Anda biasa dengar teknik ‘multiple submission’ dalam pelaburan tanah? Jom kita lihat.
Sebelum kita pergi kepada teknik multiple submission yang diamalkan oleh pelabur-pelabur hartanah otai yang ada modal besar, lebih baik kita teliti dahulu syarat-syarat dan polisi permohonan pinjaman rumah dan bagaimana teknik multiple submission boleh memperdaya pihak bank supaya dapat membeli beberapa buah rumah dengan kos permulaan yang rendah. Rumah ini seterusnya akan disewakan atau dijual semula dengan harga yang lebih mahal.
1. Polisi Hartanah
Setiap permohonan pinjaman memerlukan pemohon untuk mengisytiharkan pendapatan mereka melalui slip gaji bagi pekerja ataupun penyata pendapatan bagi pemilik syarikat. Pihak bank akan menapis setiap permohonan pinjaman dengan mengambilkira peratus komitmen bulanan pemohon berbanding pendapatan bulanan atau istilahnya ‘Debt Service Ratio (DSR)’.
Kebiasaannya DSR ini telah ditetapkan had oleh setiap bank dan permohonan tidak akan lulus sekiranya komitmen bulanan tinggi. Selain daripada itu, Bank Negara Malaysia (BNM) telah menetapkan polisi menghadkan kelulusan pinjaman untuk hartanah kediaman kepada 90% daripada harga beli untuk rumah pertama dan kedua sahaja.
Manakala 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya. Ini bermakna pembeli rumah ketiga dan seterusnya atas nama individu perlu menyediakan deposit sebanyak 30% daripada harga beli berbanding hanya 10% untuk rumah pertama dan kedua.
BACA: Risiko membuat berbilang permohonan pinjaman bagi pembiayaan hartanah
Harga jual beli rumah bagi pasaran subsale bergantung kepada nilai pasaran sesebuah rumah. Pihak bank akan menggunakan khidmat penilai yang berdaftar untuk menentukan harga pasaran untuk sesebuah rumah bergantung kepada sejarah transaksi jual beli di kawasan sekitar.
Namun begitu, bagi rumah yang masih dalam pembinaan tiada harga pasaran yang boleh dijadikan kayu ukur harga rumah. Pihak pemaju akan menentukan sendiri harga rumah yang dijual untuk diproses oleh pihak bank.
Ada sesetengah pemaju pula menaikkan harga jualan mereka kemudian beri hadiah kepada pembeli dalam bentuk wang tunai yang juga dikenali sebagai sebagai cash back.
2. Multiple Submission
Pelabur hartanah yang bermotivasikan peluang keuntungan yang tinggi akan menggunakan teknik multiple submission untuk mengelakkan diri daripada polisi hartanah bagi mendapatkan modal permulaan yang murah.
Tidak dapat dipastikan samada teknik ini berinovasi daripada teknik-teknik ETA naga berapi zaman Tok Belagak dulu atau pun tidak. Multiple submission merujuk kepada permohonan pinjaman kepada beberapa bank secara serentak. Ini bermakna setiap bank tidak tahu-menahu tentang permohonan pinjaman yang pemohon telah hantar kepada bank yang lain.
Pelabur hartanah akan membeli empat hingga lima unit rumah beserta diskaun dan juga cashback. Pelabur akan menghantar permohonan pinjaman kepada beberapa bank yang berbeza.
Kelima-lima permohonan ini diterima oleh pihak bank pada masa yang sama. Apabila pihak bank melakukan pengesahan dengan BNM, komitmen bulanan pelabur masih lagi boleh menampung bayaran bulanan untuk sebuah rumah dalam pengiraan DSR.
BACA: BNM menurunkan OPR kepada 2% disebabkan Covid-19 – apakah kesannya terhadap pinjaman perumahan anda?
Ini kerana pihak bank tidak mengambilkira permohonan pinjaman yang belum lulus daripada bank-bank yang lain. Selain daripada itu, sekiranya pihak bank melakukan pengesahan dan mendapati pelabur belum memiliki rumah, jadi pelabur layak untuk mendapat pinjaman sehingga 90%. Ini jelas berbeza sekiranya pelabur membeli satu persatu rumah kerana pihak bank akan dapat mengetahui jumlah rumah yang telah dibeli oleh individu tersebut.
Sekiranya kesemua permohonan pinjaman rumah ini lulus, maka pelabur hartanah akan dapat membeli lima buah rumah dengan harga diskaun beserta cash back daripada pihak pemaju.
Namun begitu, pelabur perlu berhadapan dengan bayaran bulanan yang sangat tinggi untuk kesemua rumah yang dibeli dengan harapan rumah-rumah ini akan disewakan semula dengan sewa bulanan yang lebih tinggi daripada bayaran balik (instalment) bulanan bank.
3. Risiko Pasaran Hartanah
Pasaran hartanah yang agak perlahan ketika ini memberi impak kepada pelabur hartanah. Sekiranya rumah-rumah pelaburan yang dibeli secara multiple submission tidak dihuni oleh penyewa dalam masa yang lama, sudah pasti pelabur akan berhadapan dengan bayaran bulanan yang sangat besar.
Sudah pasti pelabur hartanah tidak mempunyai kemampuan untuk membuat pembayaran bagi kesemua rumah yang dibeli. Rumah ini kemudiannya akan dilelong oleh pihak bank setelah pembayaran semula pinjaman terhenti selama beberapa bulan.
Walaupun anda rasa dah tahu tentang multiple submission ini, jangan ambil keputusan yang terburu–buru, fikir masak-masak risiko-risiko yang bakal dihadapi. Fikir andai tiada penyewa, mampu tak kita bayar? Fikir kalau kita dah tak ada, mampu tak waris kita menguruskannya?
BACA: 8 impak makro COVID-19 dan cabaran baharu terhadap sektor hartanah negara
Artikel asal ini diterbitkan oleh Majalah Labur dan ditulis oleh Mohd Arif Irfan.