Sekiranya anda tinggal di kondominium, apartmen, apartmen servis atau rumah flat – pasti anda sudah biasa membuat bayaran bulanan yuran penyelenggaraan dan sinking fund (kumpulan wang pelepas). Bagi yang belum kenal istilah ini, ketahui bagaimana ia dihitung, mengapa pemilik rumah strata perlu membayarnya dan apa yang akan terjadi jika anda gagal berbuat demikian.
Artikel ini diterjemah dari Sinking fund vs maintenance fee in Malaysia: What’s the difference oleh Ridzwan A. Rahim.
Hartanah strata dilengkapi kemudahan sepunya yang digunakan oleh kesemua penghuni setiap bangunan seperti lif, laluan pejalan kaki, kolam renang, gimnasium dan dewan serba guna. Kesemua ini perlu diurus dan diselenggara dengan baik.
Inilah gunanya bayaran bulanan yang perlu dibuat oleh penghuni hartanah strata iaitu caj penyelenggaraan dan sinking fund atau dalam Bahasa Malaysianya kumpulan wang pelepas. Dana ini digunakan untuk menyelenggara harta bersama dan membayar perkhidmatan.
Sebelum hak milik strata dikeluarkan, bayaran ini dipungut dan diuruskan oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (Joint Management Body atau JMB). Setelah hak milik strata dikeluarkan, tugas ini diambil alih pula oleh Perbadanan Pengurusan (Management Corporation atau MC).
Apa itu sinking fund (kumpulan wang pelepas)?
Kos berulang seperti perkhidmatan kawalan keselamatan, pembersihan, bil utiliti dan penyelenggaraan lif merupakan sesuatu yang boleh diramal dan seharusnya dimasukkan ke dalam perbelanjaan bulanan.
Namun, apa akan berlaku jika ruang parkir bawah tanah dibanjiri ketika hujan lebat? Atau ada keretakan besar pada dinding bangunan yang perlu dibaiki dengan segera? Adakah pihak pengurusan mempunyai aliran tunai yang cukup untuk menanggung kos ini? Biasanya jawapannya adalah tidak.
Caruman sinking fund yang dibayar oleh para penghuni rumah strata digunakan untuk menyelesaikan kecemasan seperti ini dan juga untuk kerja-kerja seperti mengecat muka bangunan dan pembersihan.
Sinking fund juga boleh digunakan untuk membeli sebarang harta alih atau membaiki apa-apa lekapan yang berada di dalam kawasan umum.
BACAAN POPULAR:
💡 Kepentingan hak milik strata. Jom baca dan fahamkan!
👍 Tahukah anda? Tribunal Pengurusan Strata (TPS) ada kebaikannya.
Apa itu yuran penyelenggaraan (maintenance fee)?
Menguruskan dan menyelenggara hartanah memerlukan belanja yang besar, umpamanya melantik firma kawalan keselamatan dan pasukan pembersihan serta membayar bil elektrik dan air yang digunakan. Jangan lupa, staf pengurusan dan pentadbiran juga perlu dibayar gaji.
Yuran penyelenggaraan atau caj perkhidmatan yang dibayar oleh penghuni setiap bulan digunakan untuk menanggung kos-kos penyelenggaraan yang berulang ini dan untuk kerja pembaikan kecil harta bersama.
Yuran penyelenggaraan digunakan untuk menanggung kos-kos penyelenggaraan yang berulang seperti berikut:
- Kakitangan keselamatan
- Kakitangan pengurusan dan pentadbiran kawasan hartanah tersebut
- Kemudahan di kawasan umum seperti lif, tempat letak kereta dan kolam renang
- Perkhidmatan pembersihan
- Perkhidmatan landskap
- Penjagaan dan pembaikan lif dan eskalator
Berapakah yuran penyelenggaraan yang perlu dibayar?
Jumlah yang perlu dibayar dikongsi dan dibahagi sesama pemilik unit. Jumlahnya berbeza dari satu pemajuan ke pemajuan yang lain.
Antara faktor yang menentukan kadar caj yang perlu dibayar oleh setiap pemilik unit adalah:
- Saiz petak: Bayaran yang perlu dibuat bergantung pada saiz unit yang dimiliki.
- Jenis penggunaan: Dalam pemajuan bercampur, unit kedai perlu membayar caj yang lebih tinggi berbanding unit kediaman.
- Capaian kemudahan: Lebih banyak kemudahan yang boleh dicapai oleh penghuni (umpamanya lif dan sistem penyaman udara di kawasan milik bersama), lebih tinggi caj yang perlu dibayar.
- Bilangan unit: Caj yang dikenakan kepada pemilik unit di hartanah strata berkepadatan tinggi adalah lebih rendah berbanding yang dikenakan kepada pemilik unit di pemajuan eksklusif dan berkepadatan rendah (low density).
