Hartanah leasehold di Malaysia: Cara lanjutkan tempoh leasehold dan kiraan bayaran premium

Panduan meluas ini memperincikan apa yang perlu diketahui oleh pemilik dan bakal pembeli hartanah mengenai lanjutan untuk hartanah pegangan pajak atau “hartanah leasehold”. Ini termasuk kiraan kos premium untuk lanjutan pajakan, sama ada anda harus melanjutkan pajakan atau tidak, kebaikan dan kekurangan membeli hartanah leasehold, serta beberapa tips pro untuk pelabur.

Artikel ini diterjemahkan daripada How to extend or renew the lease on leasehold properties in Malaysia? oleh Khairul Khalid.

Sesiapa yang berminat untuk membeli hartanah kediaman di Malaysia mempunyai pelbagai jenis pilihan termasuk kondominium, kediaman servis, apartment, rumah teres, banglo dan unit berkembar. Hartanah-hartanah ini akan mempunyai hak milik tanah sama ada pegangan pajak (leasehold) atau pegangan bebas (freehold).

Walaupun anda memahami perbezaan antara rumah leasehold dan rumah freehold, mungkin sukar membuat pilihan terbaik. Hartanah leasehold lazim mendapat tanggapan yang kurang baik kerana ia mempunyai banyak sekatan berbanding hartanah freehold. Ada juga yang mungkin berpendapat bahawa hartanah leasehold lebih digemari berbanding hartanah freehold, terutama di kawasan-kawasan utama di Malaysia di mana tanah freehold yang belum dimajukan agak terhad. Namun, ada juga mereka yang mungkin tidak setuju, walaupun harga rumah sewa lebih rendah. Baca lebih lanjut untuk mendapatkan maklumat terperinci mengenai leasehold.

1. Apakah hartanah leasehold?

Apabila kerajaan negeri menjual sebidang tanah kepada individu untuk tempoh tertentu tidak melebihi 999 tahun, tanah tersebut dikatakan memiliki hak milik leasehold. Hartanah atau tanah leasehold lazimnya mempunyai tempoh leasehold 30, 60, 99 atau maksimum 999 tahun. Sebaliknya, pemilik hartanah freehold akan memiliki aset tersebut buat selama-lamanya.

Setelah tempoh leasehold berakhir, tanah tersebut akan dikembalikan kepada pihak berkuasa negeri, kecuali jika pemilik hartanah melanjutkan leasehold terlebih dahulu. Semasa membeli hartanah leasehold, anda akan mengambil alih leasehold yang yang dipegang oleh pemilik sebelumnya.

Ramai yang secara automatik menganggap bahawa hartanah leasehold kurang bernilai berbanding hartanah freehold. Malah, ada pemaju yang sering menekankan fakta ini apabila mempromosikan pembangunan hartanah  baharu. Namun, bukan hak milik tanah sahaja yang menentukan sama ada suatu hartanah adalah pelaburan yang baik. Pembeli juga harus mempertimbangkan lokasi, reputasi pemaju, kualiti kerja bangunan, konsep hartanah dan juga potensi pertumbuhan kawasan tersebut.

2. Bagaimanakah untuk mengetahui baki tempoh hartanah leasehold?

Anda akan memperoleh sijil Hak Milik Tanah sebagai dokumen pembelian anda semasa membeli sebidang hartanah atau tanah. Kerajaan Malaysia mengeluarkan sijil melalui Pejabat Tanah. Hak Milik Tanah, atau ‘geran’, merangkumi maklumat mengenai suatu tanah / hartanah, termasuk sama ada ia adalah leasehold atau disewa, serta baki tempoh leasehold.

Bakal pembeli rumah yang ingin melakukan usaha wajar sekarang boleh pergi ke laman web Pejabat Tanah dan mebuat carian hartanah. Sebagai alternatif, anda boleh mengupah ejen hartanah, peguam cara atau pemberi pinjaman perumahan anda untuk membantu.

