Cari Panduan

Find tips, tools and how-to guides on every aspect of property

Pertumbuhan Modal atau Hasil Sewa: Mana Lebih Penting Dalam Pelaburan Hartanah?

test

Adakah menjual atau menyewa hartanah lebih baik? Ini adalah salah satu teka-teki terbesar yang dihadapi oleh pelabur hartanah baharu di Malaysia. Sekiranya anda ingin mengetahui jawapannya, teruskan membaca untuk cara terbaik bagi pelaburan hartanah anda.

pelaburan-hartanah-pertumbuhan-modal
© Getty Images

Artikel ini diterjemah dari Capital Growth or Rental Yield: Which is More Important in Property Investment? oleh Khairul Khalid.

Produk hartanah yang tepat mampu memberi pulangan pelaburan atau ROI yang sihat untuk anda, baik dari segi keuntungan modal atau pendapatan / hasil sewa. Dalam artikel ini, kita akan berbincang mengenai 2 strategi asas pelaburan hartanah dan meneliti kadar pertumbuhan modal yang baik untuk hartanah kediaman di Malaysia, serta hasil sewa kukuh yang anda harus sasarkan.

Jelasnya, kedua-dua matriks mempunyai kelebihan tersendiri. Namun, pilihan yang sesuai untuk anda sebagai pelabur hartanah akan bergantung kepada keadaan peribadi anda.

Apakah pertumbuhan modal (Capital Growth)?

Pertumbuhan atau peningkatan modal ditakrifkan sebagai kenaikan nilai hartanah dalam jangka masa tertentu. Keuntungan dikira dengan menolak nilai pasaran aset semasa dari harga beliannya dan mengambil kira tempoh pegangan. Bagaimanakah anda mengira keuntungan modal, atau juga dikenali sebagai pertumbuhan modal? Pengiraan mudah ialah seperti berikut:

Pertumbuhan modal (Capital Growth) = Nilai pasaran semasa hartanah – harga pembelian hartanah

Andainya anda membeli hartanah pelaburan di Kota Damansara dengan harga RM500,000 pada Januari 2017. Kemudian, pada Januari 2022, nilainya adalah RM650,000. Keuntungan modal anda selama 5 tahun adalah RM150,000 atau 30%. Kenaikan modal untuk harta pelaburan boleh menjadi tidak stabil dari tahun ke tahun (YoY). Oleh itu, anggapan bahawa hartanah ini memberi anda keuntungan modal 6% setiap tahun (30% / 5 tahun) tidak tepat. Nilai ini boleh meningkat sebanyak 10% pada tahun pertama, terbantut pada tahun kedua dan meningkat lagi sebanyak 15% pada tahun keempat.

Oleh itu, pelabur jangka panjang disarankan mengguna pengiraan yang lebih komprehensif iaitu Kadar Pertumbuhan Tahunan Dikompaun (CAGR), yang menunjukkan nilai tahunan untuk pertumbuhan modal pelaburan hartanah anda. Untuk mengira CAGR hartanah, anda boleh menggunakan kalkulator CAGR percuma ini.

Berapakah pertumbuhan modal purata dalam pelaburan hartanah?

Menurut pakar hartanah, kadar pertumbuhan modal yang tinggi untuk hartanah kediaman sekurang-kurangnya 4% atau 5% setahun melebihi kadar inflasi. Contohnya, Indeks Harga Pengguna (CPI) Malaysia meningkat 2.9% pada Oktober 2021. Mengambil kira kadar inflasi, pertumbuhan modal anda harus sekurang-kurangnya 6.9% atau 7.9% untuk dianggap sebagai kadar yang sihat.

Dalam situasi ekonomi normal, kadar pertumbuhan modal antara 2% hingga 3% di atas kadar inflasi sudah mencukupi, walaupun bukan dikategorikan sebagai pertumbuhan tinggi. Sebaliknya, sebarang pertumbuhan di bawah tahap tersebut dianggap sebagai kadar pertumbuhan modal yang rendah.

Kadar pertumbuhan modal hartanah kediaman biasanya dipengaruhi oleh keadaan semasa ekonomi negara. Berdasarkan data dari Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), kenaikan harga modal purata hartanah kediaman di Malaysia mencapai 13.9% pada tahun 2012, ketika ekonomi negara berkembang.

Dalam situasi pasaran umum, pertumbuhan modal 5%-7% adalah paling ideal.  Namun, ketika keadaan ekonomi Malaysia terjejas teruk oleh pandemik COVID-19, pertumbuhan modal purata untuk hartanah kediaman turun kepada 0.6% pada tahun 2020. Malah, ia menjunam ke tahap negatif pada Q1 2021.

