Pembeli rumah di Malaysia bakal melihat lebih banyak rumah dibina menggunakan kaedah Sistem Binaan Berindustri (Industrialised Building System atau IBS). Berikut ialah perkara yang perlu anda ketahui mengenai rumah pasang siap.
Artikel ini diterjemah dari What is a prefab house and should you buy it? oleh Ridzwan A. Rahim.
Satu topik yang kini menjadi bualan hangat dalam industri pembinaan di Malaysia ialah rumah IBS ataupun dikenali sebagai rumah pasang siap. Umumnya, rumah jenis ini dibina menggunakan komponen prapasang yang dikilang dalam persekitaran terkawal, kemudian diangkut ke tapak pembinaan untuk dipasang. Proses pemasangan komponen-komponen ini tidak ubah seperti bermain Lego.
Pembinaan pasang siap ini sebenarnya merupakan subset Sistem Binaan Berindustri (Industrialised Building System atau IBS). Juga dipanggil rumah bermodul, di negara seperti Amerika Syarikat, keseluruhan sebuah rumah boleh dikilang. Proses mengangkutnya ke tapak pembinaan pula merupakan sesuatu yang menakjubkan!
Di Malaysia buat masa ini, pemasangsiapan terhad kepada komponen individu seperti dinding dan siling. Maka IBS istilah yang lebih tepat digunakan. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menggalakkan pemaju menerima pakai IBS terutama sekali dalam sektor perumahan mampu milik bagi mengurangkan harga. Menurut Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (Construction Industry Development Board atau CIDB), kadar penerimaan IBS dalam projek swasta kini pada tahap 35% dengan sasaran 50% menjelang 2020.
Pemaju di Malaysia pada awalnya keberatan menerima kaedah ini disebabkan kos permulaan yang tinggi bagi membina kemudahan mengilang komponen yang diperlukan. Dalam jangka panjang, penggunaan sistem IBS akan mengurangkan pergantungan kepada buruh asing, membendung pembaziran material pembinaan dan memendekkan masa pembinaan.
Kini apabila manfaat penggunaan IBS menjadi lebih ketara, semakin banyak pemaju mula melabur dalam kaedah ini. Gamuda memiliki kilang IBS di Sepang manakala IJM baru-baru ini mula membina kemudahan yang serupa di Bestari Jaya, Selangor.
Apakah kelebihan rumah yang dibina menggunakan IBS?
1. Tempoh pembinaan rumah IBS lebih singkat
Oleh kerana komponen-komponen rumah IBS dibuat secara pasang siap di kilang, pembinaan tidak terlalu bergantung pada keadaan cuaca. Ini memberikan lebih masa untuk pemasangan di tapak. Rumah boleh diserahkan kepada pembeli dengan lebih segera. Menurut Gamuda, penggunaan komponen pasang siap mampu mengurangkan tempoh pembinaan sehingga sebanyak 12 bulan!
Di samping itu, teknik IBS juga cuma memerlukan satu pertiga daripada tenaga buruh berbanding teknik konvensional. Dengan teknik IBS, LBS Bina Group Bhd berjaya menyiapkan 673 unit rumah teres dua tingkat dalam masa 12 bulan dan menyerahkan rumah-rumah ini kepada pembeli 6 bulan lebih awal daripada perancangan.
BACA: Patutkah saya beli rumah sekarang atau tunggu?
2. Pembaziran dari pembangunan rumah dapat dibendung
Dalam persekitaran yang terkawal dan dengan penggunaan teknologi bantuan komputer, pembaziran sumber seperti simen, keluli dan elektrik dapat dikurangkan. Ini menjadikan rumah pasang siap lebih lestari. Sebagai contoh, SP Setia merekodkan 4% pembaziran keluli berbanding sekitar 10% apabila menggunakan teknik konvensional, manakala pembaziran konkrit dikurangkan daripada 5% kepada 1%.
3. Kualiti dan ketahanan yang konsisten dengan IBS
Komponen yang dibuat dengan acuan dan mesin biasanya mempunyai kualiti yang lebih konsisten dan kemasan yang lebih baik, seterusnya mengurangkan kecacatan. Pemeriksaan kualiti juga boleh dibuat di kilang. Ini boleh membantu mencegah kekurangan yang mungkin berlaku di bawah kaedah pembinaan konvensional. Komponen yang dihasilkan dalam kuantiti yang besar juga boleh menjimatkan kos. Di samping itu, rumah pasang siap biasanya dibina menggunakan rangka keluli. Ini menjadikannya tahan lama. Jika dijaga dengan baik, ia boleh bertahan selama beberapa generasi.
