Tribunal Pengurusan Strata (SMT): Cara memfailkan tuntutan

Ketahui bagaimana Tribunal Pengurusan Strata (TPS) boleh dijadikan sekutu kepada pemilik hartanah strata untuk menyelesaikan sebarang pertikaian. Sama ada anda mahu mencabar keputusan jawatankuasa atau mahu menuntut pampasan, TPS menyediakan platform untuk membentangkan kes anda. Dapatkan panduan tentang langkah yang diperlukan, keperluan dokumentasi dan juga nasihat dari pakar untuk memudahkan tuntutan anda.

Artikel ini diterjemahkan dari Strata Management Tribunal (SMT): How to make a claim? oleh Ashraf Wahab.

Tribunal Pengurusan Strata (TPS atau Strata Management Tribunal – SMT) merupakan bantuan yang boleh anda ambil sekiranya anda mempunyai pertikaian  yang melibatkan pengurusan strata dalam bangunan berstrata di Malaysia. Ia ditubuhkan di bawah Seksyen 107 Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA), yang terpakai kepada pengurusan strata semua jenis bangunan berstrata untuk tujuan kediaman, komersial dan/atau perindustrian.

Namun, ia tidak merangkumi sebarang tuntutan atau pertikaian berkenaan dengan pemilikan.

TPS telah ditubuhkan pada 2015 untuk menyediakan saluran untuk penyelesaian pertikaian yang bukan sahaja mudah tetapi juga murah. Pihak yang terlibat dinasihatkan supaya berbincang sesama mereka dan cuba mencari titik penyelesaian sendiri terlebih dahulu. Sekiranya tidak berjaya, pihak yang tidak berpuas hati boleh memilih untuk memfailkan tuntutan dengan TPS.

TPS akan menyemak dakwaan dan mempertimbangkan bukti serta hujah yang dikemukakan oleh pihak-pihak pada seisi pendengaran. TPS mempunyai kuasa untuk membuat keputusan yang mengikat, dan keputusannya boleh dikuatkuasakan melalui mahkamah sivil sekiranya perlu.

Jenis tuntutan yang boleh difailkan di Tribunal Pengurusan Strata

Bidang kuasa TPS terletak di bawah Jadual Keempat SMA 2013, yang membenarkan TPS mendengar pertikaian dalam hal pengurusan strata berikut:

• Pertikaian mengenai kegagalan melaksanakan fungsi, tugas atau kuasa yang dikenakan oleh SMA 2013.
• Tertakluk kepada subseksyen 16N(2) Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118], pertikaian mengenai kos atau pembaikan berkenaan dengan kecacatan dalam petak, bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi kepada petak, atau bangunan atau tanah untuk dipecah bahagi kepada petak, atau bangunan atau tanah yang dipecah bahagi, dan hartanah bersama atau hartanah bersama terhad.
• Tuntutan bagi pembayaran lewat caj, caruman kepada wang penjelas (sinking fund) atau apa-apa jumlah yang diisytiharkan hutang
• Tuntutan untuk perintah mengadakan mesyuarat agung
• Tuntutan untuk perintah bagi membatalkan prosiding mesyuarat apabila mana-mana peruntukan Akta dilanggar.
• Tuntutan untuk perintah untuk membatalkan resolusi apabila hak mengundi telah dinafikan atau apabila notis yang sewajarnya tidak diberikan.
• Tuntutan untuk perintah untuk membatalkan resolusi yang diluluskan dalam Mesyuarat Agung (Commissioner of Building).
• Tuntutan untuk perintah bagi membatalkan pindaan undang-undang kecil dengan mengambil kira kepentingan semua pemilik petak atau pemilik.
• Tuntutan untuk perintah mengubah kadar faedah yang ditetapkan oleh JMB, MC atau Perbadanan Pengurusan Subsidiari (SMC) untuk pembayaran caj yang lewat, atau sumbangan kepada dana penjelas.
• Tuntutan untuk perintah bagi meminda jumlah insurans yang akan disediakan.
• Tuntutan untuk perintah bagi meneruskan tuntutan insurans.
• Tuntutan untuk memaksa pemaju, JMB, MC dan SMC untuk membekalkan maklumat atau dokumen.
• Tuntutan untuk perintah bagi memberikan persetujuan untuk melaksanakan perubahan kepada mana-mana harta bersama atau harta bersama terhad.
• Tuntutan untuk perintah bagi mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan yang dibuat oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB).

