CKHT @ RPGT di Malaysia: Sejarah ringkas, pengecualian cukai dan cara penghitungan

Siapa tak gembira jika berjaya menjual rumah dengan keuntungan besar? Namun ada kemungkinan anda terpaksa membayar sejumlah wang yang besar juga kepada kerajaan dalam bentuk Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT). Ketahui bagaimana untuk mengurangkan cukai keuntungan yang dikenakan, pengecualian yang ada dan bagaimana untuk menghitung dan membayar CKHT anda.

Artikel ini diterjemahkan dari RPGT in Malaysia: A brief history, latest exemptions and calculation oleh Ridzwan Rahim.

Di Malaysia, satu cukai yang perlu diketahui oleh pembeli dan penjual hartanah adalah CKHT yang juga dikenali sebagai RPGT. Ia adalah satu bentuk cukai perolehan modal yang perlu dibayar oleh individu dan syarikat yang menjual hartanah. Mari kita tinjau sejarah ringkas cukai harta tanah ini.

Bilakah dan mengapakah CKHT diperkenalkan?

CKHT mula diperkenalkan oleh kerajaan pada 1976 menerusi Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 untuk mengetatkan kawalan aktiviti spekulasi hartanah yang pada masa itu telah membawa kepada kenaikan mendadak harga hartanah kediaman. Satu lagi tujuan cukai ini adalah untuk menghalang berlakunya gelembung hartanah dan mencegah aktiviti flipping, iaitu membeli harta tanah dan menjualnya semula dengan segera untuk mengaut keuntungan besar.

Penjual Hartanah	Kadar CKHT Berdasarkan Tempoh Pegangan
Tahun 1-3	Tahun ke-4	Tahun ke-5	Tahun ke-6 dan seterusnya
Warganegara Malaysia, pemastautin tetap (PR), pemegang amanah, kumpulan orang, kperasi dan perkongsian liabiliti terhad	30%	20%	15%	5%
Bukan warganegara Malaysia atau pemastautin tetap (orang asing)	30%	20%	15%	10%
Syarikat – tempatan atau asing, sendirian berhad, awam, tersenarai atau tak tersenarai	30%	30%	30%	10%

Cukai terbaru atau CKHT 2021 adalah berdasarkan kadar yang telah dipinda dan berkuatkuasa pada 1 Januari 2019 seperti dalam jadual di atas. Seperti yang dapat dilihat, kadar CKHT untuk syarikat adalah lebih tinggi berbanding untuk warganegara Malaysia. Di samping itu, cara paling berkesan untuk mengurangkan kadar cukai anda adalah dengan menjual hartanah selepas lima tahun, bukan sejurus selepas membeli (flipping).

Perubahan CKHT sejak diperkenalkan 

Sebelum wujudnya Akta CKHT 1976, negara kita mempunyai Akta Cukai Spekulasi Tanah 1974 yang diperkenalkan pada Disember 1973. Ia dimansuhkan pada November 1975 dan diganti dengan Akta CKHT. Pada Oktober 1988, Akta CKHT diperluaskan kepada Syarikat Harta Tanah (SHT).

Meskipun Akta CKHT diumumkan pada 1976, ia hanya dilaksanakan setelah hampir 20 tahun. Semenjak itu, akta ini telah banyak dipinda.

Bila dijual?	Cukai Keuntungan Harta Tanah dari 1995 hingga kini untuk Pelupus Individu
1995-2007	2008-2009	2010	2011-2012	2013	2014-2018	2019-2021	2022
Tahun ke-1	30%	Nil	5%	10%	15%	30%	30%	30%
Tahun ke-2	30%	Nil	5%	10%	15%	30%	30%	30%
Tahun ke-3	20%	Nil	5%	5%	10%	30%	30%	30%
Tahun ke-4	15%	Nil	5%	5%	10%	20%	20%	20%
Tahun ke-5	5%	Nil	5%	5%	10%	15%	15%	15%
Seterusnya	Nil	Nil	Nil	Nil	Nil	Nil	5%	Nil

CKHT @ RPGT 2007-2009

Antara 4 Januari 2007 dan 31 Disember 2009, pemilik yang menjual hartanah mereka diberi pengecualian penuh daripada membayar CKHT, kerana kerajaan ingin membantu pasaran harta tanah Malaysia pulih segera daripada Krisis Ekonomi Global 2008.