Bagaimanakah yuran penyelenggaraan dihitung di Malaysia?
Kos penyelenggaraan bergantung pada beberapa faktor, antaranya:
- Jenis perkhidmatan: Ini biasanya termasuk kawalan keselamatan, pembersihan dan penyelenggaraan lif.
- Jenis kemudahan: Kemudahan yang biasa terdapat di rumah strata termasuk kolam renang, gimnasium dan kawasan untuk keraian. Lebih banyak kemudahan, lebih tinggi kos penyelenggaraan.
- Saiz dan jenis kawasan sepunya: Lebih besar kawasan, lebih tinggi kos pembersihan dan penyelenggaraan. Kos juga bergantung pada perkhidmatan yang diperlukan untuk penyelenggaraan. Sebagai contoh, kos penyelenggaraan sebuah taman yang mempunyai pelandskapan yang kompleks dan water feature biasanya lebih tinggi berbanding kos penyelenggaraan sebuah dewan serba guna yang bersaiz sama.
- Tahap perkhidmatan yang dikira memuaskan: Penghuni dan pemilik unit perlu menetapkan tahap yang dikira ‘memuaskan’. Sebagai contoh, adakah semua bersetuju supaya koridor disapu sekali seminggu dan hanya seorang pengawal keselamatan dalam satu shift?
Formula bagi menghitung caj penyelenggaraan rumah strata adalah seperti berikut:
Yuran penyelenggaraan yang perlu dibayar = Perbelanjaan operasi ÷ Jumlah bahagian unit dalam kondominium
Jadi, apakah yang dimaksudkan dengan “bahagian unit” yang digunakan di dalam formula untuk mengira caj penyelenggaraan di atas? Juga dikenali sebagai “nilai syer”, bahagian unit adalah nombor yang diberikan kepada setiap petak (unit individu) yang akan menentukan yuran penyelenggaraan, sinking fund dan hak mengundi setiap pemilik.
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA), pemaju dikehendaki memfailkan Jadual Petak dengan Pesuruhjaya Bangunan sebelum menjual mana-mana petak dalam pembangunan. Jadual Petak ialah pelan lantai yang menunjukkan ukuran lantai dan bahagian unit yang dicadangkan bagi setiap petak.
Pengurusan yang efektif menyediakan penyelenggaraan yang baik tanpa belanja yang terlalu besar dengan cara merundingkan kadar yang berpatutan dengan penyedia perkhidmatan. Namun perlu diingat perkhidmatan yang baik bukannya murah! Mungkin ada baiknya membayar lebih untuk perkhidmatan yang benar-benar diperlukan.
Berapakah yang perlu dibayar kepada sinking fund?
Sinking fund biasanya dihitung pada kadar 10% yuran penyelenggaraan. JMB atau MC hanya boleh mengubah amaun ini semasa Mesyuarat Agung Tahunan (Annual General Meeting atau AGM) namun ia tidak boleh kurang daripada 10% caj penyelenggaraan, seperti yang diperuntukkan dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA).
Namun JMB atau MC boleh menaikkan kadar sinking fund melebihi 10% caj penyelenggaraan, sekiranya mereka telah menilai bahawa bayaran yang lebih tinggi diperlukan untuk penyelenggaraan bangunan yang mencukupi. Kadar ini hanya boleh dikuatkuasakan jika mendapat persetujuan semua pemilik yang hadir untuk mesyuarat agung JMB atau MC.
Adakah anda perlu membayar caj penyelenggaraan dan sinking fund?
Ya! Anda perlu membayar caj penyelenggaraan dan sinking fund jika anda seorang pemilik unit di sebuah hartanah strata. Terdapat peruntukan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 yang membolehkan pihak pengurusan menentukan, mengenakan dan memungut caj ini.
Apa berlaku jika enggan membayar yuran penyelenggaraan?
Memandangkan ada peruntukan undang-undang bagi caj penyelenggaraan, pihak pengurusan bangunan boleh mengambil tindakan undang-undang ke atas pemilik yang ingkar. Sebelum pemilik dihadapkan ke mahkamah, pihak pengurusan boleh memasuki unit secara paksa dan menyita harta alih pemilik untuk dilelong.
Pemilik juga akan kehilangan hak mengundi semasa AGM Perbadanan Pengurusan.
Majlis tempatan yang menguruskan perumahan awam di Malaysia telah mula memandang serius perkara ini. Dalam satu peristiwa penting pada Julai 2020, Majlis Bandaraya Subang Jaya menjadi majlis tempatan pertama mengambil tindakan undang-undang terhadap seorang penduduk yang ingkar membayar. Defendan yang memiliki sebuah unit di Pangsapuri Putra Walk di Seri Kembangan telah dikenakan denda kerana gagal membayar caj penyelenggaraan.