Selain itu, TPS mempunyai bidang kuasa ke atas tuntutan untuk mendapatkan:

• Perintah untuk menguatkuasakan pelaksanaan undang-undang kecil (by-laws);
• Perintah untuk mencegah pelanggaran undang-undang kecil; dan
• Pampasan untuk sebarang kerosakan atau kecederaan kepada orang atau aset yang disebabkan oleh pelanggaran terhadap undang-undang kecil.

Apakah aduan strata yang paling kerap?

Aduan berkaitan kegagalan membayar yuran penyelenggaraan dan kebocoran antara tingkat telah muncul sebagai tuntutan paling kerap dibawa ke Tribunal Pengurusan Strata (TPS) setakat ini.

Mengikut undang-undang, jika tuntutan termasuk dalam bidang kuasa TPS dan isu yang dipertikaikan dibangkitkan sama ada dalam tuntutan awal atau semasa proses pendengaran, isu khusus tersebut tidak boleh dibawa ke mahkamah oleh pihak yang sama.

Oleh itu, sebaik sahaja tuntutan difailkan dengan TPS dan isu yang berkaitan ditangani, ia tidak boleh dibicarakan semula di mahkamah di antara pihak yang sama. Walau bagaimanapun, terdapat pengecualian kepada peraturan ini. Pihak yang menuntut yang ingin menarik balik tuntutan mereka boleh memaklumkan kepada presiden mengenai hasrat mereka untuk berbuat demikian, dengan pilihan untuk memfailkan tuntutan baharu pada masa hadapan jika perlu. Selain itu, tuntutan boleh dibatalkan jika pihak-pihak gagal menghadiri perbicaraan untuk tuntutan mereka.

Siapa yang boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata?

TPS mempunyai bidang kuasa dan skop khusus seperti yang digariskan dalam SMA 2013, terhad kepada perkara yang berkaitan dengan Pengurusan Strata sahaja. Sebarang kesalahan jenayah atau kesalahan lain yang tidak dilindungi di bawah SMA 2013 mesti dilaporkan kepada pihak berkuasa yang berkenaan yang bertanggungjawab untuk mengendalikan kes tersebut.

Had tuntutan maksimum adalah RM250,000 dalam TPS. Tidak seperti Tribunal Perumahan, tiada had masa untuk memfailkan tuntutan di TPS kerana sifat pengurusan strata yang berterusan.

Pihak berkenaan tidak dibenarkan mempunyai perwakilan undang-undang melainkan pihak mungkin mengalami kesulitan kewangan yang teruk dan terdapat isu undang-undang yang rumit yang terlibat. Jadi, jika satu pihak dibenarkan perwakilan undang-undang, pihak lawan juga akan diberikan hak yang sama.

Pihak yang boleh memfailkan tuntutan di TPS termasuk:

• Pemaju
• Pembeli sub-jualan
• Pemilik (termasuk pemilik utama)
• Badan Pengurusan Bersama (JMB)
• Perbadanan Pengurusan (MC)
• Syarikat Pengurusan Subsidiari (SMC)
• Ejen pengurusan (dilantik oleh COB)
• Pihak lain yang mempunyai kepentingan (kebenaran khas diberikan oleh tribunal)

Borang dan yuran pada setiap peringkat proses Tribunal Pengurusan Strata

Setiap tuntutan yang difailkan dalam SMT bermula dengan penyerahan Borang 1. Di bawah, anda akan menemui senarai borang dan yuran yang terlibat dalam pelbagai peringkat pemfailan, pendengaran dan pemberian award.

Borang	Tujuan	Yuran
Borang 1	Penyata tuntutan untuk kediaman	RM100
Borang 1	Penyata tuntutan untuk komersial / perindustrian	RM200
Borang 2	Pernyataan pembelaan dan tuntutan balas untuk kediaman	RM100
Borang 2	Pernyataan pembelaan dan tuntutan balas untuk komersial / perindustrian	RM200
Borang 3	Pernyataan pembelaan terhadap tuntutan balas untuk kediaman	RM50
Borang 3	Penyata pembelaan terhadap tuntutan balas bagi komersil/ perindustrian	RM100
Borang 4	Notis untuk pendengaran
Borang 5	Notis untuk rundingan
Borang 6	award dengan persetujuan semua pihak
Borang 7	award kepada penuntut jika defendan tidak memfailkan Pernyataan Pembelaan
Borang 8	award untuk penuntut di mana defendan mengakui tuntutan tersebut
Borang 9	award untuk penuntut apabila defendan tidak hadir
Borang 10	award untuk defendan di mana penuntut tidak hadir
Borang 11	award selepas seisi pendengaran
Borang 12	Notis perintah untuk hadir	RM100
Borang 13	Perintah untuk hadir
Borang 14	Notis permohonan untuk kediaman	RM50
Borang 14	Notis permohonan untuk komersial / perindustrian	RM100
Borang 15	Perintah untuk permohonan kediaman	RM50
Borang 15	Perintah untuk permohonan untuk komersial / perindustrian	RM100
Borang 16	Permohonan untuk mengetepikan award

Semua borang hendaklah diisi dengan jelas, bagi memastikan penilaian awal yang lancar oleh setiausaha. Dokumentasi yang jelas dan tepat juga memudahkan pemprosesan dilakukan oleh Presiden dan pegawai lain yang berkaitan.