CKHT @ RPGT 2010

CKHT kembali dilaksanakan pada 2010. Individu yang menjual hartanah pada tahun itu perlu membayar kadar sama rata 5% jika penjualan berlaku pada tahun pertama hingga kelima dari tarikh pembelian, namun diberi pengecualian jika pelupusan tersebut berlaku selepasnya.

CKHT @ RPGT 2011-2012

Pada 2011 dan 2012, CKHT untuk penjualan hartanah oleh individu dalam tempoh 1 hingga 2 tahun meningkat sekali ganda kepada 10%.

CKHT @ RPGT 2013

Tahun berikutnya, kadar bagi penjualan hartanah dalam temph 2 tahun pertama pemerolehan meningkat kepada 15%, manakala individu yang menjual hartanah dalam tahun ketiga hingga kelima dikenakan CKHT 10%.

CKHT @ RPGT 2014

Namun sejak 2014, kadar CKHT untuk penjualan dalam tahun pertama hingga ketiga dinaikkan kepada 30%. Untuk tahun keempat dan kelima, kadarnya dinaikkan masing-masing kepada 20% dan 15%. Namun sebelum 2019, penjualan yang dibuat selepas 5 tahun oleh pemilik individu dikecualikan daripada CKHT.

CKHT @ RPGT 2019-2021

Bermula 2019, CKHT kembali dikenakan pada kadar sama rata 5% untuk penjualan dalam tahun keenam dan seterusnya. Pada masa yang sama, kadar yang dikenakan kepada firma dan warga asing yang menjual hartanah selepas pemegangan lebih 5 tahun dinaikkan daripada 5% kepada 10%.

Pengecualian CKHT baru pada 2022

Pada Oktober 2021, kerajaan mengumumkan semasa pembentangan Bajet 2022 bahawa bermula 1 Januari 2022, CKHT tidak lagi akan dikenakan kepada pelupusan hartanah oleh individu dalam tahun keenam dan seterusnya.

Tiada perubahan pada kadar yang perlu dibayar untuk pelupusan hartanah oleh syarikat, di mana CKHT kekal pada 10%.

CARIAN POPULAR:
Bajet 2022: Diskaun PTPTN, pengecualian CKHT, pelepasan cukai dan banyak lagi!
SJKP: Cara memohon Skim Jaminan Kredit Perumahan dan syarat kelayakan

Apakah perkara yang dikenakan CKHT di Malaysia?

Adakah tanah dikenakan CKHT? Ya. CKHT dikenakan kepada harta tanah. Di Malaysia, harta tanah bermaksud mana-mana tanah yang terletak di Malaysia dan faedah, kepentingan, opsyen atau hak-hak lain yang diperolehi daripada tanah. Umumnya, ini juga termasuk bangunan dan lekapan yang berada kekal di tanah.

Oleh itu, segala jenis tanah termasuk yang tidak dimajukan tertakluk di bawah CKHT seperti tanah ladang dan pertanian, kawasan kayu balak, kawasan perindustrian dan plot komersil. Begitu juga tanah di mana di atasnya terbina rumah dan bangunan.

Cara penghitungan CKHT

CKHT merupakan cukai keuntungan yang dikenakan di Malaysia apabila hartanah dijual dan penjual mendapat untung daripada penjualan tersebut. Keuntungan di sini bermaksud penjual mendapat wang daripada urus niaga terbabit disebabkan harga pelupusan lebih tinggi daripada harga pemerolehan. Jika penjual menanggung kerugian, tiada CKHT dikenakan.

CKHT terpakai untuk semua – warganegara Malaysia, pemastautin tetap, warga asing dan syarikat.

Info penting: anda juga perlu membayar CKHT jika anda menjual syer dalam Syarikat Harta Tanah (SHT) atau firma di mana ¾ daripada nilai aset ketaranya terdiri daripada aset harta tanah.

Cukai dikenakan kepada keuntungan bersih positif. Maksudnya, kos sampingan yang ditanggung semasa proses penjualan seperti bayaran guaman, duti setem, perbelanjaan pengiklanan dan komisyen ejen akan diambil kira dan ditolak daripada harga pelupusan hartanah terbabit.

Tempoh pegangan adalah tarikh pada Perjanjian Jual dan Beli (SPA) sehingga tarikh pelupusan. Di samping itu, pengecualian cukai ke atas keuntungan yang boleh dikenakan cukai hanya diberi kepada individu sebanyak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi.

