Benarkah rumah di Malaysia terlampau mahal? Kami jawab 5 persoalan anda

Benarkah Malaysia bakal mengalami masalah besar kekurangan rumah? Mari kita cari jawapan persoalan ini dan banyak lagi.

buy-house-bungalow-live

© simonlong | Getty Image

Artikel ini diterjemah dari How unaffordable are Malaysian homes? Your top 5 questions answered oleh Ridzwan A. Rahim.

Perumahan mampu milik merupakan satu isu besar di Malaysia. Khazanah Nasional Berhad dalam satu laporan yang diterbitkan pada 2015 menyebut rumah-rumah di Malaysia sebagai “terlampau mahal (seriously unaffordable)”. Perkara sama diulang di dalam laporan terbarunya, The State of Households 2018.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah memperuntukkan sebahagian besar sumbernya ke arah menangani isu perumahan mampu milik di Malaysia. Beberapa laporan menyebut Malaysia kekurangan antara 1,000,000 ke 1,700,000 rumah mampu milik. Ini merupakan kekurangan yang serius. Menteri KPKT Zuraida Kamaruddin, telah banyak kali menyatakan bahawa fokus kementeriannya ialah menangani isu ini.

Perumahan mampu milik menjadi isu hangat di kalangan kelas pekerja. Sebahagian besar rakyat Malaysia mempunyai sentimen negatif mengenai pemilikan rumah, terutamanya Generasi Y yang banyak melahirkan rasa bimbang.

Menerusi artikel ini, kami akan menganalisis masalah ini dengan menjawab lima soalan:

#1 Setakat manakah mahalnya rumah di Malaysia dalam konteks global?

rpgt-tax-house-malaysia

© Lily Oh | 123rf

Menurut UBS Group, bandaraya paling mahal untuk membeli harta tanah pada 2019 ialah Hong Kong.

Data UBS menunjukkan bahawa seorang pekerja mahir perlu bekerja lebih dari 20 tahun untuk mampu memiliki apartment 650 kaki persegi berdekatan pusat bandaraya.

Dalam senarai bandaraya yang paling mahal untuk didiami, Hong Kong menduduki tempat teratas, diikuti oleh:

  1. London
  2. Paris
  3. Singapura
  4. Tokyo
  5. New York
  6. Amsterdam
  7. Vancouver
  8. Sydney
  9. Munich

Kuala Lumpur atau mana-mana bandaraya Malaysia langsung tidak termasuk dalam senarai 20 bandaraya paling mahal. Melihat kepada pasaran rumah paling mahal di Asia, di samping Hong Kong, Singapura dan Tokyo kita akan dapati bandaraya seperti Mumbai, Beijing dan Shanghai.

Numbeo, satu pangkalan data sumbangan pengguna terbesar di dunia mengenai negara dan bandar, telah menerbitkan Indeks Harga Hartanah untuk 2019. Dalam senarai yang mengambil kira nisbah harga hartanah kepada pendapatan ini, Kuala Lumpur berada di tangga ke-105. Untuk konteks, negara jiran terdekat kita berada di tangga jauh lebih tinggi. Phnom Penh ketujuh, Bangkok ke-16, Singapura ke-19 dan Jakarta ke-20.

Jelaslah bahawa dalam konteks global, Malaysia tidak termasuk dalam senarai pasaran rumah paling mahal dan masalah tersebut lebih teruk di banyak negara lain. Walau bagaimanapun, ada yang berpendapat bahawa kita perlu melihat di dalam konteks Malaysia kerana ini masalah tempatan. Pendapat ini boleh diterima.

#2 Teruk sangatkah situasi perumahan di Malaysia sekarang?

Melihat laporan media mengenai topik ini sejak tahun 2015, mungkin ada yang beranggapan perumahan mampu milik merupakan masalah yang baharu, walaupun sebenarnya tidak. Kita diberitahu bahawa harga hartanah meningkat tanpa peningkatan gaji yang seiring.

