8 impak makro COVID-19 dan cabaran baharu terhadap sektor hartanah negara

Impak makro ini adalah pengalaman dan cabaran baharu buat kebanyakan negara kerana ianya tidak sama dengan isu kemelesetan ekonomi pada tahun 1997/1998 dan 2008.

impak-makro-covid-19-terhadap-hartanah

© Alex Postovski/ 123RF

Pandemik COVID-19 yang sedang melanda negara dan dunia secara tidak langsung mengundang ketidaktentuan dan turut menggugat kestabilan ekonomi serantau. Merujuk kepada kajian yang dilakukan oleh Profesor Madya Dr. Mohd Yusof Saari dari Universiti Putra Malaysia mendapai bahawa impak COVID-19 dan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) mendatangkan kesan langsung kepada ekosistem perniagaan domestik seperti industri makanan dan minuman, industri pembinaan dan pembuatan, industri pelancongan, serta industri pertanian, pembinaan dan perkhidmatan. Namun Malaysia mempunyai beberapa faktor yang menjadikannya lebih mapan berbanding kebanyakan negara lain dalam mengekang impak berkenaan.

1. Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK)

Bank Negara Malaysia (BNM) menjangkakan Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) pada tahun 2020 adalah di antara -2.0% hingga 0.5%. Sebagai tambahan, Malaysian Institute of Economic Research melalui kenyataan rasmi pada 24 Mac 2020 turut berpendapat bahawa KDNK akan jatuh dari 4.0% ke -2.9% di mana 2.4 juta rakyat akan kehilangan pekerjaan. Tabung Kewangan Antrabangsa atau International Monetary Fund (IMF) pula menjangkakan ekonomi Malaysia merosot 1.7% berikutan kemerosotan KNDK ASEAN-5 yang susut 0.6%.

Namun begitu, dalam laporannya baru-baru ini IMF mengunjurkan KNDK berkembang 9% pada tahun 2021. Pertumbuhan ini adalah lebih tinggi daripada jangkaan Fitch Ratings sebanyak 5.8%. Ini merupakan yang paling pantas berkembang jika dibandingkan dengan negara-negara ASEAN yang lain. Walaupun ini merupakan satu berita baik, masih wujd ketidaktentuan mengenai situasi ini kerana ia bergantung kepada pertumbuhan ekonomi global, kemerosotan ekonomi yang lebih teruk dan pandemik itu sendiri menjelang separuh kedua 2020.

Sebagai tambahan, bekas Perdana Menteri Malaysia ke-7, Tun Dr Mahathir Mohamad melalui laman sosial rasmi beliau berkata, ekonomi Malaysia akan kembali pulih selepas krisis COVID-19 berakhir, namun ia dijangka mengambil masa yang agak lama dan perlahan kerana asas ekonomi negara perlu dibina semula.

 2. Keadaan hartanah semasa

© Sura Nualpradid/ 123RF

Secara asasnya, harga hartanah ditentukan oleh keadaan ekonomi semasa. Harga rumah akan jatuh apabila terdapat penjual yang terdesak di pasaran dan juga kekurangan pembeli. Ini adalah konsep asas penawaran dan permintaan. Hal ini demikian kerana Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) menyebabkan tiadanya lawatan ke rumah contoh oleh bakal pembeli, tiada  aktiviti pindah masuk dan keluar rumah, dan tiada  Perjanjian Jual Beli (S&P) yang ditandatangani dengan pembeli baharu.

Sebagai tambahan, Pengarah Urusan KGV International Property Consultants (M) Sdn Bhd Samuel Tan melalui laporan media tempatan berkata, kesan langsung COVID-19 dan PKP akan dirasai pada 6 bulan sehingga 12 bulan akan datang. Namun begitu, pengalaman krisis ekonomi yang lepas memang menunjukkan kejatuhan nilai hartanah semasa, akan tetapi melonjak naik selepas krisis berjaya ditangani. Justeru, agensi dan agen hartanah tempatan perlu mengambil langkah proaktif dan kreatif berdasarkan situasi semasa.

Krisis seperti ini membolehkan kita untuk beradaptasi dalam menjalani aktiviti dan menyelesaikan masalah harian. Di masa akan datang, mungkin agensi dan agen hartanah boleh beralih ke Teknologi Realiti Maya/ Virtual Reality (VR) atau Teknologi Realiti Berperanta/ Augmented Realiti (AR) untuk house viewing. Dengan adanya simulasi maya seperti ini, bakal pembeli boleh melihat dan merasakan sendiri kediaman tersebut tanpa perlu berada di tempat itu secara fizikal.