Ketahui beza antara rumah freehold dan leasehold di Malaysia  Rumah freehold vs leasehold di Malaysia: Yang mana lebih baik

3. Apakah yang berlaku apabila tempoh hartanah leasehold tamat?

Salah satu perkara yang membimbangkan ialah sama ada anda akan dapat melanjutkan hartanah leasehold setelah leasehold tamat. Sekiranya anda menunggu sehingga leasehold tamat, hak milik hartanah atau tanah anda akan dikembalikan kepada pihak negeri secara automatik dan boleh dibeli oleh orang lain. Sebarang permohonan untuk melanjutkan leasehold di waktu ini mungkin ditolak. Sekiranya leasehold telah tamat dan anda masih mahukan tanah / hartanah tersebut, anda perlu memohon pengasingan baharu yang hampir sama kos dengan pembelian semula hartanah.

Oleh itu, anda boleh (dan harus) memohon lanjutan leasehold sebelum ia tamat. Tiada tempoh pemilikan minimum sebelum leasehold boleh dilanjutkan dan anda harus melakukannya sekurang-kurangnya 30 tahun sebelum ia tamat. Satu perkara yang perlu diperhatikan ialah lanjutan leasehold akan dikenakan yuran dan semakin hampir tarikh tamat leasehold, semakin tinggi yuran tersebut.

Walaupun kerajaan merancang untuk menggunakan sebuah kawasan untuk pembangunan lain, seperti MRT atau lebuh raya, mereka mungkin hanya akan mengehadkan jumlah tahun anda boleh melanjutkan leasehold (lazimnya anda boleh memilih antara 30, 60 dan 99 tahun).

4. Bagaimanakah untuk melanjutkan tempoh hartanah leasehold?

Terdapat dua peruntukan untuk lanjutan di bawah Kanun Tanah Negara (National Land Code):

(a) Seksyen 197 dan Seksyen 76 Kanun; atau

(b) Seksyen 90A Kanun.

Seksyen 90A Kanun, seperti yang dipinda oleh Akta Kanun Tanah Negara (Pindaan) 2016, menentukan syarat untuk melanjutkan leasehold, termasuk permohonan sebelum leasehold tamat dan memastikan bahawa penggunaan tanah tidak berubah dan tidak dilanggar selama tempoh leasehold.

Secara teknikal, Seksyen 197 dan 76 Kanun tidak membenarkan leasehold dilanjutkan. Oleh itu, anda mesti memohon di bawah kedua-dua peruntukan tersebut kepada kerajaan negeri. Kemudian, pemohon akan diberitahu peruntukan kanun yang berkenaan untuk memproses permohonan dan juga premium leasehold yang perlu dibayar.

iProperty Transaksi: Dapatkan data transaksi hartanah subsale (sekunder) terkini secara PERCUMA untuk membantu anda membuat keputusan hartanah terbaik. Tiada pendaftaran diperlukan!

Apakah premium leasehold?

Premium adalah kadar perlindungan penuh yang mesti dibayar oleh pemilik rumah untuk mengekalkan hartanah leasehold. Berbeza dengan unit freehold, hartanah leasehold tidak mempunyai premium, oleh itu ia harus dilanjutkan dari masa ke semasa, setelah tempoh tertentu berlalu.

Nota penting untuk lanjutan leasehold di Malaysia

• Sekiranya anda memiliki hartanah strata, termasuk kondominium atau unit apartment servis, permohonan untuk melanjutkan leasehold harus dilakukan oleh Perbadanan Pengurusan (MC) atau Badan Pengurusan Bersama (JMB) dengan resolusi sebulat suara oleh semua penduduk. Ini kerana semua pemilik di bangunan / kawasan ini mempunyai hak milik individu (bukan hak milik induk) dan setiap pemilik hartanah perlu membayar lanjutan leasehold.
• Sekiranya anda ingin meluaskan hartanah, anda mesti memohon kepada kerajaan negeri di mana hartanah tersebut berada.
• Lazimnya, anda disyorkan memohon lanjutan apabila tempoh leasehold tinggal sekitar 50 tahun lagi kerana bank mungkin ragu-ragu untuk memberikan pinjaman jika terlalu lewat. Oleh itu, awasi baki tempoh leasehold, terutamanya jika rumah tersebut adalah hartanah waris keluarga anda,
• Keseluruhan prosedur mungkin mengambil masa antara 1 – 2 tahun atau lebih, bergantung kepada kesibukan Pejabat Tanah.