Sebarang pernyataan tuntutan atau tuntutan balas yang tidak jelas boleh membatalkan kes itu. Selain itu, semua tuntutan atau tuntutan balas mesti disertakan dalam borang yang berkaitan. Jika ruang tidak mencukupi, lampiran dibenarkan. Menyediakan susunan kronologi peristiwa boleh memudahkan pemprosesan kes.

Sebaik sahaja pendengaran bermula, tiada tuntutan tambahan atau tuntutan balas boleh diperkenalkan. Walau bagaimanapun, pihak yang menuntut boleh memfailkan kes baharu untuk sebarang tuntutan yang belum selesai mengikut budi bicara mereka sendiri.

Lihat hartanah untuk dijual

Panduan langkah demi langkah untuk tuntutan dan tuntutan balas TPS

1. Pihak yang menuntut menyediakan dokumen dan mengisi Borang 1

• Sediakan kenyataan bertulis yang menyatakan segala butiran tentang pertikaian termasuk pihak yang terlibat, sifat pertikaian dan kos dan/atau kerosakan yang anda tuntut. Anda boleh sertakan yuran pemfailan dan kos pengangkutan di dalam tuntutan tersebut.
• Sertakan sebarang dokumen sokongan seperti kontrak, e-mel atau gambar, yang boleh menyokong tuntutan anda. Pastikan ia terperinci dan setepat yang mungkin kerana ini akan membantu TPS memahami keadaan khusus kes anda.

Semua tuntutan perlu dinyatakan di dalam Borang 1. Sekiranya penuntut merupakan seorang individu, dia perlu menandatangani borang atau memberikan cap ibu jari. Sekiranya pihak yang menuntut merupakan sebuah syarikat atau badan yang tidak diperbadankan, Borang 1 perlu ditandatangani oleh kakitangan atau pemegang jawatan yang diberi kuasa, bersama-sama dengan cop rasmi atau meterai biasa syarikat.

Sediakan empat salinan Borang 1 dan serahkan bersama dengan bayaran yang diperlukan. Keempat-empat salinan Borang 1 perlu ditandatangani sendiri oleh pihak yang menuntut. Sekiranya terdapat lebih daripada seorang responden yang terlibat, salinan tambahan untuk setiap responden tambahan perlu diserahkan.

Setiausaha TPS akan membuat perakuan penerimaan dengan mengecapnya dengan meterai Tribunal, dan tarikh serta menandatangani borang. Dokumen yang dicop akan termasuk nombor fail dengan tahun, zon TPS dan nombor rujukan. Dua salinan Borang 1 yang ditandatangani dan dicop akan disimpan oleh Setiausaha, manakala dua salinan akan dikembalikan kepada pihak yang menuntut.

Dalam tempoh 14 hari dari tarikh pengeluarannya, pihak yang menuntut mesti menyampaikan satu salinan Borang 1 yang ditandatangani dan dimeterai kepada setiap responden. Ini boleh dilakukan dengan cara:

1. penghantaran peribadi;
2. pos berdaftar ke alamat terakhir responden yang diketahui; atau
3. melampirkan dokumen dengan jelas di alamat perniagaan, pejabat berdaftar, petak atau kediaman mereka yang terakhir diketahui.

Dokumen tersebut akan sah selama 30 hari dari tarikh pengeluarannya. Kegagalan untuk menyerahkan Borang 1 dalam tempoh masa yang diberikan akan membatalkan dokumen, tetapi pihak yang menuntut boleh memfailkan tuntutan baharu setelah tarikh tamat tempoh telah berlalu.

2. Responden menjawab tuntutan dengan memfailkan Borang 2

Borang 2 mengandungi:

• Penerimaan kepada tuntutan, jika responden mengakui tuntutan tersebut.
• Butiran mengapa responden mempertikaikan tuntutan, jika responden tidak mengakui tuntutan tersebut.
• Butiran tuntutan balas, jika responden mempunyai tuntutan balas

Sekiranya penuntut merupakan individu, dia perlu menandatangani atau cap ibu jari borang tersebut. Sekiranya responden adalah sebuah syarikat atau badan yang tidak diperbadankan, borang tersebut perlu ditandatangani oleh orang yang diberi kuasa. Penandatangan perlu memberikan nama penuhnya, dan cop rasmi syarikat atau meterai biasa hendaklah dilekatkan pada borang tersebut.

