set perabot dan televisyen kepada pembeli unit kediaman mereka.

Hakikatnya, bila dilihat semula harganya dengan lebih terperinci, harga hartanah tidaklah turun seperti yang dijangkakan. Ini menunjukkan tanpa wabak pandemik COVID-19 pun industri hartanah di Malaysia sebenarnya sedang berada dalam fasa yang tenat!

Untuk mengatakan harga rumah telah turun ekoran pandemik COVID-19 juga adalah kurang tepat. Hal ini kerana, tidak wujud penurunan yang mendadak di seluruh negara daripada kedua-dua hartanah jenis kediaman dan komersial.

Ya, memang benar ada unit kediaman yang dijual lebih murah berbanding harga median pasaran semasa lebih-lebih lagi di pasaran subsale. Tetapi, kes-kes minoriti dan terpencil ini tidak boleh dilihat sebagai fenomena harga rumah telah turun secara kolektif.

Untuk itu, artikel kali ini akan menerangkan tentang ramalan hartanah selepas moratorium berakhir September 2020 nanti.

1. Lambakan kes pinjaman tidak berbayar/ non-performing loan (NPL)

© miodrag ignjatovi / Getty Images

Selepas tempoh moratorium berakhir kelak, pemilik unit kediaman mempunyai baki tiga bulan lagi yang diberikan pihak bank sebelum pinjaman perumahan menjadi pinjaman tidak berbayar (NPL). Punca terbesar wujudnya NPL adalah kerana isi rumah tidak mempunyai pendapatan yang cukup untuk membuat pembayaran balik ansuran pinjaman perumahan.

Dengan kadar pengangguran yang mencatatkan angka 3.9% pada suku pertama 2020, angkanya dilihat akan terus meningkat. Buat pengetahuan anda, kadar pengangguran di Malaysia untuk suku pertama mencatatkan angka tertinggi sejak 10 tahun dengan jumlah 615,000 orang pada Mac 2020!

BACA: 8 impak makro COVID-19 dan cabaran baharu terhadap sektor hartanah negara

2. Lambakan hartanah lelong

top-areas-in-Malaysia-for-properties-below-RM500000

© Kin Meng Kok/ 123RF.

Jika pemilik rumah gagal membuat bayaran balik ansuran pinjaman hartanah untuk tempoh tiga bulan berturut-turut , Bank Negara Malaysia (BNM) akan mengira pinjaman tersebut sebagai Non-Performing Loan. Bank akan mula mengeluarkan borang Mungkir Gadaian kepada pemilik hartanah yang gagal membuat ansuran pinjaman hartanah selepas tempoh lima bulan moratorium berakhir.

Dalam tempoh itu juga, bank akan melantik penilai hartanah untuk mendapatkan nilai hartanah tersebut untuk dilelong. Dan akhirnya, selepas tujuh ke lapan bulan, rumah tersebut akan diisytihar lelong dan akan diiklankan di portal-portal bank tersebut. Keesokannya, rumah tersebut akan mula diiklankan di media sosial dan portal online milik ejen lelong yang dilantik oleh pihak bank.

3. Bank sukar berikan pinjaman rumah

bank-malaysia-BLR-base-rate

© Dmitry Chulov/ 123RF

Sungguhpun salah satu pendekatan yang diambil bank apabila berlakunya kemelesetan ekonomi adalah dengan merendahkan kadar faedah, purata peminjam yang berjaya mendapatkan pinjaman hartanah juga kurang kerana ramai rakyat Malaysia yang hilang punca pendapatan atau menerima pendapatan yang tidak tetap.

Hatta tanpa wabak pandemik COVID-19 pun 50 permohonan pinjaman hartanah dari 100 permohonan gagal kerana pelbagai isu asas. Alternatif yang diambil kebanyakan penganggur dengan mengambil peluang dari e-Hailing juga tidak membantu mereka untuk membuat permohonan pinjaman hartanah.

Hal ini kerana, kebanyakan syarikat e-Hailing tidak membuat caruman Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) apalagi memberi surat tawaran pekerjaan secara kontrak kepada mereka. Orang awam dilihat akan mengusahakan apa-apa saja pekerjaan yang halal asalkan dapat membantu kelangsungan kehidupan mereka.

4. Harga rumah turun 10% – 15%

ramalan-industri-hartanah-selepas-moratorium-tamat

© Andrii Yalanskyi/ 123RF

Langkah terakhir kebanyakan pemilik hartanah apabila tidak lagi mempunyai pekerjaan untuk jangka masa yang panjang adalah dengan menjual aset mereka. Kebanyakan perniagaan dan organisasi juga akan mencairkan aset mereka samada untuk menyelamatkan perniagaan atau kerana kesukaran mendapatkan penyewa bagi unit komersial.

Ramalan penulis adalah harga rumah akan turun sekurang-kurangnya 10%-15% daripada harga median semasa. Ini selari dengan indeks harga rumah Malaysia yang menyaksikan penurunan harga rumah pada tahun 1998 dengan kadar -9.5%.

Terdapat ramai pemilik unit kediaman yang mengiklankan rumah mereka secara online tetapi masih menjualnya pada harga median semasa. Keadaan semasa pasaran hartanah yang lembap ini tidak terbatas di Malaysia dan rantau Asia sahaja bahkan berlaku di seluruh dunia dan negara-negara yang mengalami kadar jangkitan kes yang tinggi jauh lebih terkesan.

Akan tetapi, polemik ini sebenarnya mampu ditangani dengan stimulus ransangan dari pihak Kerajaan agar orang awam mampu berbelanja untuk menggalakkan kitaran wang yang positif.

BACA: Kenapa orang refinance rumah dan bagaimana caranya?

Sekiranya anda masih memiliki pekerjaan pada hari ini, bersyukurlah kerana di luar sana terdapat lambakan penganggur yang hilang punca pendapatan dan bakal terkesan dari kemelesetan ekonomi dan wabak pandemik COVID-19 yang berlaku serentak ini. Akhir kata, simpanlah duit dan berbelanja dengan berhemah!

Artikel asal ini diterbitkan darMajalah Labur dan ditulis oleh Mehmed Aezhad.

Share