4. Penyelesaian kepada kekurangan rumah
Rungutan utama pembeli rumah di Malaysia ialah kekurangan rumah mampu milik. Penggunaan sistem IBS bermakna lebih banyak rumah boleh dibina pada harga lebih murah. Dengan menerima pakai sistem ini, pemaju boleh berharap untuk mendapat kepulangan modal dalam sektor rumah mampu milik yang kadangkala menyebabkan kerugian. KPKT telah mengumumkan IBS akan digunakan dalam kesemua projek perumahan mampu milik kerajaan menjelang 2024.
BACA: Panduan bagi pembeli hartanah strata di Malaysia
Apakah keburukan rumah yang dibina menggunakan IBS?
1. Kekurangan buruh mahir untuk sistem IBS
Walaupun IBS dapat mengurangkan kebergantungan pada buruh kasar asing, pengilangan dan pemasangannya masih memerlukan buruh berkemahiran tinggi. Komponen yang tidak dipasang dengan betul boleh menyebabkan kebocoran. Mujurlah kerajaan memandang serius perkara ini. Kini terdapat program latihan untuk pemasang, pengilang dan perunding yang ditawarkan menerusi CIDB. KPKT juga telah mengumumkan pada Mei 2019 bahawa sebuah akademi IBS akan diwujudkan di Terengganu.
2. Kurang fleksibiliti untuk pengubahsuaian dengan IBS
Terdapat kekangan dalam mengubah suai rumah yang dibina menggunakan material pasang siap. Memandangkan kerja ubah suai rumah biasanya melibatkan bahagian belakang dan depan rumah, kebanyakan pemaju tidak akan menggunakan konkrit prapasang untuk bahagian-bahagian ini. Ini memberikan sedikit fleksibiliti untuk pengubahsuaian.
TIP: CIDB mengesyorkan mendapatkan nasihat pemaju atau perunding sebelum membuat sebarang pengubahsuaian. Sesetengah pemaju akan menunjukkan lokasi komponen IBS dalam pelan rumah yang diserahkan kepada pembeli.
3. Kuantiti komponen dan keberkesanan kos IBS
Walaupun menggunakan IBS ada manfaatnya, ia hanya menjimatkan kos dalam penghasilan berkuantiti besar kerana setiap komponen pasang siap direka hanya untuk projek tertentu. Diharapkan menerusi penerimaan yang lebih meluas di kalangan pemaju, kenaikan permintaan terhadap komponen IBS akan menurunkan kos, seterusnya menguntungkan pembeli.
Patutkah saya membeli rumah pasang siap?
Bagi memberi keyakinan kepada pembeli, sebarang kecacatan pada komponen IBS akan dilindungi di bawah tempoh tanggungan cacat. Dengan adanya komponen IBS ditunjukkan dalam pelan susun atur, pembeli boleh membuat pengubahsuaian pada rumah mereka. Sesetengah pemaju juga berkira-kira menawarkan susun atur fleksibel di mana dinding jenis tidak galas beban boleh ditanggalkan bagi menghasilkan ruang yang lebih luas. Dua buah bilik umpamanya boleh digabungkan bagi menghasilkan bilik yang lebih besar. Jika ragu-ragu, tanyalah pemaju sebelum membuat keputusan membeli rumah.
Antara projek yang mengandungi IBS ialah Gamuda Cove di Selangor oleh Gamuda, Aurora di Subang Jaya oleh Sime Darby dan Harmoni 1 di Shah Alam. Projek SP Setia, Setia City Mall, juga menggunakan IBS dalam pembinaannya.
Dengan adanya syarikat besar seperti Gamuda dan IJM melabur dalam kemudahan pengilangan dan menjadi pembekal, syarikat kecil juga akan mendapat manfaatnya. Di samping itu, CIDB telah mengesyorkan supaya penggunaan IBS diwajibkan dalam projek sektor swasta menjelang 2020.
Kebaikan penggunaan teknik IBS mengatasi keburukannya terutama sekali dari segi kos, penggunaan sumber, tempoh pembinaan dan ketahanan. Besar kemungkinan dalam masa terdekat akan ada lebih banyak projek di Malaysia menggunakan sistem ini, seterusnya menyediakan lebih banyak pilihan rumah mampu milik kepada para pembeli.