Borang yang lengkap hendaklah difailkan dengan Tribunal dalam tempoh 14 hari dari tarikh pihak menuntut menerima salinannya. Sama seperti Borang 1, empat salinan Borang 2 perlu diserahkan, bersama dengan bayaran yang diperlukan. Sekiranya terdapat lebih daripada seorang penuntut, salinan tambahan perlu difailkan untuk setiap penuntut tambahan.

Sesudah menerima Borang 2, Setiausaha akan membuat perakuan penerimaan dengan menampal meterai bertarikh yang ditandatangani. Dua salinan borang akan disimpan di Tribunal, manakala dua salinan lagi akan dikembalikan kepada responden. Satu salinan Borang 2 mesti diserahkan kepada pihak yang menuntut dalam tempoh 14 hari.

3. Pihak yang menuntut menangani tuntutan balas dengan Borang 3

Untuk menangani tuntutan balas yang difailkan dalam Borang 2, pihak yang menuntut perlu menggunakan Borang 3 untuk menyatakan dengan jelas kedudukannya, sama ada mengakui atau mempertikaikan tuntutan balas tersebut. Sekiranya penuntut merupakan individu, dia perlu menandatangani atau cap ibu jari borang tersebut.

Sekiranya pihak yang menuntut mewakili sebuah perbadanan atau badan yang diperbadankan, orang yang diberi kuasa mesti menandatangani borang tersebut, memberikan nama penuhnya, dan melekatkan cop rasmi atau meterai biasa syarikat. Pihak yang menuntut mesti menyerahkan empat salinan Borang 3 kepada Tribunal dalam tempoh 14 hari.

➡️Muat turun senarai dokumen yang diperlukan untuk tuntutan Tribunal Perumahan Strata di sini: KPKT.gov

Apakah proses selepas memfailkan tuntutan dengan Tribunal Pengurusan Strata?

Setelah menerima Borang 1, 2 dan 3, Setiausaha akan merujuk tuntutan sama ada kepada Rundingan (Borang 5) atau Pendengaran (Borang 4).

Apa yang berlaku pada peringkat ‘Rundingan’?

Rundingan berfungsi sebagai platform untuk menyelesaikan pertikaian dengan menggalakkan pihak yang terlibat untuk duduk semeja dan berbincang. Pihak tribunal mempunyai pegawai terlatih bagi memudahkan tujuan tersebut, dan akan mengeluarkan Borang 5 kepada pihak yang menuntut dan responden.

Sebarang keputusan atau penyelesaian yang dicapai semasa rundingan akan direkodkan secara rasmi dalam Borang 6. Sekiranya rundingan gagal mencapai titik penyelesaian, kes akan dimajukan untuk pendengaran di Tribunal.

Walau bagaimanapun, disebabkan kekangan masa dalam Petunjuk Prestasi Utama (KPI) Tribunal, langkah rundingan ini telah dihentikan. Namun, pihak yang menuntut masih boleh meminta proses rundingan sekiranya mereka percaya ia akan memberi manfaat kepada mereka.

Apakah yang berlaku pada peringkat ‘Pendengaran’?

Tidak seperti mahkamah sivil, TPS boleh diakses oleh orang ramai tanpa memerlukan peguam. Pegawai undang-undang dan Presiden memberikan panduan mengenai prosedur dan proses pendengaran kepada pihak yang terlibat.

Membentangkan susunan peristiwa secara kronologi boleh membantu Presiden memahami tuntutan dan tuntutan balas dengan lebih mudah, dan seterusnya mempercepatkan proses pendengaran. Semua peserta juga perlu berpakaian formal dan memastikan telefon bimbit mereka dalam keadaan senyap.

Sebelum perbicaraan, kedua-dua pihak yang menuntut dan responden digalakkan untuk menulis keterangan mereka, menjelaskan tuntutan dan isu dalam kes tersebut, dan menjangkakan kemungkinan soalan semasa pemeriksaan utama, pemeriksaan balas dan proses pemeriksaan semula.