Apakah hasil sewa (rental yield)?

hasil-sewa-pelaburan-hartanah
© andrewblue/123RF.COM

Hasil sewa adalah jumlah pendapatan sewa yang dijana oleh suatu hartanah setiap tahun dibandingkan dengan harga pelaburan keseluruhan. Formula ini berguna semasa proses pelabur hartanah membuat keputusan kerana ia boleh digunakan untuk menilai potensi pendapatan hartanah pelaburan.

Cara mengira hasil sewa? Tidak seperti pertumbuhan modal, formula untuk hasil sewa lebih mudah dan boleh dikira tanpa kalkulator.

Hasil sewa (Rental Yield) = (Jumlah pendapatan sewa – jumlah kos penyelenggaraan) / Harga pembelian hartanah X 100

Andainya kos hartanah anda adalah RM500,000, kos penyelenggaraan setahun berjumlah RM5,000 dan pendapatan sewa yang boleh dicapai adalah RM3000 / bulan:

Hasil sewa = (RM3,000 X 12 bulan – RM5,000) / RM500,000 X 100 = 6.2%

ARTIKEL MENARIK:

? Adakah rumah sewa bagi jangka pendek seperti Airbnb sah di sisi undang-undang?
? Hartanah Jaminan Pulangan Sewa (GRR): Adakah pelaburan berbaloi?

Apakah hasil sewa yang baik dalam pelaburan hartanah?

Sama seperti pertumbuhan modal, hasil sewa juga dipengaruhi oleh keadaan ekonomi semasa. Contohnya, ketika pasaran buruh masih kuat, lazimnya terdapat permintaan sihat untuk hartanah sewa di sekitar kawasan perniagaan. Sebaliknya, apabila ramai yang kehilangan pekerjaan akibat wabak virus, permintaan hartanah di lokasi-lokasi ini berkurangan.

Di Malaysia, hasil sewa purata hartanah kediaman dalam keadaan pasaran normal adalah sekitar 3.72%. Menurut See Wei Jie, seorang penganalisis kewangan Malaysia yang menjadi tuan tanah, kadar sewa yang baik mestilah sekurang-kurangnya 7% dari harga pembelian hartanah, manakala 6% adalah tahap pulang modal. Ini adalah kerana tuan tanah harus mengambil kira kos tambahan seperti perabot, penyelenggaraan dan pemeliharaan, pembaikan hartanah dan lain-lain. Di samping itu, cukai seperti cukai tanah dan cukai taksiran boleh mengurangkan pendapatan sewa anda.

Sekiranya anda ingin mengetahui lebih mendalam mengenai strategi pelaburan, sila lihat: Dari poker ke hartanah – Kisah See Wei Jie.

Perhatikan bahawa hasil sewa bergantung kepada jenis hartanah dan lokasi aset. Contohnya, kondominium dengan jumlah unit yang terhad dan terletak berhampiran dengan pusat pengangkutan seperti LRT dan MRT, pusat membeli-belah dan bangunan pejabat lazimnya memperoleh hasil sewa yang lebih tinggi.

Pelabur juga harus mementingkan aliran tunai positif ketika menyewakan hartanah pelaburan mereka untuk mencapai keuntungan. Anda harus mendapat keuntungan bersih yang positif setelah menolak semua perbelanjaan yang berkaitan dengan sewa seperti yuran penyelenggaraan bulanan, cukai taksiran dan cukai tanah. Pendapatan sewa juga harus merangkumi ansuran bulanan pinjaman perumahan anda. Mantera yang popular dalam kalangan pembeli hartanah untuk sewaan adalah: Biarkan penyewa yang membayar pinjaman perumahan untuk anda.

Apakah strategi pertumbuhan modal dan ia sesuai untuk siapa?

pelaburan-hartanah-peningkatan-modal-CAGR
© sasinparaksa/123RF.COM

Pada dasarnya, strategi pertumbuhan modal adalah membeli hartanah kediaman pada harga yang rendah dan menjualnya pada harga yang lebih tinggi dari harga asal. Ini lazimnya dicapai secara pembelian rumah di kawasan yang masih membangun dan menjual aset apabila kawasan tersebut menjadi matang, popular atau lebih maju pada jangka panjang.

