Kecacatan rumah strata: Hak pembeli rumah & cara mengambil tindakan kes undang-undang

Kecacatan bangunan adalah salah satu mimpi paling ngeri yang mungkin dihadapi oleh pemilik rumah. Malangnya, berlakunya kecacatan atau defect, terutamanya selepas tempoh liabiliti kecacatan (DLP) berakhir menjadi norma di kebanyakan kediaman hak milik strata di Malaysia. Ketahui apakah hak anda sebagai pembeli rumah, tips untuk menjalankan pemeriksaan kecacatan rumah dan bagaimana untuk mengambil tindakan undang-undang bagi tuntutan kecacatan hartanah yang berlaku.

Artikel ini diterjemah dari Defects in strata buildings in Malaysia: Your homebuyer rights & how to build a legal case oleh Khairul Khalid.

Apartment, kondominium, kediaman servis dan lain-lain kediaman bertingkat tinggi atau hak milik strata dengan kemudahan moden menarik minat segmen penduduk yang lebih muda, terutamanya di kawasan bandar. Apabila membeli hartanah hak milik strata yang baru dibina, anda perlu menunggu 36 bulan sebelum menerima surat serahan milikan kosong daripada pemaju yang memaklumkan bahawa hartanah itu telah disiapkan dan kunci hartanah boleh diambil.

Lazimnya, pemaju akan memberi kepada pembeli sebuah fail yang mengandungi kunci rumah dan beberapa dokumen termasuk Borang Kecacatan.Borang ini digunakan untuk memaklumkan sebarang kecacatan hartanah yang telah dikenal pasti oleh pembeli, yang kemudiannya perlu dikemukakan kepada pemaju untuk kerja-kerja pemulihan dalam tempoh 30 hari. Ini berdasarkan klausa DLP dalam Perjanjian Jual Beli  atau SNP rumah.

Apakah hak pembeli rumah berkaitan kecacatan atau defect rumah?

Templat SNP rumah bagi hartanah hak milik strata (Jadual H) diperuntukkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA). Ia menggariskan terma dan syarat standard antara pembeli rumah dan pemaju hartanah.

Klausa 14 HDA menyatakan bahawa bahan binaan dan mutu kerja hendaklah mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan di dalam SNP rumah dan menyebut bahawa Unit Petak/Perumahan dan semua kemudahan dan hartanah bersama hendaklah dibina dengan mengikut syarat-syarat yang ditetapkan dalam Jadual Keempat. Pelan bangunan juga harus diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan yang berkenaan mengikut Jadual Kedua.

Sebaliknya, Jadual 30 HDA menetapkan bahawa sebarang, pengecutan atau kecacatan lain dalam suatu unit perumahan atau hartanah bersama yang menjadi jelas (kecacatan paten) dalam tempoh 24 bulan selepas tarikh serahan milikan kosong hendaklah dibaik pulih oleh pemaju hartanah dalam tempoh 30 hari selepas menerima notis bertulis daripada pembeli. Tempoh 24 bulan ini dikenali sebagai tempoh liabiliti kecacatan (DLP).

Pemaju hartanah dikehendaki mendeposit secara tunai atau jaminan bank kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) dalam tempoh 21 hari sebelum serahan milikan kosong, tidak kurang daripada 0.5% daripada anggaran kos pembinaan (tidak termasuk tanah) atau RM50,000.00, yang mana lebih tinggi. COB akan membuka dan menyelenggara Akaun Kecacatan Harta Tanah Bersama (CPDA) bagi setiap kawasan pembangunan.Dia boleh menggunakan deposit untuk tujuan menjalankan apa-apa kerja yang perlu untuk membaiki sebarang kecacatan dalam hartanah bersama menurut aduan semasa tempoh tanggungan kecacatan daripada pihak-pihak berikut:

1. Pembeli
2. Pemilik
3. Badan pengurusan bersama
4. Perbadanan pengurusan
5. Perbadanan pengurusan subsidiari (JMB)
6. Ejen pengurusan yang dilantik oleh COB di bawah subseksyen 86(1) atau 91(1) Akta
7. Sesiapa yang berminat, dengan kebenaran COB

Oleh kerana tempoh DLP yang singkat selama hanya 2 tahun, ditambah pula dengan kekurangan motivasi oleh pengurus bangunan hak milik strata yang dilantik oleh pemaju sebelum menyerahkan tanggungjawab pengurusan bangunan kepada JMB, kecacatan dalam hartanah bersama lazimnya diabaikan atau kurang diuruskan.