Semasa perbicaraan, pihak yang menuntut mempunyai hak untuk mengemukakan bukti, memanggil saksi, dan memberikan sebarang dokumen sokongan, rekod, atau bahan lain yang berkaitan. Seterusnya, responden akan mengemukakan kes mereka dan mempunyai hak yang sama. Proses biasa pemeriksaan utama, pemeriksaan balas, dan pemeriksaan semula akan diikuti.

Sebarang award yang dikeluarkan selepas pendengaran akan dimasukkan ke dalam Borang 11.

Perintah untuk hadir

Pada mana-mana peringkat perbicaraan, pihak yang menuntut atau responden boleh meminta Tribunal untuk memanggil seseorang untuk hadir sebagai saksi atau mengemukakan dokumen, rekod atau barang lain yang tertentu dalam milikan mereka. Untuk berbuat demikian, mereka perlu melengkapkan Borang 12, menyediakan alasan terperinci untuk permohonan itu dan menjelaskan kaitan orang atau item tersebut dengan tuntutan atau tuntutan balas. Kemudian, Tribunal akan memutuskan sama ada untuk menerima permohonan itu sepenuhnya, bersyarat atau menolak permohonan tersebut.

Borang 12 hendaklah diserahkan kepada Tribunal dalam tiga salinan, berserta dengan lampiran perintah untuk hadir dalam Borang 13, dan juga bayaran yang diperlukan. Sekiranya permohonan itu diluluskan, Tribunal akan mendaftarkan Borang 13, yang berfungsi sebagai perintah untuk orang tersebut hadir. Dua salinan Borang 13 yang ditandatangani dan dimeterai akan dikembalikan kepada pemohon. Salinan Borang 13 hendaklah disampaikan kepada orang yang dinamakan dalam borang dalam masa tujuh hari.

Sekiranya orang yang dinamakan dalam Borang 13 gagal mematuhi dengan tidak hadir sebagai saksi atau tidak mengemukakan barang yang diminta, mereka boleh didapati melakukan kesalahan. Jika sabit kesalahan, mereka boleh didenda sehingga RM5,000, penjara maksimum tiga tahun, atau kedua-duanya sekali. Tambahan pula, Tribunal mempunyai kuasa untuk memohon kepada mahkamah untuk perintah pengkomitan (Order of Committal) atau penghinaan mahkamah juga.

ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA
➡️ Tribunal Perumahan Malaysia: Bagaimanakah cara memfail tuntutan?
➡️ Caj penyelenggaraan hartanah hakmilik strata di Malaysia

Perintah Interlokutori (Interlocutory Order)

Perintah interlokutori adalah perintah sementara bukan muktamad yang dikeluarkan semasa proses litigasi. Analogi yang boleh digunakan adalah dengan membandingkan interlokutori dengan “tambahan nilai” pada sebuah penerbangan bajet. Terdapat pelbagai jenis permohonan interlokutori yang boleh difailkan, seperti permohonan untuk representasi undang-undang, penghakiman ringkasan, membatalkan rayuan, dan meminda rayuan.

Untuk memohon perintah interlokutori, notis permohonan dalam Borang 14 mesti dikemukakan. Setiausaha akan membuat perakuan penerimaan borang dengan menggunakan meterai bertarikh yang ditandatangani. Setiausaha kemudiannya akan menetapkan tarikh, tempat, dan masa, untuk seisi pendengaran.

Setiausaha akan menyimpan dua salinan Borang 14 yang telah ditandatangani dan dimeterai, manakala salinan selebihnya akan dikembalikan kepada pemohon. Pemohon hendaklah menyerahkan Borang 14 kepada pihak yang terlibat dalam tempoh 7 hari. Kegagalan berbuat demikian dalam tempoh masa yang diberikan akan menyebabkan Borang 14 dibatalkan.

Perbicaraan untuk perintah interlokutori akan didengar di hadapan Setiausaha atau pegawai yang ditetapkan melainkan diarahkan sebaliknya oleh Yang Dipertua. Prosedur standard untuk pendengaran akan dipatuhi, dan perintah yang dikeluarkan akan didokumenkan dalam Borang 15, tertakluk kepada terma dan syarat yang dianggap sesuai oleh Tribunal.

Siapa yang boleh memerintahkan pihak yang berkaitan untuk menyerahkan dokumen?

Tribunal boleh memerintahkan mana-mana pihak untuk menyerahkan dokumen atau bahan yang pernah atau sedang berada dalam milikan, jagaan atau kuasa mereka. Ini bagi memastikan penyelesaian pantas tuntutan semasa perbicaraan.