Senarai dokumen yang diperlukan untuk lanjutan tempoh leasehold

• Borang permohonan (Borang 12A)
• Salinan hak milik tanah yang diperakui (boleh didapati dari pejabat pendaftaran)
• Salinan resit cukai tanah dan cukai taksiran tahun semasa
• Maklumat peribadi dan tanah,
• Dua salinan pelan tanah
• Dua salinan NRIC anda

ARTIKEL MENARIK UNTUK ANDA:
Lot Bumi: Bagaimana untuk memeriksa status hartanah dan mengapa kuota Bumi berlainan di setiap negeri
Hak milik strata, hak milik individu dan hak milik induk: Ketahui perbezaannya

5. Berapakah kos untuk melanjutkan leasehold?

Undang-undang tanah di Malaysia tertakluk di bawah bidang kuasa pelbagai Pihak Berkuasa Negeri, oleh itu undang-undang berbeza di negeri berlainan.

Selangor

Di Selangor, formula premium untuk lanjutan tanah leasehold terdapat di dalam Kaedah-Kaedah Tanah Selangor 2003 dan Kaedah-Kaedah Kuari Selangor 2003.

Harus diingat bahawa pemilik hartanah di Selangor layak mendapat beberapa rebat ketika melanjutkan leasehold mereka.

1. Pemilik hartanah leasehold 60 tahun boleh menukar lesehold mereka kepada 99 tahun.
2. Di bawah Skim Bayaran Pemilikan Kediaman Swasta, pemilik hanya perlu membayar RM1000 dengan syarat pemilik tidak menjual hartanah itu kepada orang lain. Sekiranya pemilik menjual hartanah pada masa hadapan, dia harus membayar baki premium. Walau bagaimanapun, pemilik dibenarkan memindahkan hartanah tersebut kepada ahli keluarga.

Anda mungkin tertanya-tanya mengapakah pilihan (2) sangat berpatutan.  Seperti yang dijelaskan oleh Menteri Besar Selangor pada tahun 2018, harga tanah meningkat setiap tahun, maka Skim Bayaran Pemilikan Kediaman Swasta memberi perlindungan dan jaminan kewangan untuk pemilik rumah atau generasi akan datang agar mereka tidak dihalau dari rumah mereka jika kekurangan dana untuk membayar premium lanjutan leasehold. Premium lanjutan tanah leasehold untuk lokasi utama di Lembah Klang boleh menelan belanja lebih dari RM150,000.

Sabah

Tanah yang dipegang di bawah Hak Milik Bumiputera tidak memerlukan lanjutan leasehold kerana ia dipegang selama-lamanya. Tanah leasehold bukan Bumiputera akan memiliki hak milik Tanah Negara dan lazimnya mempunyai leasehold 99 tahun (dilaksanakan pada tahun 1990-an). Pada tahun 2020, kerajaan Sabah mengumumkan lanjutan 5,878 hak milik leasehold negara dari 99 tahun kepada 999 tahun yang asal. Ini mendapat persetujuan sebulat suara oleh pemilik hartanah dan pihak berkepentingan industri.

Mereka yang ingin melanjutkan tempoh leasehold 99 tahun boleh mendaftar sebagai pengguna di Portal Pembangunan Tanah DI SINI.

Di menu, pilih “Permohonan lanjutan pajakan 999 tahun” dan isikan nombor hak milik tanah anda. Ini akan menghasilkan borang yang perlu ditandatangani dan diserahkan ke Ibu Pejabat Tanah atau mana-mana Pejabat Tanah Daerah.

Sarawak

Premium kadar tetap dikenakan di Sarawak, seperti yang ditunjukkan di bawah:

Pemilik perlu membayar tambahan 30% daripada jumlah premium jika lanjutan leasehold adalah untuk tempoh 99 tahun dan bukannya 60 tahun. Namun, pemilik hartanah di negeri ini mempunyai kelebihan – nilai tanah sekarang (baki tempoh leasehold) tidak dianggap penting. Oleh itu, pemilik boleh melanjutkan leasehold mereka hanya apabila hampir tamat tempoh.

Rakyat Sarawak kini boleh memohon lanjutan leasehold mereka secara dalam talian melalui Perkhidmatan eRLL.

Kos yang lebih murah untuk melanjutkan hartanah leasehold pada masa hadapan?