Nota penting bagi pemilik hartanah hak milik strata baharu

Sekiranya berlaku kecacatan yang meluas, audit bangunan yang dibiayai oleh CPDA boleh dijalankan untuk merekodkan kecacatan, mencadangkan kaedah pemulihan yang sesuai dan membuat anggaran kos pemulihan selepas kelulusan COB.

Sekiranya pembeli rumah gagal merekod dan melaporkan kecacatan semasa DLP, pembeli rumah kehilangan hak mereka dan mewarisi kecacatan paten selepas DLP. Semasa Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), audit dan kerja pemulihan dalam hartanah bersama telah ditangguhkan. Seksyen 36 Akta “Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Impak Penyakit Coronavirus 2019 (COVID-19)” atau Akta 829 membolehkan pengecualian semasa tempoh 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020 dan lanjutan masa dalam pengiraan DLP jika permohonan dibuat kepada Menteri dan kelulusan diberikan. Warta berikutnya termasuk, tetapi tidak terhad kepada:

• P.U.(A) 386 bagi pelanjutan semasa tempoh 1 Januari 2021 hingga 31 Mac 2021
• P.U.(A) 121 bagi pelanjutan semasa tempoh 1 April 2021 hingga 30 Jun 2021
• U.(A) 121 bagi pelanjutan semasa tempoh 1 Julai 2021 to 31 Disember 2021
• 85 for such extension for the period from 1 Januari 2022 to 22 Oktober 2021

Apa yang perlu anda lakukan semasa pemeriksaan defect rumah?

Walaupun klausa liabiliti kecacatan terkandung di dalam SNP rumah, ramai pembeli rumah kali pertama terkejut apabila mengetahui bahawa mereka bertanggungjawab memeriksa rumah baharu mereka dan melaporkan sebarang kecacatan atau defect, jika ada. Jika pembeli kurang pengetahuan atau latar belakang teknikal, dia mungkin tidak tahu apa yang dianggap kecacatan dan bagaimana untuk memeriksa kecacatan tersebut dalam pembinaan bangunan, utiliti atau kemasan. Walaupun ada kecacatan mudah dikenal pasti, ada juga yang mungkin tersembunyi dari pandangan dan kecacatan lain mungkin di kawasan umum. Lihat senarai semak pemeriksaan defect rumah kami untuk pemilik rumah baharu.

Semasa pemeriksaan, pembeli perlu merujuk kepada Jadual Keempat dan pelan yang diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkenaan seperti yang terkandung di dalam Jadual Kedua semasa pemeriksaan untuk kecacatan.

Sebarang perbezaan daripada pelan bangunan dan penerangan yang diluluskan yang dinyatakan dalam Jadual Keempat dan Kedua dianggap sebagai kecacatan.Ini berlaku di dalam kes Ong Nge Wei & Ors v Kemajuan Masteron Sdn Bhd & Ors [2019] 1 LNS 540, HC di mana SNP rumah dikenali sebagai kontrak berkanun yang tidak boleh diubah. Selain itu, kerja yang belum disiap, ketidakpatuhan kepada mutu kerja yang baik, bahan yang sempurna dan kekurangan untuk kediaman manusia boleh dianggap sebagai kecacatan.

Akhir sekali, pemulihan kecacatan yang berulang selepas DLP juga mesti dirujuk semula kepada pemaju untuk dibaiki sebagai kerja-kerja yang belum habis.Menurut Teh Khem On & Ors v Yeoh & Wu Development Sdn Bhd & Ors [1995] 2 AMR 1558, [1995] 2 MLJ 663, HC, pembaikan kecacatan harus menangani punca utama dan memulihkan jangka hayat perkhidmatan tipikal komponen bangunan yang terjejas jika tiada kecacatan berlaku.

Sekiranya timbul sebarang pertikaian dalam isu kecacatan tidak melebihi RM50,000, pembeli rumah boleh merujuk dan memfailkan kes terhadap pemaju dalam kes Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Bidang kuasa Tribunal ini adalah terhad kepada tuntutan kecacatan tidak melewati 12 bulan dari tarikh tamat DLP.

Apakah yang boleh saya lakukan jika memerlukan bantuan untuk memeriksa kecacatan hartanah?