Contohnya, anda boleh membeli rumah di pinggir bandar kediaman yang sedang berkembang atau kawasan titik panas hartanah yang sedang dirancang untuk menjadi bandar yang berkembang. Sekiranya anda ingin mengetahui perbandaran kediaman yang menyaksikan pertumbuhan modal tertinggi pada tahun 2020, baca artikel ini.

Strategi pertumbuhan modal adalah ideal untuk pembeli rumah yang bakal menaik taraf ke rumah yang lebih besar / lebih baik atau mereka yang merancang untuk menukar pekerjaan atau berpindah ke lokasi lain di masa hadapan. Strategi ini juga sesuai untuk pelabur hartanah jangka pendek seperti “flippers” yang ingin menjual rumah dengan cepat untuk meraih keuntungan. Tetapi ingat, Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) Malaysia boleh mengurangkan keuntungan anda dengan ketara.

Apakah strategi hasil sewa dan ia sesuai untuk siapa?

Pada dasarnya, strategi hasil sewa adalah membeli hartanah yang mampu milik yang berpotensi untuk disewakan. Ini boleh dicapai dengan membeli rumah yang berdekatan dengan kawasan yang popular dalam kalangan penyewa, seperti pusat pekerjaan, universiti berprestij serta hospital dan kemudahan penjagaan kesihatan.

Ingatlah bahawa ameniti dan kemudahan di sekitarnya mesti sudah beroperasi. Jika tidak, anda mungkin tiada langsung pendapatan sewa selama beberapa bulan atau tahun jika anda membeli hartanah ketika pusat membeli-belah, rangkaian jalan raya dan lain-lain masih sedang  dibina.

Strategi hasil sewa sesuai untuk pelabur dengan bajet yang kecil dan mampu membeli hartanah kediaman kecil atau kompak seperti studio atau unit bertingkat tinggi 1 atau 2 bilik tidur. Ia juga sesuai untuk pelabur hartanah jangka panjang yang ingin mendapatkan aliran pendapatan yang stabil selama 10 hingga 20 tahun.

Sekiranya anda merancang untuk membayar balik pinjaman perumahan anda melalui hasil sewa hartanah anda, mungkin anda akan mengalami beberapa bulan hartanah anda kosong tanpa penyewa. Oleh itu, sediakan wang yang mencukupi untuk membayar ansuran pinjaman perumahan anda jika timbul keadaan seperti ini.

KETAHUI: Beli rumah dan jual kembali (house flipping) untuk jana keuntungan? Bagaimana caranya?

Pertumbuhan modal berbanding hasil sewa

Sebagai imbasan semula, jadual di bawah meringkaskan apa yang telah disebut di atas, iaitu kadar pertumbuhan modal dan hasil sewa yang ideal untuk sasaran anda.

Strategi Pelaburan Hartanah Kadar Pasaran LemahKadar Pasaran NormalKadar Pasaran Kuat
Pertumbuhan ModalBawah kadar normal2.9% – 3.9%Sekurang-kurangnya 6.9%
Hasil SewaBawah kadar normal3.72%Sekurang-kurangnya 7%

Berbalik kepada topik utama – yang mana lebih penting dalam pelaburan hartanah: pertumbuhan modal atau hasil sewa? Jawapannya adalah kiraan mudah, mana yang lebih tinggi semestinya yang terbaik, dengan mengambil kira semua perbelanjaan yang berkaitan.

Kita gunakan Residensi 22 Mont Kiara sebagai contoh. Pada tahun 2020, perbandaran kediaman ini mencatatkan pertumbuhan modal YoY tertinggi di negara ini pada 7.28%. Untuk mengira berapa banyak yang diperoleh penjual hartanah, gunakan harga median RM859.70 sekaki persegi pada tahun 2019 dan RM914.03 sekaki persegi pada tahun 2020, serta ukuran unitnya antara 1,900 kaki persegi – 3,043 kaki persegi.

Untuk mendapatkan harga jualan, gandakan harga median dengan ukuran unit.

Oleh itu, harga jualan 2020 antara RM1,736,657 hingga RM2,781,393. Begitu juga, harga pembelian pada 2019 antara RM1,633,430 hingga RM2,616,067. Dengan menolak kedua-dua angka tersebut, kita boleh mendapat keuntungan pertumbuhan modal dari RM103,227 hingga RM165,326 selama 1 tahun (dengan andaian tiada CKHT yang dibayar). Ini menjadikan pertumbuhan modal tahunan sebanyak 7.28%.