Melihat kepada data yang lalu, masalah ini bukanlah baharu. Malah, percaya atau tidak, keadaan mungkin jauh lebih baik berbanding 16 tahun lalu.

Mengambil data daripada laporan Khazanah Nasional The State of Households 2018, pendapatan purata isi rumah pada tahun 1993 ialah RM1,703. Statistik yang diperolehi daripada CEIC Data (sebuah pangkalan data ekonomi) menunjukkan purata harga rumah pada masa itu ialah kira-kira RM100,000.

Jika pembeli pada masa itu biasanya mengambil pinjaman 30 tahun dengan kadar faedah kira-kira 8 peratus, ansuran bulanannya ialah RM660 sebulan jika margin pembiayaannya 90 peratus. Angka ini merupakan 40 peratus daripada purata pendapatan isi rumah pada masa itu.

Untuk perbandingan, purata pendapatan isi rumah pada tahun 2016 ialah RM6,950. Kadar faedah pada masa ini ialah kira-kira 4.5 peratus manakala harga purata sebuah rumah ialah RM426,000. Seorang pembeli yang mengambil pinjaman yang sama dalam situasi ini akan membayar ansuran bulanan sebanyak RM1,942. Angka ini merupakan 30 peratus daripada purata pendapatan isi rumah.

Jelaslah nisbah pendapatan kepada harga bagi hartanah buat masa ini belum bertambah teruk. Nampaknya, persepsi umum mengenai masalah ini telah berubah disebabkan oleh publisiti di media terhadap masalah perumahan mampu milik ini.

#3 Mengapakah skim perumahan mampu milik sekarang tidak membantu?

Prima-homes-affordable

© MUHAMMAD HAZIM IZAM / Bernama Images

Saya pernah tinggal di Desa Parkcity pada tahun 2008. Memang, Desa Parkcity bukanlah perumahan mampu milik, tapi dengar dulu. Untuk ke tempat kerja di Jalan Raja Chulan, saya perlu melalui dua tol, satu di LDP dan satu lagi di Penchala Link. Kos tol pergi dan balik ialah RM7.20 sehari. Sebulan, RM158.40 jika dikira purata hari bekerja ialah 22 hari.

Bayaran tol lain saya sebulan kira-kira RM200. Saya menganggarkan kos minyak kereta juga kira-kira RM200. Maka jumlah perbelanjaan ialah RM558.40 sebulan hanya untuk pengangkutan sahaja.

Apa yang ingin saya sampaikan ialah kebanyakan perumahan mampu milik terletak jauh dari pusat bandar. Ini bermakna rakyat perlu tinggal jauh dari tempat kerja mereka untuk membeli rumah mampu milik. Pengangkutan awam boleh membantu mengurangkan beban. Masalahnya, rakyat Malaysia tidak bergantung sepenuhnya kepada pengangkutan awam. Kos tol, minyak dan masa juga meningkat seiring dengan perumahan mampu milik dan ini tidak menyelesaikan masalah.

Memang benar wujud inisiatif perumahan mampu milik oleh kerajaan seperti PR1MA. Walau bagaimanapun, setakat artikel ini ditulis, laman web PR1MA menunjukkan hanya terdapat 73 projek di seluruh Malaysia dan kebanyakannya berstatus “unit terhad”.

Di Kuala Lumpur, terdapat empat projek PR1MA dan hanya tiga yang masih dibuka dengan bilangan unit terhad.

  • Residensi PR1MA Alam Damai kira-kira 5.9km memandu dari stesen MRT terdekat.
  • Residensi PR1MA Brickfields kira-kira 2.8km dari KL Sentral
  • Residensi PR1MA Bukit Jalil kira-kira 5.7km dari stesen LRT Bukit Jalil

Tanda aras jarak yang dianggap boleh berjalan kaki ialah 500 meter. Projek-projek PR1MA di luar Lembah Klang tiada hubungan dengan stesen LRT atau MRT. Penduduk mungkin perlu bergantung kepada bas atau kereta.