Penilaian kualiti pembinaan mungkin di luar pengetahuan pembeli rumah, terutamanya mereka yang tidak mempunyai latar belakang dan pengalaman teknikal. Oleh itu, siapakah yang boleh dirujuk oleh pembeli rumah untuk membantu pemeriksaan bagi kecacatan, pengecutan dan kelemahan bangunan?

Anda boleh mengambil  khidmat pemeriksa rumah yang mempunyai pensijilan QLASSIC. Penilai QLASSIC adalah pemeriksa rumah terlatih yang disahkan oleh Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB). Ada penilai yang boleh didapati secara carian di internet. Beberapa syarikat perkhidmatan pemeriksaan rumah yang mempunyai maklum balas yang baik dalam talian termasuk:

• Home Inspection Malaysia
• Top Haus Home Inspection
• Canaan Building Inspection

Sistem Penilaian Kualiti dalam Pembinaan (QLASSIC) adalah satu sistem atau kaedah untuk mengukur dan menilai kualiti kerja binaan bangunan berdasarkan Standard Industri Pembinaan (CIS 7:2006). QLASSIC berada di bawah bidang kuasa CIDB dan membolehkan kualiti pembinaan projek dibandingkan secara objektif melalui sistem pemarkahan.

Markah diberikan jika mutu kerja mematuhi piawaian dan markah ini kemudian diringkaskan untuk mengira Skor QLASSIC (%) untuk projek pembinaan.Kerja-kerja pembinaan yang diperbaiki selepas penilaian tidak akan dinilai semula. Objektif prinsip ini adalah untuk menggalakkan kontraktor “Melakukan Perkara Yang Betul Kali Pertama dan Setiap Kali”[i].

Sebelum serahan milikan kosong, pemaju atau kontraktor boleh menilai projek mereka menggunakan Skim Pensijilan QLASSIC.Pemaju atau kontraktor boleh berhubung dengan Institut Penyelidikan Pembinaan Malaysia (CREAM) melalui Pusat Penilaian Pembinaan (CASC). CREAM adalah anak syarikat CIDB Malaysia yang mengendalikan pelbagai jenis perniagaan yang berkaitan dengan industri pembinaan.

KETAHUI: 9 servis pemeriksaan rumah ini memudahkan anda untuk periksa defect rumah baharu

Apa yang pembeli rumah perlu tahu tentang kecacatan yang tidak ketara?

DLP selama 24 bulan memang bagus tetapi bagaimana pula dengan kecacatan yang tidak dapat dilihat / dikesan walaupun oleh profesional yang terlatih semasa pemeriksaan bangunan? Apakah hak pembeli rumah berhubung kecacatan atau defect tersembunyi?

Satu undang-undang baharu mengenai Kecacatan Tidak Ketara, Akta Had (Pindaan) 2018 telah digubal pada 2018 dan dikuatkuasakan pada 1 September, 2019. Undang-undang ini memperkenalkan seksyen baharu 6A kepada Akta utama, (Akta Had 1953) untuk “Had tindakan untuk menuntut ganti rugi atas kecuaian yang tidak melibatkan kecederaan peribadi” dengan had tempoh yang lama selama 15 tahun, bermula dari tarikh punca tindakan terakru di mana pemilik mesti mengambil tindakan undang-undang dalam tempoh 3 tahun.

Sebagai ilustrasi, dua contoh dan garis masa di bawah:

Contoh 1: C membeli rumah dari D pada tahun 2000.Pada tahun 2010, C terjumpa retak yang merosakkan dinding dengan teruk. Laporan bangunan oleh perunding mendedahkan bahawa keretakan mula muncul pada tahun 2002, dua tahun selepas C berpindah ke rumah tersebut. C mempunyai tiga tahun dari 2010 untuk memfailkan tindakan terhadap D di mahkamah terhadap untuk menuntut ganti rugi.

(2000) C membeli sebuah rumah dari D  (2002) Retak berlaku (kerana tindakan terakru) (2010) C menemui retak dan mengupah seorang pakar (2013) Tempoh untuk memfailkan tuntutan  (2017) Had tempoh 15 tahun

Contoh 2:  C membeli sebuah rumah dari D pada tahun 2000. Pada tahun 2020, C terjumpa retak yang merosakkan dinding dengan teruk. Laporan bangunan oleh perunding mendedahkan bahawa keretakan mula muncul pada tahun 2002, dua tahun selepas C berpindah ke rumah tersebut.C tidak boleh menuntut apa-apa kerosakan di bawah Akta Had (Pindaan) 2018 disebabkan oleh had tempoh 15 tahun yang bermula pada tahun 2005.