Selain itu, kedua-dua pihak yang menuntut dan responden boleh memohon kepada Tribunal untuk mendapatkan perintah yang serupa. Mereka boleh mengemukakan notis permohonan dalam Borang 14, bersama-sama dengan senarai dokumen, untuk meminta mana-mana pihak yang terlibat menyerahkan dokumen atau bahan yang pernah atau sedang berada dalam milikan, jagaan atau kawalan mereka.

Borang 14 hendaklah disertakan dengan butiran alasan permohonan, dan perintah hendaklah dibuat dalam Borang 15, tertakluk kepada terma yang Tribunal anggap sesuai.

Apakah proses untuk mendapatkan pakar bebas?

Pihak tribunal boleh melantik pakar bebas pada bila-bila masa, secara sendiri atau dipohon oleh mana-mana pihak. Dikenali sebagai Pasukan Teknikal Tribunal, mereka mempunyai pengetahuan dan pengalaman yang berkaitan dengan perkara yang dihadapi. Pendapat mereka akan diterima sebagai bukti dan diberi pertimbangan yang sewajarnya oleh Tribunal.

Sekiranya Pakar Tribunal perlu menjalankan eksperimen atau ujian yang diperlukan untuk menyediakan laporan yang memuaskan, dia akan memberitahu pihak yang terlibat dan membuat pengaturan untuknya. Tiga salinan laporan pakar hendaklah diserahkan kepada Setiausaha TPS.

Setelah menerima salinan laporan Pakar Tribunal, mana-mana pihak boleh memohon kepada Tribunal untuk kebenaran untuk memeriksa balas pakar berkenaan laporannya. Tribunal kemudiannya akan memerintahkan untuk pemeriksaan balas, dengan menyatakan masa dan tempat, yang mungkin semasa pendengaran atau sebelumnya.

Selain itu, pihak yang menuntut atau responden boleh memanggil saksi pakar bebas untuk memberikan keterangan atau mencabar penemuan Pakar Tribunal, selepas menyampaikan notis yang munasabah kepada pihak yang satu lagi. Walau bagaimanapun, tiada pihak boleh memanggil lebih daripada seorang saksi sedemikian, melainkan mendapat kebenaran Tribunal.

Apakah jenis award yang boleh diberikan oleh Tribunal Pengurusan Strata?

• Sekiranya kedua-dua pihak gagal hadir dalam perbicaraan, kes boleh ditolak.
• Sekiranya pihak yang menuntut dan responden hadir tetapi responden belum memfailkan Borang 2 (Penyata Pembelaan), Tribunal boleh sama ada memberikan award dalam Borang 7 atau menangguhkan pendengaran untuk membenarkan responden memfailkan Borang 2. Tribunal juga boleh membenarkan responden mengemukakan pembelaan mereka secara lisan dan meneruskan kes.
• Sekiranya pihak yang menuntut hadir tetapi responden tidak hadir, Tribunal boleh menangguhkan pendengaran ke satu tarikh kemudian atau memberikan award dalam Borang 10.
• Sekiranya pihak yang menuntut tidak hadir tetapi responden hadir, Tribunal boleh menangguhkan pendengaran ke satu tarikh kemudian atau memberikan award dalam Borang 9.
• Apabila kedua-dua pihak hadir dan perbicaraan berjalan dengan lancar, award atau perintah akan dikeluarkan dalam Borang 11.
• Dalam mana-mana situasi ini, Tribunal akan mempertimbangkan sebarang representasi yang dikemukakan oleh pihak yang hadir sebelum membuat keputusan mengenai tuntutan atau tuntutan balas tanpa kehadiran mana-mana pihak. Jika terdapat sebarang kesalahan penulisan dalam award atau perintah disebabkan kesilapan atau ketinggalan yang tidak disengajakan, Tribunal boleh membetulkan atau membetulkannya pada bila-bila masa.
• Jika persoalan undang-undang timbul semasa prosiding, Tribunal boleh merujuk soalan itu kepada Mahkamah Tinggi, dan award akan dibuat mengikut keputusan Mahkamah Tinggi.

Apa yang terjadi sekiranya pihak mengabaikan perintah Tribunal?

Sekiranya berlaku keengganan mematuhi award, pihak yang menang perlu menyampaikan notis kepada Tribunal. Ini akan mengakibatkan dua perkara – tindakan sivil dan tindakan jenayah. Tribunal akan menyampaikan award tersebut kepada mahkamah yang berkaitan dengan bidang kuasa, dengan bidang kuasa di mana award tersebut dibuat atau di mana ia terpakai, dan mendaftar sama sebagai rekod.

Award tersebut kemudiannya akan dianggap sebagai perintah mahkamah. Pihak yang menang boleh melantik peguam untuk meneruskan tindakan sivil.