BACA: 8 impak pelaksanaan Pakej Rangsangan Ekonomi Prihatin Rakyat (PRIHATIN)

3. Tukar simpanan menjadi aset tetap

Berdasarkan senario semasa, terdapat kemungkinan pengguna akan merasa kurang yakin dengan pengurus dana sedia ada, dan akan menukarkan simpanan mereka menjadi aset tetap seperti hartanah. Ini tidak semestinya merupakan pendekatan yang tepat, akan tetapi merupakan suatu tindakan yang dapat difahami. Walaupun hasilnya rendah, hartanah akan kelihatan menarik bagi sesetengah pelabur berbanding menyimpan wang di bank.

4. Potensi untuk pelaburan hartanah strategik

Jika anda berkemampuan, ini merupakan masa yang terbaik untuk membeli hartanah. Ini kerana harga pasaran tanah dijangka akan jatuh dalam jangka masa pendek pasca COVID-19. Bagi meringankan beban kewangan pengguna yang terkesan akibat wabak ini, kebanyakan bank di Malaysia juga telah mengumumkan program khas bantuan kewangan buat pelanggan mereka.

Ini termasuk penangguhan sementara ansuran pinjaman yang dikenali sebagai tempoh moratorium kepada peminjam. Bank Negara Malaysia (BNM) juga menurunkan Kadar Dasar Semalaman (Overnight Policy Rate atau OPR) akibat COVID-19.

Pada bulan Januari 2020, BNM telah menurunkan OPR 25 mata asas kepada 2.50% iaitu paras terendah dalam tempoh sembilan tahun berbanding 3.25% bulan Mei 2019. Implikasi daripada penurunan kadar OPR, kos pemilikan rumah di Malaysia menjadi lebih rendah.

Selain itu, pengurangan kadar OPR pada asasnya akan menyebabkan kadar faedah rendah bagi pinjaman dan peningkatan jangka pendek untuk kelulusan. Oleh itu, ini adalah masa yang sesuai untuk pencari hartanah mencari hartanah terbaik yang berpotensi untuk pelaburan strategik.

5. Penangguhan bayaran balik pinjaman/ Moratorium

bank-negara-malaysia-bnm

Abdul Razak Latif | 123rf

Walaupun ramai penganalisa dan pakar hartanah berpendapat pasaran hartanah tidak akan teruk terjejas,  ada juga yang berpendapat bahawa pasaran hartanah di Malaysia akan menjadi lebih buruk berbanding zaman kegawatan ekonomi tahun 1998. Kementerian Kewangan (MOF) dan BNM telah mecapai kata sepakat dan bersetuju supaya bank-bank tempatan menawarkan moratorium atau penangguhan bayaran balik sehingga 6 bulan kepada peminjam-peminjam individu dan PKS.

Di samping itu, bagi pemilik kad kredit yang menghadapi kekangan kewangan boleh memilih untuk menukar baki kad kredit kepada pinjaman berjangka. Kemudahan ini boleh dimanfaatkan oleh peminjam dari 1 April 2020 sehingga 31 Disember 2020. Manakala, sektor korporat boleh berunding dengan bank masing-masing untuk menyusun semula pembayaran balik yang sesuai dengan keadaan perniagaan mereka. Ini dapat meningkatkan kecairan aliran tunai.

6. Sewa rumah dan premis perniagaan

Dalam situasi ekonomi yang tidak menentu ini, margin keuntungan anda mungkin tidak selari dengan apa yang anda harapkan. Ramai orang yang terpaksa mengikat perut, termasuklah penyewa. Bagi pembangunan hartanah komersial terdapat pemilik yang menyedari bahawa hartanah mereka tidak bernilai jika tidak disewakan, dan tidak ada pelabur yang berminat untuk membeli. Ini disebabkan oleh kurangnya aliran tunai dari penyewa-penyewa yang berkaitan.