Sebelum kita melihat contoh pengiraan di bawah, perlu ditekankan perbezaan antara harga pemerolehan dan harga pelupusan untuk mengelakkan kekeliruan.

Harga Pemerolehan: Harga asal hartanah dibeli. Kerajaan Malaysia kini menggunakan nilai pasaran mengikut tahun asas tertentu (2013) untuk hartanah yang dibeli sebelum 2013. Harga Pelupusan: Ini merujuk kepada tarikh SPA ditandatangani.

Formula pengiraan CKHT:

Keuntungan yang Boleh Dicukai = Harga Pelupusan – Harga Pemerolehan/Nilai Pasaran dan Kos Sampingan

Keuntungan Bersih yang Boleh Dicukai = Amaun yang Boleh Dicukai – Pengecualian

CKHT Perlu Dibayar = Amaun Bersih yang Boleh Dicukai X Kadar CKHT (mengikut tempoh pegangan)

Sebagai contoh, Abdul membeli sebuah rumah di Pulau Pinang berharga RM400,000 pada 2010. Namun pada 2016 selepas mendapat pekerjaan yang lebih baik di Johor, beliau ingin menjual rumah tersebut. Setelah mengkaji, beliau mendapati harga biasa rumah tersebut adalah kini RM650,000. Namun beliau hanya berjaya menjual pada harga RM640,000 dengan kos sampingan berjumlah RM8,000.

Pengiraan CKHT Abdul adalah seperti berikut:

Keuntungan yang Boleh Dicukai = RM640,000 – (RM400,000 + RM8,000)
= RM640,000 – RM408,000
= RM232,000

Keuntungan Bersih yang Boleh Dicukai = RM232,000 – (RM232,000 * 10%)
= RM232,000 – RM23,200
= RM208,800

CKHT Perlu Dibayar = RM208,800 * 5% (kadar cukai yang terpakai disebabkan pegangan hartanah melebihi 5 tahun)
= RM10,440

Selepas penghitungan, Abdul perlu membayar CKHT sebanyak RM10,440. Nilai ini pasti lebih tinggi jika beliau menjual rumahnya dalam tempoh pegangan kurang daripada 5 tahun. Maka amat penting bagi kita mempertimbangkan CKHT sebelum menjual hartanah untuk mengelakkan terpaksa menggunakan terlalu banyak wang perolehan untuk membayar cukai.

Maklumat lanjut mengenai perbelanjaan yang dibenarkan untuk CKHT boleh diperolehi di sini: Apakah itu CKHT 2021-2022 @ RPGT dan Bagaimana Kiraannya

Perubahan pada tahun asas CKHT dalam Belanjawan 2020

Dalam Belanjawan 2020, kerajaan meminda bagaimana CKHT dihitung untuk pelupusan oleh warga negara individu dan pemastautin tetap selepas 5 tahun. Harga pemerolehan sesebuah hartanah yang dibeli sebelum Januari 2013 kini berdasarkan nilai pasarannya pada 1 Januari 2013, dan bukannya tahun asas sebelumnya iaitu 1 Januari 2000.

Pindaan ini adalah baik kerana ia menurunkan CKHT, terutamanya untuk mereka yang telah memperoleh rumah mereka sebelum Januari 2000. Masih belum jelas? Contoh: Puan Mandri membeli sebuah rumah berharga RM175,000 pada 1996, kemudian menjualnya pada harga RM650,000 pada 2018. Katakan nilai pasaran pada 1 Januari 2000 adalah RM350,000 dan pada 1 Januari 2013 adalah RM520,000:

Pengiraan CKHT sebelum 2021

RM650,000 – RM350,00 = RM300,000
CKHT = RM300,000 x 5 = RM15,000

Pengiraan CKHT selepas 2021

RM650,000 – RM520,000 = RM130,000
CKHT = RM130,000 x 5% = RM6,500

Jelaslah pindaan pada Belanjawan 2020 telah membawa pengurangan ketara CKHT yang perlu dibayar iaitu melebihi separuh. Ini tentulah menguntungkan penjual hartanah.