Buat masa ini, di Malaysia belum ada hartanah strata yang hampir tamat tempoh leasehold 99 tahun. Memandangkan kos yang tinggi untuk melanjutkan hartanah leasehold, kerajaan mungkin akan memperkenalkan skim baharu di masa depan untuk membantu pemilik hartanah yang menduduki tanah / kawasan tersebut kerana kerajaan tidak akan mempunyai sebarang rancangan untuk sebahagian besar tanah leasehold ini. Sebenarnya, pada tahun 2020 dilaporkan bahawa kerajaan Perak mempertimbangkan untuk mengurangkan premium untuk pemohon yang layak.

6. Bagaimanakah kiraan premium untuk lanjutan tanah leasehold?

Seperti yang telah disebutkan di atas, kiraan berbeza di negeri berlainan. Di sini kami akan berkongsi formula premium untuk Selangor dan Kuala Lumpur:

A. Selangor

Kediaman

1 / 4 x 1 / 100 x Nilai Pasaran Tanah (RM / kaki persegi) x (tempoh leasehold baharu –baki tempoh leasehold sekarang) x Keluasan Tanah

Pusat Komersial dan Perindustrian

3 / 4 x 1 / 100 x Nilai Pasaran Tanah (RM / kaki persegi) x (tempoh leasehold baharu – baki tempoh leasehold sekarang) x Keluasan Tanah

B. Kuala Lumpur

Kediaman

Formula untuk mengira premium di KL boleh didapati di Kaedah-Kaedah Tanah Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan 1995:

1 / 4 x 1 / 99 x Nilai Pasaran Tanah (RM / kaki persegi) x (tempoh leasehold baharu – baki tempoh leasehold sekarang) x Keluasan Tanah

Nota:
*Sekiranya anda menggunakan nilai tanah, dan bukan sekaki persegi (PSF), maka keluasan tanah tidak diperlukan.
*Sekiranya anda menggunakan nilai tanah berdasarkan PSF, gandakan nilai PSF dengan ukuran tanah yang berkaitan.

Katakan anda memiliki sebuah rumah banglo di Kuala Lumpur di mana keluasan tanah adalah 2,500 kaki persegi dan nilai tanah semasa adalah RM500 sekaki persegi. Masih ada baki 50 tahun lagi tempoh leasehold. Jumlah pembayaran premium adalah:

= 1 / 4 x 1 / 99 x RM500 x (99 tahun -50 tahun) x 2,500

= RM154,672

Anda dinasihatkan berhubung dengan pihak berkuasa tempatan anda untuk mengenal pasti berapa kadar premium hartanah anda sebelum memohon lanjutan. Perlu diingat bahawa kerajaan negeri mempunyai budi bicara sepenuhnya untuk memberi lanjutan leasehold atau tidak.

7. Wajarkah anda melanjutkan hartanah leasehold?

Setiap kali anda menjalani prosedur undang-undang untuk melanjutkan leasehold yang memakan masa yang lama, fikirkan sama ada berbaloi atau tidak dari segi usaha dan wang anda. Secara umum, jika tempoh leasehold kurang dari 90 tahun, anda harus melanjutkannya secepat mungkin kerana:

• Hartanah dengan tempoh leasehold yang lebih pendek mempunyai nilai yang lebih rendah berbanding hartanah dengan tempoh leasehold yang lebih lama (terutamanya jika tempoh leasehold kurang daripada 80 tahun)
• Leasehold yang lebih pendek mungkin menjadikan lebih sukar untuk mendapatkan pinjaman kerana pemberi pinjaman bimbang nilai hartanah akan menurun dan tidak menentu.
• Leasehold yang lebih pendek boleh menjadikannya lebih sukar untuk menjual hartanah.

Satu lagi faktor penting ialah jika anda merancang tinggal di hartanah leasehold dan / atau mewariskan hartanah kepada generasi akan datang keluarga anda, anda harus melanjutkan tempoh leasehold untuk memudahkan diri anda dan juga mereka.

KETAHUI: Berapa lamakah anda perlukan untuk menjual rumah di Malaysia?

Mengapakah saya tidak harus melanjutkan leasehold?