Pihak Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) turut mengambil tindakan terhadap penduduk yang ingkar. Pengumuman telah dibuat pada bulan Mac 2022 tentang penyewa projek perumahan kerajaan yang boleh kehilangan aset mereka jika mereka tidak membayar caj penyelenggaraan. Mereka telah mengambil tindakan undang-undang terhadap empat penduduk Projek Perumahan Rakyat (PPR) Kampung Baru Air Panas di Setapak yang ingkar membayar caj penyelenggaraan mereka selama bertahun-tahun lamanya.
Klik di sini untuk mengetahui apa yang akan berlaku terhadap pemilik unit yang gagal membayar caj penyelenggaraan kondominium.
Bolehkah yuran penyelenggaraan dipertikaikan?
Jika anda mendapati perkhidmatan yang disediakan oleh pengurusan bangunan tidak sepadan dengan wang yang dibayar atau anda mengesyaki dana yang dikumpul telah disalahguna, anda boleh mempersoal tindakan pihak pengurusan. Sebagai pemilik unit, anda berhak melihat penyata akaun. Akhir sekali, anda boleh memohon siasatan oleh Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings atau COB).
Bolehkah saya mendapatkan semula sinking fund saya?
Pihak JMB atau MC tidak akan memulangkan sebarang sinking fund walaupun dana tersebut masih belum digunakan, malah tiada peruntukan dalam SMA untuk perkara tersebut. Terdapat kes di mana penjual akan memasukkan klausa dalam perjanjian jual beli yang memerlukan pembeli baharu membayar balik mana-mana sinking fund yang tidak digunakan pada semasa penyerahan unit kosong. Ada yang merasakan ini adalah amalan yang tidak adil kerana keadaan usang sesuatu bangunan tidak boleh diukur, dan pembeli tidak perlu membayar balik kepada penjual sekiranya sebahagian daripada dana penjelas tidak digunakan oleh pengurusan hartanah strata semasa jualan.
Sebagai contoh, seorang penjual menjual unitnya pada bulan Jun dan terdapat sejumlah besar sinking fund yang tidak digunakan bakal digunakan untuk kerja mengecat pada bulan Disember. Adakah adil bagi pembeli untuk membayar balik jumlah yang tidak digunakan kepada penjual yang telah tinggal di bangunan itu dari Januari hingga Jun? Selain itu, sinking fund berfungsi sebagai dana rizab untuk kos yang tidak dijangka, maka mempunyai wang yang “tidak digunakan” adalah suatu perkara biasa.
Bolehkah pihak pengurusan disaman jika bangunan tidak terurus?
Secara ringkasnya, boleh. Ada sebabnya penghuni membayar caj penyelenggaraan dan sinking fund setiap bulan iaitu untuk memastikan bangunan yang didiami diselia dengan baik. Oleh itu jika anda dapati bangunan yang anda duduki tidak terurus, anda boleh membuat aduan kepada pejabat pengurusan. Bagaimana jika aduan anda tidak diendahkan dan pihak pengurusan terus mengabaikan tanggungjawabnya walaupun saban hari diperingatkan? Anda boleh menyaman pengurusan bangunan anda.
Seksyen 48(1) Akta Pengurusan Strata 2013 memperuntukkan:
Pemaju hendaklah, semasa tempoh pengurusan permulaan dan tertakluk kepada peruntukan Akta ini, bertanggungjawab menyelenggara dan menguruskan dengan baik bangunan atau tanah yang telah dipecahkan serta harta bersama.
Akta ini dengan jelas menyatakan pengurusan bertanggungjawab memelihara keadaan bangunan, memastikan ia sesuai untuk didiami dan kesemua kemudahan seperti lif dan CCTV berfungsi. Jika gagal, bahagian Akta yang seterusnya menerangkan jenis penalti yang akan dikenakan.
Seksyen 48(4) Akta Pengurusan Strata 2013 memperuntukkan:
Mana-mana pemaju perumahan yang gagal mematuhi subseksyen (1) melakukan suatu kesalahan dan, apabila disabitkan, boleh didenda tidak melebihi dua ratus lima puluh ribu ringgit, atau penjara untuk tempoh tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.
Ini bermakna jika pihak pengurusan mengabaikan tanggungjawabnya, ia boleh dikenakan denda sehingga RM250,000, atau penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya sekali! Ya, memang perkara ini serius dan pengurusan bangunan anda patut dipertanggungjawabkan sekiranya gagal menjalankan tugas. Lagipun, anda telah membayar sejumlah wang yang besar untuk penyelenggaraan. Memang sepatutnya mereka memikul tanggungjawab yang diberi.
ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
💰 Apa itu cukai tanah, cukai petak & cukai taksiran dan siapa yang perlu membayarnya?
✊ Caj penyelenggaraan hartanah hakmilik strata di Malaysia
🛡️ Jangan risau, ada undang-undang untuk melindungi hak pemilik rumah.