Ini membawa kepada satu lagi masalah.

BACA: 9 perkara yang perlu anda ketahui tentang RUMAWIP

#4 Mengapakah perbelanjaan isi rumah kita terlalu tinggi?

family-house-purchase

© Wang Tom | 123rf

Sebahagian besar golongan pekerja di Malaysia bergantung kepada kereta sebagai pengangkutan utama. Kereta merupakan antara penyumbang terbesar kepada perbelanjaan isi rumah, selepas bayaran sewa atau beli rumah.

Sebagai contoh, sebuah kereta Honda City di Malaysia akan menelan belanja kira-kira RM74,000 untuk satu keluarga. Kereta model yang sama di Australia berharga AUD$16,000 atau RM46,000. Kereta yang sama tetapi 60 peratus lebih mahal di Malaysia.

Disebabkan cukai yang membuatkan harga kereta melambung tinggi, rakyat Malaysia dibebankan dengan kos pengangkutan yang jauh lebih tinggi. Ansuran bulanan untuk sebuah Honda City pada harga semasa menjadi RM960 berbanding RM597 di Australia. Ini merupakan penjimatan sebanyak RM3,000 untuk bayaran pendahuluan dan RM363 sebulan untuk bayaran ansuran.

Penjimatan ini sahaja membolehkan sebuah keluarga bertukar daripada sebuah rumah berharga RM320,000 kepada RM400,000, dengan andaian mereka mampu menanggung bayaran pendahuluan dan lain-lain kos.

Ini membawa kepada satu lagi soalan penting mengenai harga rumah. Semua orang mahu harga hartanah turun, tetapi adakah ia sesuatu yang baik? Satu ungkapan popular dalam Bahasa Inggeris mengatakan “there is no such thing as a free lunch”. Setiap perkara yang kelihatan terlalu bagus pasti ada harganya.

BACA: Bagaimanakah DSR mempengaruhi kelayakan pinjaman rumah anda & bagaimana kiraannya?

#5 Mengapakah harga hartanah yang lebih rendah tidak semestinya baik?

Mohd Salmizie Mohd Noor / EyeEm | Getty Images

Walaupun ramai pembeli kali pertama mahukan harga rumah turun, mereka mungkin teragak-agak untuk membeli jika Indeks Harga Rumah (HPI) menjadi negatif untuk lima tahun akan datang. Kebanyakan orang akan ragu-ragu untuk membeli dalam senario seperti ini.

Sanggupkah anda mengambil pinjaman RM300,000 untuk membeli sebuah rumah jika anda tahu lima tahun kemudian nilainya akan turun kepada RM200,000?

Kajian menunjukkan bahawa di bawah keadaan tertentu, bekalan berkurangan apabila harga hartanah jatuh. Ini kerana kebanyakan pemilik rumah tidak mahu menjual hartanah mereka apabila harga jatuh. Mereka yang tidak terdesak untuk menjual hartanah mereka akan menunggu sehingga harga naik semula. Dalam senario ini, bekalan di pasaran sekunder (subsale) akan berkurangan.

BACA: 4 petanda waktu sesuai untuk menjual rumah anda

Apabila bekalan terhad, harga kembali naik. Kecuali jika populasi negara kita berkurangan, mungkin sukar untuk menghalang harga daripada turun selama-lamanya. Ini suatu yang buruk bagi ekonomi, pelaburan dan pemilik rumah. Ia juga buruk bagi pembeli kali pertama. Inilah sebabnya kemelesetan sektor hartanah biasanya disusuli kenaikan mendadak harga hartanah.

Sebagai penutup, harga rumah yang tidak begitu mampu milik bukanlah suatu fenomena baharu di Malaysia. Harga rumah memang mahal bukan sejak tahun 1993 sahaja, malah sebelum itu lagi. Paparan di media sejak kebelakangan ini telah menyumbang kepada persepsi tak seimbang, seolah-olah masalah ini baru sahaja menjadi serius.

Share