Sementara itu, pihak yang menang mesti memfailkan aduan dengan Pesuruhjaya Bangunan yang berkenaan untuk memulakan tindakan jenayah, mengikut Subseksyen 123 SMA 2013.

Kegagalan untuk mematuhi Award Tribunal Pengurusan Strata dikenali sebagai “Ingkar Award.” Sekiranya pihak gagal mematuhi award tersebut, pihak yang satu lagi boleh mendapatkan penguatkuasaan award melalui mahkamah.

Bagaimana untuk menangani Ingkar Award?

1. Borang Ingkar Award TPS

Lengkapkan Borang Ingkar Award TPS dan minta ia ditandatangani oleh pihak yang menuntut. Lampirkan lima set Tribunal Award pada borang tersebut. Pihak TPS akan menghantarnya ke Mahkamah Majistret untuk pendaftaran di bawah Seksyen 120 SMA 2013. Proses pendaftaran ini biasanya mengambil masa sekitar dua hingga tiga bulan.

2. Dapatkan nasihat undang-undang

Tindakan sivil: Dapatkan peguam strata bertauliah yang boleh memberikan panduan tentang pilihan undang-undang yang boleh diambil dan tindakan terbaik jika anda mahu meneruskan kes sivil. Walau bagaimanapun, anda dinasihatkan untuk cuba selesaikan isu tersebut secara baik dengan merundingkan penyelesaian yang boleh diterima bersama dengan pihak lain.

Tindakan jenayah: Sebaik sahaja Pesuruhjaya Bangunan (COB) dimaklumkan tentang Ingkar Award, COB akan memulakan siasatan. Setelah selesai, pihak yang gagal mematuhi award boleh didakwa di mahkamah jenayah kerana gagal mematuhi award. Jika sabit kesalahan, pihak berkenaan mungkin berdepan hukuman seperti denda atau penjara

3. Semakan Kehakiman

Award atau perintah yang dikeluarkan oleh Tribunal dianggap muktamad. Walau bagaimanapun, jika mana-mana pihak percaya bahawa mereka telah terjejas secara tidak adil oleh penyelewengan dalam prosiding atau mempunyai kebimbangan tentang perkara undang-undang, mereka boleh mendapatkan semakan kehakiman daripada mahkamah yang berkenaan.

Apakah kelemahan utama TPS?

TPS telah berjaya menyelesaikan banyak pertikaian. Walau bagaimanapun, beberapa kritikan atau kelemahan telah dikenal pasti dengan sistem TPS.

• Bidang kuasa terhad: TPS hanya mempunyai bidang kuasa ke atas pertikaian yang berkaitan dengan hartanah hak milik strata. Ia tidak mempunyai kuasa untuk mendengar jenis pertikaian lain. Ini menghalang keupayaan TPS untuk menyelesaikan pertikaian yang lebih kompleks atau yang melibatkan pihak di luar skim strata. Sebagai contoh, TPS tidak mempunyai bidang kuasa ke atas institusi kewangan. Dalam situasi di mana JMB gagal membuat penyerahan dengan betul kepada MC, termasuk wang dalam akaun JMB, TPS tidak mempunyai bidang kuasa untuk mengarahkan institusi kewangan memindahkan dana dengan sewajarnya.
• Remedi terhad: Walaupun keputusan TPS adalah muktamad dan mengikat, ia mempunyai kuasa terhad untuk memberikan ganti rugi atau remedi lain yang tersedia di mahkamah. Ini mungkin mengehadkan keupayaan TPS untuk memberikan pampasan penuh bagi kerugian atau kerosakan melebihi RM250,000.
• Hak rayuan: Mana-mana pihak hanya boleh mendapatkan Semakan Kehakiman keputusan TPS di Mahkamah Tinggi, yang boleh mengambil masa yang lama dan kos yang mahal, terutamanya bagi pemilik petak dengan sumber terhad.
• Penguatkuasaan Tribunal Award: Proses penguatkuasaan boleh menjadi rumit, memakan masa dan menjadi mahal. Ia mungkin mengambil masa tiga hingga enam bulan untuk menguatkuasakan Tribunal Award di mahkamah sivil dan yuran guaman boleh menelan kos antara RM5,000 dan RM8,000. Ini tidak menggalakkan orang ramai apabila jumlah anugerah adalah nominal. Ini menjejaskan matlamat TPS, iaitu untuk menjadi platform yang kos efektif dan cekap untuk pemilik strata menyelesaikan pertikaian. Penguatkuasaan jenayah dikendalikan oleh COB, dan kecekapannya dalam mendakwa sesuatu pihak mungkin terjejas oleh ketersediaan sumber dan kes tertunggak sedia ada.
• Kuantum pampasan: Pampasan yang disyorkan oleh pasukan teknikal TPS adalah berdasarkan Jadual Kadar JKR. Kadar ini tidak realistik untuk kerja-kerja pembaikan di bangunan yang berstrata, disebabkan oleh kurangnya pertimbangan terhadap kuantiti kerja yang kecil yang tidak dapat mencapai sebarang skala ekonomi. Selain itu, kadar rata tidak mengambil kira kualiti bahan yang berbeza yang digunakan di premis yang terjejas. Peraturan rumah seperti masa terhad untuk mengetuk dan penyingkiran serpihan tidak dipertimbangkan dalam kadar JKR. Lantaran itu, pihak yang menuntut dinasihatkan untuk mendapatkan sebut harga bagi mengesahkan tuntutan mereka bagi memastikan jumlah pampasan yang lebih realistik dipertimbangkan oleh Presiden.
• Piawaian dan penilaian pembaikan: KPKT mengesyorkan EN1504 Produk dan Sistem untuk Perlindungan dan Pembaikan Struktur Konkrit untuk diagnosis, perlindungan dan pembaikan. Piawaian ini memilih untuk memulihkan komponen bangunan yang terjejas kepada jangka hayat asalnya, seolah-olah tiada kerosakan berlaku. Jika defendan atau pasukan teknikal mengesyorkan pembaikan kosmetik atau separa, pihak yang menuntut harus membantah dan membawa pakar bebas mereka sendiri untuk menilai dan mencadangkan pembaikan berdasarkan EN1504.
• Sumber terhad: Memandangkan ia masih agak baharu, TPS mungkin kekurangan sumber dan kakitangan yang diperlukan untuk menyelesaikan pertikaian dengan cekap tepat pada masanya. Ini boleh menyebabkan kelewatan dalam penyelesaian pertikaian dan kekecewaan bagi pihak yang terlibat dalam proses tersebut.