Bagaimana untuk mendapat pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah

Seperti yang dapat dilihat, cukai sebanyak 5% sekalipun sudah agak tinggi. Maka tidak hairanlah ramai orang ingin mengetahui bagaimana untuk mendapat pengecualian CKHT. Di sini kami senaraikan beberapa cara:

 Pengecualian di bawah PENJANA 2020

Berita baik. Di bawah PENJANA 2020, kerajaan mengumumkan Perintah Pengecualian CKHT 2020 yang memberi pengecualian CKHT 5% (atau lebih) bagi penjualan hartanah kediaman dari 1 Jun 2020 hingga 31 Disember 2021. Meskipun begitu, beberapa syarat perlu dipenuhi untuk layak mendapat pengecualian:

1. Penjual mestilah warga negara Malaysia dan merupakan pemilik tunggal atau bersama hartanah yang ingin dijual
2. Hartanah terbabit mestilah hartanah kediaman yang digunakan sebagai tempat tinggal
3. Hartanah terbabit tidak diperoleh menerusi pindah milik antara pasangan, atau pemberian antara pasangan, ibu bapa, dan anak atau antara datuk nenek dan cucu, di mana penderma adalah warga negara Malaysia
4. SPA untuk pelupusan mesti telah disempurnakan pada atau selepas 1 Jun 2020 tetapi tidak lewat daripada 31 Disember 2021 dan dokumen telah disetemkan dengan sewajarnya tidak lewat daripada 31 Januari 2022. Jika tiada SPA, surat cara pindah milik hartanah terbabit hendaklah telah disempurnakan pada atau selepas 1 Jun 2020 tetapi tidak lewat daripada 31 Disember 2021, dan disetemkan dengan sewajarnya tidak lewat daripada 31 Januari 2022.

 Pengecualian sekali (once in lifetime exemption)

Berita baik buat pembeli kali pertama! Warga negara Malaysia dan pemastautin tetap diberi pengecualian CKHT sekali seumur hidup bagi pelupusan kediaman persendirian. Hartanah terbabit perlu telah digunakan untuk didudki sendiri, bermaksud ia tidak disewakan atau digunakan sebagai hartanah pelaburan.

 Pengecualian bagi penjualan antara ahli keluarga

Satu lagi pengecualian cukai adalah bagi pelupusan hartanah antara ahli keluarga, iaitu:

• Antara ibu bapa dan anak
• Antara pasangan
• Antara datuk nenek dan cucu

 Pengecualian terhadap 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai

Di samping itu, kerajaan telah memberi pengecualian RM10,000 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi, bagi mengurangkan lagi kos CKHT.

Pengecualian bagi pelupusan rumah kos rendah

Untuk membantu keluarga berpendapatan rendah, kerajaan telah memberi pengecualian penuh cukai ini bagi penjualan rumah mampu milik berharga di bawah RM200,000 bermula 2019, asalkan penjual telah memegang hartanah terbabit melebihi 5 tahun.

Bagaimana cara untuk membayar CKHT di Malaysia?

Mudah sahaja. Pertama, dapatkan borang-borang dari Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) atau muat turun dokumen dari laman web LHDN. Kemudian, ikuti langkah berikut:

Langkah 1: Masukkan kesemua maklumat yang diperlukan ke dalam Borang Pelupusan Hartanah atau CKHT 1A. Kepilkan SPA dan dokumen sokongan lain untuk penolakan

Langkah 2: Jika anda ingin memohon pengecualian cukai, anda juga perlu mengisi borang yang dikenali sebagai Notis Pemberitahuan Maklumat di bawah Seksyen 27 A Akta CKHT (CKHT 3).

Langkah 3: Sebagai penjual, anda bertanggungjawab memastikan pembeli mengisi borang Sijil Perakuan Penyelesaian (CKHT 4) dan mengepilkan satu salinan SPA

Langkah 4: Setelah semua borang lengkap diisi, kemukakan kesemua dokumen di cawangan LHDN terdekat. Jangan lupa anda perlu membayar CKHT dalam tempoh 60 hari dari tarikh penjualan.

Sebagai kesimpulan, CKHT adalah cukai yang perlu diketahui oleh pembeli dan penjual hartanah di Malaysia untuk mengurangkan kos. Sama ada anda ingin menjual kediaman sedia ada untuk membeli rumah lebih baik atau anda seorang pelabur yang ingin meningkatkan laba, adalah penting bagi anda memahami semua perbelanjaan berkaitan pelupusan hartanah terutama sekali CKHT dan mengetahui cara mengurangkannya.

BACA LAGI ARTIKEL MENARIK DI SINI:
Lot Bumi: Bagaimana untuk memeriksa status hartanah dan mengapa kuota Bumi berlainan di setiap negeri
Cukai tanah: Cara membuat semakan dan bayaran secara online