Bergantung kepada keadaan anda, mungkin tidak bermanfaat untuk menanggung kos dan kesulitan melanjutkan tempoh leasehold anda jika:

• Anda sudah mempunyai tempoh leasehold yang lama (hampir 90 tahun),maka tidak berbaloi untuk melanjutkannya.
• Anda kekurangan wang dan dibebani oleh pinjaman bank. Kos lanjutan leasehold boleh menjadi sangat tinggi, maka pastikan anda mampu membayarnya.
• Anda hanya merancang untuk tinggal di rumah tersebut selama beberapa tahun sebelum berpindah (kecuali jika anda perlu melanjutkan tempoh leasehold untuk menarik pembeli),
• Anda tidak mungkin hidup lebih daripada tempoh leasehold. Mungkin wajar untuk menyerahkan masalah itu kepada waris anda.

8. Haruskah pelabur hartanah mempertimbangkan hartanah leasehold?

• Hartanah leasehold mungkin lebih murah sedikit berbanding hartanah freehold, menjadikan pelaburan lebih menguntungkan kerana kos kemasukan yang lebih rendah dan hasil sewa yang lebih tinggi.
• Oleh kerana tempoh leasehold pendek, pemaju hartanah leasehold cenderung menjadikan hartanah tersebut lebih cantik dan dilengkapi dengan banyak kemudahan untuk menarik pembeli.

Sebenarnya, memilih antara hartanah leasehold dan freehold berdasarkan beberapa faktor, yang paling penting adalah kekuatan kewangan pembeli. Walaupun hartanah leasehold bukannya sentiasa murah, membeli hartanah freehold, terutama di Selangor atau Kuala Lumpur, mungkin akan mempunyai kos lebih tinggi.

Kelebihan membeli hartanah leasehold

1. Harga hartanah lebih murah

Dengan mengandaikan dua hartanah sama di lokasi tertentu, hartanah freehold dan hartanah leasehold, lazimnya harga hartanah leasehold lebih rendah kerana pasaran lebih menggemari hartanah freehold.

2. Hasil sewa yang lebih tinggi

Dengan andaian bahawa hartanah leasehold lebih murah daripada hartanah freehold, kos kemasukan yang lebih rendah boleh menyebabkan hasil sewa yang lebih tinggi. Namun, anda juga harus mempertimbangkan faktor lain seperti kos penyelenggaraan dan lokasi.

Kekurangan membeli hartanah leasehold

1. Hartanah kehilangan nilai apabila tempoh pajakan semakin pendek

Salah satu kekurangan memiliki hartanah leasehold adalah nilainya yang mula menyusut apabila semakin hampir tamat leasehold.

2. Opsyen pembiayaan hartanah lebih sukar

Pemberi pinjaman akan menilai baki tempoh leasehold hartanah ketika menyemak permohonan pinjaman rumah bagi hartanah leasehold untuk mengesahkan bahawa ia cukup untuk tempoh pembayaran balik pinjaman. Lazimnya, bank juga menetapkan jumlah minimum baki tahun leasehold sebelum menerima hartanah tersebut sebagai cagaran untuk pembiayaan. Ini bermaksud bahawa semakin tua hartanah tersebut, semakin kurang peluang mendapat pembiayaan hartanah. Ingat bahawa selain daripada hak milik tanah, pengunderaitan pinjaman juga banyak bergantung kepada nilai hartanah dan kekuatan kewangan peminjam.

Proses kelulusan pinjaman rumah untuk hartanah freehold dan leasehold adalah serupa. Semasa memohon pembiayaan hartanah leasehold, dokumen tambahan tidak diperlukan.

3. Pemindahan hartanah memerlukan kelulusan kerajaan negeri

Satu lagi kekurangan yang sering disebut adalah pemindahan hartanah leasehold memerlukan kelulusan kerajaan negeri, oleh itu anda akan menghadapi sedikit birokrasi. Secara keseluruhan, proses ini akan memakan masa hingga satu tahun.

4. Walaupun hartanah lebih murah, kos lanjutan leasehold mungkin tinggi

Kos untuk melanjutkan leasehold meningkat sekitar 1% dari nilai hartanah setiap tahun setelah 60 tahun. Oleh itu, jika hartanah bernilai RM250,000, caj untuk melanjutkan leasehold akan meningkat sekitar RM2,500 setiap tahun.

Secara keseluruhan, membeli rumah atau hartanah pelaburan bergantung kepada keadaan dan tujuan peribadi anda, dan tiada pilihan yang lebih baik. Kami berharap panduan menyeluruh ini dapat membantu anda membuat keputusan yang tepat.

BACA: Adakah kediaman di tingkat tinggi atau rendah lebih baik?