(2000) C membeli sebuah rumah dari D (2002) Retak berlaku (kerana tindakan terakru) (2005) had tempoh 15 tahun (2020) C terjumpa retak dan mengupah seorang pakar  

Walaupun “keretakan” digunakan untuk menunjukkan Akta Had (Pindaan) 2018, perlu diingat bahawa keretakan kecil boleh diterima dalam reka bentuk dan pembinaan struktur konkrit yang diperkuatkan berdasarkan “BS 8110: Penggunaan struktur konkrit”. Oleh itu, hanya keretakan dan kecacatan yang menjejaskan keselamatan, kestabilan struktur dan ketahanan, kesesuaian dan fungsi bangunan layak dianggap sebagai kecacatan tidak ketara.

Pada dasarnya, keretakan boleh diklasifikasikan seperti berikut:

• Pengecutan semula jadi dan retak pengecutan plastik: Tiada risiko
• Retak crazing: Tiada risiko
• Retak fleksibel dan tegang: Tidak berisiko tetapi tampalan diperlukan untuk mencegah kerosakan selanjutnya
• Retak ricih: Retak struktur berisiko tinggi
• Retak pepenjuru akibat perbezaan kemendapan: Retak struktur berisiko tinggi

Rujuk kepada visual di bawah untuk mendapat gambaran yang lebih baik tentang keretakan bangunan yang berbeza:

Jenis retak	Klasifikasi	Tempoh berlaku
Kemendapan plastik	A, B, C	Antara sepuluh minit hingga tiga jam
Pengecutan plastik	D, E, F	Antara tiga puluh minit hingga enam jam
Penguncupan termal awal	G, H	Antara satu atau dua hari, hingga tiga minggu
Pengecutan kering jangka panjang	I	Antara beberapa minggu atau bulan
Crazing	J, K	Antara 1 hingga 7 hari, atau mungkin lebih lama
Hakisan tetulang	L, M	Beberapa tahun, tetapi mungkin lebih cepat
Reaksi agregat alkali	N	Lebih dari 5 tahun

Selain itu, pertimbangan lain seperti jangka hayat perkhidmatan tipikal berdasarkan amalan perindustrian dan waranti oleh aplikator atau pengilang juga perlu dirujuk dalam menentukan bangunan yang dibina dengan baik dan sempurna. Contohnya, pemasangan kalis air di tandas bangunan baharu harus bertahan selama sekurang-kurangnya 5 tahun tanpa sebarang kebocoran, berdasarkan amalan industri yang meluas. Sekiranya ia mengalami kerosakan pramatang pada tahun ketiga (selepas DLP), pembeli boleh menuntut ganti rugi di bawah Akta Had (Pindaan) 2018.

Pertimbangan lain seperti vandalisme, penyelenggaraan dan kerosakan yang tidak sempurna oleh pihak ketiga yang memendekkan jangka hayat komponen bangunan yang terjejas mesti dikecualikan.

KETAHUI: 4 perkara pemilik rumah perlu tahu tentang Tempoh Liabiliti Kecacatan ataupun Defect Liability Period (DLP)

Bagaimana untuk mengambil tindakan mahkamah untuk kecacatan yang tidak ketara di hartanah anda?

Oleh kerana kecacatan yang tidak ketara tidak dapat dilihat dengan mata kasar, penggunaan ujian tanpa kemusnahan adalah penting dalam menentukan penyebab, sama ada sesuatu tindakan atau kecuaian.Empat kriteria harus dipertimbangkan semasa membina kes prima facie dalam kecacatan yang tidak ketara:

1) Tanggungjawab: Tanggungjawab adalah suatu kewajipan undang-undang. Untuk disaman kerana kecuaian, defendan harus bertanggungjawab kepada plaintif.

2) Pelanggaran: Pelanggaran adalah kesalahan dari segi undang-undang atau kewajipan.Defendan mesti melanggar kewajipannya untuk bertanggungjawab ke atas sebarang kecuaian.

3) Punca: Pelanggaran tanggungjawab mestilah mendatangkan kemudaratan kepada plaintif.

4) Kemudaratan: Plaintif mesti mengalami kemudaratan untuk menyaman kerana sebarang kecuaian. Jika pembeli tidak mengalami sebarang kemudaratan, dia tidak boleh menyaman. [ii]

Di bawah seksyen 101 Akta Keterangan Malaysia 1950, beban membukti kecuaian ke atas plaintif dan standard pembuktian adalah berdasarkan kebarangkalian, bahawa ia lebih cenderung kepada kecuaian oleh defendan [iii].