  • Penyewa premis perniagaan milik kerajaan 

Salah satu dasar ekonomi yang signifikan untuk menghadkan impak penularan COVID-19 terhadap peniaga ialah dengan memperkenalkan Bantuan Prihatin Nasional melalui Pakej Rangsangan Ekonomi Prihatin Rakyat (PRIHATIN). Kerajaan telah mengecualikan bayaran sewa atau memberi diskaun sewaan untuk peniaga runcit Perusahaan Kecil dan Sederhana (PKS) bagi premis yang dimiliki oleh syarikat berkaitan Kerajaan.

Di antara syarikat Kerajaan Persekutuan yang terlibat adalah seperti MARA, PETRONAS, PNB, PLUS dan UDA serta beberapa syarikat milik Kerajaan Negeri yang juga telah bersetuju untuk memberi diskaun atau tidak mengenakan sewaan ke atas premis mereka khusus untuk penyewa PKS. Peluang ini pastinya membantu PKS dan meningkatkan aliran tunai penyewa-penyewa yang berkaitan.

Berdasarkan laporan dari laman web rasmi SMECORP, hampir 98.5 % daripada entiti perniagaan di Malaysia adalah PKS dan telah menggajikan hampir 65% daripada tenaga kerja negara.

  • Penyewa Perumahan Kerajaan

Kerajaan telah memanjangkan pengecualian pembayaran sewa bagi penghuni Program Perumahan Rakyat (PPR) daripada sebulan yang diumumkan sebelum ini kepada enam bulan dengan jumlah kos sebanyak RM 3 juta yang ditanggung oleh kerajaan. Ini juga termasuk dengan transit di bawah pengurusan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Bagi Perumahan Awam pula, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) memberikanpengecualian yang sama dengan PPR.

  • Potongan Cukai Untuk Tuan Tanah

Tuan Tanah atau pemilik premis persendirian yang mengurangkan kadar sewa mereka sekurang-kurangnya 30% dari April hingga Jun tahun ini (juga 3 bulan selepas tempoh ini berakhir) akan layak mendapat potongan cukai tambahan. Ini untuk menggalakkan mereka memainkan peranan dalam usaha membantu untuk meringankan beban penyewa  yang disebabkan oleh PKP.

Lihat senarai dan tips pelepasan cukai pendapatan LHDN untuk e-Filing 2020 di sini.

7. Kempen Pemilikan Rumah (HOC) 2020/2021

© marctran/ 123RF

Walaupun dengan keadaan semasa membataskan pembelian hartanah kerana kebanyakan pembeli akan membuat pembelian secara lebih berhati-hati kerana takut akan risiko, Kempen Pemilikan Rumah atau Home Ownership Campaign (HOC) 2020/2021 ini wajar diperkenalkan, diperkukuhkan dan diperkemaskini semula bagi memastikan industri hartanah tempatan kembali pulih dan kekal positif.

Pada tahun 2019, HOC telah mendatangkan banyak manfaat kepada pembeli seperti pengecualian duti setem dan sebagainya Merujuk kepada laporan Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA), sebanyak 19,784 unit dengan nilai RM14.65 bilion kediaman telah dijual sehingga 13 September 2019.

Baca 5 perkara yang perlu anda tahu mengenai Kempen Pemilikan Rumah (HOC) 2019 di sini. 

8. Pasca COVID-19

Ketua Ahli Ekonomi Bank Dunia bagi Malaysia, Dr Richard Record melalui kenyataan rasmi di media tempatan berkata, negara ini akan terjejas dengan impak penularan virus COVID-19, namun Malaysia mempunyai beberapa faktor yang menjadikannya lebih mapan berbanding kebanyakan negara lain dalam mengekang impak berkenaan. Ini kerana menurut beliau, Malaysia mempunyai struktur ekonomi yang pelbagai, rekod pengurusan ekonomi makro yang mantap, pasaran modal domestik yang mendalam, institusi kewangan yang mapan dan pengalaman lalu dalam menangani pelbagai krisis ekonomi.

Profesor Archon Fung, dari Harvard University’s John F. Kennedy School of Government berkata bahawa bagi mendepani kesan wabak COVID-19 terutamanya kepada pembangunan sektor ekonomi dunia, beliau menyarankan agar usaha untuk kembali pulih memerlukan langkah yang holistik bergantung kepada kerjasama yang meluas di peringkat individu, swasta mahupun kerajaan yang bersama mengembeleng tenaga berjuang dan sanggup mengorbankan kepentingan diri demi kebaikan bersama.

BACA:13 perkara yang anda perlu tahu tentang Pelan Pemulihan Ekonomi Jangka Pendek

Share