Apakah penambahbaikan yang boleh dibuat untuk menambah baik sistem TPS?

Beberapa cadangan telah disuarakan, termasuk:

• Meluaskan bidang kuasa TPS: Tambahkan bilangan jenis pertikaian yang  yang boleh dikendalikan oleh TPS seperti menaikkan had amaun tuntutan, terutamanya apabila terdapat tindakan kumpulan terhadap pertikaian mengenai penyelenggaraan kawasan bersama.
• Menubuhkan Tribunal Tinggi: Mewujudkan Tribunal Tinggi di mana pihak boleh merayu keputusan yang dibuat oleh Tribunal Rendah. Dengan cara ini, proses rayuan akan menjadi lebih jelas dan lebih mudah. Ini boleh membantu pihak yang terkilan untuk mencabar keputusan TPS dengan cara yang lebih kos efektif, yang akan selaras dengan semangat penubuhan Tribunal Tinggi.
• Meningkatkan sumber dan kakitangan: Memperuntukkan sumber dan kakitangan tambahan kepada TPS untuk meningkatkan kecekapan dan keberkesanannya dalam menyelesaikan pertikaian. Ini mungkin melibatkan penyediaan lebih banyak pembiayaan untuk latihan dan pengambilan lebih ramai kakitangan untuk menguruskan pertikaian yang semakin meningkat.
• Menyediakan pendidikan dan jangkauan: Menggalakkan kesedaran tentang peranan TPS dalam menyelesaikan pertikaian berkaitan strata di kalangan pemilik, penghuni dan badan pengurusan. Ini boleh melibatkan mendidik pihak berkepentingan tentang bidang kuasa, kuasa dan prosedur TPS, dan menyediakan maklumat tentang TPS dengan lebih meluas.

Secara keseluruhan, TPS memainkan peranan penting dalam menyelesaikan pertikaian hartanah berstrata di Malaysia. Ia menawarkan penyelesian konflik yang murah dan cekap, dan keputusannya adalah mengikat secara sah dan boleh dikuatkuasakan di mahkamah jika perlu. TPS membantu memastikan hartanah berstrata diselenggara dan diurus dengan betul, dan ia melindungi hak pemilik hartanah.

Artikel ini dikarang bersama oleh Ho Suet Jing, Diploma RISM (Pengurusan Harta, Penilaian & Ukur Agensi Harta Tanah), LLB(Hons), M.A., CLP. Ucapan terima kasih juga ditujukan kepada Tn Roshan Kshatriya (Bekas Ketua Bahagian Tuntutan & Perundangan, Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata) atas perkongsian dan input yang berharga.