Baru-baru ini, dalam satu kes mercu tanda mengenai kecacatan tidak ketara – Dua Residency Management Corporation v Edisi Utama Sdn Bhd, hakim membuat keputusan berikut:

• Perbadanan pengurusan (JMB) tidak mempunyai hak untuk mengambil tindakan dalam SPA.Dalam erti kata lain, JMB tidak mempunyai “locus standi” (hak di sisi undang-undang) untuk mengambil tindakan undang-undang terhadap pemaju kerana melanggar kontrak. Hanya pembeli rumah boleh menyaman pemaju kerana melanggar kontrak dan bukan JMB.
• Pelanggaran hak undang-undang awam (Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 dan Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984) dengan sendirinya tidak menimbulkan sebarang tuntutan ganti rugi. Tuntutan ganti rugi mestilah berdasarkan tindakan undang-undang persendirian.
• Pemaju mempunyai kewajipan untuk melaksanakan penjagaan yang munasabah dalam pembinaan hartanah bersama bagi mengelakkan sebarang kerugian ekonomi oleh Perbadanan Pengurusan.

Kes-kes kecacatan yang tidak ketara adalah di bawah bidang kuasa mahkamah. Oleh itu, seorang peguam mesti diupah untuk perundingan, pemfailan, membentangkan dan mempertahankan kes itu di mahkamah dengan sewajarnya. Selain itu, seorang saksi pakar yang mempunyai kepakaran, kelayakan dan pengalaman yang berkaitan dalam penyiasatan dan pemberian keterangan diperlukan. Oleh kerana tidak dapat dilihat oleh mata kasar, kecacatan yang tidak ketara hanya boleh disiasat dan disahkan dengan kaedah Ujian Tidak Merosakkan (NDT) dan pemeriksaan invasif sahaja.

Kaedah sedemikian mesti dibuktikan oleh kajian empirikal dan diperdebatkan secara meluas, diuji dan diiktiraf oleh badan-badan profesional berprestij dan pusat pendidikan tinggi. Misalnya, untuk patologi dalam struktur konkrit, salah letak atau kehilangan bar keluli boleh menyebabkan kegagalan konkrit pramatang dan keretakan. Di samping itu, kawalan kualiti acuan konkrit yang lemah juga peyumbang besar kehilangan kekuatan kemampatan struktur. Teknologi ultrabunyi seperti impak gelombang dan “Ultrasonic Pulse Velocity” boleh mencari saiz bar keluli tetulang serta kedudukannya.Perkembangan baharu di Radar Penembus Tanah telah mula mendapat perhatian baru-baru ini.

Bagaimana untuk menyiasat dan membuktikan kebocoran air di bangunan hak milik strata?

Satu lagi kecacatan yang lazim ialah kebocoran air. Pengimejan termograf inframerah dibantu oleh meter kelembapan boleh mencari dan mengesahkan lokasi dan intensiti kebocoran secara saintifik. Walau bagaimanapun, ujian lanjut diperlukan untuk menentukan laluan bocor. Sebagai contoh, kelembapan di kawasan umum mungkin berasal dari kegagalan kalis air, kebocoran paip atau retak pada dinding luaran. Terdapat kaedah NDT yang ditetapkan untuk setiap komponen bangunan seperti berikut:

• Paip domestik: Ujian Tolok Tekanan berdasarkan protokol Ujian & Pentauliahan SPAN (gambar di bawah)

• Kalis air pada bumbung rata: ASTM C1153 – 10(2015) Amalan standard untuk lokasi penebat basah dalam Sistem Bumbung menggunakan Pengimejan Inframerah
• Kalis air di kawasan basah dalaman: ASTM D5957 – 98(2013) Panduan standard untuk ujian banjir pemasangan kalis air mendatar
• Fenestrasi: AAMA 511-08 Garis panduan sukarela untuk ujian penembusan air forensik fenestrasi produk
• Dinding luar: HKCI: TM1 Pengesanan kecacatan permukaan bangunan oleh Pengesanan Termografi Inframerah

Analisis lanjut ke atas kegagalan material melibatkan sokongan daripada makmal yang berkaitan dengan peralatan dan keupayaan yang sesuai untuk menjalankan analisis kegagalan bahan. Tafsiran ujian makmal mungkin melibatkan saintis bahan dengan kepakaran yang berkenaan.