Strategi Pertumbuhan Modal

Minimum (RM)Maksimum (RM)
Harga Jualan 20201,736,6572,781,393
Harga Belian 20191,618,8082,592,636
Untung Tahunan117,849188,757

KEUNTUNGAN MODAL = 7.28%

Namun, berdasarkan data NAPIC, hasil sewa Residensi 22 lebih rendah di tahap 4.47% pada Q4 2020. Dengan menggunakan harga median 2019, kami menggandakannya dengan hasil sewa untuk mendapatkan pendapatan sewa tahunan antara RM73,014 dan RM116,938. Apabila dibahagikan dengan 12 bulan, sewa bulanan di antara RM6,085 dan RM9,745 (dengan andaian tiada perbelanjaan lain).

Strategi Hasil Sewa

Minimum (RM)Maksimum (RM)
Harga Jualan 20206,0859,745
Harga Belian 201973,014116,938
Untung Tahunan73,014116,938

HASIL SEWA = 4.28%

Seperti yang anda lihat, keuntungan yang diperoleh daripada menjual hartanah pelaburan di Residensi 22 lebih baik kerana pertumbuhan modal lebih tinggi. Projek kediaman lain dengan pertumbuhan modal yang stabil adalah Seringin Residences di Old Klang Road (5.7%) dan Mutiara Condominium di Bukit Mertajam (5.49%).

Sekiranya anda lebih gemar menyewa hartanah, ada beberapa pembangunan kediaman yang menawarkan hasil sewa yang kukuh, seperti Le Renaissance di Bukit Kepayang, Negeri Sembilan  (11.1% pada tahun 2019); Amber Court di Bentong, Pahang (8.8% pada tahun 2019) dan Larkin Utama di Johor Bahru (8.5% pada tahun 2019).  Lihat 7 Hartanah Bertingkat Tinggi dengan Hasil Sewa Tertinggi pada tahun 2019.

Seperti yang anda lihat di atas, beberapa jenis hartanah di kawasan kejiranan tertentu akan mencapai hasil sewa yang hebat, lebih tinggi daripada % pertumbuhan modal yang setara.  Oleh itu, anda harus melakukan usaha wajar yang lebih mendalam dan bukan hanya melihat angka keuntungan / hasil modal purata di kawasan tersebut.

Walaupun memilih strategi pelaburan hartanah yang terbaik banyak bergantung kepada angka dan kiraan, ingat bahawa setiap strategi hanya sesuai untuk keadaan tertentu. Contohnya, jika menggunakan strategi pertumbuhan modal untuk mengurangkan CKHT yang perlu dibayar, anda perlu memegang harta pelaburan anda selama lebih dari 5 tahun. Tuan tanah yang menggunakan strategi hasil sewa pula telah terjejas kerana ramai pekerja yang diberhentikan / mengalami potongan gaji dan pulang ke kediaman asal atau unit yang lebih murah kerana mereka mempunyai pilihan untuk bekerja dari rumah semasa pelbagai sekatan COVID-19. Menjadi tuan tanah juga memerlukan masa dan tenaga yang ketara. Anda boleh membaca lebih lanjut mengenai Hak dan Tanggungjawab Tuan Tanah di Malaysia.

ARTIKEL MENARIK KHAS UNTUK ANDA:
?️ Bina rumah sendiri atau beli rumah yang sudah siap? Mana yang lebih baik?
? Apa itu cukai bagi pendapatan sewa rumah dan cara pengiraannya?
? 10 Kawasan kediaman paling dicari pembeli rumah Malaysia pada tahun 2021

Penafian: Maklumat disediakan adalah maklumat umum sahaja. iProperty.com Malaysia Sdn Bhd tidak mempunyai tanggungjawab perwakilan atau penjaminan berkaitan maklumat diberikan, termasuk tetapi tidak terhad kepada sebarang perwakilan atau penjaminan berkaitan ketepatan bagi sebarang tujuan maklumat yang mana dibenarkan undang-undang. Walaupun semua usaha telah diambil bagi memastikan maklumat disediakan di dalam artikel ini adalah tepat, boleh dipercayai dan lengkap ketika ia ditulis, maklumat disediakan di dalam artikel tidak boleh disandarkan untuk membuat sebarang keputusan kewangan, pelaburan, harta tanah atau perundangan. Selain itu, maklumat tersebut tidak menggantikan nasihat profesional terlatih yang mempertimbangkan fakta dan situasi persendirian anda, dan kami tidak menerima pertanggungjawaban jika anda menggunakan maklumat tersebut bagi membuat keputusan.

Artikel Lain