BACA: Kebocoran antara tingkat: Siapa yang bertanggungjawab?

Dengan semua ujian yang tidak merosakkan dan invasif ini, penyiasat forensik boleh mendapatkan kesimpulan tanpa penggodaman, perobohan atau pembongkaran komponen bangunan. Walau bagaimanapun, sekiranya semua kaedah NDT telah digunakan, pengorekan, pembongkaran atau penggodaman mungkin diperlukan. Penjagaan yang sewajarnya mesti diambil untuk memastikan bahawa langkah-langkah invasif tidak memusnahkan komponen bangunan yang sedang disiasat untuk mengekalkan objektifnya.

Akhir kata, laporan perlu disusun mengikut Seksyen 45(1) Akta Keterangan 1950 dan Perintah 40A, Undang-undang Mahkamah 2012.

PKN Building Solutions Sdn Bhd adalah perintis dalam pemeriksaan siasatan forensik di Malaysia. Untuk mengetahui lebih lanjut, klik di sini.

Kesimpulan

Kesimpulannya, rangka kerja perundangan dan teknikal dalam mendiagnosis kelemahan bangunan untuk kedua-dua kecacatan paten dan tidak ketara adalah matang dan komprehensif. Penggunaan NDT yang sesuai boleh mendedahkan kecacatan tersembunyi walaupun semasa tempoh DLP untuk melakukan pemeriksaan yang lebih teliti dan holistik.

Jangka hayat perkhidmatan tipikal yang panjang bagi bangunan hak milik strata antara 90 hingga 100 tahun juga bercanggah dengan had tempoh 15 tahun yang pendek yang ditetapkan oleh Akta Pindaan Had 2018. Perunding struktur yang mereka bentuk struktur bangunan bertanggungjawab untuk keselamatan struktur yang direka oleh mereka sepanjang jangka hayat perkhidmatan tersebut. Kelemahan tersebut, jika dimanipulasi, memudaratkan integriti struktur dan ketahanan bangunan. Kami ingin menggesa pihak berkuasa yang berkenaan untuk meneliti kelemahan tersebut sebelum sebarang kesan buruk berlaku pada masa akan datang.

Kepada pemaju hartanah, sebuah rumah yang dibina untuk dijual hanyalah satu lagi barangan yang dijual untuk mengaut keuntungan.Walau bagaimanapun, kebanyakan pembeli rumah perlu bekerja untuk sebahagian besar jangka hayat mereka untuk membayar hartanah yang dibeli, dan ini melibatkan hubungan emosi. Oleh itu, pemaju digesa untuk mengambil tindakan proaktif untuk mengekalkan dan menjaga kualiti pembinaan bangunan mereka untuk merealisasikan semangat HDA – dengan melindungi hak pembeli rumah dan memperjuangkan kesejahteraan penghuni dalam komuniti hak milik strata.

Penyelenggaraan pencegahan, pemantauan yang kerap dan pemeriksaan berkala juga kritikal untuk keselamatan.Sekiranya sebarang keganjilan yang ditemui di tanah atau kebocoran dan keretakan paip bawah tanah, usaha gigih mesti dijalankan untuk penyiasatan dan pengesanan sebelum kerosakan selanjutnya berlaku. Sesungguhnya, pengurus bangunan dan jurutera bebas yang menjalankan pemeriksaan berkala mempunyai tanggungjawab yang jelas terhadap keselamatan bangunan dan penghuninya.Oleh itu, usaha wajar dan penyelenggaraan dan pemeriksaan adalah kritikal dalam aspek-aspek tersebut.

Artikel ini ditulis bersama oleh Tuan Roshan, Peguam Kanan Persekutuan dan bekas Ketua Bahagian Tuntutan dan Perundangan Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS) serta Viola Lettice De Cruz, seorang peguam yang berpengalaman lebih daripada 20 tahun dengan kepakaran undang-undang pengurusan harta dan hak milik strata. Kini beliau adalah Pengurus Rakan Kongsi V.L.DeCruz & Co.

[i] https://www.cidb.gov.my/en/construction-info/quality/qlassic/what-quality-assessment-system-construction-qlassic
[ii] https://lawshelf.com/coursewarecontentview/introduction-to-negligence/
[ii] http://www.kschewlaw.com.my/our-services/negligence/